【正文】 近年成交量為西區(qū)第一，價(jià)格也穩(wěn)步上漲。u項(xiàng)目配套： 逐期配套陸續(xù)跟進(jìn)，每期均配有商業(yè)，另有容閎幼兒園和醫(yī)院等配套。 【 珠峰大道板塊 】—— 數(shù)據(jù)來(lái)源：西區(qū)市場(chǎng)調(diào)研里維埃拉是珠三角超級(jí)生態(tài)大盤，開(kāi)發(fā)多年，年開(kāi)工量和年銷售量均為西區(qū)第一本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新推單位 1300014000元 /㎡， 12800元起云頂瀾山 均價(jià) / ㎡（ 2023元 / ㎡ 精裝）；按揭 98折 ,一次性 97折均價(jià) / ㎡（ 2023元 / ㎡ 精裝）；特價(jià) 91折后按揭 98折 ,一次性 97折，同時(shí)按樓層 “ 層數(shù) ”* 萬(wàn)元優(yōu)惠遞增珠海樓市珠海樓市本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?目標(biāo)客戶分析 】 市區(qū)投資客戶、泛市區(qū)自住客戶受市區(qū)高價(jià)擠壓，有主動(dòng)郊區(qū)化趨勢(shì)，西區(qū)中高端自住客戶，港澳投資客戶受橫琴利好吸引，對(duì)機(jī)場(chǎng)路區(qū)域認(rèn)可度較高16000以上云頂瀾山， 11000元 /㎡本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ”——“ 像我們這種工作年限不長(zhǎng)的人，沒(méi)有太多儲(chǔ)蓄，不想貿(mào)然買房，看到合適滿意再買。 ”客戶特征描述屬于年輕白領(lǐng)，工作年限不長(zhǎng)，積蓄不多，準(zhǔn)備買房結(jié)婚，剛性需求。A 三灶工業(yè)園區(qū) —— 首置白領(lǐng)型客戶年輕外來(lái)白領(lǐng)，剛性需求，性價(jià)比是考慮要素目標(biāo)客戶分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ”——“ 目前住在自己家建的房子里，家里人比較多，有點(diǎn)不夠住，而且不安全，比較雜亂。 ”——“ 想換個(gè)兩房或三房，父母住慣老房子，不一定會(huì)跟我們一起住。 ”客戶特征描述小太陽(yáng)家庭，雖然已有住房，但隨著生活水平的提高對(duì)居住也提出了更高的要求，向往從自建房住進(jìn)小區(qū)房，希望能擁有較為舒適的居住環(huán)境。 23典型客戶 3：外來(lái)就近置業(yè)客戶稱呼： 劉先生年齡： 3540歲性別 ：男籍貫： 廣東順德從事行業(yè)： 三灶LKE埃爾凱電器公司中級(jí)管理人員家庭人口： 4人目前居住地：家在順德，工作在三灶，目前居住在公司安排的宿舍（新世界 3期）置業(yè)次數(shù)： 1次客戶語(yǔ)錄——“ 現(xiàn)在外派到三灶工作，住新世界 3期，公司安排的住宿，周末才回順德。 ”——“ 如果在這邊有房，太太和小孩周末就可以過(guò)來(lái)住，我不用老往順德跑 。 ”客戶特征描述收入較高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，不滿足現(xiàn)在在工作地租房或公司安排住宿的現(xiàn)狀，希望有自己的住房，較關(guān)注品牌，注重私密，同時(shí)兼具一定的投資意識(shí)。 24工業(yè)園區(qū)客戶置業(yè)特征總結(jié)：A客戶身份 客戶描述 原居住情況置業(yè)情況（戶型 /面積）置業(yè)特征三灶大型跨國(guó)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)的白領(lǐng)型員工或中高管人員? 2530歲? 兩口之家，準(zhǔn)備結(jié)婚（剛性需求） 租房23房：80－ 120㎡承受總價(jià)：5080萬(wàn)性價(jià)比、戶型? 3040歲? 小太陽(yáng)家庭，準(zhǔn)備換房（改善型需求） 自建房或舊小區(qū)房舒適性、小區(qū)環(huán)境? 3545歲? 外來(lái)中高管，準(zhǔn)備買房（就近置業(yè)需求）租房或公司安排住宿社區(qū)品質(zhì)、升值潛力工業(yè)園區(qū) —— 首置 /改善型 /就近自住客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：性價(jià)比、戶型、小區(qū)環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ”——“ 之前看過(guò)時(shí)代山湖海，因當(dāng)時(shí)股票被套所以沒(méi)買，不想貸款，最好找親朋借一次性付款，時(shí)代山湖海是戶型好、規(guī)劃好、社區(qū)好三好?！