【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? —— “ 東部華僑城對(duì)于她們 50、 60年代的人來(lái)說(shuō)是 最好的居所 。 ” —— “ 這里的球場(chǎng)還不錯(cuò)， 空氣真的很好 。 ” —— “ 有山有海的資源才更具價(jià)值 。 ” —— “ 住進(jìn)天麓后 ,感覺(jué)與世隔絕，沒(méi)有娛樂(lè)，也無(wú)法與人交流。 ” —— “ 東部的 生活配套還是比較欠缺 ，適合度假，不適合居住。 22 水榭山 曦城 深圳現(xiàn)階段豪宅發(fā)展現(xiàn)狀： “地段 +資源 +物業(yè)類型” 典型代表： 曦城、水榭山 “純別墅物業(yè)類型便可步入頂級(jí)豪宅行列?！? —— “ 華僑城和招商聯(lián)合打造的別墅區(qū)，一定沒(méi)問(wèn)題 ，他們做別墅還是 比較有經(jīng)驗(yàn)。而且 外立面是白色的，太素了，沒(méi) 品質(zhì) 。” 聽(tīng)聽(tīng)業(yè)主的聲音： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。” 深圳現(xiàn)階段豪宅發(fā)展現(xiàn)狀： “地段 +資源 +物業(yè)類型” 典型代表： 龍岸 —— “ 龍岸的會(huì)所和園林很大氣，讓人感覺(jué)很有面子 ；非常喜歡園林的濃郁地中海風(fēng)情設(shè)計(jì)，湖岸加拿利海棗，讓我想起我在迪拜酒店渡假時(shí)看到的那些加拿利海棗，和龍岸的是一樣的。商業(yè)氣氛不重，適合居住?！? —— “不喜歡龍岸的會(huì)所設(shè)計(jì)，感覺(jué)有點(diǎn)土豪， 雖然很奢華，但缺少藝術(shù)感和品質(zhì)感 ，比如水晶吊燈和立柱都缺乏藝術(shù)感， 落地玻璃的封膠對(duì)接比較粗糙 。 27 競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)總覽：深圳豪宅之北向軸線 深圳狹長(zhǎng)的帶狀城市特征，造就了豪宅發(fā)展的北向軸線，從 2023年的香蜜湖一號(hào)，到 2023年的波托菲諾，到 2023年的紅樹(shù)灣， 07年的星河丹堤， 09年的后海，這條由南向北貫穿的軸線代表了 城市住宅的最高水準(zhǔn)。 28 未來(lái)關(guān)內(nèi)豪宅供給：豪宅高層化趨勢(shì)明顯。 29 山景資源豪宅代表 蘭江山第： 近中心區(qū)，高品質(zhì)、差異化和創(chuàng)新頂級(jí)豪宅 用地面積 6萬(wàn)，總建面 29萬(wàn)，其中包含 6千平米商業(yè)， 容積率 ， 產(chǎn)品規(guī)劃以 160～ 180平米四房五房為主，另有 280～ 410平米 TH。預(yù)計(jì) 2023— 2023年入市。項(xiàng)目三面環(huán)山，一面臨水庫(kù)，擁有較好的景觀資源。 山語(yǔ)清暉： 近中心區(qū)、山景資源、半山豪宅 用地面積 5萬(wàn)，總建面 ，其中包含 2千平米商業(yè)， 容積率 ，產(chǎn)品規(guī)劃以 140～ 176平米三房， 226～ 266平米四房為主 ，少量 350～ 400平米 TH。 預(yù)計(jì)2023年入市。 關(guān)內(nèi)豪宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) —— 蓮塘尾新興豪宅片區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市型頂級(jí)豪宅代表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)： 2023年前關(guān)內(nèi)豪宅主要以資源型豪宅持續(xù)放量為主，城市舊改豪宅 2023年供應(yīng)緊隨，本項(xiàng)目將主要面臨關(guān)內(nèi)資源型豪宅的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 32 7 8 6 9 2 3 5 4 13 10 1 12 11 15 19 18 20 24 23 22 26 25 27 28 21 14 16 17 29 33 30 31 32 34 35 36 37 38 39 40 梅龍路 新區(qū)大道 五和大道 坂雪崗大道 地鐵 4號(hào)線 龍華新城城市型中高端項(xiàng)目 城市中軸資源型豪宅片區(qū) 依托龍華新城的規(guī)劃發(fā)展，以及坂田區(qū)域內(nèi)的水庫(kù)，山景等景觀資源優(yōu)勢(shì)，龍坂片區(qū)未來(lái)的項(xiàng)目主要分為城市型與資源型兩大類： 城市型項(xiàng)目代表： 中航項(xiàng)目、合正項(xiàng)目，綠景項(xiàng)目、星河民樂(lè) 資源型項(xiàng)目代表： 兆豐 258地塊，瀅水灣、星河民治水庫(kù)地塊 20232023龍坂片區(qū)豪宅供應(yīng)類型為：龍華新城的城市型與坂 田資源型項(xiàng)目。 