【正文】 ) 1 銀河城 1500 2 貴都國際花城 378 3 璽園 137 4 水岸皇庭 19 5 都市晴園 39 6 畢加索花園 80 7 平安曼哈頓 49 8 夢里水鄉(xiāng) 600 9 仁興花園 62 10 大湖之都 1200 11 康城 500 本案 路通城邦 135 7 11 競爭對手列表 樓盤名稱 開發(fā)商 占地面積 （畝） 總建筑面積 （平方米） 樓盤形態(tài) 當(dāng)前均價 （元 /㎡ ） 銀河城 江西宏舜房產(chǎn) 1500 150萬 多層、小高層、高層、 TOWNHOUSE 2700 貴都國際花城 江西銀湖投資 378 36萬 多層、小高層、別墅 2920 仁興花園 江西仁興房產(chǎn) 62 12萬 多層、高層 未售 璽園 南昌時代廣場置業(yè)公司 137 23萬 小高層、高層 預(yù)計 3650 水岸皇庭 江西海通實業(yè) 19 高層 未售 都市晴園 恒達地產(chǎn) 39 多層、高層 3100 夢里水鄉(xiāng) 江西鑫源房產(chǎn) 600 27萬 多層、高層、別墅 3800 平安曼哈頓 江西固特實業(yè) 49 高層 未售 畢加索花園 南昌立志房屋 80 多層、高層 3300 康城 南昌金達利 500 50萬 多層、小高層 3300 正榮大湖之都 南昌正榮置業(yè) 1200 100萬 多層、小高層、高層、別 墅 3700 競爭對手 —— 銀河城 銀河城 主要戶型 二房（ 8588平米）、三房（ 104125平米）、四房（ 129平米左右） 景觀特點 中央水系公園及兩條步行綠化系統(tǒng)將小區(qū)自然地聯(lián)系在一起，還有休閑廣場、噴泉泳池、綠化小品、景觀雕塑 社區(qū)配套 幼兒園、學(xué)校、商業(yè)街、會所、超市、運動場、酒店等 交通配套 21 23 239路公交車通達市區(qū) 宣傳點 江西超大級大盤，南昌南大門璀璨明珠； 150萬㎡國際生態(tài)人文名城 開盤時間 2023年初 廣告投放開始時間及投放量 2023年 12月開始投放廣告，至 2023年 9月共發(fā)布廣告 整版廣告 目前銷售進度 目前已開發(fā) 30萬方左右，大概已銷售 70%以上 已開發(fā) 競爭對手 —— 貴都國際花城 貴都國際花城 主要戶型 二房二廳（ 9296平米）、三房二廳（ 107126平米）、四房二廳（ 137138平米） 景觀特點 42%的綠化率 ,1100米長的萬坊河水岸線水景 社區(qū)配套 會所、商業(yè)街、雙語幼兒園、濱水風(fēng)光帶、游泳池、網(wǎng)球場 交通配套 239路及 218路（公交車終點站） 宣傳點 1100米純水岸大型國際原生態(tài)復(fù)合社區(qū)，萬坊河畔 36萬㎡原生態(tài)水岸社區(qū) 開盤時間 2023年 4月 廣告投放開始時間及投放量 2023年 2月開始投放廣告，至 2023年 10月共投放 廣告， 2023年未投放報紙廣告。 社區(qū)配套 幼兒園、無邊泳池、商業(yè)街、休閑廣場、地下停車庫 交通配套 203路、 236路、 128路、 134路、 127路、 51 519路 宣傳點 生長于歷史中的林湖大宅 開盤時間 2023年 10月 28日開盤， 10月 20日發(fā) VIP卡 廣告投放開始時間及投放量 2023年 9月開始投放廣告，至 2023年 10月共投放 告 目前銷售進度 未售，一期推出 5棟小高層及 2棟高層 一期 競爭對手 —— 畢加索花園 畢加索花園 主要戶型 二房二廳（ 8385平米）三房二廳（ 93113平米） 景觀特點 37%綠化率，西班牙藝術(shù)個性的主體園林。 社區(qū)配套 會所、商業(yè)街 交通配套 203路、 218路、 236路 宣傳點 城南創(chuàng)新美宅 目前銷售進度 一期基本銷售完畢， 7月底已交房，二期即將推出 一期 二期 競爭對手 —— 正榮大湖之都 正榮大湖之都 主要戶型 二室二廳（ 85104平米）、三室二廳（ 104138平米）、聯(lián)排別墅（ 215252平米） 景觀特點 43%高綠化率，小區(qū)組團匯萃環(huán)球水岸文化的精華，各自圍繞鮮明的異域主題，寓情以景。 社區(qū)配套 小區(qū)配有正榮小學(xué) 、 正榮廣電幼兒園幼、商場、正榮大湖之都生鮮超市、娛樂中心、社區(qū)醫(yī)院、水上高爾夫等設(shè)施 交通配套 社區(qū)巴士、 15路、 16路長班、 224路（臨時站）、 203內(nèi)線、236路直達 宣傳點 把家安在公園里 百萬平方米國際大湖公園社區(qū) 開盤時間 2023年 12月 12日 廣告投放開始時間及投放量 2023年 4月開始投放廣告，至 07年 6月底共投放廣告?zhèn)€ 目前銷售進度 目前正在銷售西水濱，一期、二期、三期基本售完 一期 二期 三期 西水濱 二期 三期 三期 結(jié) 論 ? 大勢 ——城南將成為未來三年的房產(chǎn)主戰(zhàn)場 已出讓未動工土地六成以上集中在城南 ? 規(guī)劃 ——南昌縣 20232023年規(guī)劃中，城鎮(zhèn)用地的發(fā)展方向是重點向北部和西部發(fā)展， 限制跨鐵路向東部發(fā)展，南部完善與銀三角開發(fā)區(qū)銜接，利用南昌市的外延 拓展與南昌市區(qū)對接成為一體。另外相對本案 ,不少項目有傍景觀或據(jù)地利的先天 板塊資源。 我們的溝通對象 (who are our talking to?) consumerprofile 消費者洞察 (consumer insights) 我們的產(chǎn)品 (who are we?) 我們的競爭對手 (who are we peting to?) Business opportunity 大環(huán)境 (the big picture) 定位圖 (position map) 商品概念（主張） (proposition) 創(chuàng)意概念 (creative concept) 相關(guān)性 差異性 產(chǎn)品分析 總建筑面積： 16萬平方米 容積率： 綠地綠： 37% 主力戶型： 80— 90平方米的戶型占重要比例 配套資源： 自有商業(yè)配套，近享蓮塘配套 項目速睇 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品 SWOT分析 優(yōu)勢 （ S） ?近蓮塘 ， 可直接受享城南中心的利好 ?城南是大南昌概念的重心 ， 政府規(guī)劃已見成效 ?政府大量資源傾斜 ， 優(yōu)質(zhì)配套一一到位 ?大交通成熟 ， 相對利處 劣勢 （ W） ?京九鐵路旁 ， 噪音影響 ?開發(fā)商知名度低； ?在以 “ 昌南綠城 ” 為賣點的項目眾多 ?本案體量較小 ， 不具大盤長期開發(fā)及傳播的持續(xù)性 機會點 （ O） ?國企背景 ， 信譽有保障 ?國際團隊 ， 品質(zhì)有保障 ?法式建筑 ， 對城市新銳吸引力較大 （ 目標(biāo)客群 ） ?體量小 ， 消化快 ， 廣告可以集中 。 為什么 ？ 目標(biāo)客戶 南昌縣居民第二代－改善居住環(huán)境需求 , 獨立成家需求客戶 挖掘江鈴集