【正文】 景觀、商業(yè)上具有一定優(yōu)勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 u物業(yè)形態(tài) ：高層、小高層u景觀 ：社區(qū)內(nèi)園景、水景，海景u區(qū)位 ： 機(jī)場(chǎng)東路，湖心路口南側(cè)約 500米u(yù)配套 ：周邊配套尚不完善，小區(qū)自由 2萬(wàn)平米商業(yè)。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析：區(qū)位 /配套 /規(guī)模 /規(guī)劃 /物業(yè)形態(tài) /景觀競(jìng)爭(zhēng)分析保利香檳國(guó)際時(shí)代山湖海u區(qū)位 ： 機(jī)場(chǎng)東路，湖心路口南側(cè)約 1公里u配套 ：周邊配套尚不完善u規(guī)模 ： 建面近 40萬(wàn)平米，四期（海云間）主要為 33層高層海景洋房，兩梯四戶設(shè)計(jì)。核心客戶重要客戶游離客戶u金灣本地自住客戶u市區(qū)投資客戶u泛城區(qū)資深白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主首改客戶u港澳客戶u西區(qū)私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、教師系統(tǒng)u珠三角其他區(qū)域客戶u北方旅游、投資客戶u路過客戶項(xiàng)目總體客戶分析： 西區(qū)利好 +橫琴新政策 +保利品牌吸引力 +客戶分析，本項(xiàng)目今年客戶定位主體偏向于投資型客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。認(rèn)可金灣今后的發(fā)展，也認(rèn)為時(shí)代的升值潛力還很大。因?yàn)樯习嘟窈蟮乃奚峋驮跁r(shí)代山湖海旁邊，購(gòu)買山湖海是給父母住，今后自己還是住在公司宿舍，與父母居住地近方便照顧父母。u 客戶二：羅太太， 45歲左右，三灶人，意向戶型 125㎡u 現(xiàn)居三灶，在計(jì)劃生育辦工作，先生是醫(yī)院醫(yī)生，主要是用來自住，未來將和老人一起住，在三灶鎮(zhèn)內(nèi)和市區(qū)檸溪各有一套住宅，之前有看過新世界康橋，但是認(rèn)為戶型不好，看重時(shí)代的小區(qū)和未來的升值潛力，提到在開黨代會(huì)上領(lǐng)導(dǎo)明確表示西部中心城兩年見成效、五年成規(guī)模，所以有信心，并最終購(gòu)買 36棟 1603。人群房型首置、改善及就近自住 城區(qū)客戶 外地客戶 西區(qū)工業(yè)園區(qū)客戶 三灶本地居民 投資及自住客戶 內(nèi)地客戶 港澳中高端客戶80㎡兩房置業(yè)心理：u首次置業(yè)的當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)客戶u年輕白領(lǐng)u對(duì)性價(jià)比要求高u買房結(jié)婚，剛性需求u關(guān)注戶型及小區(qū)環(huán)境置業(yè)心理：u本地二代首置型客戶u剛性婚房需求，父母財(cái)力支持u有品質(zhì)的小區(qū)房u對(duì)戶型要求不不大，但較有品牌意識(shí)市區(qū)投資客戶置業(yè)心理u主城區(qū)高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)主、中高管、高級(jí)公務(wù)員等u已解決住房問題，有點(diǎn)閑錢u有較強(qiáng)投資意識(shí)，置業(yè)選擇易跟風(fēng)u注重小區(qū)周邊的規(guī)劃，要有升值潛力90㎡三房置業(yè)心理：u企業(yè)中高管u經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，希望在工作地有屬于自己的房子u對(duì)居住舒適度有較高要求u注重社區(qū)品質(zhì)和升值潛力泛城區(qū)自住客戶置業(yè)心理u資深白領(lǐng)、企業(yè)中層管理人員等u受市區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓，有現(xiàn)實(shí)居住需求u有較強(qiáng)投資意識(shí)，置業(yè)選擇易跟風(