【正文】 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 16975 ＝ % 增值稅為： 8025 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 12023 － 2023 － 3782. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 收入成本費(fèi)用 稅 負(fù) 稅后凈利潤 ； 1億元； 1375萬元 ； ； 1375 ； ； 1375 ； ； 1375 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 結(jié)論： 銷售收入不變的情況下，成本增加則稅負(fù)下降，成本下降則稅負(fù)增加。 應(yīng)納稅所得額＝收入－扣除項目 扣 除 項 目 計稅成本 期間費(fèi)用 稅金 開發(fā)間接費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 利潤＝收入－（成本＋稅） 成本與稅負(fù)的蹺蹺板效應(yīng) 成本 稅 負(fù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 1億元，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 3年＝ 25% 假設(shè)二：項目四年完成，則年投資收益率為： 75 %247。 問題在于： 房地產(chǎn)企業(yè)多將預(yù)售款項用于其他項目前期拿地資金，而不是真正用于本項目后續(xù)資金。募集資金 2500萬美元 ，共發(fā)行9261844股普通股，以及 2778553股認(rèn)股權(quán)證。資金管理的風(fēng)險，也就是債務(wù)的風(fēng)險，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中最大的風(fēng)險。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、投資與資產(chǎn)重組 資產(chǎn)收購 （ 1）資產(chǎn)收購本質(zhì) 資產(chǎn)換取現(xiàn)金、股權(quán)或其他資產(chǎn) 投資 （ 2）三個風(fēng)險點(diǎn) —— 視同銷售 —— 公允價值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的 75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% （ 4） 個人資產(chǎn)評估增值是否繳納個人所得稅？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅的批復(fù)2023319號 國家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)評估增值計征個人所得稅問題的通知 2023115號 最新文件！ 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、投資與資產(chǎn)重組 企業(yè)合并 （ 1）企業(yè)合并本質(zhì) 吸收合并（ A+B=A）；新設(shè)合并（ A+B=C） —— 資產(chǎn)換取股權(quán) （ 2）三個風(fēng)險點(diǎn) —— 視同銷售 —— 公允價值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 所得稅：企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% 增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、投資與資產(chǎn)重組 企業(yè)分立 （ 1）企業(yè)分立本質(zhì) 存續(xù)分立（ A=A+B）與新設(shè)分立 （ A=B+C） —— 資產(chǎn)換取股權(quán) （ 2）三個風(fēng)險點(diǎn) —— 視同銷售 —— 公允價值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 所得稅： 被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% 增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、投資與資產(chǎn)重組 資產(chǎn)重組和投資也是一種交易，關(guān)鍵在于認(rèn)清這種交易的本質(zhì)，同時利用稅法的優(yōu)惠政策合理設(shè)計重組和投資方案，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目過程中，常常會因資金等原因無法正常開發(fā)，需要轉(zhuǎn)讓項目或?qū)で蠛献鳌? 如約定分配房屋，則視同銷售，投資方投入資金視為預(yù)售收入，雙方結(jié)算； 如約定分配項目利潤，開發(fā)主體方正常納稅，確認(rèn)所得，投資方取得的利潤視為股息、紅利進(jìn)行稅務(wù)處理。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險分析 （四）、成立項目部，開展項目合作 土地增值稅風(fēng)險 土地增值稅依然視同銷售。 利益分析： 不存在土地使用權(quán)變更，不需繳納因土地轉(zhuǎn)讓帶來的營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險分析 （二）、土地投資入股模式 所得稅問題 （ 2）投資方與被投資方共同風(fēng)險 第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。 2。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 財稅［ 2023］ 191號 一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。 問：投資入企業(yè)的土地，再次轉(zhuǎn)讓，如何繳納營業(yè)稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)拿來土地開發(fā)后銷售，是否可差額征收營業(yè)稅？ 房地產(chǎn)公司買來項目在建工程，完工后銷售商品房，是否可以差額征收？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險分析 風(fēng)險三：拆遷補(bǔ)償風(fēng)險 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲擬購買乙企業(yè)一塊土地，土地上有 4000平方米辦公樓一棟。 （二）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的 20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 —— 將風(fēng)險與收益均衡協(xié)調(diào)的價值最大化。 房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位 三、監(jiān)管力度日益加強(qiáng)的行業(yè) 房地產(chǎn) 企業(yè) 行業(yè)監(jiān)管 金融監(jiān)管 稅收監(jiān)管 房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位 四、獨(dú)特運(yùn)營模式的行業(yè) 經(jīng)營體系的獨(dú)特性； 房地產(chǎn)項目運(yùn)營完全不同于普通生產(chǎn)和流通性企業(yè)，從取得土地、設(shè)計規(guī)劃、工程建設(shè)、營銷策劃、產(chǎn)權(quán)分割形成了一個獨(dú)特的運(yùn)營鏈條，這個運(yùn)營鏈條的顯著特點(diǎn)是各個環(huán)節(jié)不可逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策 與風(fēng)險管理 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)四種死法 住建部政策研究中心主任陳淮日前在 2023博鰲房地產(chǎn)論壇上表示：“迄今，我們中國開發(fā)商只有四種死法， 卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查 。