笨蛻籼卣髅枋霰镜啬贻p二代，準(zhǔn)備買婚房脫離父母居住。希望買有品質(zhì)的小區(qū)房，戶型要求不大，具備品牌意識(shí)。 26典型客戶 5：本地改善型自住稱呼： 陳太太年齡： 4045歲性別 ：女籍貫： 三灶鎮(zhèn)從事行業(yè)： 三灶公務(wù)員家庭人口： 3人目前居住地：新世界置業(yè)次數(shù)： 2次客戶語(yǔ)錄——“ 目前住在新世界，剛開(kāi)始覺(jué)得不錯(cuò)，現(xiàn)在覺(jué)得有點(diǎn)兒舊了，面積又小，車位又不夠，所以想換房。 ”——“ 我知道萬(wàn)科就在新世界對(duì)面，也知道時(shí)代山湖海，到時(shí)開(kāi)盤也會(huì)去看看的，會(huì)綜合考慮戶型、環(huán)境、服務(wù)和價(jià)格等因素。 ”客戶特征描述早年已買房，但目前對(duì)居住水平有了更高的要求，想換更新的小區(qū)和更大的戶型，對(duì)小區(qū)品質(zhì)要求較高。積攢了一定的購(gòu)買力，關(guān)注小區(qū)品質(zhì)，理性消費(fèi)B 三灶本地居民 —— 本地改善型客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28典型客戶 6：城區(qū)投資型稱呼： 董小姐年齡： 3035歲性別 ：女籍貫： 珠海從事行業(yè)： 某旅行社經(jīng)理目前居住地：新香洲置業(yè)次數(shù)： 1次購(gòu)買面積： 120多平米 3房客戶語(yǔ)錄——“ 我們?cè)谑袇^(qū)已經(jīng)有房子住了，再買肯定是用來(lái)投資的，現(xiàn)在買房比放在銀行劃算。 ”——“ 我也想買房投資，但金灣比較遠(yuǎn)，很少去，不知道以后發(fā)展怎么樣，橫琴新區(qū)和金海大橋的規(guī)劃還是可以的 ”——“ 保利倒是很不錯(cuò)的一個(gè)品牌，偏遠(yuǎn)的地方也只有大開(kāi)發(fā)商能搞得起來(lái)，到時(shí)看看吧，現(xiàn)在說(shuō)不準(zhǔn)，很多人看好我也可能會(huì)買，小戶型兩房，易入市，也易轉(zhuǎn)出手。關(guān)注資訊，有較強(qiáng)投資意識(shí)，置業(yè)選擇易跟風(fēng)C 城區(qū)投資客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。客戶特征描述居住在市區(qū)，收入穩(wěn)定，但在市區(qū)核心地段購(gòu)置物業(yè)實(shí)力不足，未來(lái)有現(xiàn)實(shí)的居住需求，同時(shí)希望購(gòu)買的物業(yè)有較強(qiáng)的升值潛力。 30城區(qū)投資客戶置業(yè)特征總結(jié)：C客戶身份 客戶描述 居住情況置業(yè)情況（戶型 /面積）置業(yè)特征城區(qū)高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)主、中高管、高級(jí)公務(wù)員等? 3045歲? 市區(qū)有房居住，意向?qū)ふ彝顿Y門檻較低，升值潛力較大的樓盤再置業(yè)用作投資珠海市區(qū)2房：80－ 90㎡承受總價(jià)：5080萬(wàn)周邊規(guī)劃、升值空間城區(qū)投資客戶 —— 投資型客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：規(guī)劃利好、升值空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ”——“ 覺(jué)得這邊空氣好啊，就像個(gè)小鎮(zhèn)，反正我覺(jué)得環(huán)境很好，周邊也有幾個(gè)朋友像我這樣在這里買房，偶爾過(guò)來(lái)住。 ””客戶特征描述不僅追求小區(qū)的居住品質(zhì)，更看重周邊的自然地理環(huán)境和未來(lái)的投資規(guī)劃價(jià)值。購(gòu)買力較強(qiáng)，看重自然環(huán)境和投資規(guī)劃價(jià)值E 外地投資度假客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ”——“ 想在珠海買個(gè) 100萬(wàn)左右的房子，可以辦兩地車牌，可是現(xiàn)在珠海市區(qū)的房子至少都要 100多萬(wàn)，我就想辦車牌兼投資，沒(méi)想過(guò)要花那么多錢買那么貴的，所以只能考慮去西區(qū)買了。 ”——“ 如果你們項(xiàng)目有金海大橋的規(guī)劃，這邊還是很有投資潛力的，等橋一通，連著橫琴再連著澳門，這一片會(huì)旺起來(lái)的。 ”客戶特征描述因工作原因經(jīng)常來(lái)往澳門和珠海，非常關(guān)注珠海的規(guī)劃利好，置業(yè)看重升值潛力，置業(yè)驅(qū)動(dòng)力在于辦兩地車牌。 33外地度假投資客戶置業(yè)特征總結(jié)：E客戶身份 客戶描述 居住情況置業(yè)情況（戶型 /面積）置業(yè)特征外地中高端客戶? 3560歲? 分布較廣，主要來(lái)源于內(nèi)地和珠三角，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，多與珠海有 “ 三緣 ”關(guān)系，看重珠海的人居環(huán)境和某些地段的升值潛力內(nèi)地或珠三角23房：80－ 120㎡承受總價(jià)：60100萬(wàn)氣候環(huán)境、升值空間澳門中高端客戶? 3060歲? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者或公務(wù)員等；? 與內(nèi)地有生意或親戚往來(lái)；經(jīng)常往來(lái)珠海；? 關(guān)注珠海的發(fā)展及政策環(huán)境；澳門或珠海23房：80－ 120㎡承受總價(jià)：60100萬(wàn)升值空間、品牌保障、總價(jià)外地度假投資客戶 —— 度假兼投資型客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：氣候環(huán)境、升值空間、價(jià)格本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。時(shí)代四期開(kāi)盤客戶參考u 客戶一：陳女士， 50歲左右，澳門人，意向戶型 125㎡u 現(xiàn)居澳門，準(zhǔn)備購(gòu)買 125平米單位，主要用來(lái)投資兼度假，此前在珠海未有物業(yè)，看好該片區(qū)的未來(lái)，認(rèn)為橫琴的發(fā)展趨勢(shì)將是上海浦東，金海大橋貫通后澳門到項(xiàng)目的時(shí)間為 10分鐘，很近，對(duì)于銷售所說(shuō)未來(lái)五年這里的房?jī)r(jià)將翻倍表示認(rèn)可，對(duì)于海景也較為喜歡。u 客戶一：張先生、 28歲左右、山東人u 現(xiàn)在通飛上班，很年輕，才來(lái)珠海上班不到三個(gè)月。周邊的樓盤也沒(méi)有多看。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目　 位置 規(guī)模 容積率 在售主力戶型 均價(jià) 存量 銷售速度時(shí)代山湖海金灣機(jī)場(chǎng)東路，湖心路口南側(cè)約 1公里占地 建面 40萬(wàn) 107125 ㎡三房146㎡四房9000元 /㎡（帶 2300元的裝修）331套 210套 /月（開(kāi)盤日））新世界康橋金灣三灶鎮(zhèn)虹陽(yáng)路 183號(hào)占地 31萬(wàn)建面 63萬(wàn) 86102㎡兩房97131㎡三房 7500元 /㎡162套（四期共余 954套）126套 /月（開(kāi)盤日）西江月 斗門湖心路 1008號(hào) 占地 20萬(wàn) 6675㎡兩房9396㎡三房7200元 /㎡（帶 1200元 /㎡裝修）175套 /月中珠上郡 金灣紅旗鎮(zhèn)珠海大道旁 占地 18萬(wàn) 6392 ㎡兩房93113㎡三房 6800元 /㎡ 302套 /月里維埃拉斗門井岸鎮(zhèn)珠峰大道288號(hào)占地 340萬(wàn)建面 450萬(wàn) 52120㎡兩房75157 ㎡三房128188㎡四房毛坯 6000元 /㎡精裝單位 7000元/㎡ 878套 39套 /月雅居樂(lè)約克郡珠海大道與廣澳高速交匯處占地 建面 45萬(wàn) 70㎡兩房90120㎡三房120140㎡170㎡220㎡9000元 /㎡ 1200套 未售競(jìng)爭(zhēng)樓盤鎖定及存量分析競(jìng)爭(zhēng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u規(guī)劃 ：板式建筑， 四期（海云間）為 33層高層海景洋房，兩梯四戶設(shè)計(jì)，碟式布局。u規(guī)模： 建面 33萬(wàn)平米u(yù)規(guī)劃 ：圍合式 Artdeco 新古典裝飾主義風(fēng) 格 ，大型中心園林社區(qū)。