【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 北和南屏的房子價(jià)格還可以接受—— 因?yàn)槲椰F(xiàn)在在澳門上班，將來(lái)應(yīng)該也會(huì)在澳門發(fā)展，如果金海大橋建成了，從澳門過(guò)來(lái)還是比較快的，而且靠著橫琴，升值潛力應(yīng)該還是有的。客戶特征描述居住在市區(qū)，收入穩(wěn)定，但在市區(qū)核心地段購(gòu)置物業(yè)實(shí)力不足，未來(lái)有現(xiàn)實(shí)的居住需求，同時(shí)希望購(gòu)買的物業(yè)有較強(qiáng)的升值潛力。有自住需求，兼有長(zhǎng)線投資意識(shí)C城區(qū)自住兼長(zhǎng)線投資客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30城區(qū)投資客戶置業(yè)特征總結(jié)：C客戶身份 客戶描述 居住情況置業(yè)情況（戶型 /面積）置業(yè)特征城區(qū)高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)主、中高管、高級(jí)公務(wù)員等? 3045歲? 市區(qū)有房居住，意向?qū)ふ彝顿Y門檻較低，升值潛力較大的樓盤再置業(yè)用作投資珠海市區(qū)2房：80－ 90㎡承受總價(jià)：5080萬(wàn)周邊規(guī)劃、升值空間城區(qū)投資客戶 —— 投資型客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：規(guī)劃利好、升值空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31典型客戶 8：內(nèi)地投資兼階段性度假稱呼： 蔣先生年齡： 3540歲性別 ：男籍貫： 西安從事行業(yè)： 電信行業(yè)中高管家庭人口： 3人目前居住地：西安，但在三灶已購(gòu)置某小區(qū)二手房做度假投資用置業(yè)次數(shù)： 多次客戶語(yǔ)錄——“ 我在西安工作，但在三灶這邊買了房，冬天一家人會(huì)過(guò)來(lái)住一段時(shí)間。 ”——“ 覺(jué)得這邊空氣好啊，就像個(gè)小鎮(zhèn)，反正我覺(jué)得環(huán)境很好，周邊也有幾個(gè)朋友像我這樣在這里買房，偶爾過(guò)來(lái)住。 ”——“ 三灶不僅環(huán)境好，而且很有投資價(jià)值，斗門的房子我也去看過(guò)，但潛力沒(méi)有這里好，未來(lái)金海大橋一通，這里的房?jī)r(jià)是有翻倍的可能的。 ””客戶特征描述不僅追求小區(qū)的居住品質(zhì)，更看重周邊的自然地理環(huán)境和未來(lái)的投資規(guī)劃價(jià)值。識(shí)品牌重品牌，價(jià)格承受力較好，置業(yè)會(huì)充分考慮是否有升值潛力。購(gòu)買力較強(qiáng)，看重自然環(huán)境和投資規(guī)劃價(jià)值E 外地投資度假客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32典型客戶 9：澳門投資客戶稱呼： 黃先生年齡： 3540歲性別 ：男籍貫： 澳門從事行業(yè)： 外貿(mào)企業(yè)經(jīng)理家庭人口： 4人目前居住地：澳門置業(yè)次數(shù)： 多次客戶語(yǔ)錄——“ 因?yàn)樵谶@邊有生意，經(jīng)常過(guò)來(lái)珠海出差。 ”——“ 想在珠海買個(gè) 100萬(wàn)左右的房子，可以辦兩地車牌，可是現(xiàn)在珠海市區(qū)的房子至少都要 100多萬(wàn)，我就想辦車牌兼投資，沒(méi)想過(guò)要花那么多錢買那么貴的，所以只能考慮去西區(qū)買了。 ”——“ 西區(qū)現(xiàn)在大把房子賣，我想買在比較有升值空間的地段和比較有品質(zhì)感的小區(qū)。 ”——“ 如果你們項(xiàng)目有金海大橋的規(guī)劃，這邊還是很有投資潛力的，等橋一通，連著橫琴再連著澳門，這一片會(huì)旺起來(lái)的。 ”——“ 要買就買小一點(diǎn)的戶型，反正控制在 100萬(wàn)左右。 ”客戶特征描述因工作原因經(jīng)常來(lái)往澳門和珠海，非常關(guān)注珠海的規(guī)劃利好，置業(yè)看重升值潛力，置業(yè)驅(qū)動(dòng)力在于辦兩地車牌。購(gòu)買力較強(qiáng)，看重投資價(jià)值和兩地車牌外地投資度假客戶E本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33外地度假投資客戶置業(yè)特征總結(jié)：E客戶身份 客戶描述 居住情況置業(yè)情況（戶型 /面積）置業(yè)特征外地中高端客戶? 3560歲? 