【正文】 白頭人。喬丹也需要隊(duì)友來(lái)一起打比賽。人的每一步行動(dòng)都在書(shū)寫(xiě)自己的歷史。 22:39:2222: ? 等待。 ? 讓流程說(shuō)話(huà)，流程是將說(shuō)轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 ? 把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。 ? 強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。 63 招商推廣建議 贊助國(guó)內(nèi)模特大賽或服裝設(shè)計(jì)大賽提升項(xiàng)目人氣和知名度。部分項(xiàng)目有二手商鋪交易，但多限于低層商鋪，本項(xiàng)目樓層較高。為增進(jìn)高層商鋪招商速度可制訂優(yōu)惠的招商條件。 商鋪面積 商鋪單價(jià) 商鋪總價(jià) 商鋪返租款 返租后總價(jià) 沖抵前首付 沖抵后首付 20M2 10萬(wàn) /M2 200萬(wàn) 40萬(wàn) 160萬(wàn) 100萬(wàn) 60萬(wàn) 注：以上測(cè)算首付款比例按 50%計(jì)算 店鋪返租估算實(shí)例 38 項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 建議三年返租期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，并引入知名服裝批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商以增加對(duì)投資者的吸引力和招商進(jìn)度。 一層平面圖 二層平面圖 18 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目交通便利、臨街展示面較寬，但離東門(mén)核心商圈尚有一段距離，高層商鋪銷(xiāo)售較為困難 ?交通優(yōu)勢(shì)；臨近東門(mén)中路，位于地鐵三號(hào)線東門(mén)中路站出口附近，交通便利 ?臨街展示面較寬，有較好的展示面； ?項(xiàng)目硬件規(guī)劃布局較好。而部分缺乏明確主題定位的商業(yè)項(xiàng)目如南塘市場(chǎng)、天龍商業(yè)城經(jīng)營(yíng)慘淡，出現(xiàn)大面積空臵。 ?新商業(yè)項(xiàng)目不斷地涌現(xiàn)，大多為體量大檔次高的購(gòu)物中心，將會(huì)分流更多消費(fèi)者 4 東門(mén)商圈特點(diǎn) 東門(mén)商圈是深圳最早的商圈，但檔次低、業(yè)態(tài)重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重 ?是深圳著名的商業(yè)中心，是深圳最早的商圈 ?日均人流量平均在 60萬(wàn)左右，購(gòu)物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。 ?自 04年深圳萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)以來(lái)，深圳興起了造 MALL運(yùn)動(dòng)。 ?項(xiàng)目以深圳年青時(shí)尚男女為主要消費(fèi)群體，以“淘寶地”為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題，集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑于一體。 16 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目較多，但氛圍不成熟，主要以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主 西面：居民樓 東面：京華布匹批發(fā)市場(chǎng) 北面：白馬布匹批發(fā)市場(chǎng) 南面：南海中心 17 項(xiàng)目布局 項(xiàng)目整體布局基本合理，臨街展示面較寬 ?整個(gè)商場(chǎng)布局基本合理，設(shè)有觀光電梯和中廳，一樓有部分設(shè)為臨街鋪位，商業(yè)價(jià)值較高。 ?東門(mén)商圈服裝業(yè)經(jīng)營(yíng)火暴，經(jīng)營(yíng)服裝的商場(chǎng)出租率基本上達(dá)到了 100%，租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它業(yè)態(tài)。同時(shí)開(kāi)發(fā)商可以考慮成立專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司。 41 項(xiàng)目租金估算 建議選擇京華布料城、九龍城、新白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)、白馬布料批發(fā)市場(chǎng)作為項(xiàng)目定價(jià)參考 用市場(chǎng)比較法計(jì)算項(xiàng)目租金，在選擇對(duì)項(xiàng)目定價(jià)有借鑒的項(xiàng)目上，我們有以下考慮： ?與項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型接近，最好為服裝或者布料批發(fā)市場(chǎng) ?與項(xiàng)目位臵接近 ?與項(xiàng)目體量、硬件條件相關(guān)不大。 深圳新亞洲電子商城舉行鋪王拍賣(mài)活動(dòng) 60 銷(xiāo)售推廣建議 舉行產(chǎn)品認(rèn)籌活動(dòng)和項(xiàng)目產(chǎn)品推薦會(huì)，提升項(xiàng)目知名度和影響力 可與深圳服裝行業(yè)協(xié)會(huì)或相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)合作，舉行產(chǎn)品推薦會(huì)和認(rèn)籌活動(dòng)，在提升形象的同時(shí)舉行認(rèn)籌活動(dòng)。 ? 逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。若想長(zhǎng)期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶(hù)家中。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，會(huì)遭遇到許多困難，反而會(huì)使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。 ? 不滿(mǎn)足讓客戶(hù)滿(mǎn)意，要追求讓客戶(hù)感動(dòng)，創(chuàng)造客戶(hù)終身價(jià)值。 ? 投機(jī)取巧的人。 ? 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭(zhēng)。