【正文】 暢銷國內(nèi) 100多個大中城市，在大城市一類商場市場占有率高達 60%以上，深圳女裝在國內(nèi)取得了領先的地位 深圳服裝業(yè)概況： 深圳服裝業(yè)有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎，在國內(nèi)擁有很大的影響力 27 項目定位考慮 做何種類型的專業(yè)市場才能符合市場需要 ?東門商圈業(yè)態(tài)構成中服裝、鞋包等時尚商品在東門商業(yè)中占據(jù)絕對的主流，所占比例高達 70% ?東門消費者來東門采購的商品當中，服裝占據(jù)了 80%的比例。 一層平面圖 二層平面圖 18 項目 SWOT分析 項目交通便利、臨街展示面較寬，但離東門核心商圈尚有一段距離，高層商鋪銷售較為困難 ?交通優(yōu)勢；臨近東門中路，位于地鐵三號線東門中路站出口附近，交通便利 ?臨街展示面較寬，有較好的展示面； ?項目硬件規(guī)劃布局較好。 ?商鋪平均面積約，鋪位面積較小，有利于控制總價。而部分缺乏明確主題定位的商業(yè)項目如南塘市場、天龍商業(yè)城經(jīng)營慘淡，出現(xiàn)大面積空臵。 7 東門商業(yè)租售價格 東門商圈各項目租金差別較大，離本項目較近的項目租金水平相對于核心商圈項目租金有較大差別 項目名稱 樓層 售價（元 /平方米） 租金（元 /平方米） 南塘廣場 一層 1525萬（街鋪） 813萬（內(nèi)鋪） 6001200（街鋪） 300500（內(nèi)鋪） 二層 812萬 100400 九龍城 一層 1235萬 6001500 二層 1018萬 400600 三層 300400 八達商城 一層 1525萬（街鋪） 815萬（內(nèi)鋪） 6001200（街鋪） 300500（內(nèi)鋪） 二層 35萬 100400 東門白馬寶華樓 五層 只租不售 500元左右 新白馬服裝批發(fā)市場 一層 只租不售 8001200 二層 只租不售 300400 白馬布匹批發(fā)市場 一層 只租不售 300500 三層 只租不售 120180 京華布匹批發(fā)市場 一層 只租不售 180250 二層 只租不售 100150 8 東門町集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，以年青時尚為主題 一樓 6001200 二樓 300500 三樓 200300 四樓 120180 一樓 男女服裝、眼鏡、小吃街、麥當勞 二樓 男女服裝、麥當勞 三樓 餐飲、動漫、電玩 四樓 美容院、美食餐廳、美容美發(fā) 東門町租金表 東門町經(jīng)營業(yè)態(tài) 東門主要商業(yè)項目 9 東門町以淘寶地為項目經(jīng)營主題，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商運營項目取得了成功 ?之前經(jīng)營不成功，后來由深圳市東門町投資發(fā)展有限公司對商場進行重新定位、硬件進行改造后重新招商推廣，目前項目已成功運營，出租率達到 95%以上。 ?新商業(yè)項目不斷地涌現(xiàn)，大多為體量大檔次高的購物中心，將會分流更多消費者 4 東門商圈特點 東門商圈是深圳最早的商圈，但檔次低、業(yè)態(tài)重復現(xiàn)象嚴重 ?是深圳著名的商業(yè)中心，是深圳最早的商圈 ?日均人流量平均在 60萬左右，購物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。 消費力強勁，商業(yè)氛圍淡薄，有待培育，未來發(fā)展?jié)摿薮? 起步雖晚，但后勁十足 向關內(nèi)看齊，造 MALL運動大肆興起，未來競爭相當激烈 向關內(nèi)看齊，商業(yè)檔次及形象在不斷地提升，寶安中心區(qū)是熱點區(qū)域． 原主要服務于華僑城社區(qū)，益田的落成將擴大商業(yè)輻射范圍 深圳八大商圈、百花齊放、爭奇斗艷 深圳商圈發(fā)展 城市中心西移，商圈由東門到華強北到南山三級跳這種由中心向外圍擴張的發(fā)展趨勢 東門商圈 華強北商圈 南山商圈 深圳商業(yè)發(fā)展趨勢圖 ?城市中心西移，商圈由東門到華強北到南山三級跳這種由中心向外圍擴張的發(fā)展趨勢，將給東門商業(yè)市場帶來挑戰(zhàn)，深圳商業(yè)市場競爭異常激烈。 ?自 04年深圳萬象城開業(yè)以來，深圳興起了造 MALL運動。 ?歷史悠久、規(guī)模大、名店多、商品豐富、價格便宜，成為本地居民和外地游客在市區(qū)游覽購物的首選地區(qū)，也成為港人在深圳消費的首選區(qū)域 。 ?項目以深圳年青時尚男女為主要消費群體，以“淘寶地”為項目經(jīng)營主題，集購物、飲食、娛樂、休閑于一體。 ?東門商業(yè)出現(xiàn)了低層旺銷， 高層滯銷的現(xiàn)象，三層以上空臵率逐漸增加，這將給本項目高層商鋪入市帶來較大的銷售阻力 市場環(huán)境分析 市場客戶研究 項目定位 報告思維導圖 項目租售策略 思維導圖 市場客戶研究 項目營銷推廣建議 項目分析 14 項目分析 位于東門商圈邊緣位臵，離商圈的核心區(qū)域仍有一段距離，難以吸引核心商圈消費群體前來消費 項目地塊 東門茂業(yè) 東門天虹 太陽百貨 ?項目位于東門商圈邊緣位置，離商圈的核心區(qū)域仍有一段距離，目前難以吸引核心商圈內(nèi)的消費群體前來消費。 16 項目四至 項目周邊商業(yè)項目較多，但氛圍不成熟，主要以專業(yè)市場為主 西面：居民樓 東面：京華布匹批發(fā)市場 北面：白馬布匹批發(fā)市場 南面：南海中心 17 項目布局 項目整體布局基本合理，臨街展示面較寬 ?整個商場布局基本合理，設有觀光電梯和中廳，一樓有部分設為臨街鋪位，商業(yè)價值較高。 ? 離東門商圈核心區(qū)尚有一段距離，人流量較少； ?樓層較高，高層銷售會遇到較大阻力； ?前期經(jīng)營不成功會影響項目后期市場銷售。 ?東門商圈服裝業(yè)經(jīng)營火暴，經(jīng)營服裝的商場出租率基本上達到了 100%，租金遠遠高于其它業(yè)態(tài)。 關于返租 ？ —— 如何解決商鋪銷售對項目后期經(jīng)營的影響？增加項目對投資者的吸引力？ ?建議項目商鋪銷售時與小業(yè)主簽訂三年回收商鋪經(jīng)營權合同，由三年返租期內(nèi)由開發(fā)商對項目進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一營銷推廣，待項目經(jīng)營成熟定型后再將鋪位交還給小業(yè)主。同時開發(fā)商可以考慮成立專業(yè)的市場經(jīng)營管理公司。 ?高層商鋪招商可與知名品牌服裝批發(fā)市場運營商合作，以較優(yōu)惠的條件引進知名品牌服裝批發(fā)市場運營商或知名服裝品牌進駐高層商鋪以加快其余商鋪招商和銷售。 41 項目租金估算 建議選擇京華布料城、九龍城、新白馬服裝批發(fā)市場、白馬布料批發(fā)市場作為項目定價參考 用市場比較法計算項目租金，在選擇對項目定價有借鑒的項目上，我們有以下考慮： ?與項目物業(yè)類型接近，最好為服裝或者布料批發(fā)市場 ?與項目位臵接近 ?與項目體量、硬件條件相關不大。因此對本項目定價參考意義不大，故市場比較法對本項目定價不太適用。 深圳新亞洲電子商城舉行鋪王拍賣活動 60 銷售推廣建議 舉行產(chǎn)品認籌活動和項目產(chǎn)品推薦會，提升項目知名度和影響力 可與深圳服裝行業(yè)協(xié)會或相關商業(yè)機構合作，舉行產(chǎn)品推薦會和認籌活動，在提升形象的同時舉行認籌活動。 贊助國內(nèi)模特大賽或服裝設計大賽，通過活動冠名或相關手法來提升項目知名度，提升項目人氣。 ? 逆境給人寶貴的磨練機會。人需要有強大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。 ? 一旦做出決定就不要拖延。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計讓下一代產(chǎn)品進入用戶家中。 :39:22 ? 在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。雖人各有志，但往往在實現(xiàn)理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 ? 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動，創(chuàng)造客戶終身價值。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時 39分 ? 差錯發(fā)生在細節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。 ? 投機取巧的人。 2023年 2月 25日 10時 39分 ? 在這個世界上，沒有人能使你倒下。 ? 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代