【正文】 議 各種連接長(zhǎng)廊 山地建筑形態(tài)參考 ■ 依山坡而建的多層 ■ 利用低凹形成豐富立體設(shè)計(jì) ■ 利用落差形成豐富立體設(shè)計(jì) ■坡地路面 ■山邊高層 ■ 天然地形車庫(kù) ■落差的自然運(yùn)用 ■ 白云山一個(gè)樓盤(pán)的山頂標(biāo)志 產(chǎn)品 功能 形態(tài) 三大功能有機(jī)組合 居家 會(huì)議 旅游 ■ 在一個(gè)旅游渡假中心居家，感覺(jué)比一般的住宅自然要高一層面。 22萬(wàn)平方米居家者多為中高層面業(yè)主，其中北區(qū)最高級(jí)別為獨(dú)棟別墅業(yè)主，其次為雙拼、連排別墅業(yè)主。 南區(qū)以多層花園洋房及高層小高層業(yè)主層面上稍低于北區(qū)。多元產(chǎn)品形態(tài)，可以滿足多元業(yè)主需要。 ■ 居家功能為半開(kāi)放式，組團(tuán)封閉，社區(qū)開(kāi)放，以與旅游及會(huì)議度假功能既融合，又相隔。 居家功能 ■ 沿小湖，建會(huì)所，會(huì)所就是會(huì)議中心。 ■ 通過(guò)休閑度假商務(wù)會(huì)議人口， 加大小鎮(zhèn)人口流量，提升商業(yè)街價(jià)值。 ■ 會(huì)議商務(wù)配套， 與長(zhǎng)居人口生活配套可相呼應(yīng)，增加商氣。 ■ 渡假村和居家部分可相互提升價(jià)值， 形成形象互動(dòng)，如深圳香蜜湖、銀湖。 ■ 度假村有相應(yīng)設(shè)施配套， 如高爾夫練習(xí)場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，健身館，餐館、酒巴等等。 ■ 度假村會(huì)所即會(huì)議中心，設(shè)大小型會(huì)場(chǎng)。 ■ 度假村建可容 200人住宿小型酒店，約 4000㎡， 會(huì)所（會(huì)議中心） 6000㎡，其它休閑游樂(lè)面積 10000㎡。 會(huì)議渡假功能 建一個(gè)登山公園 ■ 北部 160畝租用山地，用作旅游運(yùn)動(dòng)功能，可建一個(gè)登山公園，分階段開(kāi)發(fā)專業(yè)水平登山健身道、網(wǎng)球場(chǎng)。 ■ 南昌雖有灣里梅嶺近在咫尺，但卻找不到一個(gè)好的登山活動(dòng)場(chǎng)所 ，所有的可登之山都被納入旅游景點(diǎn)。周日想去登山，卻找不到門路，建議本案辟一個(gè)登山步道，可吸引大量游客，帶動(dòng)人氣。項(xiàng)目開(kāi)工之后，登山道的修建先行。 ■ 登山公園以后如廣州白云山，成為城市登高的首選 之地。重陽(yáng)登高，假日登山的好去處。 將此山打造出一個(gè)好的文化內(nèi)涵。 旅游功能 一個(gè)多功能項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 目前灣里項(xiàng)目多集中在招賢鎮(zhèn)往上一直到太平，并以旅游度假為居住目的者多。 相對(duì)這些項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，本案既同樣具有灣里的旅游生態(tài)資源，又因?yàn)殡x市中心更近而更具第一居所功能 。 總結(jié) 一個(gè)多功能項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 會(huì)議渡假功能，我們?cè)谥苓吢糜钨Y源方面要遜于灣里山里項(xiàng)目，但是本案本身風(fēng)格顯著的異國(guó)情調(diào)加上現(xiàn)有山水 ，還有近紅灣公路，本身昭顯性好的特點(diǎn)，在會(huì)議渡假方面還是很有競(jìng)爭(zhēng)力的。 總結(jié) 一個(gè)多功能項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 登山旅游會(huì)是本案聚人氣、傳形象的最佳方式。 登山道的修建，以及登山 公園的形象推廣，應(yīng)該在本案形象推出之前，使本案迅速成為關(guān)注目標(biāo) 總結(jié) ○ 案名 推薦 盧塞恩（琉森郡） 以上除第一個(gè)和開(kāi)發(fā)商案名有關(guān)，其他都是瑞士著名地名。 如果登山公園方案能執(zhí)行，可把項(xiàng)目稱之為“ 盧塞恩森林公園 ”或“洛桑森林公園” 多倫小鎮(zhèn) ? 