【正文】 為： 115 ㎡ E2戶型 3室 2廳 面積約為： 115 ㎡本報(bào)告是嚴(yán)格保密的玉蘭花園戶型盤點(diǎn)3室 2廳 面積約： 183M2 3室 2廳 面積約： 198M2 4室 2廳 面積約： 268M2市場掃描 —— 競爭對手在售戶型以經(jīng)濟(jì)型兩房和舒適三房為主天鵝湖戶型盤點(diǎn)2室 2廳 89 ㎡ 3室 2廳 120 ㎡項(xiàng)目名稱 推盤日期 推量（套） 戶型玉蘭花園3月 20日 300套104平米兩房， 169—181平米三房和 205—260平米四房7月初 158套 183平米， 198平米，268平米11月 24日 160套 16 17 19 260㎡ 大戶型一期戶型二期戶型3室 2廳 2衛(wèi) 169 ㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 175㎡ 5室 2廳 3衛(wèi) 260㎡項(xiàng)目名稱 推盤日期 推量（套） 戶型融創(chuàng)天鵝湖2月 54套 130㎡ 3+1房； 86㎡ 1+1房4月 10日 108套 86平米兩房、 110平米三房、 130平米四房5月 28日 特惠 100套 86平米 1+1房、 130平米3+1房7月 17日 90套 86平米兩房、 113平米的小三房及 130平米大三房8月 14日 130套 86㎡ 、 130㎡ 、 150㎡9月 11日 18套 86平米、 130平米和 150平米三種戶型10月 17日 102套 89㎡ 和 120㎡ 兩種戶型12月 5日 95套 麗茲 112平米、 142平米3室 2廳 2衛(wèi) ㎡麗茲戶型C1戶型 3室 2廳 112 ㎡ B1戶型 3室 2廳 142 ㎡本報(bào)告是嚴(yán)格保密的玉蘭花園 —— 主打高端客戶，品質(zhì)上乘，區(qū)域差異化產(chǎn)品，受新政影響較大項(xiàng)目名稱　 推盤時(shí)間推量（套） 戶型 備注玉蘭花園 3月 20日 300套 104平米兩房， 169—181平米三房和 205—260平米四房一期的 2及 6樓7月初 158套 183平米， 198平米，268平米 4， 7樓11月 23 160套 16 17 19 241平米 13200，目前繳10萬抵 15萬在售一期8在售二期82023年推出二期 18F高層4二期首批推出 8樓， 11樓暫未推出，明年玉蘭花園將以二期推量為主太湖國際社區(qū) —— 蠡湖景觀優(yōu)勢，以品質(zhì)、品牌打動客戶項(xiàng)目名稱 推盤時(shí)間推量（套） 戶型 　備注太湖國際社區(qū)1月 74套 133至 249平米 花廳美墅 Ⅱ5月 44套 138平米三房 帝景閣 Ⅱ7月 152套 　 18層帝景閣 Ⅱ 和 “ 5+1” 洋房9月 11日 150余套 120㎡ 、 89㎡ 和 118㎡ Me邸 Ⅲ9月 24日 150余套 120㎡ 、 89㎡ 404910月 24 216套 　 414311月底 198套 138平米和 143平米的三房 13000元 /㎡ （ 2023精裝修） 3 5 52樓在售香緹泰晤在售花語萊茵泊麗南岸 香緹泰晤已推出大部分樓棟，目前剩余 44 44 46樓，預(yù)計(jì) 2023年推出2023年主推拾壹峯本報(bào)告是嚴(yán)格保密的萬科魅力 —— 品牌帶動銷售，客戶活動頻繁，老帶新效果顯著項(xiàng)目名稱 推盤時(shí)間 推量（套） 戶型 備注　萬科魅力6月 　 86平兩房、 126平三房 凌湖軒 Ⅱ 124 二區(qū)高層精裝 100108㎡ 凌湖軒 Ⅱ（酩悅） 104套 4+1層設(shè)計(jì)， 147360平米 酩悅酩悅 12月底加推小高層88套或 160套2棟 11+1層（ 1梯 2戶） 115平米的三房 。推出樓棟 ——8 組團(tuán) 6號樓（ 32層）；216。