33 類型 項(xiàng)目 供應(yīng) 物業(yè)類型 建面 占地 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 面積區(qū)間 資源型 熙龍山 新增 別墅＋多層＋高層 2023年下半年 平面 140180 ㎡ 別墅 120250 ㎡ 星河民樂(lè) 新增 高層 +超高層 30 2023年上半年 以 120140平米 3房為主 水榭山 4期 存量 別墅 2 —— 2023年 聯(lián)排 220250 ㎡ 雙拼 400450 ㎡ 萬(wàn)科金色半山 新增 高層 10 6 2023年上半年 75－ 88 ㎡小三房為主 萬(wàn)科第五園 存量 高層 13 2023年上半年 7期以 130 ㎡為主 上品雅園二期 存量 高層 20萬(wàn) 6 2023年中 7090 ㎡兩房、小三房為主 龍岸 3期 存量 疊墅＋高層 6 —— 2023年 6月 主力 130 ㎡ 瀅水灣 新增 高層 13萬(wàn) 6萬(wàn) 2023年 —— 星河住宅用地 新增 高層 不確定 兆豐 258地塊 新增 多層＋高層＋別墅 58 25 2023年以后 別墅、大戶型為主 城市型 金地上塘道 2期 新增 高層 2023年 5月 33118 ㎡的 1房 4房 合正龍華項(xiàng)目 新增 別墅＋高層 5 2023年下半年 平面 120160 ㎡ 別墅 250315 ㎡ 綠景牛欄前項(xiàng)目 新增 高層 2023年初 90 ㎡占 76％ 綠景 818項(xiàng)目 新增 高層 2023年底 主力 120 ㎡以上大戶型 水榭春天 存量 高層 53 2023年 1月 以 120 ㎡以上大戶型為主，一期有少量小戶型 中航項(xiàng)目 新增 高層 2023年 以 2房、 3房為主；有少量 4房單位； 潛龍曼海寧 新增 高層 24 5 2023年上半年 主力 70－ 90 ㎡ 大晉鑫項(xiàng)目 新增 高層＋多層 30 2023年初 主力 130－ 160㎡ 三聯(lián)弓村 新增 高層 2023年末 130－ 150㎡合拼大戶為主 未來(lái) 1～ 3年內(nèi)，龍坂整體供給量較大。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 星河住宅用地 雅寶工業(yè)園：星河住宅用地 可能為市政規(guī)劃綠地 金光華龍岸 溪山美地園 兆豐地塊 兆豐地塊 兆豐地塊： 占地 25萬(wàn)，建面 58萬(wàn)，原定高層、多層加別墅的規(guī)劃，以大戶型為主，預(yù)計(jì) 2023年以后入市，后因開(kāi)發(fā)商問(wèn)題地塊開(kāi)發(fā)擱置，未來(lái)推出時(shí)間不定 星河民樂(lè) 瀅水山莊： 占地 6萬(wàn)，建面 13萬(wàn)，規(guī)劃有近 6萬(wàn)的商業(yè)，定位為別墅 +高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì) 2023年入市 星河雅寶： 占地 ，建面 156萬(wàn)，規(guī)劃有 11萬(wàn)住宅， 15萬(wàn)公寓， 15萬(wàn)商業(yè)，以及 110萬(wàn)的產(chǎn)業(yè)園，未來(lái)將成為龍坂片區(qū)的大型綜合體，預(yù)計(jì) 2023年以后入市 星河住宅用地： 位于本項(xiàng)目東側(cè)，屬星河開(kāi)發(fā)用地，指標(biāo)、規(guī)劃未定，未來(lái)推出時(shí)間不定，有可能先于本項(xiàng)目入市 資源型項(xiàng)目集中在民治水庫(kù)，已開(kāi)發(fā)的包括龍岸、溪山，未來(lái)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括瀅水、兆豐等四塊用地。 