洛桑小城 建筑 風(fēng)格 ■ 有濃郁瑞士風(fēng)情的中歐式建筑，此類風(fēng)格常見(jiàn)三角型 屋檐、米字格墻面，外挑柱廊，有古典現(xiàn)代完美融合 的陽(yáng)光歐式建筑。 ■ 通過(guò)線條和細(xì)部處理，使得外立面不缺乏層次，天際線富于變化坡屋 頂、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)花壇等設(shè)計(jì)，從建筑頂部、底部、窗、陽(yáng)臺(tái)等細(xì)部的 處理中，體現(xiàn)出精致和品質(zhì)感，富于變化。 第二部份 營(yíng)銷策劃 本部分要解決的問(wèn)題： 制定出項(xiàng)目營(yíng)銷基本思路及計(jì)劃 梳理本案產(chǎn)品特性及價(jià)值 ■ ■ 項(xiàng)目定位解讀 1 地段 產(chǎn)品 定位優(yōu)劣勢(shì)分析 原生態(tài) 人居勝地 配套滯后 逐漸向成熟板塊發(fā)展中 地 段 灣里紅灣公路旁 原生態(tài) 生態(tài)的意義是和城區(qū)距離密切相關(guān)的。本案在開(kāi)發(fā)前一直保持有良好的原生態(tài)。 同質(zhì)生態(tài)距離比較 銀河城 距市中心 25公里 灣里 距市中心 25公里 象湖新城 距市中心 16公里 灣里板塊 人居勝地 梅嶺山景 配套滯后 ■ 市政配套，路網(wǎng)已 成，云灣、紅灣、 昌灣三條公路連接 灣里，目前有 3條 路公交通往項(xiàng)目。 ■ 生活配套，目前的 配套只能依靠招賢 鎮(zhèn)原有配套設(shè)施， 其配套規(guī)模和檔次 的起點(diǎn)都相當(dāng)?shù)汀? 糧油店 商場(chǎng) 逐漸向成熟板塊發(fā)展中 ■ 本板塊從 2023年進(jìn)入開(kāi)發(fā) ，先行者已為此板塊成熟奠定下基礎(chǔ)。 ■ 云灣公路、紅灣公路的通車，紅灣大道和新的昌灣公路的即將修通，已將 本板塊與新老市中心連為一體 ，使得本地塊物理心理空間距離大大拉近，距離將不會(huì)成為影響板塊發(fā)展的主要因素。 ■ 教育產(chǎn)業(yè) 對(duì)灣里板塊地產(chǎn)的價(jià)值提升和發(fā)展起到一定的作用。 板塊兩大特點(diǎn) （置業(yè)特點(diǎn)） : 休閑度假 二次及多次置業(yè) ■ 在灣里板塊，太平鎮(zhèn) 的項(xiàng)目大多都定位為 休閑度假產(chǎn)品。 而招賢鎮(zhèn)的項(xiàng)目更接 近傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。 ■ 恒茂森林海 康都 羅馬假日 帝景灣洋城 休閑度假項(xiàng)目聚集 灣里板塊與其它板塊相比價(jià)格略低，地理位置較偏遠(yuǎn)，但自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 板塊內(nèi)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多定位為休閑生態(tài)度假，導(dǎo)致中層階級(jí)或以上的二次及多次置業(yè)者相對(duì)聚集，這是本板塊產(chǎn)品特點(diǎn)造成的現(xiàn)狀。 二次及多次置業(yè)者的天堂 項(xiàng)目定位解讀 1 地段 產(chǎn)品 定位優(yōu)劣勢(shì)分析 建筑形態(tài)多元化 ■ 采用經(jīng)典陽(yáng)光歐式風(fēng)格，在南昌獨(dú)樹(shù)一幟。大量陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、大開(kāi)窗，與室外生態(tài)環(huán)境緊密融合。 ■ 統(tǒng)一風(fēng)格下的產(chǎn)品多元化：情景洋房，多層，高層，獨(dú)棟、聯(lián)排別墅。 ■ 多元化產(chǎn)品的辯證統(tǒng)一存在。用一種文化精神，統(tǒng)一產(chǎn)品形式上的差異。確保多元業(yè)主的迅速對(duì)碼進(jìn)入。 