【正文】 白頭人。喬丹也需要隊友來一起打比賽。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。 22:39:2222: ? 等待。 ? 讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 ? 把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。 ? 強烈的欲望也是非常重要的。 63 招商推廣建議 贊助國內(nèi)模特大賽或服裝設(shè)計大賽提升項目人氣和知名度。部分項目有二手商鋪交易，但多限于低層商鋪，本項目樓層較高。為增進高層商鋪招商速度可制訂優(yōu)惠的招商條件。 商鋪面積 商鋪單價 商鋪總價 商鋪返租款 返租后總價 沖抵前首付 沖抵后首付 20M2 10萬 /M2 200萬 40萬 160萬 100萬 60萬 注：以上測算首付款比例按 50%計算 店鋪返租估算實例 38 項目銷售策略 建議三年返租期內(nèi)由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理，并引入知名服裝批發(fā)市場運營商以增加對投資者的吸引力和招商進度。 一層平面圖 二層平面圖 18 項目 SWOT分析 項目交通便利、臨街展示面較寬，但離東門核心商圈尚有一段距離，高層商鋪銷售較為困難 ?交通優(yōu)勢；臨近東門中路，位于地鐵三號線東門中路站出口附近，交通便利 ?臨街展示面較寬，有較好的展示面； ?項目硬件規(guī)劃布局較好。而部分缺乏明確主題定位的商業(yè)項目如南塘市場、天龍商業(yè)城經(jīng)營慘淡，出現(xiàn)大面積空臵。 ?新商業(yè)項目不斷地涌現(xiàn)，大多為體量大檔次高的購物中心，將會分流更多消費者 4 東門商圈特點 東門商圈是深圳最早的商圈，但檔次低、業(yè)態(tài)重復現(xiàn)象嚴重 ?是深圳著名的商業(yè)中心，是深圳最早的商圈 ?日均人流量平均在 60萬左右，購物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。 ?自 04年深圳萬象城開業(yè)以來，深圳興起了造 MALL運動。 ?項目以深圳年青時尚男女為主要消費群體，以“淘寶地”為項目經(jīng)營主題，集購物、飲食、娛樂、休閑于一體。 16 項目四至 項目周邊商業(yè)項目較多，但氛圍不成熟，主要以專業(yè)市場為主 西面：居民樓 東面：京華布匹批發(fā)市場 北面：白馬布匹批發(fā)市場 南面：南海中心 17 項目布局 項目整體布局基本合理，臨街展示面較寬 ?整個商場布局基本合理，設(shè)有觀光電梯和中廳，一樓有部分設(shè)為臨街鋪位，商業(yè)價值較高。 ?東門商圈服裝業(yè)經(jīng)營火暴，經(jīng)營服裝的商場出租率基本上達到了 100%，租金遠遠高于其它業(yè)態(tài)。同時開發(fā)商可以考慮成立專業(yè)的市場經(jīng)營管理公司。 41 項目租金估算 建議選擇京華布料城、九龍城、新白馬服裝批發(fā)市場、白馬布料批發(fā)市場作為項目定價參考 用市場比較法計算項目租金，在選擇對項目定價有借鑒的項目上，我們有以下考慮： ?與項目物業(yè)類型接近，最好為服裝或者布料批發(fā)市場 ?與項目位臵接近 ?與項目體量、硬件條件相關(guān)不大。 深圳新亞洲電子商城舉行鋪王拍賣活動 60 銷售推廣建議 舉行產(chǎn)品認籌活動和項目產(chǎn)品推薦會，提升項目知名度和影響力 可與深圳服裝行業(yè)協(xié)會或相關(guān)商業(yè)機構(gòu)合作，舉行產(chǎn)品推薦會和認籌活動，在提升形象的同時舉行認籌活動。 ? 逆境給人寶貴的磨練機會。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計讓下一代產(chǎn)品進入用戶家中。雖人各有志，但往往在實現(xiàn)理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。 ? 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動，創(chuàng)造客戶終身價值。 ? 投機取巧的人。 ? 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風斗爭。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時 39分 22秒 22:39: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 22:39:2222:39:2222:39Saturday, February 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 22:39:2222:39:2222:392/25/2023 10:39:22 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 10時 39分 22秒 下午 10時 39分 22:39: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 22:39:2222:39:2222:39Saturday, February 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時 39分 22秒 22:39: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 10時 39分 :39February 25, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 25日星期六 10時 39分 22秒 22: 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團隊來達成夢想，即便是邁克爾 ? 路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。 ? 人們所認識到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。 ? 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。 ? 惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學習得更快的能力。 22:3922:3922:39:2222:39:22 ? 所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 ?本項目推廣費用如按商業(yè)銷售總價的 %計算，則需投入的廣告費用為 1341萬元人民幣（此廣告費用僅為初步估算，可根據(jù)實際情況調(diào)整） ?此費用主要包括銷售現(xiàn)場包裝、宣傳物料及戶外廣告、媒體廣告及公關(guān)促銷活動等 62 招商推廣建議 建議組織參加服裝行業(yè)展會，針對目標客戶群直接進行推廣 參加國內(nèi)外知名的服裝行業(yè)展會，設(shè)立專柜并在服裝展會上與舉辦單位聯(lián)合舉行推廣活動來提升項目知名度，直接促進項目招商和銷售。從第四年開始每年在此租金基礎(chǔ)上遞增 5% 46 項目售價估算 建議采用租金反推法估算項目商鋪售價 項目售價的估算方法 ?市場比較法： 根據(jù)周邊項目銷售價格估算本項目售價 因本項目周邊大部分項目都只租不售，難以估算其銷售價格。為解決高層商鋪銷售難題，建議項目開始整體銷售之前先啟動高層商鋪招商工作，爭取盡量完成高層商鋪招商后再銷售以增強投資者信心。 檔次和經(jīng)營品種方面形成差異：在檔次和服裝品種選擇以及銷售范圍上可與東門其它服裝批發(fā)市場形成區(qū)別，如可考慮定位為專業(yè)外貿(mào)批發(fā)市場，或?qū)I(yè)女裝批發(fā)市場等 30 項目客戶定位 項目主要客戶以深圳和香港投資客為主，亦有少量自用型客戶 項目客戶定位： 核心客戶 主要客戶 次要客戶 ?深圳及香港私營業(yè)主、生意人、自由職業(yè)者、公務(wù)員等 ?外地投資者，自用型客戶 ?深圳及香港高級管理人員、金領(lǐng)人士 31 項目形象定位 建議項目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項目形象定位： 時尚領(lǐng)地 “淘”盡鵬城 32 項目命名建議 建議項目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項目命名建議： 東門鵬運服裝批發(fā)市場 東門樂淘服裝批發(fā)市場 33 市場環(huán)境分析 市場客戶研究 項目分析 報告思維導圖 項目定位 思維導圖 市場客戶研究 項目營銷推廣建議 項目租售策略 34 項目銷售策略 ?銷售策略：銷售模式？銷售政策 ? ?收益如何：售價是多少？總體銷售收入是多少？ ?租售時間節(jié)點：什么時候招商？什么時候賣？ 此部分重點解決三個問題 此部分需要重點解決的三個問題 35 項目銷售的三種模式：直接銷售、先租后賣、返租