【正文】 。住宅總戶數(shù)為 1414戶，項(xiàng)目建筑全部采用全框架異型柱結(jié)構(gòu)。 社區(qū)配套 咖啡廳，大型超市，高級(jí)會(huì)所，棋牌室 交通配套 位于區(qū)政府對(duì)面， 219路、 222路 宣傳點(diǎn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 8月中旬開(kāi)盤(pán) 目前銷售進(jìn)度 未知 帝景灣洋城 項(xiàng)目總占地面積 260余畝，總建筑面積 21萬(wàn)平方米。 樓盤(pán)名稱 九洲 整個(gè)小區(qū)依山傍水，歐式花園洋房設(shè)計(jì) ，上海同濟(jì)設(shè)計(jì)院與江西恒茂都會(huì)資深設(shè)計(jì)師聯(lián)合打造，坡地式建筑。 依云郡 位于灣里中心腹地 ,區(qū)政府對(duì)面 .是九洲房產(chǎn)公司又一新產(chǎn)品。對(duì)手 屆時(shí)地塊的區(qū)位資源對(duì)產(chǎn)品的支撐力度將大大加強(qiáng)，將有號(hào)召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶。 需求以中小戶型為主。 需求： 生活配套完善，交通便利。 置業(yè)在地域上沒(méi)有太多的約束，比較理性，講求最高性價(jià)比。 外地人、本地人均有，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。 企業(yè)白領(lǐng) 特征： 他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于消費(fèi)能力增長(zhǎng)最快的人群。 對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。屬二次及多次置業(yè)者； 人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居市內(nèi)在個(gè)城區(qū)，置業(yè)在地域上沒(méi)有明確的要求，大多是為日常休閑度假才來(lái)選擇置業(yè)。 以二房、三房戶型為主。 距離工作單位車程在二十分鐘左右，上下班方便。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級(jí)的不同，二次置業(yè)或多次置業(yè)的可能性均等。非常注重子女教育。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。 當(dāng)?shù)刈宰】蛻?15%左右 /購(gòu)買動(dòng)機(jī)為改善居住條件； 南昌自住客戶，購(gòu)買動(dòng)機(jī)為認(rèn)同該區(qū)域，低價(jià)， 這是注重性價(jià)比，曾對(duì)灣里有一定的了解的一部分 人（教師、工業(yè)企業(yè)人員行業(yè)）； 南昌投資型客戶比例不低于 50%， 購(gòu)買動(dòng)機(jī)為認(rèn)準(zhǔn)生態(tài)資源、物業(yè)升值、投資獲利等。 客戶研究 據(jù)灣里區(qū)房管部門(mén)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，在灣里購(gòu)房的南昌人達(dá)到 65%，灣里本地人 25%以下，其它是外省和周邊縣市的消費(fèi)者。 結(jié) 論 項(xiàng)目定位解讀 2 形勢(shì) 客群 對(duì)手 南昌客戶居住品味提高，從溫飽轉(zhuǎn)向享受 2023 年 2 0 0 6 年南昌城市居民家庭恩格爾系數(shù)變化4 4 . 9 0 %4 7 . 7 0 %4 4 . 8 0 %44%4 2 . 0 0 %4 3 . 0 0 %4 4 . 0 0 %4 5 . 0 0 %4 6 . 0 0 %4 7 . 0 0 %4 8 . 0 0 %2023年 2023年 2023年 2023年■ 南昌市近兩年恩格爾指數(shù)下降明顯，市民的消費(fèi)向享受型傾斜明顯； 客戶研究 居住品味提高，從溫飽轉(zhuǎn)向享受。