【正文】 大幅度上揚，售價平均接近 9000元 /平方米；?從成交套數(shù)看，該案受高單價高總價的影響，整體去化較慢，平均月銷售套數(shù) 10套 /月以下。 參考案例：中大頤和灣開盤期強銷持續(xù)期尾盤期從頤和灣個案 05年開盤的走勢看，該案為區(qū)域個案銷售最為成功案例，項目開盤期基本以低開高走為策略。價格也維持在 5800－ 6000元 /平方米之間，并一直保持強銷勢頭，至 06年 6月份開始回落，同時也進入尾盤銷售期，成交價格高于開盤價格水平。 06年該案開發(fā)規(guī)模為一期 ，目前以基本售完，預(yù)計07年該案市場供應(yīng)在 。尚城在繼 3房的寬式公寓熱銷后，80平方米的小戶型市場同樣需求不減。 區(qū)域內(nèi)基本為中檔產(chǎn)品，戶型配比接近，主力面積段重合，營銷手法雷同，未拉開層次與距離。保利廣場　 3房　 154㎡?房型面積大而無用；?公衛(wèi)位置較遠，且干濕不分離；?餐廳面積小而局促。 區(qū)域產(chǎn)品總體評價：戶型基本無特色；無論面積大小，均仍停留在中端住宅的常規(guī)功能布局上，無任何突破；部分大戶型內(nèi)未做出大戶型的舒適度。區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)情況從目前看，區(qū)域板塊住宅市場基本以紫金門為市場主要供應(yīng)特征。市場供應(yīng)逐漸放大，中低消費需求空間進一步得到釋放。 紫金門：小高層、高層5680元 /平方米尚城：小高層6500元 /平方米嘉德公園：高層6600元 /平方米中大頤和灣：小高層 6580元6600元 /平方米保利：高層8000元 /平方米嘉禾現(xiàn)代城：小高層 6100元6600元 /平方米廣 益 新 城商業(yè)大廈倉庫地塊漂染廠地塊區(qū)域項目位置分布圖： 　　 未來供應(yīng)個案 　在售個案 　已售個案 指標 06年四季度成交面積㎡ 均價元 /㎡中 4896 5375副中 17153 4495東 27101 3683南 36520 3869西 30414 3880北 20238 3254區(qū)域二手房市場分析－－無錫整體二手房市場狀況?中心區(qū)二手房表現(xiàn)為量少價高；?與 05年相比， 06年的成交金額回落了 % ，主要原因是中心區(qū)供應(yīng)量不多，同時新政出臺提高了交易成本，增加了觀望心理，在一定程度上扼制了中心區(qū)二手房的交易。 現(xiàn) 代城 :6500映山 華 庭 :5900東 林苑 :5800銀 仁花園 :6800錦繡 花園 :7100金 馬 國 際 :7200嘉德公園 :6800黃金大道 :6200中大 頤 和灣 :6500ABC勝 利 門本案區(qū)域二手房市場分析－－區(qū)域內(nèi)二手房租賃價格?從中心區(qū)域成熟小區(qū)來看，域諸如東林苑、錦樹里、映山華亭、錦繡花園、匯利廣場、黃金大道、銀仁花園的租賃房源基本為整個二手房市場的 “ 緊俏貨” ，經(jīng)常性出現(xiàn)上午登記后天成交的場面，其市場租賃的價格也一路水漲船高。 認識價格與區(qū)域的關(guān)系中心區(qū)價格倒掛，而本案目標價格高于周邊項目 3000元以上。而近年來由于無錫市人均 GDP的增長及人們生活水平的不斷提高，改善、提升現(xiàn)居住環(huán)境成為區(qū)域居住者的迫切需求。家庭中大多有一個 310歲左右的孩子。他們的置業(yè)心理一般是作為經(jīng)濟能力的一種象征，也在某種程度上體現(xiàn)自身品味。對開發(fā)商來說，也會因這些人的相關(guān)政府背景，給予相當?shù)膬?yōu)惠條件。