產(chǎn)品 ■ 登山公園（山地網(wǎng)球場(chǎng)、野外燒烤、登山健身道、山頂標(biāo)志性景觀建筑） ■ 小區(qū)內(nèi) 4個(gè)小水景利用落差，用渠道相連，形成跌落式水景景觀； 景觀、休閑設(shè)施 160畝的登山森林公園 +跌落式水景 登山健身道設(shè)計(jì)方案 8字型循環(huán)登山道 山地網(wǎng)球 場(chǎng) 山頂標(biāo) 志性景觀 建筑 野外燒烤 場(chǎng) 野外燒烤 場(chǎng) 健身器材 設(shè)施 如圖所示： 利用地塊中 2座山峰之間（海拔 60110米）共 50米的落差， 修建一條可循環(huán)往返的登山健身道，以彌補(bǔ)道路總長(zhǎng)之不足 （約 8001000米），滿足大眾健身登山的需求，也可讓登山運(yùn)動(dòng)者自行選擇運(yùn)動(dòng)的強(qiáng)度。 道路利用山勢(shì)，既有陡峭的上山道，也有平緩的坡道，也有陡峭的下山道，這樣增強(qiáng)了登山運(yùn)動(dòng)的樂(lè)趣。道路沿線旁，可設(shè)置涼亭及野外燒烤場(chǎng) 等景觀休閑設(shè)施，供游人玩賞嬉戲。 山道設(shè)計(jì)可采用石板臺(tái)階的設(shè)計(jì) ，道寬約 ，（可減少部分平整的工程量）部分陡峭路段 靠山崖那面需設(shè)置護(hù)欄。 山地網(wǎng)球場(chǎng) 山頂景觀建筑 ■ 登山道 ■ 野外燒烤場(chǎng) 一、多功能廳 多功能廳可以組織大規(guī)模人數(shù)的國(guó)際會(huì)議 ,還可以從事宴會(huì)、演出、展覽等活動(dòng) 建立可容納多人的階梯教室，現(xiàn)代化配置是 IT業(yè)會(huì)議的理想選擇。 會(huì)議中心兼容高級(jí)會(huì)所 主要設(shè)施有 三、小會(huì)議室 另外配置 4個(gè)小會(huì)議室、 1個(gè)電教室。 二、高檔會(huì)議室 可容納上百人的高檔會(huì)議室 ,可以進(jìn)行高端國(guó)際會(huì)議。 中型會(huì)議室 多功能廳 ■ 會(huì)議室 主要設(shè)施有： 一、客房住宿 精裝修酒店式公寓（一棟 2梯 10戶 11層配套酒店，共 110間客房） 二、餐飲設(shè)施 中餐廳： 中餐廳可主營(yíng)粵菜 ,輔以湖南菜、上海菜等。 西餐廳： 西餐廳可經(jīng)營(yíng)正宗歐陸和東南亞風(fēng)味的美味佳肴。 大堂咖啡吧 提供數(shù)十種純正咖啡飲品及特色避暑消夏特飲， 同時(shí)可享受酒店廚師為您制作的各種美味燒烤食品。 三、娛樂(lè)休閑 建立娛樂(lè)康體樓，具備游泳池、乒乓球、臺(tái)球、桑拿、健身、 娛樂(lè)演藝廳及 KTV包間等設(shè)施，以及小面積的室外高爾練習(xí)場(chǎng)。 度假中心 ■ 度假中心 ■ 客房 ■ 餐廳 ■ 高爾夫練習(xí)場(chǎng) ■ KTV 項(xiàng)目定位解讀 1 地段 產(chǎn)品 定位優(yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目 定位 解讀 有意識(shí)地要售賣一種生活方式 ■ 親密接觸山水生活 一種怎樣的 生活 方式 ■ 度假式生活享受 ■ 異國(guó)情調(diào)的山地森林公園式居家 項(xiàng)目 定位 SWOT綜合分析 本案地處 風(fēng)光旖旎的灣里板塊 ，坐擁青山綠 水，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，有先天的休閑度假條件，如加上建議的登山公園及其配套的各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施，必將吸引部分人流前來(lái)休閑度假，解決了今后項(xiàng)目銷售的部分 客源積累 問(wèn)題。 項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)分析一 2項(xiàng)目地理位置較好，處紅灣公路旁，灣里片區(qū)經(jīng)過(guò)政府近年來(lái)的大力發(fā)展，現(xiàn)有交通將越來(lái)越便利，年底紅灣大道建成通車后， 從紅谷灘中心區(qū)到項(xiàng)目所在地，將只需要 15分鐘車程， 既遠(yuǎn)離城市的喧囂又可以享受到便利、優(yōu)雅的生活， 具備成為第一居所的可能 。 