各樓盤(pán)并都依據(jù)打出的特色打出養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑度假等以養(yǎng)為主的口號(hào)吸引老年人、高收入人群等消費(fèi)者 區(qū)域產(chǎn)品特征 ○ 未來(lái)三年開(kāi)發(fā)量大 且主要集中在招賢鎮(zhèn) 灣里區(qū)原老太平墾殖場(chǎng) 江西恒茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司灣里分公司 灣里區(qū)幸福北路以西 ,南堡路以北(原灣里區(qū)政府招待所 ) 江西志達(dá)投資發(fā)展有限公司 灣里區(qū)鹿聚路 2號(hào) 南昌鵬泰翔實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)紅灣公路旁 南昌市龍灣實(shí)業(yè)有限公司 南昌市灣里區(qū)磨盤(pán)山 江西省淦新房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 灣里區(qū)磨盤(pán)山南路以北、 新華醫(yī)院用地以東 江西省乾茂實(shí)業(yè)有限公司 灣里區(qū)幸福路 188號(hào) 84畝 南昌洪恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 灣里區(qū)招賢路 403405號(hào) \灣里區(qū)招賢路 381號(hào) 南昌九洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ■ 梅嶺風(fēng)景區(qū)太平鎮(zhèn)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)受政策限制，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將 進(jìn)一步減少，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)將從本區(qū)轉(zhuǎn)移至招賢； ■ 招賢鎮(zhèn)未來(lái)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域少量集中在鎮(zhèn)中心區(qū)，其它 為新鎮(zhèn)政府沿云灣公路以及沿紅灣公路朝新建縣的土地 大放量方向上； ■ 隨著高品質(zhì)樓盤(pán)的出現(xiàn)，灣里住宅開(kāi)始進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代； 受新政影響，灣里樓盤(pán)將以普通住宅為主，別墅類高檔 住宅成為稀缺產(chǎn)品。灣里區(qū)有中國(guó)傳統(tǒng)園林－江南園林風(fēng)格、歐式園林建筑風(fēng)格、現(xiàn)代園林風(fēng)格等幾種，其中翡翠山莊、帝景洋灣是歐式園林風(fēng)格，瀚海逸居則為江南園林風(fēng)格的代表，敏龍花園、竹林花園等樓盤(pán)園林風(fēng)格都采用現(xiàn)代園林為樣板建設(shè)。 區(qū)域產(chǎn)品特征 在園林風(fēng)格的設(shè)計(jì)方面，各樓盤(pán)基本上遵循了該區(qū)域的基本地形。建筑風(fēng)格基本是上要求融入自然為主的古徽派、歐式、簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格。城南、灣里、昌北將是城市未來(lái)三年主要建設(shè)區(qū)塊，也是市區(qū)擴(kuò)張所到之區(qū)。 2023 年 2 0 0 7 年商品房銷售情況020040060000 . 20 . 40 . 60 . 8銷售面積 3 3 0 . 7 3 3 8 8 . 9 3 4 0 9 . 9 4 6 5 . 8 3 2 2 . 7增幅 —— 1 7 . 6 0 % 5 . 4 0 % 1 3 . 6 0 % 8 4 . 0 0 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年上半年 價(jià)格也穩(wěn)步上升，今年以來(lái)在多個(gè)項(xiàng)目的拉動(dòng)下， 漲幅達(dá)到 38%，版塊價(jià)值已被全面拉升。 房產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況 2 0 0 4 2 0 0 7 年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)010002023300040000%5%10%15%20%25%銷售價(jià)格 2457 2707 3269 3635增幅 2 . 9 0 % 1 0 . 2 0 % 2 0 . 8 0 % 1 1 . 3 0 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 1 6 月 近年南昌市商品房銷售面積逐年增長(zhǎng)，上半年更是銷售大旺，同比增幅 84%。新 的居住理念日漸形成。 