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時(shí) 39分 22秒 22:39: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 22:39:2222:39:2222:39Saturday, February 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 22:39:2222:39:2222:392/25/2023 10:39:22 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 10時(shí) 39分 22秒 下午 10時(shí) 39分 22:39: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專(zhuān)家告訴 。 22:39:2222:39:2222:39Saturday, February 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時(shí) 39分 22秒 22:39: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 下午 10時(shí) 39分 :39February 25, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 39分 22秒 22: 謝謝各位！ ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊(duì)來(lái)達(dá)成夢(mèng)想，即便是邁克爾 ? 路是腳踏出來(lái)的，歷史是人寫(xiě)出來(lái)的。 ? 人們所認(rèn)識(shí)到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來(lái)并繼續(xù)向前。 ? 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。 ? 惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。 22:3922:3922:39:2222:39:22 ? 所謂天才，只不過(guò)是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 ?本項(xiàng)目推廣費(fèi)用如按商業(yè)銷(xiāo)售總價(jià)的 %計(jì)算，則需投入的廣告費(fèi)用為 1341萬(wàn)元人民幣（此廣告費(fèi)用僅為初步估算，可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整） ?此費(fèi)用主要包括銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳物料及戶(hù)外廣告、媒體廣告及公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)等 62 招商推廣建議 建議組織參加服裝行業(yè)展會(huì)，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群直接進(jìn)行推廣 參加國(guó)內(nèi)外知名的服裝行業(yè)展會(huì)，設(shè)立專(zhuān)柜并在服裝展會(huì)上與舉辦單位聯(lián)合舉行推廣活動(dòng)來(lái)提升項(xiàng)目知名度，直接促進(jìn)項(xiàng)目招商和銷(xiāo)售。從第四年開(kāi)始每年在此租金基礎(chǔ)上遞增 5% 46 項(xiàng)目售價(jià)估算 建議采用租金反推法估算項(xiàng)目商鋪售價(jià) 項(xiàng)目售價(jià)的估算方法 ?市場(chǎng)比較法： 根據(jù)周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格估算本項(xiàng)目售價(jià) 因本項(xiàng)目周邊大部分項(xiàng)目都只租不售，難以估算其銷(xiāo)售價(jià)格。為解決高層商鋪銷(xiāo)售難題，建議項(xiàng)目開(kāi)始整體銷(xiāo)售之前先啟動(dòng)高層商鋪招商工作，爭(zhēng)取盡量完成高層商鋪招商后再銷(xiāo)售以增強(qiáng)投資者信心。 檔次和經(jīng)營(yíng)品種方面形成差異：在檔次和服裝品種選擇以及銷(xiāo)售范圍上可與東門(mén)其它服裝批發(fā)市場(chǎng)形成區(qū)別，如可考慮定位為專(zhuān)業(yè)外貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，或?qū)I(yè)女裝批發(fā)市場(chǎng)等 30 項(xiàng)目客戶(hù)定位 項(xiàng)目主要客戶(hù)以深圳和香港投資客為主，亦有少量自用型客戶(hù) 項(xiàng)目客戶(hù)定位： 核心客戶(hù) 主要客戶(hù) 次要客戶(hù) ?深圳及香港私營(yíng)業(yè)主、生意人、自由職業(yè)者、公務(wù)員等 ?外地投資者，自用型客戶(hù) ?深圳及香港高級(jí)管理人員、金領(lǐng)人士 31 項(xiàng)目形象定位 建議項(xiàng)目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項(xiàng)目形象定位： 時(shí)尚領(lǐng)地 “淘”盡鵬城 32 項(xiàng)目命名建議 建議項(xiàng)目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項(xiàng)目命名建議： 東門(mén)鵬運(yùn)服裝批發(fā)市場(chǎng) 東門(mén)樂(lè)淘服裝批發(fā)市場(chǎng) 33 市場(chǎng)環(huán)境分析 市場(chǎng)客戶(hù)研究 項(xiàng)目分析 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目定位 思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)客戶(hù)研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 項(xiàng)目租售策略 34 項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 ?銷(xiāo)售策略：銷(xiāo)售模式？銷(xiāo)售政策 ? ?收益如何：售價(jià)是多少？總體銷(xiāo)售收入是多少？ ?租售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：什么時(shí)候招商？什么時(shí)候賣(mài)？ 此部分重點(diǎn)解決三個(gè)問(wèn)題 此部分需要重點(diǎn)解決的三個(gè)問(wèn)題 35 項(xiàng)目銷(xiāo)售的三種模式：直接銷(xiāo)售、先租后賣(mài)、返租