分布較廣，主要來(lái)源于內(nèi)地和珠三角，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，多與珠海有 “ 三緣 ”關(guān)系，看重珠海的人居環(huán)境和某些地段的升值潛力內(nèi)地或珠三角23房：80－ 120㎡承受總價(jià)：60100萬(wàn)氣候環(huán)境、升值空間澳門中高端客戶? 3060歲? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者或公務(wù)員等；? 與內(nèi)地有生意或親戚往來(lái)；經(jīng)常往來(lái)珠海；? 關(guān)注珠海的發(fā)展及政策環(huán)境；澳門或珠海23房：80－ 120㎡承受總價(jià)：60100萬(wàn)升值空間、品牌保障、總價(jià)外地度假投資客戶 —— 度假兼投資型客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：氣候環(huán)境、升值空間、價(jià)格本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。人群房型首置、改善及就近自住 城區(qū)客戶 外地客戶 西區(qū)工業(yè)園區(qū)客戶 三灶本地居民 投資及自住客戶 內(nèi)地客戶 港澳中高端客戶80㎡兩房置業(yè)心理：u首次置業(yè)的當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)客戶u年輕白領(lǐng)u對(duì)性價(jià)比要求高u買房結(jié)婚，剛性需求u關(guān)注戶型及小區(qū)環(huán)境置業(yè)心理：u本地二代首置型客戶u剛性婚房需求，父母財(cái)力支持u有品質(zhì)的小區(qū)房u對(duì)戶型要求不不大，但較有品牌意識(shí)市區(qū)投資客戶置業(yè)心理u主城區(qū)高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)主、中高管、高級(jí)公務(wù)員等u已解決住房問(wèn)題，有點(diǎn)閑錢u有較強(qiáng)投資意識(shí)，置業(yè)選擇易跟風(fēng)u注重小區(qū)周邊的規(guī)劃，要有升值潛力90㎡三房置業(yè)心理：u企業(yè)中高管u經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，希望在工作地有屬于自己的房子u對(duì)居住舒適度有較高要求u注重社區(qū)品質(zhì)和升值潛力泛城區(qū)自住客戶置業(yè)心理u資深白領(lǐng)、企業(yè)中層管理人員等u受市區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓，有現(xiàn)實(shí)居住需求u有較強(qiáng)投資意識(shí)，置業(yè)選擇易跟風(fēng)u注重小區(qū)舒適度，有長(zhǎng)線投資價(jià)值置業(yè)心理u與珠海有一定關(guān)系，看重珠海的人居環(huán)境u投資兼階段性度假u有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力u注重氣候環(huán)境和投資規(guī)劃價(jià)值u識(shí)品牌也重品牌u看重項(xiàng)目毗鄰橫琴片區(qū)的發(fā)展120㎡大三房置業(yè)心理：u私營(yíng)企業(yè)中級(jí)管理人員，屬改善行自住客戶u有一定的購(gòu)買力，想換較大的房子u注重舒適性及小區(qū)環(huán)境u可能是終極置業(yè)，考慮較理性置業(yè)心理u小型私企老板u與珠海有生意或親戚往來(lái)，經(jīng)常往來(lái)珠澳兩地u購(gòu)買力較強(qiáng)，看重投資價(jià)值和兩地車牌u關(guān)注珠海未來(lái)的發(fā)展和政策環(huán)境u升值空間、品牌保障、總價(jià)范圍客戶對(duì)位 — 三類戶型對(duì)位不同人群置業(yè)心理本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。時(shí)代四期開(kāi)盤客戶參考u 客戶一：陳女士， 50歲左右，澳門人，意向戶型 125㎡u 現(xiàn)居澳門，準(zhǔn)備購(gòu)買 125平米單位，主要用來(lái)投資兼度假，此前在珠海未有物業(yè)，看好該片區(qū)的未來(lái)，認(rèn)為橫琴的發(fā)展趨勢(shì)將是上海浦東，金海大橋貫通后澳門到項(xiàng)目的時(shí)間為 10分鐘，很近，對(duì)于銷售所說(shuō)未來(lái)五年這里的房?jī)r(jià)將翻倍表示認(rèn)可，對(duì)于海景也較為喜歡。