項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)分析三 本案 地塊高低錯(cuò)落 ，有利于各式建筑形態(tài)的特色布局，可形成如半山別墅組團(tuán)、水景聯(lián)排別墅組團(tuán)、坡地花園洋房組團(tuán)等 具有鮮明山地特色的建筑產(chǎn)品 ，而產(chǎn)品定位充分利用了這些特色 ○ 項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)分析四 項(xiàng)目規(guī)劃的登山公園、及高檔會(huì)所，前期投 入費(fèi)用會(huì)較高，且不能馬上收回投資。 項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)分析一 2項(xiàng)目地理位置較好，處紅灣公路旁，灣里片區(qū)經(jīng)過(guò)政府近年來(lái)的大力發(fā)展，現(xiàn)有交通將越來(lái)越便利，年底紅灣大道建成通車后， 從紅谷灘中心區(qū)到項(xiàng)目所在地，將只需要 15分鐘車程， 既遠(yuǎn)離城市的喧囂又可以享受到便利、優(yōu)雅的生活， 具備成為第一居所的可能 。SWOT解讀 有意識(shí)地要售賣一種生活方式 ■ 親密接觸山水生活 一種怎樣的 生活 方式 ■ 度假式生活享受 ■ 異國(guó)情調(diào)的山地森林公園式居家 項(xiàng)目 度假中心 ■ 度假中心 ■ 客房 ■ 餐廳 ■ 高爾夫練習(xí)場(chǎng) ■ KTV 項(xiàng)目定位解讀 1 地段 產(chǎn)品 定位優(yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目 大堂咖啡吧 提供數(shù)十種純正咖啡飲品及特色避暑消夏特飲， 同時(shí)可享受酒店廚師為您制作的各種美味燒烤食品。 中型會(huì)議室 多功能廳 ■ 會(huì)議室 主要設(shè)施有： 一、客房住宿 精裝修酒店式公寓（一棟 2梯 10戶 11層配套酒店，共 110間客房） 二、餐飲設(shè)施 中餐廳： 中餐廳可主營(yíng)粵菜 ,輔以湖南菜、上海菜等。 會(huì)議中心兼容高級(jí)會(huì)所 主要設(shè)施有 三、小會(huì)議室 另外配置 4個(gè)小會(huì)議室、 1個(gè)電教室。 山道設(shè)計(jì)可采用石板臺(tái)階的設(shè)計(jì) ，道寬約 ，（可減少部分平整的工程量）部分陡峭路段 靠山崖那面需設(shè)置護(hù)欄。 道路利用山勢(shì)，既有陡峭的上山道，也有平緩的坡道，也有陡峭的下山道，這樣增強(qiáng)了登山運(yùn)動(dòng)的樂(lè)趣。確保多元業(yè)主的迅速對(duì)碼進(jìn)入。 ■ 多元化產(chǎn)品的辯證統(tǒng)一存在。大量陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、大開(kāi)窗，與室外生態(tài)環(huán)境緊密融合。 板塊內(nèi)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多定位為休閑生態(tài)度假，導(dǎo)致中層階級(jí)或以上的二次及多次置業(yè)者相對(duì)聚集，這是本板塊產(chǎn)品特點(diǎn)造成的現(xiàn)狀。 而招賢鎮(zhèn)的項(xiàng)目更接 近傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。 ■ 教育產(chǎn)業(yè) 對(duì)灣里板塊地產(chǎn)的價(jià)值提升和發(fā)展起到一定的作用。 糧油店 商場(chǎng) 逐漸向成熟板塊發(fā)展中 ■ 本板塊從 2023年進(jìn)入開(kāi)發(fā) ，先行者已為此板塊成熟奠定下基礎(chǔ)。 同質(zhì)生態(tài)距離比較 銀河城 距市中心 25公里 灣里 距市中心 25公里 象湖新城 距市中心 16公里 灣里板塊 人居勝地 梅嶺山景 配套滯后 ■ 市政配套，路網(wǎng)已 成，云灣、紅灣、 昌灣三條公路連接 灣里，目前有 3條 路公交通往項(xiàng)目。 第二部份 營(yíng)銷策劃 本部分要解決的問(wèn)題： 制定出項(xiàng)目營(yíng)銷基本思路及計(jì)劃 梳理本案產(chǎn)品特性及價(jià)值 ■ ■ 項(xiàng)目定位解讀 1 地段 產(chǎn)品 定位優(yōu)劣勢(shì)分析 原生態(tài) 人居勝地 配套滯后 逐漸向成熟板塊發(fā)展中 地 段 灣里紅灣公路旁 原生態(tài) 生態(tài)的意義是和城區(qū)距離密切相關(guān)的。風(fēng)格 ■ 有濃郁瑞士風(fēng)情的中歐式建筑，此類風(fēng)格常見(jiàn)三角型 屋檐、米字格墻面，外挑柱廊，有古典現(xiàn)代完美融合 的陽(yáng)光歐式建筑。推薦 盧塞恩（琉森郡） 以上除第一個(gè)和開(kāi)發(fā)商案名有關(guān)，其他都是瑞士著名地名。 