【正文】 流量差距較大。 ?商鋪平均面積約，鋪位面積較小，有利于控制總價(jià)。 ?人流動線設(shè)計(jì)合理，但有部分商鋪位臵較偏，商業(yè)價(jià)值較低。 一層平面圖 二層平面圖 18 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目交通便利、臨街展示面較寬，但離東門核心商圈尚有一段距離，高層商鋪銷售較為困難 ?交通優(yōu)勢；臨近東門中路，位于地鐵三號線東門中路站出口附近，交通便利 ?臨街展示面較寬，有較好的展示面； ?項(xiàng)目硬件規(guī)劃布局較好。 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目機(jī)會 項(xiàng)目威脅 S W O T ?東門商圈在政府規(guī)劃下需要進(jìn)行重新改造，將給項(xiàng)目發(fā)展帶來良好的機(jī)遇； ?周邊商業(yè)氛圍在逐漸走向成熟，尤其是周邊專業(yè)批發(fā)市場經(jīng)營逐漸走向正軌 ? 區(qū)域內(nèi)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中推出，加劇了商業(yè)地產(chǎn)的競爭； ?深圳其它商圈發(fā)展迅猛將會分流本項(xiàng)目部分消費(fèi)群體 19 20 項(xiàng)目分析小結(jié) 項(xiàng)目離東門核心商圈有一段距離，周邊主要以專業(yè)批發(fā)市場為主，商業(yè)氛圍逐漸走向成熟 項(xiàng)目分析小結(jié)： ?項(xiàng)目離東門核心商圈有一段距離，難以吸引東門核心商圈的消費(fèi)群前來消費(fèi)，人流量較少，商業(yè)氛圍需要經(jīng)過一段時(shí)間培育。 市場環(huán)境分析 市場客戶研究 項(xiàng)目分析 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目租售策略 思維導(dǎo)圖 市場客戶研究 項(xiàng)目營銷推廣建議 項(xiàng)目定位 21 項(xiàng)目定位考慮 項(xiàng)目不宜做普通零售型商業(yè)，而宜操作以目的性為主的專業(yè)批發(fā)市場 ?離東門核心商圈有一段距離，人流量較少，商業(yè)氛圍不成熟 ?項(xiàng)目交通便利，臨近東門中路和三號線東門中路站地鐵出入口 ?周邊商業(yè)以專業(yè)市場為主，經(jīng)營狀況較好 ?面積偏小、樓層高，單層面積不大，鋪位面積小 ?開發(fā)商急需回籠資金，需要盡快銷售 ?前期引進(jìn)海雅百貨經(jīng)營不成功 項(xiàng)目特性分析： 項(xiàng)目不宜做普通零售型商業(yè)，而宜操作以目的性消費(fèi)為主的專業(yè)批發(fā)市場 22 項(xiàng)目定位考慮 做何種類型的專業(yè)市場才能符合市場需要 ？ 做何種類型的專業(yè)市場才能符合市場需要 服裝批發(fā)市場 玩具批發(fā)市場 布匹批發(fā)市場 淘寶商城 小商品批發(fā)城 …… 23 項(xiàng)目定位考慮 做何種類型的專業(yè)市場才能符合市場需要 符合東門商圈的特點(diǎn) 競爭項(xiàng)目租金及經(jīng)營狀況 需要眾多廠家、商家資源，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值較高，在周邊城市有一定影響力 符合東門商圈消費(fèi)特點(diǎn)、考慮東門商圈業(yè)態(tài)分布特點(diǎn) 做何種類型的專業(yè)市場？ 要有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 分析競爭項(xiàng)目租金及經(jīng)營狀況好壞，為本項(xiàng)目定位提供依據(jù) 24 項(xiàng)目定位考慮 東門商圈服裝專業(yè)批發(fā)市場租金和出租率明顯好于其它專業(yè)批發(fā)市場 深圳主要專業(yè)市場租金及經(jīng)營情況： 項(xiàng)目 樓層 月租金（元 /月） 出租率 經(jīng)營狀況 寶華白馬服裝批發(fā)市場 五樓 500元 100% 鋪位供不應(yīng)求，人流旺盛 東門新白馬服裝城 一樓 8001200 一至四樓 100% 即將開業(yè)，招商順利完成 二樓 300400 白馬布匹批發(fā)市場 一樓 300500 90% 經(jīng)營狀況良好，三樓四樓尚余少量鋪位 二樓 200300 京華布匹批發(fā)市場 一樓 180250 70% 空臵鋪位較多，人流量一般，經(jīng)營狀況欠佳 二樓 100150 朗豪坊 一樓 250400 70% 空臵鋪位較多，人流量較少，經(jīng)營慘淡 二樓 100150 相對于東門其它專業(yè)批發(fā)市場，服裝專業(yè)市場在租金、出租率和經(jīng)營狀況上明顯好于其它專業(yè)市場，服裝專業(yè)批發(fā)市場租金基本處于供不應(yīng)求的局面 25 項(xiàng)目定位考慮 本項(xiàng)目做服裝專業(yè)批發(fā)市場是否可行？ 年月 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1020232023 2023本項(xiàng)目做服裝批發(fā)市場是否可行？ 