u 客戶二：羅太太， 45歲左右，三灶人，意向戶型 125㎡u 現(xiàn)居三灶，在計(jì)劃生育辦工作，先生是醫(yī)院醫(yī)生，主要是用來(lái)自住，未來(lái)將和老人一起住，在三灶鎮(zhèn)內(nèi)和市區(qū)檸溪各有一套住宅，之前有看過(guò)新世界康橋，但是認(rèn)為戶型不好，看重時(shí)代的小區(qū)和未來(lái)的升值潛力，提到在開(kāi)黨代會(huì)上領(lǐng)導(dǎo)明確表示西部中心城兩年見(jiàn)成效、五年成規(guī)模，所以有信心，并最終購(gòu)買 36棟 1603。u 客戶一：張先生、 28歲左右、山東人u 現(xiàn)在通飛上班，很年輕，才來(lái)珠海上班不到三個(gè)月。因?yàn)樯习嘟窈蟮乃奚峋驮跁r(shí)代山湖海旁邊，購(gòu)買山湖海是給父母住，今后自己還是住在公司宿舍，與父母居住地近方便照顧父母。周邊的樓盤也沒(méi)有多看。認(rèn)可金灣今后的發(fā)展，也認(rèn)為時(shí)代的升值潛力還很大。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。核心客戶重要客戶游離客戶u金灣本地自住客戶u市區(qū)投資客戶u泛城區(qū)資深白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主首改客戶u港澳客戶u西區(qū)私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、教師系統(tǒng)u珠三角其他區(qū)域客戶u北方旅游、投資客戶u路過(guò)客戶項(xiàng)目總體客戶分析： 西區(qū)利好 +橫琴新政策 +保利品牌吸引力 +客戶分析，本項(xiàng)目今年客戶定位主體偏向于投資型客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目　 位置 規(guī)模 容積率 在售主力戶型 均價(jià) 存量 銷售速度時(shí)代山湖海金灣機(jī)場(chǎng)東路，湖心路口南側(cè)約 1公里占地 建面 40萬(wàn) 107125 ㎡三房146㎡四房9000元 /㎡（帶 2300元的裝修）331套 210套 /月（開(kāi)盤日））新世界康橋金灣三灶鎮(zhèn)虹陽(yáng)路 183號(hào)占地 31萬(wàn)建面 63萬(wàn) 86102㎡兩房97131㎡三房 7500元 /㎡162套（四期共余 954套）126套 /月（開(kāi)盤日）西江月 斗門湖心路 1008號(hào) 占地 20萬(wàn) 6675㎡兩房9396㎡三房7200元 /㎡（帶 1200元 /㎡裝修）175套 /月中珠上郡 金灣紅旗鎮(zhèn)珠海大道旁 占地 18萬(wàn) 6392 ㎡兩房93113㎡三房 6800元 /㎡ 302套 /月里維埃拉斗門井岸鎮(zhèn)珠峰大道288號(hào)占地 340萬(wàn)建面 450萬(wàn) 52120㎡兩房75157 ㎡三房128188㎡四房毛坯 6000元 /㎡精裝單位 7000元/㎡ 878套 39套 /月雅居樂(lè)約克郡珠海大道與廣澳高速交匯處占地 建面 45萬(wàn) 70㎡兩房90120㎡三房120140㎡170㎡220㎡9000元 /㎡ 1200套 未售競(jìng)爭(zhēng)樓盤鎖定及存量分析競(jìng)爭(zhēng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析：區(qū)位 /配套 /規(guī)模 /規(guī)劃 /物業(yè)形態(tài) /景觀競(jìng)爭(zhēng)分析保利香檳國(guó)際時(shí)代山湖海u區(qū)位 ： 機(jī)場(chǎng)東路，湖心路口南側(cè)約 1公里u配套 ：周邊配套尚不完善u規(guī)模 ： 建面近 40萬(wàn)平米，四期（海云間）主要為 33層高層海景洋房，兩梯四戶設(shè)計(jì)。u規(guī)劃 ：板式建筑， 四期（海云間）為 33層高層海景洋房，兩梯四戶設(shè)計(jì)，碟式布局。 u物業(yè)形態(tài) ：高層、小高層u景觀 ：社區(qū)內(nèi)園景、水景，海景u區(qū)位 ： 機(jī)場(chǎng)東路，湖心路口南側(cè)約 500米u(yù)配套 ：周邊配套尚不完善，小區(qū)自由 2萬(wàn)平米商業(yè)。u規(guī)模： 建面 33萬(wàn)平米u(yù)規(guī)劃 ：圍合式 Artdeco 新古典裝飾主義風(fēng) 格 ，大型中心園林社區(qū)。