fēng)u注重小區(qū)舒適度，有長(zhǎng)線投資價(jià)值置業(yè)心理u與珠海有一定關(guān)系，看重珠海的人居環(huán)境u投資兼階段性度假u有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力u注重氣候環(huán)境和投資規(guī)劃價(jià)值u識(shí)品牌也重品牌u看重項(xiàng)目毗鄰橫琴片區(qū)的發(fā)展120㎡大三房置業(yè)心理：u私營(yíng)企業(yè)中級(jí)管理人員，屬改善行自住客戶u有一定的購(gòu)買力，想換較大的房子u注重舒適性及小區(qū)環(huán)境u可能是終極置業(yè)，考慮較理性置業(yè)心理u小型私企老板u與珠海有生意或親戚往來，經(jīng)常往來珠澳兩地u購(gòu)買力較強(qiáng)，看重投資價(jià)值和兩地車牌u關(guān)注珠海未來的發(fā)展和政策環(huán)境u升值空間、品牌保障、總價(jià)范圍客戶對(duì)位 — 三類戶型對(duì)位不同人群置業(yè)心理本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。購(gòu)買力較強(qiáng)，看重投資價(jià)值和兩地車牌外地投資度假客戶E本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ”——“ 要買就買小一點(diǎn)的戶型，反正控制在 100萬(wàn)左右。 ”——“ 西區(qū)現(xiàn)在大把房子賣，我想買在比較有升值空間的地段和比較有品質(zhì)感的小區(qū)。 32典型客戶 9：澳門投資客戶稱呼： 黃先生年齡： 3540歲性別 ：男籍貫： 澳門從事行業(yè)： 外貿(mào)企業(yè)經(jīng)理家庭人口： 4人目前居住地：澳門置業(yè)次數(shù)： 多次客戶語(yǔ)錄——“ 因?yàn)樵谶@邊有生意，經(jīng)常過來珠海出差。識(shí)品牌重品牌，價(jià)格承受力較好，置業(yè)會(huì)充分考慮是否有升值潛力。 ”——“ 三灶不僅環(huán)境好，而且很有投資價(jià)值，斗門的房子我也去看過，但潛力沒有這里好，未來金海大橋一通，這里的房?jī)r(jià)是有翻倍的可能的。 31典型客戶 8：內(nèi)地投資兼階段性度假稱呼： 蔣先生年齡： 3540歲性別 ：男籍貫： 西安從事行業(yè)： 電信行業(yè)中高管家庭人口： 3人目前居住地：西安，但在三灶已購(gòu)置某小區(qū)二手房做度假投資用置業(yè)次數(shù)： 多次客戶語(yǔ)錄——“ 我在西安工作，但在三灶這邊買了房，冬天一家人會(huì)過來住一段時(shí)間。有自住需求，兼有長(zhǎng)線投資意識(shí)C城區(qū)自住兼長(zhǎng)線投資客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29典型客戶 6：城區(qū)自住兼投資型稱呼： 曾小姐年齡： 2730歲性別 ：女籍貫： 珠海從事行業(yè)： 澳門酒店業(yè)目前居住地：拱北（與家人同?。┲脴I(yè)次數(shù)： 0次客戶語(yǔ)錄—— 時(shí)代山湖海這里的價(jià)格還是有點(diǎn)兒貴的，但是比起拱北和南屏的房子價(jià)格還可以接受—— 因?yàn)槲椰F(xiàn)在在澳門上班，將來應(yīng)該也會(huì)在澳門發(fā)展，如果金海大橋建成了，從澳門過來還是比較快的，而且靠著橫琴，升值潛力應(yīng)該還是有的。 ”客戶特征描述在市區(qū)已解決住房問題，有點(diǎn)閑錢，有置業(yè)投資意向，傾向在升值潛力大的地段投資小戶型，屬中低端投資客戶，投資選擇容易受周圍人影響。 ”——“ 現(xiàn)在西區(qū)的房子漲得好快，有朋友買了時(shí)代山湖海，現(xiàn)在都漲了十幾萬(wàn)呢。 27三灶本地居民置業(yè)特征總結(jié)：B客戶身份 客戶描述 原居住情況 置業(yè)情況（戶型 /面積） 置業(yè)特征三灶本地居民 ? 2530歲? 本地二代，準(zhǔn)備結(jié)婚（剛性需求）自建房或舊小區(qū)房23房：80－ 100㎡承受總價(jià)：5080萬(wàn)戶型、品質(zhì)? 3545歲? 