推出戶型 —— 112㎡ （中間套）、 142㎡ （兩邊套）；216。推出價(jià)格 —— 對外均價(jià) 11000元 /平（ 優(yōu)惠后 980010000元 /平）；216。216。經(jīng)過三個(gè)月價(jià)格調(diào)整，去化增速，天鵝湖 8月 15日推出 6號樓樓王 “ 官邸 158” ，共計(jì) 158套，均價(jià) 85009500元 /平，優(yōu)惠措施繼續(xù)加大，除 2萬抵 5萬、 5萬抵 10萬外，還推出日進(jìn) 3000的優(yōu)惠，到目前 “ 官邸 ” 已基本去化完畢。秋交會期間，天鵝湖推出 B3區(qū) 2棟 18F高層，共 102套房源，展會期間共成交 50余套216。2023年推出 15號樓在售 B3地塊252。后續(xù)銷售價(jià)格存在上升空間，產(chǎn)品類型較為豐富，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象依然嚴(yán)重；252。項(xiàng)目未來主要任務(wù)在于深挖區(qū)域客戶，拓展區(qū)域外客戶，持續(xù)保持產(chǎn)品影響力。 玉蘭花園 398200 121428 276772 147天鵝湖 1027200 517364 509836 230融科 未來競爭 —— 無錫目前已經(jīng)進(jìn)入新一輪土地集中供應(yīng)階段，本項(xiàng)目所在板塊未來約有 335萬㎡的供應(yīng)量地塊名稱 土地位置 土地面積(平方米 ) 土地用途 容積率 樓板價(jià) （元） 競得單位XDG202316地塊 太湖新城蠡湖大道東側(cè)、金石路北側(cè)、萬順路西側(cè)、無錫大劇院南側(cè) 商業(yè)、商務(wù)辦公、文 化娛樂、居住 4377 無錫市太湖新城建設(shè)投資管理 有限公司 XDG202369地塊； XDG202371地塊 信成道西側(cè)、高浪路南側(cè)、五湖大道東側(cè)、觀山路北側(cè) 居住、商業(yè)、辦公、文化娛樂 7005無錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司 XDG202368地塊 太湖新城觀順道西側(cè) 商業(yè)、商務(wù)辦公、居住 4931 無錫鼎安房產(chǎn)（萬科）XDG202360地塊； XDG202367地塊 太湖新城貢湖大道東側(cè) 商業(yè)、商務(wù)辦公、居 住 ， 37045185 無錫新都房產(chǎn)（盛高）XDG202321地塊 太湖新城立信大道西側(cè)、觀山路北側(cè)、觀順路東側(cè)、高浪路南側(cè) 商業(yè)、商務(wù)辦公、居住 2914無錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司 XDG202337地塊 太湖新城五湖大道東側(cè)、周新路南側(cè)、大通路北側(cè) 商業(yè)、商務(wù)辦公、居住 14791690 無錫深航置業(yè)有限公司 XDG202328地塊 太湖新城立信大道西側(cè)、和暢路北側(cè) 商業(yè)、商務(wù)辦公、居住 887無錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司 XDG202322地塊 太湖新城和暢路北側(cè)、觀順路西側(cè)、觀山路南側(cè)、信成道東側(cè) 居住、商業(yè) 2641 無錫市城開投資發(fā)展公司 萬達(dá)地塊 觀山路南側(cè)、和暢路北側(cè)、南湖 大道西側(cè)、貢湖大道東側(cè) 224176 綜合體 —— 無錫萬達(dá)吳都路南側(cè)地塊 吳都路南側(cè) —— 居住、商業(yè) —— —— ——本報(bào)告是嚴(yán)格保密的未來競爭 —— 太湖新城出讓土地分布本報(bào)告是嚴(yán)格保密的樓盤名稱 總建面積（ ㎡） 銷售面積 （㎡） 剩余面積（㎡） 2023年上市量（萬㎡） 2023年成交量（萬㎡） 2023年預(yù)計(jì)上市量（萬㎡）太湖國際社區(qū) 1450000 388945 1061055 11魅力萬科城 1347000 792973 554027 12綠城 玖玖城 270000 37663 232337 8合計(jì) 502023年競品盤點(diǎn)綠城 從來人和認(rèn)購的客戶居住區(qū)域來看，濱湖區(qū)占了絕對的主力。本案客戶地緣性特征明顯，對本區(qū)域認(rèn)同度高，后續(xù)推廣中需進(jìn)一步挖掘此區(qū)域的客戶。本案的客群都有多套房產(chǎn)，其購房經(jīng)驗(yàn)豐富，其買房并不是必須的，對產(chǎn)品的品質(zhì)及居住環(huán)境是其看重的部分。針對銀行貸款政策，周邊競品華潤太湖國際項(xiàng)目推出分期付款方式，在很大程度上留住了無法貸款，但一次性付清房款有困難的客戶，本案后續(xù)均為大戶型房源，總價(jià)高，客群基本是多次置業(yè)客戶，需要采用更動靈活的付款方式，促進(jìn)成交。大戶型特別是 190㎡ 的戶型市場接受度并不是很高。面積需求基礎(chǔ)客戶分析媒體渠道從來訪客戶的媒體獲知渠道來看報(bào)紙、工地圍墻、網(wǎng)絡(luò)的效果最為明顯?？蛻糇畲蟮膶Ρ葌€(gè)案是龍湖，客戶有自己的投資眼觀，看準(zhǔn)本區(qū)域未來的發(fā)展遠(yuǎn)景與稀缺性（看龍湖也是因?yàn)辇埡幤瑓^(qū)是無錫未來科研中心）。投資型客戶，看重項(xiàng)目所處區(qū)域的未來升值潛力典型客戶分析 保利香檳國際的客戶是怎樣一群人？稱呼： 胡曉明年齡： 42歲性別 ：男從事行業(yè)： 私營業(yè)主 擔(dān)任職務(wù)：公司法人目前居住地：新區(qū)春江花園置業(yè)次數(shù)： 2次購買房號： 75單元建筑面積 ：170購買總價(jià) ：230萬付款方式 ：貸款購買戶型 ：四房客戶特征描述本人住春江花園，在五洲國際有三套商鋪，摩天 360有近 200平米的房產(chǎn)，都是一次性付清的?？蛻粼谫徺I本案的時(shí)候還是比較積極的，本人來了兩次開盤當(dāng)天就認(rèn)購了，家里人都沒有來看過?？蛻粢恢北容^關(guān)注的問題就是 10樓能不能看到湖， 對湖景比較看重 客戶是興業(yè)銀行信貸部白領(lǐng)，先生是碩放機(jī)場乘務(wù)員，都是屬于八零后白領(lǐng)，有一定積蓄，收入尚可。銀行職員，對小區(qū)品質(zhì)及細(xì)節(jié)關(guān)注度高典型客戶分析 保利香檳國際的客戶是怎樣一群人？客戶特征鎖定中產(chǎn)階層非頂級富豪， 改善型為主，大多為兩次或多次置業(yè)以上，自住兼投資保值。關(guān)鍵在于看中區(qū)域前景、保利品牌等。西區(qū)別墅與東區(qū)聯(lián)排面積區(qū)間趨近，存在一定內(nèi)部競爭關(guān)系，需要合理控制兩者不要同時(shí)推售。先推西區(qū)，以新產(chǎn)品新價(jià)格重新吸引市場眼球，打破銷售僵局，轉(zhuǎn)移客戶關(guān)注點(diǎn)。持銷期銷售難度大速度慢，沖刺開盤銷售率為制勝法寶，結(jié)合工程和展示，制造節(jié)點(diǎn)，分批推售。推售時(shí)間上西區(qū)別墅安排在 2期入伙前發(fā)售；北區(qū)高層和別墅銷售期拉開，避免兩者交叉，影響北區(qū)別墅價(jià)值實(shí)現(xiàn)。推售安排必須要考慮的幾個(gè)因素：工期及價(jià)格因素考量。先推一期房源，再推出二期房源。