u物業(yè)形態(tài) ：高層u景觀 ：社區(qū)內(nèi) 8萬(wàn)平米園景、水景，海景競(jìng)爭(zhēng)策略：u形象、品牌區(qū)隔u有分有合（品牌、借力時(shí)代炒作區(qū)域）u將保利資源融入香檳系的產(chǎn)品差異中相比較，本項(xiàng)目在梯戶比上存在一定劣勢(shì)；本案產(chǎn)品在園林景觀、商業(yè)上具有一定優(yōu)勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析：區(qū)位 /配套 /規(guī)模 /規(guī)劃 /物業(yè)形態(tài) /景觀保利香檳國(guó)際新世界康橋相比較，本項(xiàng)目在大環(huán)境配套上存在一定劣勢(shì)但本項(xiàng)目景觀資源、品牌、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具有一定優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略：u形象、品牌區(qū)隔u產(chǎn)品、景觀、園林等的信息傳遞u區(qū)位 ： 珠海市金灣區(qū)三灶虹陽(yáng)路 183號(hào) u配套 ：周邊配套完善 (休閑、娛樂(lè)、美食、購(gòu)物 )u規(guī)模 ：建面 15萬(wàn)平米u(yù)規(guī)劃 ： 簡(jiǎn)約式布局，配合大型中央水景園林，u物業(yè)形態(tài)： 12棟板塔結(jié)合的高層、小高層u景觀 ：社區(qū)水景，園景競(jìng)爭(zhēng)分析u區(qū)位 ： 機(jī)場(chǎng)東路，湖心路口南側(cè)約 500米u(yù)配套 ：周邊配套尚不完善，小區(qū)自由 2萬(wàn)平米商業(yè)。u規(guī)模： 建面 33萬(wàn)平米u(yù)規(guī)劃 ：圍合式 Artdeco 新古典裝飾主義風(fēng) 格 ，大型中心園林社區(qū)。u物業(yè)形態(tài) ：高層u景觀 ：社區(qū)內(nèi) 8萬(wàn)平米園景、水景，海景本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)戶型分析新世界康橋時(shí)代山湖海競(jìng)爭(zhēng)分析香檳國(guó)際85㎡90㎡125㎡本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析：本案戶型方正，功能布局合理，更為舒適香檳國(guó)際2房 2廳 1衛(wèi) 1廚帶空中花園 90㎡新世界康橋2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 ㎡ 競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)新世界康橋主臥帶獨(dú)立衣帽間，主人房私密性好，可兩房改三房戶型不方正，空氣無(wú)法形成對(duì)流，洗手間離客廳較遠(yuǎn)，主人房無(wú)獨(dú)立衣帽區(qū)香檳國(guó)際戶型方正、臥室均有外飄窗，戶戶通風(fēng)、采光充足、可兩房改三房主臥與次臥獨(dú)立區(qū)分開(kāi)互不干擾朝向?yàn)楸毕?，只有一個(gè)衛(wèi)生間不夠便利，衛(wèi)生間入口正對(duì)花園本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析：本案此戶型相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)戶型使用率欠缺香檳國(guó)際2房 2廳 1衛(wèi) 1廚 85㎡新世界康橋2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 ㎡ 競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)新世界康橋戶型整體方正，浪費(fèi)面積少，主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間和外飄臺(tái)主臥入口少許面積浪費(fèi)，臥室與衛(wèi)生間門口互對(duì)香檳國(guó)際戶型方正，帶超大景觀陽(yáng)臺(tái)，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 景觀陽(yáng)臺(tái)不方正，廚房過(guò)于狹長(zhǎng)，臥室走道處面積浪費(fèi)過(guò)多本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析：本案戶型方正，使用率高，更為舒適香檳國(guó)際3房 2廳衛(wèi) 1廚雙陽(yáng)臺(tái) 120㎡時(shí)代山湖海3室 2廳 2衛(wèi) 1廚雙陽(yáng)臺(tái) 125㎡ 競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)時(shí)代山湖海入口處帶入戶花園，廚房外帶生活陽(yáng)臺(tái) ，互相方正，空氣南北對(duì)流入戶花園狹長(zhǎng)，室內(nèi)過(guò)道過(guò)長(zhǎng)，次臥與洗手間門相對(duì)香檳