36 2023年 2023年 2023年 2023年 熙龍山 , ,平面 140180 ㎡ ,別墅 120250 ㎡ 星河民樂(lè) ,30萬(wàn)建面 , 120140平米 3房為主 水榭山 4期 ,2萬(wàn)建面 ,聯(lián)排 220250 ㎡ ,雙拼 400450 ㎡ 萬(wàn)科金色半山 ,10萬(wàn)建面 , 75－ 88 ㎡小三房為主 萬(wàn) 科第五園 ,13萬(wàn)建面 , 7期以 130 ㎡為主 上品雅園二期 ,20萬(wàn)建面 , 7090 ㎡兩房、小三房為主 龍岸 3期 ,6萬(wàn)建面 ,主力 130 ㎡ 兆豐 258地塊 ,58萬(wàn)建面 ,別墅、大戶型為主 金地上塘道 2期 , , 33118 ㎡的 1房 4房 合正龍華項(xiàng)目 , ,平面 120160 ㎡ ,別墅 250315 綠景牛欄前項(xiàng)目 , , 90 ㎡占 76％ 綠景 818項(xiàng)目 , ,主力 120 ㎡以上大戶型 水榭春天 ,53萬(wàn)建面 ,以 120 ㎡以上大戶型為主，一期有少量小戶型 中航項(xiàng)目 , ,以 2房、 3房為主；有少量 4房單位 潛龍曼海寧 ,24萬(wàn)建面 ,主力 70－ 90 ㎡ 大晉鑫項(xiàng)目 ,30萬(wàn)建面 ,主力 130－ 160㎡ 三聯(lián)弓村 , , 130－ 150㎡合拼大戶為主 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目入市時(shí)將主要面臨龍華城市型項(xiàng)目集中放量激烈競(jìng)爭(zhēng)，資源型項(xiàng)目較少，以尾盤和規(guī)劃未定項(xiàng)目為主。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 周邊競(jìng)品市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 周邊競(jìng)品市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 蘭江山第 山語(yǔ)清暉花園 云頂尚品 兆豐 258地塊 熙龍山 瀅水灣 城建項(xiàng)目 招商觀園 和黃項(xiàng)目 合正項(xiàng)目 綠景 818項(xiàng)目 中航城 水榭春天 2\3期 星河民樂(lè)項(xiàng)目 資源型豪宅之爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)的差異化 :基于競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目機(jī)會(huì) 城市型豪宅之爭(zhēng) 同片區(qū)豪宅之爭(zhēng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 全國(guó)豪宅發(fā)展趨勢(shì) 1 豪宅更強(qiáng)調(diào)居住的品質(zhì)與保障 —— 精裝修 。 43 豪宅精裝修：更注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)、裝修配置的細(xì)節(jié) 一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)化 案例一 —— 幸福里 室內(nèi)木地板比空中花園地面高出一截，可防止空中花園室外雨水流入室內(nèi)腐蝕室內(nèi)地板； 空中花園與室內(nèi)地板接口處采用鋁條包邊，防止地板蹺起。窗戶的位置盡量與床相錯(cuò)開(kāi)，既能保證采光，又能避免外部窺視 幸福里室內(nèi)外木地板的高差設(shè)計(jì) 龍湖三千城廚房灶臺(tái)的光源設(shè)置 聽(tīng)聽(tīng)豪宅客戶的聲音： 對(duì)產(chǎn)品的要求： “舒適、精細(xì)、定制” —— “臨湖的戶型一定要做大，客戶買的是面子，不會(huì)在乎價(jià)格。希望主臥室里配備洗手間、衣帽間等，強(qiáng)調(diào)書(shū)房的重要性，認(rèn)為書(shū)房可以給一個(gè)房間增加氣質(zhì)， 給自己一個(gè)好心情 。” —— “ 希望精裝修有 ABCD幾種風(fēng)格的樣板房供我選擇 ， 或者我可以選擇放棄 ，就是開(kāi)發(fā)商 要尊重我的意見(jiàn) ，給到我比較個(gè)性化的定制服務(wù)。” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 御園 純石材外立面，外在品質(zhì)與內(nèi)在氣質(zhì)完美統(tǒng)一 ?秉承世界宮廷建筑理念，吸取文藝復(fù)興時(shí)期建筑精髓， 追求整體恢弘與莊重 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星河灣 “好房子的十六條標(biāo)準(zhǔn)” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。廣州番禺執(zhí)信中 (小 )學(xué) …… ?