【正文】 關稅費計算確認該項土地使用權的成本。 原土地計稅成本可能較低，不利于后期稅收規(guī)劃。 但對于合作建房中的以地易房的情況，分房自用的，可暫不繳納土地增值稅，待以后銷售后在計算繳納土地增值稅。 第一種模式同前面所述項目合作模式。 房地產公司甲 住宅小區(qū)項目 項目 A區(qū) 項目 B區(qū) 項目 C區(qū) 房地產公司乙 房地產公司丙 房地產公司丁 房地產企業(yè)土地獲取與風險分析 （七）、買賣樓花 買賣樓花風險： 項目開發(fā)主體到底是誰？甲還是乙丙??？ 項目建設施工的發(fā)票怎么開？ 項目預售誰來做？ 營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅誰來交？ 甲公司常出現的問題是什么？ 乙丙丁公司常出現的問題是什么？ 買賣樓花的兩種情況 房地產企業(yè)土地獲取與風險分析 （八）、土地置換 案例 房地產企業(yè)甲從政府手中拿到一塊開發(fā)用地，同政府約定土地出讓金免征，但要為當地政府修建一段 5公里長的道路。 避稅目的 安全目的 融資目的 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 三、投資與企業(yè)架構 企業(yè)群架構 （ 1）產權關系架構 —— 控股模式與參股模式 控股的標準？幾個節(jié)點（ 1/3； 1/2； 2/3） 控股與參股 案例 —— 子公司與分公司模式 直接經營 —— 分公司 —— 子公司 子公司與分公司 案例 —— 緊密企業(yè)群與非緊密企業(yè)群 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 三、投資與企業(yè)架構 企業(yè)群架構 （ 2）資產關系架構 —— 資產所有權的安排 資產架構與業(yè)務架構的關系 折舊或攤銷的問題 土地使用權歸屬問題 企業(yè)群資產安排之酒店經營案例 —— 企業(yè)群中的“明星企業(yè)”模式 優(yōu)質資產匯集“明星企業(yè)” 國有企業(yè)分拆上市 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 三、投資與企業(yè)架構 企業(yè)群架構 （ 3）業(yè)務關系架構 —— 多元戰(zhàn)略架構 某集團公司 生物制藥 酒店餐飲 房地產 商業(yè)超市 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 三、投資與企業(yè)架構 企業(yè)群架構 （ 3）業(yè)務關系架構 —— 多元戰(zhàn)略架構 業(yè)務風險度的互補性 不同行業(yè)的風險度差異 業(yè)務未來發(fā)展?jié)摿Φ幕パa性 朝陽產業(yè) 普通產業(yè) 夕陽產業(yè) 業(yè)務現金流的互補性 創(chuàng)造現金流的行業(yè)和需要現金流的行業(yè) 業(yè)務利潤空間的互補性 高度競爭領域 低競爭度領域 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 李嘉誠基金 長江實業(yè) 和記黃埔 長江基建 香港電燈 長江生命科技 % % % % % % % % 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 —— 多元戰(zhàn)略架構 業(yè)務風險度的互補性、業(yè)務未來發(fā)展?jié)摿Φ幕パa性、業(yè)務現金流的互補性、業(yè)務利潤空間的互補性 和記黃埔 港口及 相關服務 和記黃埔 地產與酒店 和記黃埔 海逸國際酒店 零售 屈臣氏 百佳 TASTE GREAT 能源與基建 長江電燈 長江基建 電訊 和記電訊國際 和記電訊香港 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 1998—— 2023年和黃各大行業(yè)息稅前凈利增長圖 黃實線：零售 藍實線：電訊 紅實線：基建 黑虛線：港口 綠虛線：能源 黑實線：地產及酒店 黑粗線：整體表現 250% 200% 150% 100% 50% 0 50% 100% 25% 20% 15% 10% 5% 0 5% 10% 各 行 業(yè) 增 長 百 分 比 整 體 增 長 百 分 比 1998 1999 2023 2023 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 三、投資與企業(yè)架構 企業(yè)群架構 （ 3）業(yè)務關系架構 —— 專業(yè)化戰(zhàn)略架構 產品設計 原料采購 倉儲運輸 訂單處理 批發(fā)經營 終端零售 產品制造 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 企業(yè)群架構 （ 3）業(yè)務關系架構 —— 專業(yè)化戰(zhàn)略架構 購買土地 拆遷補償 規(guī)劃設計 土建 銷售 裝修 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 三、投資與企業(yè)架構 單一企業(yè)架構 股本架構 業(yè)務架構 組織架構 地域架構 資產架構 房地產 企業(yè) 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 三、投資與企業(yè)架構 單一企業(yè)架構 （ 1）股本架構 —— 單一企業(yè)股本架構服從于企業(yè)群產權關系架構 —— 股本架構簡單原則 股本架構的演變歷程 —— 股本架構可控原則 國有股東問題 —— 股東的價值是什么 我們應該選擇什么樣的股東？ —— 自然人股東還是法人股東 某企業(yè)分紅問題 —— 特殊事項的股本架構調整 土地投資入股引發(fā)的股本架構調整 收購土地持有方引發(fā)的股本調整 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 單一企業(yè)架構 （ 1）資產架構 長期投資： 請別的企業(yè)代為 賺錢的資產 固定資產、無形資產： 資金一旦投入 短期內回不來的資產 其他資產： 已經耗掉現金，但不想 承認為費用的虛的資產 流動資產： 買賣收付過程中 會帶來現金增加的資產 流動負債： 近期需要償還的債務 長期負債： 一年內不需要償還的債務 股本 公司登記時投入的資本額 未分配利潤 以前的稅后利潤，未拿走 公積金 以前的稅后利潤，不能拿走 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 單一企業(yè)架構 （ 1）資產架構 a、非流動資產與流動資產的架構 —— 流動資產為主：住宅地產型 —— 非流動資產為主：商業(yè)地產型 —— 流動資產與非流動資產并重 萬科 天地源 金融街 流動資產 1526億 ——存貨 1115億 非流動資產 ——投資性房地產 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 三、投資與企業(yè)架構 單一企業(yè)架構 （ 2）資產架構 b、負債架構 —— 財務杠桿 香港地產四大天王：低于 40%負債率 國內地產上市公司：高于 70%負債率 思考：貴企業(yè)目前的負債率是多少？ 負債的稅收風險 —— 利息 企業(yè)經常取得來自哪些領域的借款？ 商業(yè)往來 銀行 股東 高管與員工 其他企業(yè)和個人 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構 單一企業(yè)架構 （ 2）資產架構 c、股東投入架構 —— 未分配利潤、法定公積、盈余公積問題 資本公積轉增股本 資本公積類型 盈余公積轉增股本 —— 股權與債權的轉化策略 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 （ 3）組織架構 a、房地產企業(yè)內部部門的協(xié)作架構 計劃預算系統(tǒng) 信息管理系統(tǒng) 內部控制系統(tǒng) 關鍵點上的內部監(jiān)控 采購部門 工程部門 營銷部門 行政、人力資源等支持部門 決策 部門 財務部門 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構 （ 3）組織架構 a、財稅部門與其他部門的協(xié)作架構 組織設計的三層次：分工、協(xié)作、團隊 給決策者的幾點建議： 不要把自己僅僅看做非財務高管，要盡可能站在企業(yè)全局看待財務和站在財務的角度看待全局。 刑事責任：（ 1）、依據《中華人民共和國刑法》第 159條規(guī)定，公司發(fā)起人、股東違反公司法的規(guī)定未交付貨幣、實物或者未轉移財產權，虛假出資，或者在公司成立后又抽逃其出資，數額巨大、后果嚴重或者有其他嚴重情節(jié)的，處 5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處虛假出資金額或者抽逃出資金額 2％以上 10％以下罰金。共募集資金 2023萬美元 。 已實施地區(qū)：天津、廣州、湖北 。 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 風險與利潤的交叉點 —— 項目成本 一、房地產企業(yè)成本分析 房地產企業(yè)主要稅種及交稅模式： 營業(yè)稅 營業(yè)額的 5% 土地增值稅 就房地產開發(fā)的增值額 繳稅。 14375 ＝ % 增值稅為： 10625 40% － 14375 5% ＝ 所得稅： 應納稅所得額為： 25000 － 10000 － 2023 － ＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費用2023萬元（利息忽略）。 各個稅種中，伴隨著成本下降，土地增值稅增加速度很快，約為所得稅增加速度的 2—— 3倍。 二期 80畝，規(guī)劃為多層 6棟，高層 4棟，非人防獨立車庫一個，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。 有沒有辦法既降低稅負又提升利潤？ 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 二、房地產企業(yè)產業(yè)鏈分析 問題的關鍵在于，產業(yè)鏈各個部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個關聯公司之間重新分解利潤，是房地產降低稅負的關鍵。 18275 ＝ % 增值稅為： 6725 30% ＝ 所得稅： 應納稅所得額為： 25000 － 13000 － 2023 － 3392. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費用2023萬元（利息忽略）。 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)成本分析 土地增值稅 土地增值稅關鍵點在于增值額的計算。 假設一：項目三年完成，則年投資收益率為： 6000247。國家統(tǒng)計局數據顯示， 2023年一季度，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源 16250億元。 （ 1）銀行資金 —— 國家宏觀政策對銀行資金的影響 —— 如何同銀行進行溝通：建立信任感 —— 房地產企業(yè)使用銀行資金獨特特點 自有資金比例要求： 20%？ 30%？ 35%？ 通過金融機構委托貸款如何操作？ 房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析 二、房地產企業(yè)資金從何來？ 金融機構借入資金 （ 2）信托資金 —— 一種新的模式 —— 基本門檻 四證齊全 自有資金 35%以上 提供抵押物或擔保方 二級以上資質 —— 信托資金成本 —— 資金使用周期 房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析 權益性融資 （ 1）吸納新股東 —— 投資型股東 —— 運營型股東 房地產企業(yè)很多增資、重組行為都涉及到土地的取得，實際是一種變通的權益性融資方式。 —— 全面預算管理中，以財務部門為核心，覆蓋企業(yè)所有部門、人員和業(yè)務行為，對企業(yè)一定時間階段內全部工作數字化的表述，為企業(yè)所得稅管理確立了標準，同時奠定實施控制的基礎。 房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與