這種獨(dú)特性也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)體系和稅務(wù)體系必須吻合運(yùn)營體系的所有特點(diǎn)。 —— 將利益相關(guān)者利益綜合平衡的價值最大化。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。 請問：應(yīng)該簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議？有沒有區(qū)別 ? 提示：存在拆遷補(bǔ)償支出、安置支出時，一定要提前考慮好該部分支出如何進(jìn)入成本，如何簽訂協(xié)議，如何取得合法票據(jù)。 二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險分析 （二）、土地投資入股模式 營業(yè)稅風(fēng)險 —— 視同銷售征收營業(yè)稅的時間點(diǎn)（納稅義務(wù)發(fā)生時間） 收取固定收益還是以物易物，二者納稅義務(wù)發(fā)生時間有無不同？ 固定收益（銷售收入比例收益）：收到之日 以物易物：土地過戶之日還是收到房子之日？ —— 視同銷售中土地征收營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ) 對于土地?fù)Q出方，營業(yè)稅計稅基礎(chǔ)是否包含換回房屋的地價？？ 建議： 簽署合作協(xié)議時，必須申明：“風(fēng)險共擔(dān)，收益共享”，不能出現(xiàn)固定收益或以物易物說法，否則，視同銷售，雙方繳納營業(yè)稅。收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價值為基礎(chǔ)確定。如涉及補(bǔ)價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。 風(fēng)險分析： 原公司遺留問題可能影響新項目開發(fā)； 原公司改制變更為房地產(chǎn)公司需要時間和成本，資質(zhì)也可能受到限制。視同為轉(zhuǎn)讓土地，計算繳納土地增值稅。 持有土地方 （項目開發(fā)主體） 投資方 投資 房子或利潤 三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險應(yīng)對 （五）、城中村改造 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險分析 （五）、城中村改造 什么是城中村改造？ 城中村改造的本質(zhì)是什么？ —— 城中村以集體土地交換房產(chǎn) 城中村改造稅收風(fēng)險 —— 拆遷補(bǔ)償房屋是否視同銷售 房地產(chǎn)公司 80畝地 村民 20畝地 項目主體 拆遷補(bǔ)償 計 入 土 地 成 本 三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險應(yīng)對 （六）、代建 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險分析 （六）、代建 日常所稱的代建有兩種含義，一種是土地過戶至房地產(chǎn)開發(fā)公司名下，由房地產(chǎn)公司定向開發(fā)；另一種是土地不過戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是代為建設(shè)和管理，收取管理費(fèi)。常常采取樓花的形式來進(jìn)行合作。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)一 企業(yè)二 企業(yè)三 企業(yè)四 股本架構(gòu) 業(yè)務(wù)架構(gòu) 組織架構(gòu) 地域架構(gòu) 企 業(yè) 群 架 構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) 資產(chǎn)架構(gòu) 企業(yè) 財務(wù)架構(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu)是指決策層對旗下企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)相互之間 產(chǎn)權(quán)關(guān)系、資產(chǎn)關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系 等所進(jìn)行的重新設(shè)計和安排，以達(dá)到某種特定目的。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何處來 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何處來 自籌資金國內(nèi)貸款利用外資其他來源備注： 國內(nèi)貸款主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目貸款 其他來源主要為：定金、預(yù)收款和應(yīng)付工程款 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心 —— 資金流 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 自有資金 （ 1）注冊資本（所有者權(quán)益） —— 房地產(chǎn)公司如何設(shè)計公司注冊資本？股本結(jié)構(gòu)？ —— 虛假出資與抽逃注冊資金 投資方 企業(yè) 真實資 金來源 投資方 企業(yè) 其他關(guān) 聯(lián)企業(yè) 投資方 企業(yè) 其他關(guān) 聯(lián)企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 抽逃注冊資金法律風(fēng)險 —— 抽逃注冊資本罪；虛假驗資罪 行政責(zé)任：公司的發(fā)起人、股東在公司成立后，抽逃其出資的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正，處以所抽逃出資金額百分之五以上百分之十五以下的罰款。 2023年 1月 28日，在另一投行 Merriman Curhan Ford Co運(yùn)作下，中華房屋完成了第三次可轉(zhuǎn)換債券融資。其中，定金及預(yù)收款3749億元，個人按揭貸款 2193億元，兩者合計 5942億元，占房企整體資金來源的比例達(dá) ％。 8000＝ 75% 75%247。 增值額＝收入－扣除項目 扣 除 項 目 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 土地費(fèi)用 稅金 加計扣除 開發(fā)間接費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 利息 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 所得稅 所得稅的關(guān)鍵點(diǎn)在于應(yīng)納稅所得額的計算。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 12023萬元 130% － 1375萬元＝ 8025萬元 增值率為： 8025247。 原土地 持有人 拆遷補(bǔ)償戶 規(guī)劃設(shè)計 單位 土建單位 銷售代理 公司 裝飾裝修 單位 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 可行性分析 與咨詢 廣告公司 園林綠化 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 問題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。 確。 房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注成本與稅負(fù)相互消長的這種變化，并作為項目預(yù)算管理