本地家庭，準(zhǔn)備換房（改善型需求）自建房或舊小區(qū)房34房：100－ 120㎡承受總價(jià)：70100萬(wàn)舒適性、小區(qū)環(huán)境三灶本地居民 —— 二代置業(yè) /改善型客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：戶型、品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。很大可能為終極置業(yè)，非過渡房，考慮較為理性。 ”——“ 現(xiàn)在換房就是終極置業(yè)了，買一套面積夠用，住著夠舒適的，以后就不用再愁房子的事情了。 ”——“ 想換電梯房， 110平米的三房就可以了，小區(qū)的品質(zhì)要好，物業(yè)管理要好，車位要多，等新世界 4期開盤了就去看看。剛性婚房需求，父母財(cái)力支持B三灶本地居民 —— 二代首置型客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。父母經(jīng)濟(jì)條件較好，愿意給予財(cái)力支持。 ”——“ 有了橫琴的新政策，未來金灣這一塊的升值潛力肯定很大。25典型客戶 4：本地二代首置型客戶稱呼： 羅先生年齡： 28歲性別 ：男籍貫： 三灶鎮(zhèn)從事行業(yè)： 三灶稅務(wù)局家庭人口： 4人目前居住地：與父母同住早年自建房置業(yè)次數(shù)： 0次客戶語(yǔ)錄——“ 現(xiàn)在和爸媽、姐姐住在以前建的自建房，大概 500㎡ ，明年打算結(jié)婚，所以想買房后搬出來住，爸媽也很支持，但就希望我們不要住太遠(yuǎn)。A 工業(yè)園區(qū) —— 外來就近置業(yè)客戶經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，意向在工作地買自己的住房本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ”——“ 保利當(dāng)然知道，拿了地王，反正也有買房的需要，品牌開發(fā)商的房子比較信得過，況且這一片升值空間還是很大的。 ”——“ 既然在三灶發(fā)展，有想過在這邊買房，現(xiàn)在跟同事住一起也不是很方便。A 三灶工業(yè)園區(qū) —— 改善型客戶雖已有住房，但希望能換房改善目前的居住環(huán)境本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ”——“ 意向中希望小區(qū)環(huán)境能好點(diǎn)，通風(fēng)采光，有物業(yè)管理處和園林綠化，總之要凸顯出小區(qū)房的好處。 ”——“ 太太和小孩都 希望能住進(jìn)小區(qū)房，那樣比較安全安靜 。 22典型客戶 2：改善型自住客戶稱呼： 邱先生年齡： 3035歲性別 ：男籍貫： 廣西從事行業(yè)： 三灶某私營(yíng)企業(yè)主管家庭人口： 6人目前居住地：與父母、太太和兩個(gè)小孩住在早年自己的自建房置業(yè)次數(shù)： 1次客戶語(yǔ)錄——“ 我來三灶都差不多有十年了，都在這邊成家了，父母也都接過來住了。講究實(shí)在， 對(duì)性價(jià)比要求高 ，對(duì)價(jià)格敏感，但在價(jià)格差價(jià)不是太大的情況下，關(guān)注戶型、小區(qū)的環(huán)境。 ”——“ 很多同事也有去看房，但都抱怨周邊樓盤太少，品質(zhì)不高，價(jià)格也沒便宜到哪去，但又不想買到三灶之外的地方，所以很多同事都還沒有買到房。 21典型客戶 1：首置型自住 —— 筑巢稱呼： 林小姐年齡： 2530歲性別 ：女籍貫： 江西從事行業(yè)： 三灶中豐田光電科技員工家庭人口： 未婚目前居住地：與男友租房，三灶某小區(qū)置業(yè)次數(shù)： 0次客戶語(yǔ)錄——“ 在這里工作已經(jīng)三四年了，現(xiàn)在比較穩(wěn)定，所以準(zhǔn)備買小兩房做婚房用，也有到周邊幾個(gè)在賣的樓盤去看，但覺得戶型和小區(qū)環(huán)境都不夠好，性價(jià)比不高，于是沒有出手。