項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)分析二 按照南昌市政府對(duì)灣里的定位， 灣里將成為南昌市重點(diǎn)的風(fēng)景名勝區(qū)， 除梅嶺風(fēng)景外，還將引入諸多休閑娛樂(lè)設(shè)施（如野生動(dòng)物園），按照目前定位，項(xiàng)目建成后將成為綜合性的休閑度假住宅區(qū)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品上將會(huì)保持一定的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)分析三 本案 地塊高低錯(cuò)落 ，有利于各式建筑形態(tài)的特色布局，可形成如半山別墅組團(tuán)、水景聯(lián)排別墅組團(tuán)、坡地花園洋房組團(tuán)等 具有鮮明山地特色的建筑產(chǎn)品 ，而產(chǎn)品定位充分利用了這些特色 ○ 項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)分析四 項(xiàng)目規(guī)劃的登山公園、及高檔會(huì)所，前期投 入費(fèi)用會(huì)較高，且不能馬上收回投資。 項(xiàng)目定位劣勢(shì)分析 因地塊不平整，各建筑形態(tài)依山勢(shì)而建， 項(xiàng)目 造價(jià)會(huì)比一般的住宅產(chǎn)品高出 20%， 且土地利用率不高； ○ 灣里片區(qū)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展 ，使南昌市民 對(duì)灣里區(qū)的認(rèn)知度提高，必將會(huì)增加 項(xiàng)目的潛在客戶和投資客戶數(shù)量； 項(xiàng)目定位機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一 灣里生態(tài)旅游的蓬勃發(fā)展及一批休閑度假樓盤(pán)的建 成（如恒茂森林海、羅馬假日、康都等），使南昌 人的對(duì)生活方式和新生活理念的渴望更加迫切。新 的居住理念日漸形成。此時(shí)本案可利用交通便捷的 優(yōu)勢(shì)，及獨(dú)特的產(chǎn)品特色吸引大批的客源 項(xiàng)目定位機(jī)會(huì)點(diǎn)分析二 ○ 灣里區(qū)現(xiàn)有多個(gè)項(xiàng)目都是以休閑度假為主題 ，而本案預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)機(jī)將在 08年上半年，期間的市場(chǎng)變化，可能產(chǎn)生一些不確定的因素； 項(xiàng)目定位潛在威脅點(diǎn)分析 項(xiàng)目定位解讀 2 形勢(shì) 客群 對(duì)手 ■ 房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況 ■ 房產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況 ■ 灣里板塊之營(yíng)銷特點(diǎn) ■ 未來(lái)三年之預(yù)測(cè) ■ 客戶研究 ■ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況 2023 年 2 0 0 7 年南昌市商品房建設(shè)及銷售情況 ( 萬(wàn)平米 )050010001500施工面積 6 6 0 . 3 1067 1179 1 3 4 1 . 0 6 696竣工面積 1 3 4 . 0 3 261 413 4 2 7 . 5 6 ——2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 1 5 月2023 年 2 0 0 7 年南昌市商品房開(kāi)發(fā)投資情況 ( 億元 )6 0 . 18 5 . 21 1 0 . 1 23 6 . 6 21 1 0 . 7 50501001502023年 2023年 2023年 2023年 2023年16月近幾年，南昌市的商品房開(kāi)發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)， 從開(kāi)工及竣工面積也可看出，商品房供量穩(wěn)定。 房產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況 2 0 0 4 2 0 0 7 年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)010002023300040000%5%10%15%20%25%銷售價(jià)格 2457 2707 3269 3635增幅 2 . 9 0 % 1 0 . 2 0 % 2 0 . 8 0 % 1 1 . 3 0 %202