【正文】 4）迷宮型資金管理 —— 資金往來混亂低效 子公司 1 子公司 1 子公司 1 子公司 1 子公司 1 集團 自然人 房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析 （ 5）失控型資金管理 —— 資金支出缺乏監(jiān)控 —— 付出后發(fā)現超出預算 預算形同虛設，無法發(fā)揮作用 —— 付出后發(fā)現與合同不符，與事實不符 財務審查脫節(jié)甚至完全失效 —— 相關審批未完成時就支付 盲目追求效率，導致資金管理漏洞 房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析 資金管理解決之道 —— 資金預算管理 投資方案 進度方案 資金計劃 成本計劃 融資計劃 進度計劃 資金使用監(jiān)控 資金計劃實施 資金計劃調控 資金計劃修改 融資方案 項目進度控制 房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析 資金管理解決之道 —— 資金預算管理 —— 資金預算之成本預算 —— 資金預算之融資預算 —— 資金預算之進度計劃 項目 可行性研究 土地取得 策劃設計 施 工 銷 售 交付入駐 房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析 資金管理解決之道 —— 資金預算管理 房地產企業(yè)項目進度的重大價值 （ 1）盡量縮短預售證批復時間，減少資金壓力； （ 2）盡量縮短整個項目進度，減少資金回收期，提升利潤。 某項目總投資 2億，自有資金 8000萬元，銷售收入 3億元，銷售利潤率6000萬元（稅后）。 假設一：項目三年完成，則年投資收益率為： 6000247。 8000＝ 75% 75%247。 3年＝ 25% 假設二：項目四年完成，則年投資收益率為： 75 %247。 4年＝ % 房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析 資金管理解決之道 —— 資金預算管理 房地產企業(yè)項目進度計劃和進度管理關鍵點 （ 1）可行性研究階段 調研信息，判斷風險 （ 2）取得土地階段 注重時間風險 “三年未拿到的土地” （ 3）設計階段 項目細節(jié)較為準確，可制定較詳細的進度計劃，關注重要時間節(jié)點 —— 里程碑事件，如 開工、正負零、主體封頂 等 （ 4）施工階段 該階段為進度中的主體時間階段，正常狀況下約占整個耗時的70%— 80% 房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析 資金管理解決之道 —— 資金預算管理 房地產企業(yè)項目進度管理關鍵點 （ 4）施工階段 —— 工程承包方式 總包和分包； —— 付款與進度 —— 專業(yè)分包的計劃性 玻璃幕墻、電梯、室內裝修、中央空調、消防、弱電 —— 意外因素的影響 政府、施工單位、事故、不可抗力等 （ 5）銷售與入駐 房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析 資金管理解決之道 —— 資金預算管理 項目進度管理優(yōu)化 （ 1）誰對進度負責？ 項目經理？總經理？董事長？ （ 2）進度計劃數據有沒有？ 進度報表與進度會議 （ 3）進度延誤怎么辦？ 找到原因，拿出解決方案 房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析 資金預算之監(jiān)控體系 （ 1）監(jiān)控體系構成 財務 部門 房地產企業(yè) 內部監(jiān)控體系 業(yè)務 部門 審計 部門 房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析 資金預算之監(jiān)控體系 （ 2）監(jiān)控關鍵要點 業(yè)務 內容 房地產企業(yè) 內部監(jiān)控要點 預算 標準 審批 程序 房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析 資金預算之監(jiān)控體系 （ 3）監(jiān)控流程 項目整體預算 項目年度預算 資金整體預算 資金年度預算 資金月度預算 資金收入計劃 資金支出計劃 資金審批權限 審批負責人 預算內審批 預算外審批 業(yè)務內容審核 審批程序審核 資金支出 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 風險與利潤的交叉點 —— 項目成本 一、房地產企業(yè)成本分析 開發(fā)間接費 土地及拆遷補償費用 前期工程費 基礎設施費 公共配套設施費 建安工程費 期間費用 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 風險與利潤的交叉點 —— 項目成本 一、房地產企業(yè)成本分析 利潤＝收入－成本 成本越低越好嗎？ 凈利潤＝收入－成本－稅 我們的觀點：稅是房地產企業(yè)決策中不能忽視的一個重要因素，不僅關系到利潤，而且關系到風險。 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 風險與利潤的交叉點 —— 項目成本 一、房地產企業(yè)成本分析 房地產企業(yè)主要稅種及交稅模式： 營業(yè)稅 營業(yè)額的 5% 土地增值稅 就房地產開發(fā)的增值額 繳稅。稅率為 30%； 40%； 50%；60%。 所得稅 就房地產開發(fā)的所得額 繳稅。稅率為 25%。 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)成本分析 土地增值稅 土地增值稅關鍵點在于增值額的計算。 增值額＝收入－扣除項目 扣 除 項 目 開發(fā)成本 開發(fā)費用 土地費用 稅金 加計扣除 開發(fā)間接費 前期工程費 基礎設施費 公共配套設施費 建安工程費 期間費用 利息 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)成本分析 所得稅 所得稅的關鍵點在于應納稅所得額的計算。 