【正文】 氣質(zhì)，色彩以淺灰和白色的明亮色調(diào)為主，力求以 品質(zhì)感、現(xiàn)代感又滲透文化底蘊(yùn)的形象 成為地區(qū)的建筑群落地標(biāo)之一。? 錦繡泉城園林設(shè)計(jì)的立意靈感，來自于濟(jì)南的自然山水。錦繡泉城，三大景觀軸線以超大面積中央湖景為中心，周圍以大面積的生態(tài)草坪包裹，猶如掌上明珠；同時數(shù)百米長的中心觀景大道相互銜接，讓您的視野通透。 產(chǎn)品定位 中齊地產(chǎn)作品賞析? 今天的中齊，是一路堅(jiān)持下來的不斷創(chuàng)新摸索的中齊，縱觀中齊地產(chǎn) 7年開發(fā)史，我們有這樣的總結(jié)：中齊地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)歷了 從單一居住產(chǎn)品線模式 ―― 復(fù)合居住產(chǎn)品線模式、傳統(tǒng)文化主題概念模式 ―― 現(xiàn)代文化主題概念模式雛形 的發(fā)展道路。? 中齊地產(chǎn)產(chǎn)品理念的超越之道 ： 建立長效的現(xiàn)代互動文化社區(qū)理念及宗旨 建立完善的大商業(yè)、大居住產(chǎn)品理念系列推廣鏈? 超越后優(yōu)勢凸現(xiàn)： 代表大型住宅核心競爭力的大商業(yè)集成、代表現(xiàn)代文化精神的互動 +體驗(yàn) +健康的復(fù)合生活模式， 將最大限度提升中齊地產(chǎn)品牌的競爭力，也將最大限度擴(kuò)充中齊地產(chǎn)精致產(chǎn)品的追隨者。產(chǎn)品定位 我們眼中的中齊地產(chǎn) STEP02：本案功能主題定位項(xiàng)目定位 地塊現(xiàn)狀 / 用地范圍 ? 基地總占地 ? 地塊一規(guī)劃用途為商業(yè)用地，土地面積 18530平方米，使用權(quán)年限 40年，容積率 ，建筑面積 55590平方米， 建筑密度 《35%，綠化率 》 30%；? 地塊二規(guī)劃為住宅用地，土地面積 41971平方米，使用權(quán)年限70年，容積率 ，建筑面積， 建筑密度 《20%，綠化率 》 35%；? 地塊三為牛旺村用地，土地面積 112332平方米，其中商業(yè)用地 20230平方米，容積率 ，建筑面積 60000平方米；住宅用地 92332平方米，容積率待定。項(xiàng)目 SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 WeaknessS1：便利的交通網(wǎng)絡(luò)S2：廣闊的規(guī)劃前景S3：地塊方整且項(xiàng)目規(guī)模較大W1：周邊配套設(shè)施尚不完善W2：地塊東面、北面是工廠W3：項(xiàng)目商業(yè)體量過大機(jī)會 Opportunity S1+S2+O2+T1+T2：以大區(qū)位優(yōu)勢打消客戶疑慮，搶占機(jī)會O1：類別墅市場環(huán)境好； O2：隨著奧體中心的建設(shè)，東部 CBD正在崛起，項(xiàng)目作為高新區(qū)核心板塊最大的項(xiàng)目將吸引更多的市場眼球? 利用項(xiàng)目固有優(yōu)勢，整合周邊資源，結(jié)合未來利好，提升項(xiàng)目的競爭力與銷售速度? 迎合區(qū)域市場的產(chǎn)品發(fā)展軌跡，發(fā)展中高檔居住物業(yè)、同時推出一定的高檔產(chǎn)品威脅 Threaten S3+W1+W3+O1+T2：以完善配套、特色產(chǎn)品，進(jìn)行差異化競爭T1：區(qū)域交通的改善使競爭對象地理范圍擴(kuò)大T2：區(qū)域未來市場的競爭激烈T3：宏觀調(diào)控抑制了投資的需求? 建設(shè)復(fù)合的、配套齊全的現(xiàn)代化住宅? 針對目標(biāo)客戶及市場需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品定位整體功能定位分析 /國內(nèi)及國際案例 產(chǎn)品定位仔細(xì)研究的街區(qū) 簡要說明? 太平橋改造（上海） ? 保留傳統(tǒng)住宅建筑特色改建而成的現(xiàn)代化餐飲娛樂居住中心? 又一城（香港） ? 香港現(xiàn)代化中高檔大型購物商場及居住中心? 聯(lián)洋社區(qū)（上海） ? 