【正文】 開發(fā)體量 約 50萬(wàn)㎡ 建筑層數(shù) 13層高層 銷售表價(jià) 高層 6700元 /㎡ 銷售現(xiàn)狀 蟠龍灣已經(jīng)開發(fā) 3期，二期三期共同銷售，目前低層住宅銷售均價(jià) 15000元 /㎡ ，高層住宅 6700元 /㎡ ，多層住宅 9000元 /㎡ m 房地產(chǎn)智庫(kù)名稱 （㎡） 套數(shù) (套 ) 配比 (%) 二房（ 90109） 148 % 三房（ 140160） 761 % 四房（ 190220） 325 % 多層（ 200249） 32 % 別墅（ 300402） 139 10% 三房?jī)蓮d 151平米 二房?jī)蓮d 90平米 四房?jī)蓮d 204平米 三房?jī)蓮d 138平米 蟠龍灣產(chǎn)品集中在 150平米以上的大戶型，坐擁山觀鎮(zhèn)成熟配套。 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 蟠龍灣價(jià)格分析 樓層 01 02 13 7720 7720 12 7750 7750 11 7720 7720 10 7690 7690 9 7660 7660 8 7630 7630 7 7600 7600 6 7570 7570 5 7540 7540 4 7510 7510 3 7480 7480 2 7450 7450 1 7420 7420 蟠龍灣的定價(jià)體系：高層單元的垂直層差為 30元 /m2；攀升疊加，其中頂層比 12層便宜30元 /m2。 王 府 大 院 1 2 3 4 5 m 房地產(chǎn)智庫(kù)金科王府產(chǎn)品集中在 90150平米以上的三房，項(xiàng)目配套完善之中，雙語(yǔ)學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)街等。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)東方王府定價(jià)體系 樓層 01 02 03 04 30 11367 10917 10917 11067 29 11367 10917 10917 11067 28 11467 10967 10967 11067 27 11467 10967 10967 11117 26 11467 10967 10967 11117 25 11467 11017 11017 11167 24 11467 11017 11017 11167 23 11467 11017 11017 11167 22 11467 11017 11017 11167 21 11467 11017 11017 11167 20 11467 11017 11017 11167 19 11467 11017 11017 11117 18 11467 11017 11017 11117 17 11467 11017 11017 11117 16 11467 11017 11017 11117 15 11417 10967 10967 11067 14 11417 10967 10967 11067 13 11417 10967 10967 11067 12 11417 10967 10967 11067 11 11417 10967 10967 11067 10 11417 10967 10967 11067 9 11417 10967 10967 11067 8 11367 10917 10917 11017 7 11367 10917 10917 11017 6 1367 10917 10917 11017 5 11367 10917 10917 11017 4 11317 10867 10867 10967 3 11317 10867 10867 10967 2 11317 10867 10867 10967 1 11317 10867 10867 10967 垂直層差 50 東方王府的定價(jià)體系：高層單元的垂直層差為 50元 /m2；層次段攀升疊加，其中 30層與 29層比28層下調(diào) 50元 /m2。 報(bào)建價(jià)格 33棟 東方王府市場(chǎng)推售 推盤節(jié)奏： 湖山五棟高層開盤時(shí)間： 2023年 8月 18日 銷售政策： 公示均價(jià) 7200元 /㎡，一次性付款 96折，按揭公積金 98折。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)敔山灣嶺秀的產(chǎn)品集中在 180360平米以上的大戶型，項(xiàng)目作用敔山灣一線湖景，周邊醫(yī)院、學(xué)校、會(huì)展中心，配套日趨完善。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)28 市場(chǎng)總結(jié) ? 供應(yīng)量 ： 2023年市場(chǎng)供應(yīng)量小幅上升，但供不應(yīng)求仍將持續(xù)； ? 價(jià)格 ： 2023年價(jià)格將平穩(wěn)上升，整體呈量減價(jià)小升態(tài)勢(shì)； ? 戶型 ：品質(zhì)明顯提升，暢銷戶型面積轉(zhuǎn)小，中大戶型市場(chǎng)份額減縮； ? 環(huán)境 ：資源盤與非資源盤價(jià)格已形成明顯差異化；資源盤供應(yīng)過(guò)剩，且在高位搏殺； ? 客群 ：同中有異。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)29 面對(duì)三重競(jìng)爭(zhēng)，我們?nèi)绾蝿俪觯? 