本案豪宅客群預(yù)判區(qū)域內(nèi)豪宅客群如何描述？三個重要來源本地高收入職業(yè)經(jīng)理人（教師、銀行職員等）① 年齡基本為 3040歲，在同齡人中，該部分人群屬于思想較為開放，觀念較新，有一定的文化水平、管理水平和技術(shù)能力的人。 ② 購房主要原因是改善居住條件，有一部分人購房作為投資使用，主要用于出租。認識高層與豪宅的關(guān)系目標市場對高層豪宅的認知度與認可度不高問題三如何創(chuàng)造與培育市中心高層豪宅的市場？總結(jié)三大核心問題如何在舊的中心城區(qū)重塑新的價格與價值標桿？【 立足于無錫而非立足于市中心 】3000元 /平米以上的價差如何實現(xiàn)？【 打造怎樣的產(chǎn)品 】如何創(chuàng)造與培育市中心高層豪宅的市場？【 創(chuàng)造怎樣的豪宅品牌形象，如何充分展示與宣傳 】根據(jù)問題，解讀項目項目分析項目位置項目位于無錫市崇安區(qū)解放北路以北，通運路以西，北臨古運河。 項目現(xiàn)狀占地面積約 6萬平方米，由五個地塊組成。 周邊環(huán)境、配套 ?商業(yè)、環(huán)境配套1分鐘：誠隆超市、黃金海岸大酒店、錢塘茶人、名典咖啡語茶、勝利門廣場。（餐飲、賓館）一百商廈、新交電商廈、天惠超市、二百商廈（賣場、購物）8~10分鐘：錦倫大飯店、華中大飯店、國際飯店、吉祥大飯店、沸點羽毛球館、惠都休閑浴場。 項目性質(zhì)與相關(guān)指標地塊欲開發(fā)居住、辦公、五星級酒店的綜合用途。 權(quán)比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差土地級別 ★自然景觀 ★環(huán)境污染 ★交通情況 ★生活配套 ★學(xué)區(qū)情況 ★社會治安 ★社會人文 ★區(qū)位形象 ★項目 SWOT分析優(yōu)勢?中心區(qū)稀缺價值：該地段在無錫中心及副中心區(qū)域存在一定的不可復(fù)制性和稀缺性，對居住、辦公及商業(yè)而言有很高的區(qū)域價值性；?區(qū)域成熟居住屬性：居住屬性較強，交通便利，臨近城市主干道：中山路、縣前街、解放環(huán)路等主要車站節(jié)點基本滿足生活日常需求及辦公需要。 ?整體占地面積規(guī)模較小，容積率較高，地面綠化面積規(guī)模較小，無法組織大面積綠化配套和景觀布局 ；?價格不具備競爭力：本案的高單價高總價將打破目前無錫的價格規(guī)律，存在一定的消費抗性；?開發(fā)商品牌資源：項目為發(fā)展商在無錫開發(fā)的第一個個案，品牌推廣建立存在一定的劣勢。項目 SWOT分析威脅?政策威脅：央行持續(xù)加息及調(diào)控政策的不明朗，對房地產(chǎn)投資消費行業(yè)形成很大的沖擊；?價格威脅：廣益片區(qū)及商業(yè)大廈地塊后期供應(yīng)價格層面直接威脅本案；?其他板塊的威脅：南長區(qū)太湖大道板塊、濱湖區(qū)板塊住宅市場的競爭層面威脅，市場分流情況可能較為嚴重；?資金風(fēng)險：根據(jù)其目前規(guī)劃產(chǎn)品，項目在軟硬件方面要求較高，發(fā)展商現(xiàn)金流要求有一定的要求。