中高檔住宅區(qū)，其綜合配套設(shè)施大拇指廣場更演變?yōu)樾蓍e天堂? 碧云社區(qū)（上海） ? 位于上海浦東金橋開發(fā)區(qū)的著名餐飲、娛樂、居住區(qū)? 太古坊（香港） ? 由工廠區(qū)改建而成的現(xiàn)代化高檔辦公、居住區(qū)? 太古城（香港） ? 中高檔住宅區(qū)，其周邊設(shè)施太古城中心更演變?yōu)橘徫锾焯媚Ｊ矫Q 主導(dǎo)功能 輔助功能 國際相關(guān)案例?生活中心 ?住宅 ?餐飲?娛樂?購物?太古城（香港）?聯(lián)洋社區(qū)（上海）?碧云社區(qū)?購物中心 ?購物 ?餐飲?娛樂?住宅?又一城（香港）?娛樂中心 ?餐飲?娛樂 ?購物?住宅?辦公?太平橋改造（上海）?辦公中心 ?辦公樓 ?餐飲?娛樂?購物?住宅?*太古坊（香港）*辦公樓占據(jù)社區(qū)的大量空間，但公眾對此區(qū)的一般印象是住宅區(qū)我們對各地有代表性的新城區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行了初步檢索，確定了以下 3個本項(xiàng)目可借鑒項(xiàng)目的甄選原則：?位于大城市新興城區(qū)中心?屬復(fù)合多功能社區(qū)?具有主要核心項(xiàng)目整體功能定位分析 /功能模式的關(guān)鍵因素 產(chǎn)品定位模式名稱 生活中心 購物中心 娛樂中心 辦公中心?關(guān)鍵驅(qū)動因素?項(xiàng)目具一定規(guī)模?建筑面積達(dá) 30萬平方米?良好的社區(qū)形象?優(yōu)雅的環(huán)境?景觀、整潔?交通方便?完善的輔助設(shè)施?制勝的概念?獨(dú)特性?不斷自我更新?針對目標(biāo)客戶?充足的人流聚集面積?商家的選擇?擁有與整體商業(yè)規(guī)劃相一致的支柱商家?對商家進(jìn)行嚴(yán)格控制?制勝的概念?獨(dú)特性?不斷自我更新?針對目標(biāo)客戶?商家的選擇?提供多元化產(chǎn)品 /服務(wù)?對商家進(jìn)行嚴(yán)格控制?概念中結(jié)合原有歷史背景及文化?提供比中央商務(wù)區(qū)更具競爭力的成本優(yōu)勢?項(xiàng)目具一定規(guī)模?建筑面積達(dá) 40萬平方米以上?交通便利?高質(zhì)量的辦公樓?擁有具知名度及號召力的支柱商家?需要額外關(guān)注的濟(jì)南特殊情況?政府對該區(qū)域的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃?外資零售許可方面之政策?政府對該區(qū)域的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃?政府對娛樂方面管理較嚴(yán)，尤其要關(guān)注濟(jì)南政治文化背景?政府對該區(qū)域的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃?政府為吸引商家入駐所實(shí)施的政策和稅收鼓勵措施生活中心 辦公中心關(guān)鍵驅(qū)動因素 改造成功的可能性 關(guān)鍵驅(qū)動因素 改造成功的可能性?項(xiàng)目規(guī)模?社區(qū)形象?環(huán)境?交通?輔助設(shè)施?綜合適合程度?成本優(yōu)勢能力?項(xiàng)目規(guī)模?交通?辦公樓質(zhì)量?擁有支柱商家?綜合適合程度娛樂中心 購物中心關(guān)鍵驅(qū)動因素 改造成功的可能性 關(guān)鍵驅(qū)動因素 改造成功的可能性?制勝的概念?商家素質(zhì)?歷史背景文化?綜合適合程度?制勝的概念?人流聚集面積?商家素質(zhì)?綜合適合程度備注： 0代表 “ 不可能 ” ； 4代表 “ 很可能 ”0 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 40 1 2 3 4整體功能定位分析 /功能定位選擇 產(chǎn)品定位? 生活中心是最適合的改造模式（住宅形象為主、餐飲、娛樂、購物形象為輔）；? 實(shí)施辦公中心、購物中心這個模式較為困難；? 生活中心改造模式可適當(dāng)綜合娛樂中心的部分特質(zhì)。 