【正文】 —— 注冊地納稅環(huán)境差異 —— 項(xiàng)目地與注冊地統(tǒng)一 —— 運(yùn)用地域架構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)公司注冊地選擇 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) （ 1）成本收益架構(gòu) —— 利用預(yù)算管理，預(yù)先計(jì)劃項(xiàng)目的收益與成本，并在預(yù)算制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲取最大受益。 企業(yè) 企業(yè)法律 形式改變 分立 債務(wù)重組 股權(quán)收購 合并 資產(chǎn)收購 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、投資與資產(chǎn)重組 債務(wù)重組 （ 1）債務(wù)重組本質(zhì) 債權(quán)（應(yīng)收、其他應(yīng)收）換現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等 某企業(yè)“債權(quán)換土地”案例 （ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) —— 視同銷售 —— 公允價(jià)值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 重組應(yīng)納稅所得額占全年應(yīng)納稅所得額 50%以上，可在 5個(gè)納稅年度平均分配。標(biāo)準(zhǔn)代建模式下土地仍屬于原委托方所有，各種工程費(fèi)用均由委托方支付。 若合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓對價(jià)為該土地開發(fā)產(chǎn)品，則需要等到首次分到開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)公允價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算該土地使用權(quán)收益，合作方的房地產(chǎn)公司也在此時(shí)方可以此價(jià)格計(jì)算該土地成本。 項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn) 營業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn) 在合同中約定土地支付對價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益的，營業(yè)稅計(jì)稅基礎(chǔ)為現(xiàn)金數(shù)額、固定收益數(shù)額或售房收入乘以固定比例收益數(shù)額。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。受讓企業(yè)支付對價(jià)的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。 2．房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 投入新公司 投入老公司 優(yōu)點(diǎn) 項(xiàng)目核算簡單； 不涉及其他項(xiàng)目； 如有糾紛處理簡單。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)二：營業(yè)稅差額征收風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 財(cái)稅 [2023]16號 （二十）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 經(jīng)營收入的透明性； 房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴(yán)格監(jiān)管之中，公開審批的規(guī)劃，嚴(yán)格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產(chǎn)企業(yè)收入基本透明?！? 對政府財(cái)政貢獻(xiàn)度高：在各城市政府的財(cái)政收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)的至少要在 20%以上，許多城市達(dá)到 40%以上?！? 房地產(chǎn)行業(yè)背景分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位 一、國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè) 對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)高：房地產(chǎn)業(yè)每年為 GDP貢獻(xiàn)超過 2個(gè)百分點(diǎn)； 對其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高；（鋼材、水泥、建筑、裝修、家具、電器）2023年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高低的關(guān)鍵點(diǎn)。 （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅 企業(yè)之間土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 （土地交易二級市場） （ 1）轉(zhuǎn)讓特殊要求 —— 年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù) —— 原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù) 《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件 （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 —— 轉(zhuǎn)讓在建工程的土地增值稅問題？ 如果在建工程是本企業(yè)投資，允許土地成本和開發(fā)成本之和的 20%加計(jì)扣除；如果僅從別的企業(yè)得到的在建工程，未作投入又再次轉(zhuǎn)讓，不得加計(jì)扣除。 各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 1．房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知 財(cái)稅 [2023]59號 一、 (四 )資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè) (以下稱為受讓企業(yè) )購買另一家企業(yè) (以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè) )實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。 三、 (三 )資產(chǎn)收購，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的 75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85%，可以選擇按以下規(guī)定處理： 1。 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。其合作實(shí)質(zhì)： 土地轉(zhuǎn)讓 土地轉(zhuǎn)讓的對價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益或者不動(dòng)產(chǎn)等。 所得稅風(fēng)險(xiǎn) 視同銷售，若合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓的對價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益，則合同簽訂生效即為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一個(gè)是土地是否過戶；第二個(gè)是所有建設(shè)費(fèi)用、工程費(fèi)用誰來支付，是否存在墊付狀況。 房地產(chǎn)行業(yè)背景分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 新項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與其他行業(yè)投資 房地產(chǎn)企業(yè) 新項(xiàng)目一 新項(xiàng)目二 新項(xiàng)目三 建安 企業(yè) 裝飾裝修 企業(yè) 銷售代理 企業(yè) 物業(yè)管理 企業(yè) 其他行業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、投資與資產(chǎn)重組 廣義的投資常常和資產(chǎn)重組聯(lián)系在一起，并通過種種重組的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資的目的。 