項目一期最終預(yù)估比準均價為8454元06年無錫商品房均價增幅為 %，預(yù)估無錫 07年均價增幅將達到 10%左右，以 10%的增幅計算，則本案一期基礎(chǔ)均價預(yù)估為：8454元 （ 1＋ 10%） =綜合其他溢價因素：品牌、形象、推廣、服務(wù)，預(yù)估系數(shù)為 1%，同時根據(jù)我們的經(jīng)驗，代理公司的介入將提升 1%－ 2%的價格空間則本案一期預(yù)估均價為 （ 1＋ 1%＋ 1%） =到 （ 1＋ 1%＋ 2%） =綜合以上推論則本案一期均價區(qū)間約為9000元－ 10000元 /平米以項目分三期開發(fā)計算，預(yù)估每期價格提升空間為約 1000元 /平米則項目整盤均價預(yù)估為10000－ 11000元 /平米問題與目標之下的核心解決策略突破一個核心手段產(chǎn)品力營造以創(chuàng)新破傳統(tǒng)創(chuàng)新產(chǎn)品傳統(tǒng)板塊傳統(tǒng)觀念認知傳統(tǒng)標準破豪宅之上，打造標準【 立體庭院的極致風(fēng)景 】PART2產(chǎn)品篇御宅高容積率，地面景觀面積不足，人均享有的綠化面積極少，是本案先天不足的弱點，更無法象低密度產(chǎn)品般擁有有天有地的奢侈自然，于是，讓景觀向空中發(fā)展，變地面平面景觀為空中立體景觀，變橫向的地面庭院，為縱向的空中庭院，將成為本案成功的捷徑所在。入戶花園花園入戶，增加入戶的情趣感，贈加一個可變的功能空間；也可配合內(nèi)庭式花園設(shè)計為奇偶層錯落挑高的形式。增加贈送面積，提高實際使用率 實現(xiàn)更好的觀景效果空中院館空中立體庭院空中內(nèi)庭式花園270度弧形觀景窗，景觀資源最大化?？蛷d與餐廳橫向排布。亦可去掉一個房間，增加客廳的南向采光。獨立的保姆出口，亦可改為保姆房?？罩型ピ骸Ｙ浰推媾紝渝e落露臺玄關(guān)、入戶花園、工作陽臺一體廚房獨立出口玄關(guān)、入戶、工作陽臺一體的多功能入戶花園立面示意入戶花園示意入戶花園空中院館形式三可偷換面積的凸窗梁凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面凸窗示意 凸窗示意 落地窗示意大凸窗 /270度觀景窗空中院館形式四實用率較高的觀景窗大凸窗 /270度觀景窗空中院館形式四空中大宅門 空中別墅1＋ 1親情房 空中復(fù)式其他產(chǎn)品概念空中大宅門1＋ 1親情房可組合小戶型2＋ 1/2/2　110－ 113平米附帶大面積入戶花園1/1/1　39－ 42平米附帶 270度觀景窗空中大宅門1＋ 1親情房可組合小面積戶型1＋ 1親情房的多種使用方式：?可當父母房，方便就近照顧父母?可做子女房，讓將近成人的子女有個性張揚的空間?獨立書房，方便工作而不受騷擾?會客廳或是棋牌室，以免影響家庭的正常生活?投資用途，用作獨立出租，此回報值將大為可觀空中別墅獨棟復(fù)式樓B13/2/2復(fù)式　136平米B2 3/2/2復(fù)式　139平米2層挑高式外廊，不計算面積北入戶花園，南贈空中露臺可局部挑空，亦可客、餐廳上空給予業(yè)主改造余地；面積可控制在 140平米以內(nèi)空中別墅獨棟復(fù)式樓2層挑高式內(nèi)庭院，不計入面積面積更大、更為舒適的空中別墅戶型配比建議：關(guān)于戶型配比的思考：由于 90%70平米的新政限制，無錫未來的產(chǎn)品供應(yīng)中將出現(xiàn)大量經(jīng)濟緊湊型戶型，未來中小戶型層面的競爭將日益激烈。面積段 房型 比例40－ 90平米 1R/2R MINI公寓 10%1R 可組合親情房 10%90－ 120平米 2R/3R 10%120－ 140平米 3R/3＋ 1R 40%140－ 160平米 4R/5R 25%160平米以上 5R/復(fù)式 5%100%優(yōu)點：兩端產(chǎn)品特征鮮明，戶型設(shè)計的空間較大，入市　　　概念鮮明；缺點：部分非市場主流面積段，需要通過營銷推廣對消　　　費者進行教育。關(guān)于全裝修方案的建議：豪宅公寓：不建議做全裝修。