大盤競(jìng)爭(zhēng)： 2023年均有大批量新增或加推供應(yīng)，牽動(dòng)整個(gè)東區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)者目光，對(duì)各片區(qū)客戶都將形成分流； 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)： 城東項(xiàng)目雖不多，但區(qū)域項(xiàng)目體量較大，供應(yīng)產(chǎn)品線豐富；本項(xiàng)目將面臨激烈的區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)； 競(jìng)爭(zhēng)分析 資源之爭(zhēng)：現(xiàn)有板塊資源盤達(dá) 5個(gè)；資源之爭(zhēng)異常激烈； m 房地產(chǎn)智庫(kù)30 面臨問(wèn)題 分析問(wèn)題 判斷市場(chǎng)、自我剖析和尋找機(jī)會(huì) 解決問(wèn)題 營(yíng)銷突破，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 思維導(dǎo)圖 Contents 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 2 1 提出目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 產(chǎn)品分析 價(jià)值挖掘 價(jià)值分析 客戶群體 營(yíng)銷破局 資源整合 體驗(yàn)營(yíng)銷 推廣策略 資源整合 推廣渠道 推廣費(fèi)用 項(xiàng)目 指標(biāo) 用地 69225㎡ 容積率 總建筑面積 196075㎡ 地上 ㎡ 其中 專家樓 ㎡ 高層 ㎡ 公寓 ㎡ 物業(yè) ㎡ 總戶數(shù) 1297戶 其中 專家樓 42戶 高層 1084戶 公寓 171戶 車位 983個(gè) 指標(biāo) m 房地產(chǎn)智庫(kù)? 3號(hào)樓的產(chǎn)品更有特點(diǎn)，在實(shí)用率上優(yōu)于 2號(hào)樓，總戶數(shù)較多； ? 4號(hào)樓大平層戶型適宜打造樓王產(chǎn)品。也比較適合作為樣板間進(jìn)行公示。 戶型設(shè)計(jì)： 整體戶型方正實(shí)用，具有一定附加值，彰顯舒適宜居生活住宅小區(qū)理念。市場(chǎng)供求關(guān)系待測(cè)試。其中優(yōu)質(zhì)景觀單位需要拉開價(jià)差，避免銷售過(guò)快而導(dǎo)致非優(yōu)質(zhì)單位的滯銷。 高端客戶 高端客戶 中高端客戶 中端客戶 低端客戶 ?45以上歲東區(qū)本地原居民，家庭年收入 20萬(wàn)元以上 ?擁有 3次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，價(jià)格承受能力強(qiáng) 中高端客戶 ?4045歲東區(qū)本地原居民、周邊個(gè)體戶、山觀鎮(zhèn)客戶，家庭結(jié)構(gòu)成員 3人以上，家庭年收入 1220萬(wàn)元 ?擁有 1次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)價(jià)格有一定敏感性，但承受能力相對(duì)較高 中端客戶 ?3540歲東區(qū)周邊個(gè)體戶、工廠中高級(jí)管理人員，云亭、長(zhǎng)涇鎮(zhèn)客戶、家庭結(jié)構(gòu)成員 3人以下，家庭年收入 812萬(wàn)元 ?擁有 1次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，價(jià)格敏感性高，承受能力適中，置業(yè)目的為自住 低端客戶 ?中低收入者，家庭年收入 4萬(wàn)元以下 ?價(jià)格敏感度極高，有明顯價(jià)格承受上限 客戶表現(xiàn) —— ?高端客戶是城市財(cái)富階層，其反復(fù)置業(yè)成為高端市場(chǎng)主要需求 ?中高端 /中端客戶是由普通住宅向高品質(zhì)居住的改變剛性需求 ?首次置業(yè)的低端客戶剛性需求最強(qiáng)，但是價(jià)格承受能力有限 客戶定位 m 房地產(chǎn)智庫(kù)45 二級(jí)區(qū)域 向往舒適生活，在價(jià)格驅(qū)動(dòng)下向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，以時(shí)間換空間。 向往城區(qū)生活。 深挖周邊客群 —— 不可忽視市區(qū)及云亭、長(zhǎng)涇板塊客戶。 客群策略 m 房地產(chǎn)智庫(kù)47 創(chuàng)造新優(yōu)勢(shì)，建立新的客戶吸引力與市場(chǎng)切入點(diǎn)。 建立項(xiàng)目獨(dú)有價(jià)值 m 房地產(chǎn)智庫(kù)48 營(yíng)銷戰(zhàn)略 策略核心 從鋪墊 —— 價(jià)值訴求 —— 品味訴求 —— 生活訴求 產(chǎn)品資源整合策略 +形象擴(kuò)張整合營(yíng)銷 作為補(bǔ)缺者 挖掘剛需客戶 挖掘產(chǎn)品資源 挖掘配套價(jià)值 小戶型 理想家 產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢(shì) 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)特色與價(jià)值 敔山灣 生活藍(lán)本 作為挑戰(zhàn)者 m 房地產(chǎn)智庫(kù)49 產(chǎn)品定位關(guān)鍵詞 ? 企業(yè)園區(qū) ? 大社區(qū) ? 舒適居住環(huán)境 ? 敔山灣板塊新中心 m 房地產(chǎn)智庫(kù)50 屬性定位（以上僅作為參考） 備選：觀山望水。避免“企業(yè)邊上的家”給客戶帶來(lái)的違和感。瞬間發(fā)力，大力推廣，短期爆發(fā)，力爭(zhēng)一舉成功！ m 房地產(chǎn)智庫(kù)54 屬性定位（以上僅作為參考） 備選：觀山望水。避免“企業(yè)邊上的家”給客戶帶來(lái)的違和感。瞬間發(fā)力，大力推廣，短期爆發(fā)，力爭(zhēng)一舉成功！ m 房地產(chǎn)智庫(kù)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī) 時(shí)間 2023年 1月 4月 5月 11日 開盤 7月 10月 展示面調(diào)整到位 公開發(fā)售 ? 展示面調(diào)整到位是項(xiàng)目開盤的前提條件，目前看房通道不具備接待條件，