小步快炮、快速去化由于 2023整年的推售頻次較多，基本每月需回籠一億資金，每批的蓄客時(shí)間少，故我們的推售需確保每次開盤的銷售率及市場客戶的反應(yīng)，以小步快跑的方式進(jìn)行推售。并且考量推售產(chǎn)品的重疊性。3號樓：包含了 170㎡ 和 195㎡ 兩種戶型，北側(cè)景觀較理想。6樓：前面視野開闊，且部分還能看到湖景，資源較好，對價(jià)格的提升能起到支撐作用。8934761113151214第五批 2023年 10月　 　 二房 三房 四房 頂復(fù) 合計(jì)13 戶數(shù) 30 　 24 2 56面積 2800 　 4104 437 734114 戶數(shù) 　 40 24 4 68面積 　 5717 4104 1092 1091315 戶數(shù) 30 40 　 6 76面積 2800 5960 　 1526 10286合計(jì) 戶數(shù)　 60 80 48 12 200面積 5600 11677 8208 3055 28540擴(kuò)大銷售戰(zhàn)果，回籠資金以二房和三房作為主力戶型推向市場，客群范圍擴(kuò)大，有利于去化。) 17854 0 0 22311 17394 0 17000 26480 0 0 101039推出戶數(shù) 122 0 0 135 93 0 124 194 0 0 668銷售均價(jià) (m178。相約楊麗萍活動時(shí)間進(jìn) 度： 2023年 8月底 ——11 月 6日媒體發(fā)布會： 8月 20日報(bào)名： 8月 20日 9月 25日海選： 9月 17日 9月 19日 9月 26日 9月 28日晉級賽： 9月 30日 10月 1日無錫站決賽： 10月 9日全國總決賽： 11月 6日無錫支持媒體： 報(bào)業(yè)集團(tuán)（無錫日報(bào)、江南晚報(bào)、無錫商報(bào)、無錫新傳媒）、現(xiàn)代快報(bào)、無錫廣電集團(tuán)（無錫電視臺、無錫電臺）、 house36搜房、新浪樂居、益房網(wǎng)、二泉網(wǎng)、網(wǎng)易房產(chǎn)、房地產(chǎn)市場網(wǎng)等推廣大事件?保利地 產(chǎn)進(jìn) 無 錫 的第一個(gè)重要品牌活 動 ，媒體全 線 覆蓋， 奠定了 品牌知名度及保利作為央企的文化關(guān)懷。房展會客 戶 也是 項(xiàng) 目 進(jìn)場 后第一批 約訪 至 現(xiàn)場 的重點(diǎn)客戶 ，構(gòu)成了客 戶積 累的主要渠道之一。最后 約訪 到 現(xiàn)場 的 約 200組 ?？蛻粢詾樽宰』蚋纳茷橹?。11月 6日，四季香 檳 會所、 2萬平米示范區(qū)首度公開，當(dāng)天即有 500多 組 客戶 到 訪現(xiàn)場 。當(dāng)天 同 時(shí) 邀 請 20多家媒體到 訪 ，參加項(xiàng) 目的揭幕 儀 式，奠定 項(xiàng) 目的關(guān)注和影響力。市 場 客 戶 和媒體 對項(xiàng) 目和品 質(zhì) 有了更深入的了解。（ 三） 11月 6日 售樓處示范區(qū)公開（一）大眾媒體線上推廣 —— 現(xiàn)場陣地?cái)r截周邊客戶，市區(qū)戶外為主形象主要媒體通路↑8月，品牌 +項(xiàng)目形象為主↓11月，圍墻更新，更務(wù)實(shí)的品牌實(shí)力和產(chǎn)品力↑取到較好的媒體反饋。同時(shí)配合持續(xù)的媒體炒作、項(xiàng)目專題，進(jìn)行持續(xù)關(guān)注更新?！?央企登陸無錫保利香檳國際年內(nèi)公開 ◆ 高端對話：保利香檳國際 “和者筑善禮遇吳越山水 ”| ◆ “ 和者筑善 ” 保利品牌價(jià)值 ◆ 百億城市運(yùn)營商 — 保利地產(chǎn) 2023給無錫一個(gè)世界高度 　◆ 保利落子無錫 太湖新城 “ 鐵三角 ” 成形 　◆ 2023無錫太湖新城迎來保利 “ 香檳 ” 系◆