小戶型 MINI公寓：建議做全裝修小戶型客群以一次置業(yè)的年輕人和多次置業(yè)的投資客為主，煩瑣的裝修過程對于該類客群 來說是購房的負擔(dān)；且對于一次置業(yè)的年輕人來說，一次性裝修資金的支付也有可能存在 一定的困難，全裝修公寓將裝修費用計入總價，減輕了購房的前期負擔(dān)，有一定的吸引力。其他產(chǎn)品建議以豪宅的標準打造產(chǎn)品規(guī)劃 景觀 產(chǎn)品 會所 物管 服務(wù)我們的建議規(guī)劃調(diào)整建議位置與景觀較差的兩處，兩邊為高層和爛尾樓包圍，建議調(diào)整出 1－ 2棟點式高層，以 60－ 90平米的小戶型為主，也可考慮設(shè)計為獨立管理的酒店式公寓。營造重點：以大樹作為骨架；營造歐洲皇家園林的氣勢感；幾個重要的中央景觀應(yīng)有極具視覺沖擊力的標志物；兼顧自上而下的視覺效果。景觀調(diào)整建議二：水景聯(lián)通戶外泳池位于社區(qū)中央，且遠離規(guī)劃中的會所和其他運動設(shè)計，實用率不高；同時戶外泳池與其他水景無聯(lián)通，景觀效果不強。將網(wǎng)球場等其他戶外運動設(shè)施集中于泳池附近，強化 運動會所功能；泳池與北面水景聯(lián)通，改為無邊界泳池，強化泳池的 景觀效果。配合架空層與地勢高差，設(shè)計跌水景觀。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議：設(shè)計標桿型樓王。超大戶型中必須有一套裝修為樣板房，作為提升項目形象的重要標志，不以最終銷售為直接目的。面向人群：小區(qū)業(yè)主，本案客戶會會員會所經(jīng)營項目：戶外－泳池、網(wǎng)球場、小型高爾夫推桿、慢跑步道　　　　　　　室內(nèi)－圖書館、健身房、桌球室、壁球館、棋牌　　　　　　　室、瑜伽館、兒童活動中心會所建議二：商務(wù)酒店式會所結(jié)合酒店、商業(yè)與會議中心，規(guī)劃商務(wù)酒店式會所。酒店會所呈現(xiàn)需要一定的周期，在此之前，運動會所可提前展示，以便在銷售前期便發(fā)揮樣板作用；雙會所針對對象有一定區(qū)分，運動會所具備一定私屬性，便于提升業(yè)主或會員的身份感與尊貴感；會所經(jīng)營模式：會所可與知名俱樂部如美洲俱樂部、亞力山大等國際化會所機構(gòu)合作，聘請對方擔(dān)任經(jīng)營顧問或合作經(jīng)營。 物管建議一： 聘請國際級物管顧問物管建議二：聘請五星級酒店管理人員定期為物管及現(xiàn)場服務(wù)人員進行服務(wù)培訓(xùn)；物管建議二： 五星級酒店服務(wù)培訓(xùn)物管建議三：引入英式管家服務(wù)。御園案名建議項目 SLOGAN一城一巔峰，一宅一院館。LOGO方案一（推薦）品牌形象－ LOGO品牌形象－ LOGO品牌形象－ LOGO品牌形象－ LOGO品牌 VI－名片品牌 VI－信紙、信封、書簽品牌 VI－折頁式臺歷品牌 VI－ CD品牌 VI－手提袋品牌 VI－紙杯品牌 VI－現(xiàn)場導(dǎo)視品牌 VI－售樓處導(dǎo)視牌品牌 VI－道旗品牌 VI－戶外LOGO方案二（備選）LOGOVI－名片VI－信封、信紙VI－紙袋VI－紙杯VI－引導(dǎo)旗VI－現(xiàn)場導(dǎo)視形象 NP－ 1《 御城篇 》一城一巔峰狹長的版面形式與本案高層、超高層的建筑形態(tài)產(chǎn)生直觀的視覺聯(lián)想。NP特殊版式建議半整版疊版形式。樣板房風(fēng)格建議一高斯福德府邸歐式 /華麗 /豪宅樣板房2樣板房風(fēng)格建議二曼哈頓公寓現(xiàn)代 /國際 /通透樣板房2樣板房2樣板房風(fēng)格建議三東方望族現(xiàn)代 /東方 /禪意樣板段范圍：中央水景與泳池運動會所樣板樓樣板