總結(jié) 一個(gè)多功能項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 登山旅游會(huì)是本案聚人氣、傳形象的最佳方式。 相對(duì)這些項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，本案既同樣具有灣里的旅游生態(tài)資源，又因?yàn)殡x市中心更近而更具第一居所功能 。 將此山打造出一個(gè)好的文化內(nèi)涵。 ■ 登山公園以后如廣州白云山，成為城市登高的首選 之地。周日想去登山，卻找不到門(mén)路，建議本案辟一個(gè)登山步道，可吸引大量游客，帶動(dòng)人氣。 會(huì)議渡假功能 建一個(gè)登山公園 ■ 北部 160畝租用山地，用作旅游運(yùn)動(dòng)功能，可建一個(gè)登山公園，分階段開(kāi)發(fā)專業(yè)水平登山健身道、網(wǎng)球場(chǎng)。 ■ 度假村會(huì)所即會(huì)議中心，設(shè)大小型會(huì)場(chǎng)。 ■ 渡假村和居家部分可相互提升價(jià)值， 形成形象互動(dòng)，如深圳香蜜湖、銀湖。 ■ 通過(guò)休閑度假商務(wù)會(huì)議人口， 加大小鎮(zhèn)人口流量，提升商業(yè)街價(jià)值。 ■ 居家功能為半開(kāi)放式，組團(tuán)封閉，社區(qū)開(kāi)放，以與旅游及會(huì)議度假功能既融合，又相隔。 南區(qū)以多層花園洋房及高層小高層業(yè)主層面上稍低于北區(qū)。形態(tài) 三大功能有機(jī)組合 居家 會(huì)議 旅游 ■ 在一個(gè)旅游渡假中心居家，感覺(jué)比一般的住宅自然要高一層面。 小區(qū)道路規(guī)劃建議 各種連接長(zhǎng)廊 山地建筑形態(tài)參考 ■ 依山坡而建的多層 ■ 利用低凹形成豐富立體設(shè)計(jì) ■ 利用落差形成豐富立體設(shè)計(jì) ■坡地路面 ■山邊高層 ■ 天然地形車庫(kù) ■落差的自然運(yùn)用 ■ 白云山一個(gè)樓盤(pán)的山頂標(biāo)志 產(chǎn)品 ■ 在南北地塊之間，可設(shè) 涵洞式 過(guò)道相連。除必要的機(jī)動(dòng)車、消防車通道之外，盡可能采用 較窄的人行道路布置 ，最大幅度的增加園藝面積，減少硬地面積，同時(shí)，應(yīng) 采用 人車分流 的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，使居住區(qū)環(huán)境達(dá)到較佳效果。 81～ 90㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) +雙陽(yáng)臺(tái) 客廳開(kāi)間 ～ 主臥開(kāi)間 ～ 3房 2廳 1衛(wèi) +雙陽(yáng)臺(tái) 客廳開(kāi)間 ～ 主臥開(kāi)間 ～ 111～ 120㎡ 3房 2廳 2衛(wèi)+雙陽(yáng)臺(tái) 客廳開(kāi)間 ～ 主臥開(kāi)間 ～ 121～ 130㎡ 3房 2廳 2衛(wèi)+多陽(yáng)臺(tái) 客廳開(kāi)間 ～ 主臥開(kāi)間 ～ 多層洋房設(shè)計(jì)建議 —— 注重附加價(jià)值方式的創(chuàng)新 戶型建議三 1） 小區(qū)設(shè)置 4個(gè)出入口 北邊兩個(gè)，南邊兩個(gè) 2） 整個(gè)小區(qū)基建面積設(shè)地下車庫(kù) 或分別在南北兩塊地塊下 建設(shè)統(tǒng)一的地下停車場(chǎng)。注重露臺(tái)花園及多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) ?考慮設(shè)置工人間 ?考慮儲(chǔ)藏空間的設(shè)計(jì) ?地下空間的利用 ?完善的主人房系統(tǒng) ?花園洋房具有退臺(tái)、躍式、錯(cuò)層等特點(diǎn)，層層有亮點(diǎn)，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)層； ?層數(shù)設(shè)計(jì)為 4～ 6層； ?注意處理好上下私密性問(wèn)題； ?強(qiáng)調(diào)附送面積的空間設(shè)計(jì)。 瑞士風(fēng)格只存在于會(huì)所，會(huì)議和渡假功能區(qū)， 而住宅風(fēng)格還是偏重于南昌人更為熟悉和接受的經(jīng)典陽(yáng)光歐式風(fēng)格。 先來(lái)看看這個(gè)小鎮(zhèn)的模樣 （雨天拍攝，效果有所影響） 深圳茵特拉肯小鎮(zhèn)遠(yuǎn)眺 設(shè)想從紅灣公路北面進(jìn)去， 我們有沒(méi)有