【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 重組應(yīng)納稅所得額占全年應(yīng)納稅所得額 50%以上，可在 5個(gè)納稅年度平均分配。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、投資與資產(chǎn)重組 股權(quán)收購(gòu) （ 1）股權(quán)收購(gòu)本質(zhì) 現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等換取對(duì)方股權(quán) （ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) —— 視同銷售 —— 公允價(jià)值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 股權(quán)置換中， 收購(gòu)股權(quán)不低于 75%；股權(quán)支付不低于 85% 。 （ 4） 個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個(gè)人所得稅？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的通知 國(guó)稅函 [2023]285號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)核定問題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 27號(hào) （ 5）股權(quán)投資入股 —— 股權(quán)出資 提示：企業(yè)可利用股權(quán)出資方式設(shè)立集團(tuán)公司，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、投資與資產(chǎn)重組 資產(chǎn)收購(gòu) （ 1）資產(chǎn)收購(gòu)本質(zhì) 資產(chǎn)換取現(xiàn)金、股權(quán)或其他資產(chǎn) 投資 （ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) —— 視同銷售 —— 公允價(jià)值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 收購(gòu)的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的 75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% （ 4） 個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估增值是否繳納個(gè)人所得稅？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值暫不征收個(gè)人所得稅的批復(fù)2023319號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估增值計(jì)征個(gè)人所得稅問題的通知 2023115號(hào) 最新文件！ 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、投資與資產(chǎn)重組 企業(yè)合并 （ 1）企業(yè)合并本質(zhì) 吸收合并（ A+B=A）；新設(shè)合并（ A+B=C） —— 資產(chǎn)換取股權(quán) （ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) —— 視同銷售 —— 公允價(jià)值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 所得稅：企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% 增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、投資與資產(chǎn)重組 企業(yè)分立 （ 1）企業(yè)分立本質(zhì) 存續(xù)分立（ A=A+B）與新設(shè)分立 （ A=B+C） —— 資產(chǎn)換取股權(quán) （ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) —— 視同銷售 —— 公允價(jià)值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 所得稅： 被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變?cè)瓉?lái)的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% 增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、投資與資產(chǎn)重組 資產(chǎn)重組和投資也是一種交易，關(guān)鍵在于認(rèn)清這種交易的本質(zhì)，同時(shí)利用稅法的優(yōu)惠政策合理設(shè)計(jì)重組和投資方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)一 企業(yè)二 企業(yè)三 企業(yè)四 股本架構(gòu) 業(yè)務(wù)架構(gòu) 組織架構(gòu) 地域架構(gòu) 企 業(yè) 群 架 構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) 資產(chǎn)架構(gòu) 企業(yè) 財(cái)務(wù)架構(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu)是指決策層對(duì)旗下企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)相互之間 產(chǎn)權(quán)關(guān)系、資產(chǎn)關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系 等所進(jìn)行的重新設(shè)計(jì)和安排，以達(dá)到某種特定目的。 避稅目的 安全目的 融資目的 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu) —— 控股模式與參股模式 控股的標(biāo)準(zhǔn)？