STEP03：本案住宅產(chǎn)品分析住宅產(chǎn)品分析 /地塊二住宅類產(chǎn)品組合模式比較 產(chǎn)品定位產(chǎn)品組合模式分類：從本項(xiàng)目住宅物業(yè)絕對量上講，超過20萬平方米的體量在區(qū)域?qū)俅笮晚?xiàng)目，如果將物業(yè)類型局限于某一范圍內(nèi)，容易造成單一品種供應(yīng)過剩，大大增加日后的銷售壓力，近而有可能對項(xiàng)目整體運(yùn)作產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，必須采用多樣化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的形式來加快去化速度?？紤]本地塊用地性質(zhì)限制，在未來發(fā)展住宅物業(yè)方向上，聯(lián)排別墅、花園洋房、高層公寓產(chǎn)品的 “ 適度多元化” 及 “ 差異化 ” 比較符合本案實(shí)際，同時可以充分利用整體規(guī)劃抬高小區(qū)的整體品質(zhì)。項(xiàng)目可能采取的產(chǎn)品組合方式有二類：根據(jù) ，項(xiàng)目可能采取的產(chǎn)品組合方式有二類：單一產(chǎn)品線模式： 即：純高層公寓連續(xù)產(chǎn)品線模式：　 即：花園洋房＋高層公寓地塊二住宅類產(chǎn)品組合模式比較 /純高層公寓 產(chǎn)品定位純小高層相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型 占地面積（ M2） 所占比例建筑面積（ M2） 所占比例 容積率小高層 40171 96% 99652 99% 幼兒園 1800 4% 1080 1% 合計(jì) 41971 % 100732 % 注：小高層層數(shù) 1118層，建議社區(qū)配套和商業(yè)集中布置 ?方案損益分析通過前面的收益及成本估算，可得到下面的損益簡表：方案損益表：項(xiàng) 目 銷售收入 開發(fā)成本 稅費(fèi) 稅后利潤 稅后利潤率金 額（萬元） 44843 43800 5213 4170 %?發(fā)展機(jī)會分析對于該項(xiàng)目而言，在 ，可以將公寓的舒適度做到最大化。?市場風(fēng)險(xiǎn)分析從市場分析可見，現(xiàn)在及將來區(qū)域相同物業(yè)供應(yīng)量龐大，市場競爭壓力大，若大量的提升成本，追求品質(zhì)上的突破和超越，勢必將提升項(xiàng)目的預(yù)期銷售價格，而區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品的價格可比性極高，消費(fèi)者必然會對于價格十分的敏感，造成去化速度的緩慢。?可操作性分析結(jié)論：從以上分析可以看出， 如果能夠盡可能的減少提升品質(zhì)所帶來的成本方面的付出，營造出中高檔居住氛圍的城市公寓，還是具有相當(dāng)強(qiáng)的優(yōu)勢， 建議此方案作為項(xiàng)目的備選方案之一。 純小高層相應(yīng)規(guī)劃示意：地塊二住宅類產(chǎn)品組合模式比較 /花園洋房＋高層公寓 產(chǎn)品定位花園洋房＋高層公寓相應(yīng)規(guī)劃示意：花園洋房＋高層公寓混合社區(qū)相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型 占地面積（ M2） 所占比例建面面積（ M2） 所占比例 容積率花園洋房 16872 40% 16872 17% 高層 23299 56% 82780 82% 幼兒園 1800 4% 1080 1% 合計(jì) 41971 100% 100732 100% 注：容積率為 2428層，建議社區(qū)配套和商業(yè)集中布置?方案損益分析通過前面的收益及成本估算，可得到下面的損益簡表：方案損益表：項(xiàng) 目 銷售收入 開發(fā)成本 稅費(fèi) 稅后利潤 稅后利潤率金 額（萬元） 45687 43718 5254 3285 %?發(fā)展機(jī)會分析位于在區(qū)域環(huán)境已經(jīng)形成成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高新板塊內(nèi)，擁有良好的發(fā)展環(huán)境，花園洋房的物業(yè)品質(zhì)和高層公寓相比要品質(zhì)高，價值大，而且花園洋房的加入增加了客戶群。