【正文】 202340006000800010000120232023年 2023年 2023年 2023年 2023上半年人均消費支出 人均可支配收入% % % % 支出收入比 : % ?近兩年南昌市民的可支配收入上升較快，有能力在享受型支出方面傾斜，且從市民消費支出來看，市民消費意識積極、超前，消費旺盛； 客戶研究 價格承受力提高 2 0 0 3 2 0 0 7 年居居人均可支配收入及支出增長幅度1 5 . 4 %6 . 9 %6 . 1 %2 0 . 5 %3 0 . 0 %17%1 7 . 8 0 %9 . 1 0 %1 2 . 2 0 %1 1 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023上半年人均消費支出增幅 人均可支配收入增幅?前面我們列舉過，近二年南昌市房價的上漲幅度約為每年 15%左右，而南昌市居民的人均可支配收入的漲幅平均為 20%左右，房價收入比約為 9： 1，基本還處于居民可承受的合理范圍。 客戶研究 客戶研究 社會學因素： 買漲不買跌 影響 ?同樣以 06及 07年上半年的價格漲勢及銷量對比。 ?06年上半年所國八影響，價格一度漲停，甚至有樓盤以促銷手段變向跌價推動銷售，但銷量仍不見起色； ?07年上半年，價格漲幅較大，個別樓盤如金域名都、恒茂、水謝花都等在本版塊內(nèi)都創(chuàng)了價格新高，卻反而形成了哄搶效應，一售而空。 0 6 / 0 7 年1 6 月銷售面積（單位：萬平）2023年 2023年% 0 6 / 0 7 年1 6 月平均環(huán)比價格漲幅%%2023年 2023年規(guī)劃及競爭對手分析 2023年下半年，縣政府對“ 昌南綠城 ”進行概念性控規(guī)設計，并對“ 昌南中央商務區(qū) ”規(guī)劃設計進行國際招投標，擬選出高標準的規(guī)劃建設藍圖來指導“昌南綠城”的未來建設，預示著其將作為南昌縣經(jīng)濟的發(fā)展龍頭，南昌的衛(wèi)星城。 “昌南綠城”將以澄碧湖為中心的“綠心”打造為重點，做足綠字文章，建設好一湖（澄碧湖）、一島（面積 50畝的湖心島）、一橋（連接湖心島的拱橋）、一中心（市政中心）、一小區(qū)（占地 300畝的安居小區(qū)）。 規(guī)劃提出，昌南綠城將建設的中央商務區(qū)位于南昌縣北部，是南昌縣“北上”的新區(qū)。 具體范圍是：南起向陽路，北至振興大道，西起南高公路 ，東至京九鐵路 ， 規(guī)劃區(qū)略呈長方形，總用地約 10平方公里，其中重點為澄湖北大道以北的 6平方公里。規(guī)劃區(qū)東南部有風光秀美的澄碧湖，北有碧波蕩漾的墨家溪，具較好的自然條件及生態(tài)環(huán)境。該區(qū)南與南昌縣主城區(qū)相連，北與南昌市梅湖組團對接，區(qū)位優(yōu)勢明顯；蓮塘大道（快速路）、南高路（主干路）在規(guī)劃區(qū)東西兩側經(jīng)過，對外條件優(yōu)越；中央商務區(qū)以“一心、二帶、三區(qū)”作為總體規(guī)劃結構。 中央商務區(qū)作為南昌縣的新區(qū)、核心區(qū)，其道路交通體系，與南昌縣的道路交通系統(tǒng)相融，且加強與南昌市的聯(lián)系，以形成高效的綜合交通性能。目前，道路系統(tǒng)現(xiàn)狀是：已初步形成“五橫四縱”的方格狀道路網(wǎng)絡。東西走向的道路有振興路（規(guī)劃寬 40米）、澄湖北大道（規(guī)劃 25米）、向陽路（寬 12米）。南北走向的道路有南高路（規(guī)劃寬 61米），蓮西路（規(guī)劃寬 40米）、澄湖西路（規(guī)劃寬 40米）、蓮塘大道（寬 24米）。中央商務區(qū)的道路系統(tǒng)將分四個等級，即快速路、主干路、次干路和支路。 規(guī)劃提出，將澄碧湖與墨家溪的水系打通，水的兩側控制連續(xù)的、不等寬的休閑綠化帶，依托水系綠帶向東西兩側分支，將親水型、流動的綠色開敞空間滲透到每個居住小區(qū)，形成“枝狀”綠地系統(tǒng)結構。 