以財(cái)稅專業(yè)人員為核心，強(qiáng)化項(xiàng)目管理的計(jì)劃性，以預(yù)算管理項(xiàng)目。 （ 2）、依據(jù)最高檢、公安部《關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》（ 2023年 4月18日）的規(guī)定，公司發(fā)起人、股東違反公司法的規(guī)定未交付貨幣、實(shí)物或者未轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)，虛假出資，或者在公司成立后又抽逃其出資，涉嫌下列情形之一的，應(yīng)予追訴： （一）虛假出資、抽逃出資，給公司、股東、債權(quán)人造成的直接經(jīng)濟(jì)損失累計(jì)數(shù)額在 10萬元至 50萬元以上的； （二）雖未達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但具有下列情形之一的：①致使公司資不抵債或者無法正常經(jīng)營的；②公司發(fā)起人、股東合謀虛假出資、抽逃出資的；③因虛假出資、抽逃出資，受過行政處罰 2次以上，又虛假出資，抽逃出資的；④利用虛假出資、抽逃出資所得資金進(jìn)行違法活動(dòng)。 2023年 11月 10日， Prax Capital公司向中華房屋投資 3000萬美金 共同開發(fā) 灞橋項(xiàng)目。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心 —— 資金流 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理 企業(yè)資金管理常見問題 （ 1）賭博型資金管理 現(xiàn)金持有量不足 拆東墻補(bǔ)西墻 持有現(xiàn)金為什么？ 某房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例 預(yù)防 動(dòng)機(jī) 現(xiàn)金管理 交易 動(dòng)機(jī) 投資 動(dòng)機(jī) 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 某房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例 現(xiàn)金流入 朋友借款 銀行個(gè)人貸款 高息拆借 假按揭 銷售 現(xiàn)金流出 土地 施工 費(fèi)用 還款 其他項(xiàng)目 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 2）粗放型資金管理 —— 資金沉淀嚴(yán)重，周轉(zhuǎn)速度下降 錢去哪里了？ 長期投資： 請別的企業(yè)代為 賺錢的資產(chǎn) 固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)： 資金一旦投入 短期內(nèi)回不來的資產(chǎn) 其他資產(chǎn)： 已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想 承認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn)： 買賣收付過程中 會(huì)帶來現(xiàn)金增加的資產(chǎn) 流動(dòng)負(fù)債： 近期需要償還的債務(wù) 長期負(fù)債： 一年內(nèi)不需要償還的債務(wù) 股本 公司登記時(shí)投入的資本額 未分配利潤 以前的稅后利潤，未拿走 公積金 以前的稅后利潤，不能拿走 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 2）粗放型資金管理 —— 資金沉淀嚴(yán)重，周轉(zhuǎn)速度下降 錢去哪里了？ 長期投資： 請別的企業(yè)代為 賺錢的資產(chǎn) 固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)： 資金一旦投入 短期內(nèi)回不來的資產(chǎn) 其他資產(chǎn)： 已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想 承認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn)： 買賣收付過程中 會(huì)帶來現(xiàn)金增加的資產(chǎn) 現(xiàn)金、銀行存款 短期投資 應(yīng)收賬款 其它應(yīng)收款 預(yù)付賬款 開發(fā)成本 存貨 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 3）家庭型資金管理 —— 個(gè)人資金同企業(yè)資金混淆 投資方 企業(yè) 產(chǎn)生利潤 客戶 分紅 個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)賬 現(xiàn)金 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 4）迷宮型資金管理 —— 資金往來混亂低效 子公司 1 子公司 1 子公司 1 子公司 1 子公司 1 集團(tuán) 自然人 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 5）失控型資金管理 —— 資金支出缺乏監(jiān)控 —— 付出后發(fā)現(xiàn)超出預(yù)算 預(yù)算形同虛設(shè)，無法發(fā)揮作用 —— 付出后發(fā)現(xiàn)與合同不符，與事實(shí)不符 財(cái)務(wù)審查脫節(jié)甚至完全失效 —— 相關(guān)審批未完成時(shí)就支付 盲目追求效率，導(dǎo)致資金管理漏洞 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 投資方案 進(jìn)度方案 資金計(jì)劃 成本計(jì)劃 融資計(jì)劃 進(jìn)度計(jì)劃 資金使用監(jiān)控 資金計(jì)劃實(shí)施 資金計(jì)劃調(diào)控 資金計(jì)劃修改 融資方案 項(xiàng)目進(jìn)度控制 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 —— 資金預(yù)算之成本預(yù)算 —— 資金預(yù)算之融資預(yù)算 —— 資金預(yù)算之進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目 可行性研究 土地取得 策劃設(shè)計(jì) 施 工 銷 售 交付入駐 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度的重大價(jià)值 （ 1）盡量縮短預(yù)售證批復(fù)時(shí)間，減少資金壓力； （ 2）盡量縮短整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度，減少資金回收期，提升利潤。 所得稅 就房地產(chǎn)開發(fā)的所得額 繳稅。 20875 ＝ % 增值稅為： 4125 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 15000 － 2023 － 2612. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。這就是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的兩難境地。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營十大風(fēng)險(xiǎn) 會(huì)計(jì)科目歸集的風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn) 甲供材的風(fēng)險(xiǎn) 利息扣除的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn) 關(guān)聯(lián)方借款風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)票取得風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)票來源風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)票性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn) 不能及時(shí)取得發(fā)票風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營十大風(fēng)險(xiǎn) 收入確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn) 什么時(shí)候確認(rèn)收入？收入范圍？ 買一贈(zèng)一促銷風(fēng)險(xiǎn) 買房贈(zèng)陽臺、車庫、車