獨(dú)家引入寶墨園活水循環(huán)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)清水養(yǎng)魚(yú) 的奇跡； ?每個(gè)組團(tuán)至少擁有一個(gè) 景觀式泳池 ，免費(fèi)向業(yè)主開(kāi)放 ； ?組團(tuán)式規(guī)劃，六個(gè)各具異域風(fēng)情的特色花園旖旎多姿； ?小區(qū) 水景面積超過(guò) 3萬(wàn)平方米 ； ?一梯兩戶 ，南北對(duì)流， 躍式雙套房設(shè)計(jì)，戶戶都有穿堂風(fēng)； ?多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)取代了傳統(tǒng)飄窗 ； 房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期曲線：收益能力發(fā)展期：銷售期項(xiàng)目收益能力快速上升價(jià)值通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)最高利潤(rùn)期：物業(yè)管理期項(xiàng)目收益能力持續(xù)上升價(jià)值受物業(yè)服務(wù) / 維護(hù)等綜合因素影響衰退期物業(yè)管理晚期受建筑老化影響，收益能力開(kāi)始緩步下降物業(yè)管理保證物業(yè)長(zhǎng)久生命力典型案例：地王公寓（深圳） 建成于 1996年的地王大廈公寓迄今已有 14年歷史 ，作為羅湖蔡屋圍片區(qū)的持久的熱點(diǎn)樓盤，地王公寓一直保持與 6～ 8年，甚至 3～ 5年樓齡的項(xiàng)目同樣的 ～ /平米 的高價(jià)，而 96年同期樓盤的售價(jià)僅 ～ /平米。我家住七樓，總感覺(jué)樓層太低不安全，晚上睡覺(jué)都要開(kāi)著燈。希望物管制定一系列實(shí)際措施，讓業(yè)主切身感受到安全感。 ” —— “物管應(yīng)該是 看不見(jiàn)但確實(shí)存在的服務(wù) ，我不喜歡每天看到物管在我面前忙忙碌碌的，但又一定要有這種服務(wù)提供給我?！? —— “ 希望小區(qū)物業(yè)可以提供一站式服務(wù) ，所有的問(wèn)題都能得以及時(shí)解決。 ” 對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求： “安全、尊貴、方便” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 金地觀瀾 —— 走在正確的豪宅趨勢(shì)上： “ 產(chǎn)品 +服務(wù) 地段 +資源 +物業(yè)類型 ” 引領(lǐng)深圳豪宅的升級(jí)換代！ 本項(xiàng)目 將以 領(lǐng)導(dǎo)者 的姿態(tài)， 顛覆深圳傳統(tǒng)豪宅認(rèn)知 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 已經(jīng)確定的產(chǎn)品打造方向： 思考： 我們已經(jīng)在市場(chǎng)上做到了產(chǎn)品力的領(lǐng)先，那么哪些方面我們可以做得更好呢？ 景觀 —— 五重園林、庭院裝修、私屬符號(hào)； 公共部位 —— 精裝、重金打造； 立面 —— 高檔石材，品質(zhì)耐久； 配備 —— 直飲水、先進(jìn)安防系統(tǒng)等，前沿、高配； 工藝與質(zhì)量 —— 明星團(tuán)隊(duì)把控、精細(xì)到位； 精裝修 —— 4000元 /平米深圳領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)； 配套 —— 丹桂軒、紅酒銀行、 SPA、恒溫泳池、有機(jī)農(nóng)場(chǎng)； 產(chǎn)品形態(tài) —— 純法式設(shè)計(jì)“別墅 +多層” 低密度社區(qū)； 定制 STEP1： Mock up工程樣板間 金地觀瀾項(xiàng)目 mockup工程樣板間提前進(jìn)行 “領(lǐng)先客戶深訪”，總結(jié)客戶建議，實(shí)現(xiàn)客戶互動(dòng) 深訪效果： ? 總結(jié)并驗(yàn)證目標(biāo)客戶群的特征； ? 傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，為今后營(yíng)銷方向提供指導(dǎo)； ? 讓客戶參與交樓標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，總結(jié)出客戶對(duì)精裝樣板房的建議和意見(jiàn)，對(duì)交樓標(biāo)