幾個(gè)節(jié)點(diǎn)（ 1/3； 1/2； 2/3） 控股與參股 案例 —— 子公司與分公司模式 直接經(jīng)營(yíng) —— 分公司 —— 子公司 子公司與分公司 案例 —— 緊密企業(yè)群與非緊密企業(yè)群 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 2）資產(chǎn)關(guān)系架構(gòu) —— 資產(chǎn)所有權(quán)的安排 資產(chǎn)架構(gòu)與業(yè)務(wù)架構(gòu)的關(guān)系 折舊或攤銷的問題 土地使用權(quán)歸屬問題 企業(yè)群資產(chǎn)安排之酒店經(jīng)營(yíng)案例 —— 企業(yè)群中的“明星企業(yè)”模式 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匯集“明星企業(yè)” 國(guó)有企業(yè)分拆上市 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) —— 多元戰(zhàn)略架構(gòu) 某集團(tuán)公司 生物制藥 酒店餐飲 房地產(chǎn) 商業(yè)超市 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) —— 多元戰(zhàn)略架構(gòu) 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度的互補(bǔ)性 不同行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度差異 業(yè)務(wù)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ幕パa(bǔ)性 朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 普通產(chǎn)業(yè) 夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的互補(bǔ)性 創(chuàng)造現(xiàn)金流的行業(yè)和需要現(xiàn)金流的行業(yè) 業(yè)務(wù)利潤(rùn)空間的互補(bǔ)性 高度競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域 低競(jìng)爭(zhēng)度領(lǐng)域 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 李嘉誠(chéng)基金 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 和記黃埔 長(zhǎng)江基建 香港電燈 長(zhǎng)江生命科技 % % % % % % % % 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 多元戰(zhàn)略架構(gòu) 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度的互補(bǔ)性、業(yè)務(wù)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ幕パa(bǔ)性、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的互補(bǔ)性、業(yè)務(wù)利潤(rùn)空間的互補(bǔ)性 和記黃埔 港口及 相關(guān)服務(wù) 和記黃埔 地產(chǎn)與酒店 和記黃埔 海逸國(guó)際酒店 零售 屈臣氏 百佳 TASTE GREAT 能源與基建 長(zhǎng)江電燈 長(zhǎng)江基建 電訊 和記電訊國(guó)際 和記電訊香港 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 1998—— 2023年和黃各大行業(yè)息稅前凈利增長(zhǎng)圖 黃實(shí)線：零售 藍(lán)實(shí)線：電訊 紅實(shí)線：基建 黑虛線：港口 綠虛線：能源 黑實(shí)線：地產(chǎn)及酒店 黑粗線：整體表現(xiàn) 250% 200% 150% 100% 50% 0 50% 100% 25% 20% 15% 10% 5% 0 5% 10% 各 行 業(yè) 增 長(zhǎng) 百 分 比 整 體 增 長(zhǎng) 百 分 比 1998 1999 2023 2023 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) —— 專業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 原料采購(gòu) 倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸 訂單處理 批發(fā)經(jīng)營(yíng) 終端零售 產(chǎn)品制造 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) —— 專業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu) 購(gòu)買土地 拆遷補(bǔ)償 規(guī)劃設(shè)計(jì) 土建 銷售 裝修 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) 股本架構(gòu) 業(yè)務(wù)架構(gòu) 組織架構(gòu) 地域架構(gòu) 資產(chǎn)架構(gòu) 房地產(chǎn) 企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) （ 1）股本架構(gòu) —— 單一企業(yè)股本架構(gòu)服從于企業(yè)群產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu) —— 股本架構(gòu)簡(jiǎn)單原則 股本架構(gòu)的演變歷程 —— 股本架構(gòu)可控原則 國(guó)有股東問題 —— 股東的價(jià)值是什么 我們應(yīng)該選擇什么樣的股東？ —— 自然人股東還是法人股東 某企業(yè)分紅問題 —— 特殊事項(xiàng)的股本架構(gòu)調(diào)整 土地投資入股引發(fā)的股本架構(gòu)調(diào)整 收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹揭l(fā)的股本調(diào)整 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 單一企業(yè)架構(gòu) （ 1）資產(chǎn)架構(gòu) 長(zhǎng)期投資： 請(qǐng)別的企業(yè)代為 賺錢的資產(chǎn) 固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)： 資金一旦投入 短期內(nèi)回不來(lái)的資產(chǎn) 其他資產(chǎn)： 已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想 承認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn)： 買賣收付過程中 會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金增加的資產(chǎn) 流動(dòng)負(fù)債： 近期需要償還的債務(wù) 長(zhǎng)期負(fù)債： 一年內(nèi)不需要償還的債務(wù) 股本 公司登記時(shí)投入的資本額 未分配利潤(rùn) 以前的稅后利潤(rùn)，未拿走 公積金 以前的稅后利潤(rùn)，不能拿走 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 單一企業(yè)架構(gòu) （ 1）資產(chǎn)架構(gòu) a、非流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)的架構(gòu) —— 流動(dòng)資產(chǎn)為主：住宅地產(chǎn)型 —— 非流動(dòng)資產(chǎn)為主：商業(yè)地產(chǎn)型 —— 流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)并重 萬(wàn)科 天地源 金融街 流動(dòng)資產(chǎn) 1526億 ——存貨 1115億 非流動(dòng)資產(chǎn) ——投資性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) （ 2）資產(chǎn)架構(gòu) b、負(fù)債架構(gòu) —— 財(cái)務(wù)杠桿 香港地產(chǎn)四大天王：低于 40%負(fù)債率 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)上市公司：高于 70%負(fù)債率 思考：貴企業(yè)目前的負(fù)債率是多少？ 負(fù)債的稅收風(fēng)險(xiǎn) —— 利息 企業(yè)經(jīng)常取得來(lái)自哪些領(lǐng)域的借款？ 商業(yè)往來(lái) 銀行 股東 高管與員工 其他企業(yè)和個(gè)人 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) （ 2）資產(chǎn)架構(gòu) c、股東投入架構(gòu) —— 未分配利潤(rùn)、法定公積、盈余公積問題 資本公積轉(zhuǎn)增股本 資本公積類型 盈余公積轉(zhuǎn)增股本 —— 股權(quán)與債權(quán)的轉(zhuǎn)化策略 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 3）組織架構(gòu) a、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門的協(xié)作架構(gòu) 計(jì)劃預(yù)算系統(tǒng) 信息管理系統(tǒng) 內(nèi)部控制系統(tǒng) 關(guān)鍵點(diǎn)上的內(nèi)部監(jiān)控 采購(gòu)部門 工程部門 營(yíng)銷部門 行政、人力資源等支持部門 決策 部門 財(cái)務(wù)部門 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) （ 3）組織架構(gòu) a、財(cái)稅部門與其他部門的協(xié)作架構(gòu) 組織設(shè)計(jì)的三層次：分工、協(xié)作、團(tuán)隊(duì) 給決策者的幾點(diǎn)建議： 不要把自己僅僅看做非財(cái)務(wù)高管，要盡可能站在企業(yè)全局看待財(cái)務(wù)和站在財(cái)務(wù)的角度看待全局。 加強(qiáng)同財(cái)務(wù)部門的溝通，尤其是在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，運(yùn)用財(cái)稅專業(yè)人員降低風(fēng)險(xiǎn)。 以財(cái)稅專業(yè)人員為核心，強(qiáng)化項(xiàng)目管理的計(jì)劃性，以預(yù)算管理項(xiàng)目。 b、預(yù)算機(jī)構(gòu)的設(shè)立 問題一：工程預(yù)算還是企業(yè)預(yù)算？ 問題二：預(yù)算誰(shuí)來(lái)做？ 問題三：預(yù)算誰(shuí)來(lái)執(zhí)行？ 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) （ 4）業(yè)務(wù)架構(gòu) 保障房開發(fā)型業(yè)務(wù)模式 住宅開發(fā)型業(yè)務(wù)模式 商業(yè)地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式 旅游地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式 （ 5）地域架構(gòu) —— 注冊(cè)地納稅環(huán)境差異 —— 項(xiàng)目地與注冊(cè)地統(tǒng)一 —— 運(yùn)用地域架構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)公司注冊(cè)地選擇 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) （ 1）成本收益架構(gòu) —— 利用預(yù)算管理，預(yù)先計(jì)劃項(xiàng)目的收益與成本，并在預(yù)算制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲取最大受益。