市場(chǎng)小結(jié)u 西區(qū)今年整體市場(chǎng)表現(xiàn)較 2023年趨冷，時(shí)代山湖海等指標(biāo)樓盤開盤消化率較前明顯下降u 配套優(yōu)越、營(yíng)銷力度較強(qiáng)的高性價(jià)比樓盤仍然表現(xiàn)突出，對(duì)周邊及市區(qū)自住和投資需求拉動(dòng)明顯，對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)客戶分流影響u 以機(jī)場(chǎng)路為中心的西區(qū)投資高地已經(jīng)形成，對(duì)周邊自住需求的價(jià)格壁壘較為明顯u 未來區(qū)域中各品牌開發(fā)商競(jìng)品入市將對(duì)本項(xiàng)目造成巨大銷售壓力u 市區(qū)降價(jià)趨勢(shì)及消化速度緩慢對(duì)西區(qū)的市場(chǎng)預(yù)期造成一定消極影響本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18珠海各大樓盤降價(jià)促銷力度逐漸增大樓盤 78月 910月遠(yuǎn)大美域 均價(jià) / ㎡ ，（ 1500元 / ㎡精裝）；一次性 95折，按揭 98折均價(jià) / ㎡ （ 1500元 / ㎡裝修） ，另外 95折；新光御景山 均價(jià) / ㎡；（ 3000元 / ㎡ 精裝）均價(jià) / ㎡ ，出現(xiàn) （ 3000元 /平米）；推出房號(hào)在總價(jià)上減 17萬(wàn)；一次性 96折，按揭 99折，分期 98折；格力香樟 均價(jià) /㎡；（ 2500元 /㎡精裝）一次性 85折，按揭 94折；買房送車位，現(xiàn)樓發(fā)售，即刻辦理房產(chǎn)證和珠澳兩地牌國(guó)子間 均價(jià) /平米 均價(jià) / ㎡起，承諾不超過 /平米；仁恒星園 均價(jià) /㎡，帶有 2500元 /㎡的精裝 均價(jià) 14500元 /㎡，帶有 2500元 /㎡的精裝；購(gòu)房享受在總房?jī)r(jià)減 3萬(wàn)，一次性付款 97折，按揭 98折優(yōu)惠；招商花園城 均價(jià) /平米 均價(jià) / ㎡ ；一次性 96折，按揭 98折；中珠九悅 均價(jià) / ㎡ （ 2200元 / ㎡精裝） 推出 60套一口價(jià)房 /㎡，購(gòu)房全款 97折、按揭 99折優(yōu)惠；金地伊頓山 均價(jià) / ㎡（ 3000元 / ㎡ 精裝）；按揭 98折 ,一次性 98折均價(jià) / ㎡（ 3000元 / ㎡） ，一次性 ，折完均價(jià) 元 / ㎡；下半年要銷售 10億元，降價(jià)壓力大。u客戶情況： 早期以珠海本地客戶和珠三角客戶為主， 08年以后在三北地區(qū)通過外圍宣傳建立一眾度假養(yǎng)老粉絲，成為項(xiàng)目的重要組成客戶之一，是北方客戶在西區(qū)最為集中的項(xiàng)目之一。u價(jià)值實(shí)現(xiàn)： 內(nèi)部園林打造、低密度舒適社區(qū)、大型配套跟進(jìn)，成功樹立生態(tài)大盤形象。分期情況 規(guī)模 建筑形態(tài) 產(chǎn)品戶型 開售時(shí)間 相應(yīng)配套 銷售均價(jià)一期 63萬(wàn)㎡ 多層、小高層 76181㎡ 24房 2023年 商業(yè)街 3600元 /㎡二期 ㎡ 小高層、高層 4784㎡ 12房 2023年 5月 幼兒園、商業(yè) 5800元 /㎡三期 20萬(wàn)㎡ 小高層、高層 80148㎡ 24房 2023年 5月 醫(yī)院、商業(yè) 7000元 /㎡四期 60萬(wàn)㎡ 小高層、高層 未定 預(yù)計(jì) 2023年 商業(yè) 未定后續(xù)用地 300 萬(wàn)㎡ 未定 未定 未定 未定 未定u產(chǎn)品演變： 一期戶型以主流的 24房為主，滿足市場(chǎng)所需，建立客戶基礎(chǔ)；二期主打 12房小戶型，低總價(jià)，自住投資皆宜；三期回歸主流戶型，但面積段更為集中，持續(xù)滿足客戶剛需 /投資度假需求。項(xiàng)目充分利用黃楊河和濕地資源，打造生態(tài)低密度的人居大盤，通過內(nèi)部環(huán)境的打造和分期配套的跟進(jìn)，成為西區(qū)近年年開工量和年銷售量第一的超級(jí)大盤。分期情況 規(guī)模 棟數(shù) 建筑形態(tài) 產(chǎn)品戶型 開售時(shí)間 銷售進(jìn)度一期 占地 3萬(wàn)㎡建面 ㎡ 8棟 11層、 17層小高層 65127 ㎡ 23房83163 ㎡頂層復(fù)式 2023年 3月3月份推售 2棟4月份推售 4棟6月份推售 5棟8月份推售 6棟剩余 8棟未售二期 占地 ㎡建面 18萬(wàn)㎡ 未定 未定 未定 預(yù)