南昌縣城（蓮塘）發(fā)展規(guī)劃要點 ① 蓮塘鎮(zhèn)（包括八一鄉(xiāng)、東新鄉(xiāng)）位于縣域的中南部，緊鄰南昌市，相距 14公里， 105國道、 320國道、京九鐵路穿境而過，交通條件便捷。規(guī)劃成為南昌未來市區(qū)重要的組成部分，全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心。規(guī)劃2023年前南昌縣撤縣設區(qū)，撤消蓮塘鎮(zhèn)、八一鄉(xiāng)、東新鄉(xiāng)、省良種場，合并設置蓮塘城區(qū)。 ② 規(guī)劃至 2023年、 2023年城鎮(zhèn)人口分別為 、 ，用地規(guī)模為 26km2和 45km2。 ③ 城鎮(zhèn)用地的發(fā)展方向是重點向北部和西部發(fā)展，限制跨鐵路向東部發(fā)展，南部完善與銀三角開發(fā)區(qū)銜接，利用南昌市的外延拓展，與南昌市區(qū)對接成為一體。 ④ 城鎮(zhèn)功能布局為二河四組團，二河指雄溪河、老撫河，四組團指蓮塘組團、富山組團、象湖組團、東新組團，蓮塘組團為集行政辦公、商貿(mào)、工業(yè)于一體的綜合性組團，富山組團為工業(yè)組團，象湖、東新組團為以居住為主的生活組團。 ⑤ 在雄溪河西側新建對外交通干線，在蓮塘組團、富山組團、象湖組團之間穿越 ，北與南昌市沿江路相連，南接 105及 320國道，將過境交通從城市的組團之間穿過。拓寬改善南蓮路、南高路、澄湖西路、金沙路，使之成為蓮塘城區(qū)與南昌市區(qū)的主要聯(lián)系通道。 ⑥ 完善、提高蓮塘城區(qū)的基礎設施和商貿(mào)服務功能，實現(xiàn)供水、污水治理等市政設施與南昌市區(qū)的共享，發(fā)展成為南昌市的新城區(qū)。 摘自 :《 南昌縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 (2023—2023年 )規(guī)劃總報告 》 南昌縣城（蓮塘）發(fā)展規(guī)劃要點 競爭對手分布圖 1 2 3 4 6 5 8 9 10 序號 樓盤 占地 (畝 ) 1 銀河城 1500 2 貴都國際花城 378 3 璽園 137 4 水岸皇庭 19 5 都市晴園 39 6 畢加索花園 80 7 平安曼哈頓 49 8 夢里水鄉(xiāng) 600 9 仁興花園 62 10 大湖之都 1200 11 康城 500 本案 路通城邦 135 7 11 競爭對手列表 樓盤名稱 開發(fā)商 占地面積 （畝） 總建筑面積 （平方米） 樓盤形態(tài) 當前均價 （元 /㎡ ） 銀河城 江西宏舜房產(chǎn) 1500 150萬 多層、小高層、高層、 TOWNHOUSE 2700 貴都國際花城 江西銀湖投資 378 36萬 多層、小高層、別墅 2920 仁興花園 江西仁興房產(chǎn) 62 12萬 多層、高層 未售 璽園 南昌時代廣場置業(yè)公司 137 23萬 小高層、高層 預計 3650 水岸皇庭 江西海通實業(yè) 19 高層 未售 都市晴園 恒達地產(chǎn) 39 多層、高層 3100 夢里水鄉(xiāng) 江西鑫源房產(chǎn) 600 27萬 多層、高層、別墅 3800 平安曼哈頓 江西固特實業(yè) 49 高層 未售 畢加索花園 南昌立志房屋 80 多層、高層 3300 康城 南昌金達利 500 50萬 多層、小高層 3300 正榮大湖之都 南昌正榮置業(yè) 1200 100萬 多層、小高層、高層、別 墅 3700 競爭對手 —— 銀河城 銀河城 主要戶型 二房（ 8588平米）、三房（ 104125平米）、四房（ 129平米左右） 景觀特點 中央水系公園及兩條步行綠化系統(tǒng)將小區(qū)自然地聯(lián)系在一起，還有休閑廣場、噴泉泳池、綠化小品、景觀雕塑 社區(qū)配套 幼兒園、學校、商業(yè)街、會所、超市、運動場、酒店等 交通配套 21 23 239路公交車通達市區(qū) 宣傳點 江西超大級大盤，南昌南大門璀璨明珠； 150萬㎡國際生態(tài)人文名城 開