26 項(xiàng)目定位考慮 深圳服裝業(yè)有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在國內(nèi)擁有很大的影響力 廠家數(shù)量 3000多家（產(chǎn)值過億元的廠家由五六年前的不到 10家發(fā)展為 50家） 服裝年產(chǎn)值 1200億人民幣（ 2023年） 服裝出口額 2023年 100億美元，受金融危機(jī)影響 2023年降為 80億美元， 內(nèi)銷出口比例 ： 1（基本上內(nèi)銷與出品各占一半） 從業(yè)人員 35萬人 自有品牌 800多個(gè)，其中國內(nèi)知名品牌 200多個(gè) 在國內(nèi)影響力 暢銷國內(nèi) 100多個(gè)大中城市，在大城市一類商場市場占有率高達(dá) 60%以上，深圳女裝在國內(nèi)取得了領(lǐng)先的地位 深圳服裝業(yè)概況： 深圳服裝業(yè)有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在國內(nèi)擁有很大的影響力 27 項(xiàng)目定位考慮 做何種類型的專業(yè)市場才能符合市場需要 ?東門商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成中服裝、鞋包等時(shí)尚商品在東門商業(yè)中占據(jù)絕對的主流，所占比例高達(dá) 70% ?東門消費(fèi)者來東門采購的商品當(dāng)中，服裝占據(jù)了 80%的比例。 東門商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成以服裝、鞋包為主，經(jīng)營狀況良好，在東門經(jīng)營服裝批發(fā)市場有良好的商業(yè)氛圍作支撐 東門商圈概況： 28 項(xiàng)目定位考慮 綜合分析建議項(xiàng)目以操作服裝專業(yè)批發(fā)市場為最佳 競爭項(xiàng)目 深圳產(chǎn)業(yè) 相對于其它專業(yè)市場，服裝批發(fā)市場租金、出租率、經(jīng)營狀況遠(yuǎn)高于其它類型的批發(fā)市場 深圳擁有雄厚的服裝產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在國內(nèi)服裝業(yè)中有較大的影響力 東門商圈特點(diǎn) 東門商圈業(yè)態(tài)中服裝、鞋包占據(jù)了絕大部分比例，來此購物的消費(fèi)者當(dāng)中購賣服裝的需求高達(dá) 80% 建議項(xiàng)目以服裝專業(yè)批發(fā)市場為宜 29 項(xiàng)目整體定位 建議項(xiàng)目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項(xiàng)目整體定位： 集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體的批發(fā)市場 定位釋義： 功能多樣化：集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公為一體，在功能上打破傳統(tǒng)批發(fā)市場只做批發(fā)的功能局限性。 商鋪面積 商鋪單價(jià) 商鋪總價(jià) 商鋪返租款 返租后總價(jià) 沖抵前首付 沖抵后首付 20M2 10萬 /M2 200萬 40萬 160萬 100萬 60萬 注：以上測算首付款比例按 50%計(jì)算 店鋪返租估算實(shí)例 38 項(xiàng)目銷售策略 建議三年返租期內(nèi)由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理，并引入知名服裝批發(fā)市場運(yùn)營商以增加對投資者的吸引力和招商進(jìn)度。 ?由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營三年有利于打消小業(yè)主的后顧之憂，增強(qiáng)小業(yè)主購鋪的信心。可以借用這些知名服裝批發(fā)市場的品牌影響力加快招商進(jìn)度和銷售速度。 39 項(xiàng)目銷售策略 建議對高層商鋪在項(xiàng)目銷售前就開始招商工作，引入知名商家或品牌運(yùn)營商加快其余商鋪招商和銷售速度 關(guān)于返租 ？ —— 如何解決高層商鋪的銷售難題 ?根據(jù)一般商業(yè)項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)，高層商鋪會較大銷售困難。為增進(jìn)高層商鋪招商速度可制訂優(yōu)惠的招商條件。 40 項(xiàng)目招商策略 建議在項(xiàng)目招商過程中制訂優(yōu)惠的招商政策，并對知名品牌廠家商家給以額外優(yōu)惠政策 關(guān)于招商 ？ —— 如何制訂招商政策？ ?放水養(yǎng)魚策略 即先以優(yōu)惠的條件引進(jìn)目標(biāo)商家，待市場培育成熟后再提高租金以獲得長期穩(wěn)定的收益。因此對于業(yè)內(nèi)知名廠家和商家應(yīng)給以優(yōu)惠的條件。 ?京華布料城 ?九龍城 ?新白馬服裝批發(fā)市場 ?白馬布料批發(fā)市場 項(xiàng)目定價(jià)參考 42 項(xiàng)目租金估算 項(xiàng)目名稱 樓層 售價(jià)（元 /平方米） 租金（元 /平方米） 九龍城 一層 1235萬 6001500 二層 1018萬 400600 三層 300400 新白馬服裝批發(fā)市場 一層 只租不售 8001200 二層 只租不售 300400 三層 只租不售 200300 四層 只不售租 150200 白馬布匹批發(fā)市場 一層 只租不售 300500 二層 只租不售 200250 三層 只