以現(xiàn)在測算方案來說花園洋房在區(qū)域內(nèi)價值較高，加入花園洋房物業(yè)之后，對項(xiàng)目形象提升較大，易營造高檔社區(qū)形象。?市場風(fēng)險(xiǎn)分析雖然從物業(yè)檔次上來說，花園洋房和高層公寓較為接近，但高層公寓必將對花園洋房產(chǎn)生一定的影響，如何將影響減少到最小化，在規(guī)劃布局中需仔細(xì)設(shè)計(jì)。?可操作性分析結(jié)論：從以上分析可以看出， 該模式解決了在不影響成本的前提下，社區(qū)品質(zhì)的提升，而且可以拉開項(xiàng)目與周邊個案的區(qū)別，擴(kuò)大客戶群，但在規(guī)劃中要注意高層公寓對花園洋房的影響問題，做到了這一點(diǎn)，項(xiàng)目的競爭力將十分明顯。 地塊二住宅類產(chǎn)品組合模式 產(chǎn)品定位通過對二種建設(shè)方案的 物業(yè)品質(zhì)、價值空間、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 等多方面因素的綜合比較。進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目地塊特質(zhì)和周邊市場情況以及消費(fèi)者對物業(yè)的偏好度，考慮機(jī)會面和風(fēng)險(xiǎn)面的因素，本報(bào)告建議的地塊二的建設(shè)方案為：“ 花園洋房和高層公寓組合社區(qū) ”花園洋房＋高層公寓混合社區(qū)相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型 占地面積 （ M2） 所占比例 建面面積 （ M2） 所占比例 容積率花園洋房 16872 40% 16872 17% 高層 23299 56% 82780 82% 幼兒園 1800 4% 1080 1% 合計(jì) 41971 100% 100732 100% 注：容積率為 2428層，建議社區(qū)配套和商業(yè)集中布置住宅產(chǎn)品分析 /地塊三住宅類產(chǎn)品組合模式比較 產(chǎn)品定位根據(jù)高新區(qū)市場對各類產(chǎn)品接受度在市場銷售的反映，易居認(rèn)為：在區(qū)域環(huán)境已經(jīng)形成成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高新板塊，正在逐漸轉(zhuǎn)化成高品質(zhì)的居住社區(qū)。從物業(yè)類型對比來看，聯(lián)排別墅、花園洋房、高層公寓都是區(qū)域接受的產(chǎn)品，由于本地塊受容積率的影響較少， 我們考慮了在不同的容積率水平下，不同物業(yè)的最佳組合模式，并對他們分別進(jìn)行了初步財(cái)務(wù)核算，以下對可行方案進(jìn)行多組合的綜合比較。 按照不同的容積率水平下，最佳使用原則， 項(xiàng)目可能采取的產(chǎn)品組合方式有三類：容積率 ：花園洋房 +高層公寓容積率 ：聯(lián)排別墅 +花園洋房＋高層公寓容積率 ：聯(lián)排別墅 +高層公寓容積率 ：花園洋房 +高層公寓產(chǎn)品定位花園洋房結(jié)合高層相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型 占地面積（ M2） 所占比例 建筑面積（ M2） 所占比例 容積率花園洋房 42614 % 42614 % 1高層 49718 % 178982 % 合計(jì) 92332 % 221596 % 注：高層容積率 2428層?財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算根據(jù)前面確定的銷售價格，進(jìn)行項(xiàng)目銷售收入的估算，結(jié)果見下表：銷售總收入估算 :物業(yè)類型 建筑面積（ M2）銷售價格（元 /M2）銷售收入（萬元）花園洋房 42614 5000 21307高層 178982 4500 80542合計(jì) 221596 101849?方案損益分析通過前面的收益及成本估算，可得到下面的損益簡表：方案損益表：項(xiàng) 目 銷售收入 開發(fā)成本 稅費(fèi) 稅后利潤 稅后利潤率金 額（萬元） 101849 82745 11713 7191 %