應納稅所得額＝收入－扣除項目 扣 除 項 目 計稅成本 期間費用 稅金 開發(fā)間接費 前期工程費 基礎設施費 公共配套設施費 建安工程費 土地及拆遷補償費 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)成本分析 利潤＝收入－（成本＋稅） 成本與稅負的蹺蹺板效應 成本 稅 負 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 1億元，期間費用2023萬元（利息忽略）。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 10000萬元 130% － 1375萬元＝ 10625萬元 增值率為： 10625247。 14375 ＝ % 增值稅為： 10625 40% － 14375 5% ＝ 所得稅： 應納稅所得額為： 25000 － 10000 － 2023 － ＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費用2023萬元（利息忽略）。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 15000萬元 130% － 1375萬元＝ 4125萬元 增值率為： 4125247。 20875 ＝ % 增值稅為： 4125 30% ＝ 所得稅： 應納稅所得額為： 25000 － 15000 － 2023 － 2612. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費用2023萬元（利息忽略）。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 13000萬元 130% － 1375萬元＝ 6725萬元 增值率為： 6725247。 18275 ＝ % 增值稅為： 6725 30% ＝ 所得稅： 應納稅所得額為： 25000 － 13000 － 2023 － 3392. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費用2023萬元（利息忽略）。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 12023萬元 130% － 1375萬元＝ 8025萬元 增值率為： 8025247。 16975 ＝ % 增值稅為： 8025 30% ＝ 所得稅： 應納稅所得額為： 25000 － 12023 － 2023 － 3782. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)成本分析 收入成本費用 稅 負 稅后凈利潤 ； 1億元； 1375萬元 ； ； 1375 ； ； 1375 ； ； 1375 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 一、房地產企業(yè)成本分析 結論： 銷售收入不變的情況下，成本增加則稅負下降，成本下降則稅負增加。 當成本下降時，稅后凈利潤也會隨之增加，但其增加的速度趕不上稅負增加的速度。 各個稅種中，伴隨著成本下降，土地增值稅增加速度很快，約為所得稅增加速度的 2—— 3倍。 成本每降低一個單位，大約只有 30%—— 40%部分進入凈利潤，其他的降低部分都變成稅重新進入成本。這就是房地產企業(yè)成本管理的兩難境地。 房地產企業(yè)需要關注成本與稅負相互消長的這種變化，并作為項目預算管理的一個重要考慮要素。 有沒有辦法既降低稅負又提升利潤？ 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 二、房地產企業(yè)產業(yè)鏈分析 問題的關鍵在于，產業(yè)鏈各個部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個關聯公司之間重新分解利潤，是房地產降低稅負的關鍵。 原土地 持有人 拆遷補償戶 規(guī)劃設計 單位 土建單位 銷售代理 公司 裝飾裝修 單位 房地產開發(fā)企業(yè) 可行性分析 與咨詢 廣告公司 園林綠化 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 二、房地產企業(yè)產業(yè)鏈分析 問題的關鍵在于，產業(yè)鏈各個部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個關聯公司之間重新分解利潤，是房地產降低稅負的關鍵。 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費用2023萬元（利息忽略）。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅 所得稅 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 二、房地產企業(yè)產業(yè)鏈分析 第一次測算 第二次測算 成本預算 調整 開發(fā)間接費 土地及拆遷補償費用 前期工程費 基礎設施費 公共配套設施費 建安工程費 期間費用 合同 付款 發(fā)票 工程進度 結算報告 監(jiān)理報告 決算報告 財務報告 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 三、房地產企業(yè)運營十大風險 成本對象的選擇風險 房地產開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 100畝，計劃分兩期開發(fā)，一期 20畝，沿街開發(fā)高層兩棟，下面五層是商鋪，上面 25層是住宅；另有配套會所一個，地下人防車庫一個。 二期 80畝，規(guī)劃為多層 6棟，高層 4棟，非人防獨立車庫一個，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。 請考慮該企業(yè)成本對象如何劃分。 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 三、房地產企業(yè)運營十大風險 會計科目歸集的風險 開發(fā)間接費用與期間費用 拆遷補償風險 甲供材的風險 利息扣除的風險 集團轉貸風險 關聯方借款風險 發(fā)票取得風險 發(fā)票來源風險 發(fā)票性質風險 不能及時取得發(fā)票風險 房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析 三、房地產企業(yè)運營十大風險 收入確認風險 什么時候確認收入？收入范圍？ 買一贈一促銷風險 買房贈陽臺、車庫、車、電器。