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析：區(qū)位 /配套 /規(guī)模 /規(guī)劃 /物業(yè)形態(tài) /景觀保利香檳國(guó)際新世界康橋相比較，本項(xiàng)目在大環(huán)境配套上存在一定劣勢(shì)但本項(xiàng)目景觀資源、品牌、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具有一定優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略：u形象、品牌區(qū)隔u產(chǎn)品、景觀、園林等的信息傳遞u區(qū)位 ： 珠海市金灣區(qū)三灶虹陽(yáng)路 183號(hào) u配套 ：周邊配套完善 (休閑、娛樂(lè)、美食、購(gòu)物 )u規(guī)模 ：建面 15萬(wàn)平米u(yù)規(guī)劃 ： 簡(jiǎn)約式布局，配合大型中央水景園林，u物業(yè)形態(tài)： 12棟板塔結(jié)合的高層、小高層u景觀 ：社區(qū)水景，園景競(jìng)爭(zhēng)分析u區(qū)位 ： 機(jī)場(chǎng)東路，湖心路口南側(cè)約 500米u(yù)配套 ：周邊配套尚不完善，小區(qū)自由 2萬(wàn)平米商業(yè)。u物業(yè)形態(tài) ：高層u景觀 ：社區(qū)內(nèi) 8萬(wàn)平米園景、水景，海景本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析：本案戶型方正，功能布局合理，更為舒適香檳國(guó)際2房 2廳 1衛(wèi) 1廚帶空中花園 90㎡新世界康橋2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 ㎡ 競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)新世界康橋主臥帶獨(dú)立衣帽間，主人房私密性好，可兩房改三房戶型不方正，空氣無(wú)法形成對(duì)流，洗手間離客廳較遠(yuǎn)，主人房無(wú)獨(dú)立衣帽區(qū)香檳國(guó)際戶型方正、臥室均有外飄窗，戶戶通風(fēng)、采光充足、可兩房改三房主臥與次臥獨(dú)立區(qū)分開(kāi)互不干擾朝向?yàn)楸毕颍挥幸粋€(gè)衛(wèi)生間不夠便利，衛(wèi)生間入口正對(duì)花園本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析：本案戶型方正，使用率高，更為舒適香檳國(guó)際3房 2廳衛(wèi) 1廚雙陽(yáng)臺(tái) 120㎡時(shí)代山湖海3室 2廳 2衛(wèi) 1廚雙陽(yáng)臺(tái) 125㎡ 競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)時(shí)代山湖海入口處帶入戶花園，廚房外帶生活陽(yáng)臺(tái) ，互相方正，空氣南北對(duì)流入戶花園狹長(zhǎng)，室內(nèi)過(guò)道過(guò)長(zhǎng)，次臥與洗手間門相對(duì)香檳國(guó)際戶型方正，可三房改四房，擁有雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，空氣對(duì)流效果好，主臥帶獨(dú)立衣帽間客廳處陽(yáng)臺(tái)和飄太過(guò)于繁瑣，影響是客戶視覺(jué)效果，本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。時(shí)代山湖海案例借鑒：u價(jià)值實(shí)現(xiàn)：u首批較大推售量，實(shí)惠的價(jià)格，保證充足的客戶基數(shù)是市場(chǎng)口碑傳播的基礎(chǔ)u后期通過(guò)舒適的戶型、逐步提升的現(xiàn)場(chǎng)展示、強(qiáng)而有力的營(yíng)銷推廣，現(xiàn)代活力的項(xiàng)目形象，成功實(shí)現(xiàn)熱銷，每次開(kāi)盤均刷新西區(qū)高層價(jià)格?？蛻艚Y(jié)構(gòu)分析一期以小戶型、低總價(jià)，吸納西區(qū)周邊購(gòu)買力，夯實(shí)自住客戶基礎(chǔ)，同時(shí)發(fā)力市區(qū)，吸納中端投資客戶和部分首置、首改自住群體，布局最大量客戶基數(shù)，為后續(xù)推售的客帶客打下良好基礎(chǔ)二期受戶型偏大、價(jià)格升幅較大影響，西區(qū)周邊部分購(gòu)買力被擠出，市區(qū)投資客戶受市場(chǎng)升值預(yù)期和一期客群連帶影響大量涌入，成為購(gòu)買主體，珠三角、港澳客戶及內(nèi)地客戶比例未有大幅改