【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的整體服務(wù)水準(zhǔn)。吧臺(tái)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)設(shè)置上海灘花園銷(xiāo)售人員外灘老手工服裝店定制的類(lèi)唐裝的服飾既體現(xiàn)了項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)又別具一格。即便是上海灘花園的保安人員，冬裝也是定制的毛料大衣和白色襯衫、白色手套；項(xiàng)目的高端形象展示無(wú)遺。著裝要求客戶(hù)接待動(dòng)線(xiàn)：初步咨詢(xún) 聽(tīng)取介紹 細(xì)節(jié)了解 深入洽談 簽約成交銷(xiāo)售接待動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)關(guān)乎各功能區(qū)域的布局，必須前置考慮 。216。客戶(hù)的接待動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)涉及到售樓處與項(xiàng)目之間的關(guān)系、售樓處與樣板房之間 的關(guān)系以及售樓處內(nèi)部不同功能分區(qū)之間的設(shè)計(jì)。216。接待區(qū)、洽談區(qū)和簽約區(qū)為層層推進(jìn)的單線(xiàn)關(guān)系，而模型區(qū)和樣板區(qū)則可能 在洽談過(guò)程中需要重復(fù)涉及。216。在相關(guān)區(qū)域設(shè)計(jì)的過(guò)程中，必需充分考慮各相關(guān)分區(qū)的設(shè)計(jì)給客戶(hù)接待動(dòng)線(xiàn) 帶來(lái)的影響，注意客戶(hù)參觀的便捷性和參觀過(guò)程中的心理舒適性。接待區(qū) 洽談區(qū) 簽約區(qū)模型區(qū) 樣板區(qū)接待動(dòng)線(xiàn)人員要求學(xué)歷要求“ 高端物業(yè)銷(xiāo)售要求銷(xiāo)售人員能夠迅速找到與客戶(hù)交流的切入點(diǎn)，這對(duì)銷(xiāo)售人員的綜合素質(zhì)要求較高。 ”“ 因?yàn)閬?lái)訪客戶(hù)都具有千萬(wàn)以上的購(gòu)房預(yù)算，他們的選擇面特別寬，如何抓住客戶(hù)不是簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售技巧就能搞定的。 ”—— 老西門(mén)新苑銷(xiāo)售經(jīng)理銷(xiāo)售人員的綜合素質(zhì)是服務(wù)高端客戶(hù)的必要條件專(zhuān)業(yè)要求 學(xué)歷要求 技能要求 形象要求三年以上房產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)大專(zhuān)以上 良好的溝通技巧，簡(jiǎn)單的英文對(duì)話(huà)能力五官端正、親和力強(qiáng)Chapter 2無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究 競(jìng)品分析分布區(qū)域客戶(hù)研究無(wú)錫高端物業(yè)分布區(qū)域城市中心價(jià)值以解放內(nèi)環(huán)與太湖廣場(chǎng)為代表稀缺景觀價(jià)值河埒板塊五里湖板塊Part One高端物業(yè)分布區(qū)域無(wú)錫高端物業(yè)分布區(qū)域在售項(xiàng)目 報(bào)價(jià) 成交均價(jià) 供應(yīng)量 銷(xiāo)售率萬(wàn)豪國(guó)際 12023 10195 228套 46%朗詩(shī)未來(lái)之家 14000 12119 468套 75%世貿(mào)中心 14000 / / /未來(lái)項(xiàng)目 總建 預(yù)計(jì)上市時(shí)間盛高置地 60萬(wàn) 09年銀城地產(chǎn) 40萬(wàn) 09年九龍倉(cāng) 90萬(wàn) /作為城市核心區(qū)域，已啟動(dòng)高端住宅群現(xiàn)階段，住宅均價(jià)： 10000（毛胚） 12023（裝修）注 :世貿(mào)已成交 13套高樓層住宅 ,均價(jià) 12023無(wú)錫高端物業(yè)分布區(qū)域未來(lái)項(xiàng)目 總建 報(bào)價(jià) 預(yù)計(jì)上市時(shí)間河埒區(qū)域萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 45萬(wàn) / /紫金英郡 12萬(wàn) / 08年榮公館 26萬(wàn) / /蠡湖區(qū)域蠡湖一號(hào) 54萬(wàn) 900012023 08年太湖苑 50萬(wàn) 1000012023 /區(qū)域市場(chǎng)的高端物業(yè)尚處在啟動(dòng)階段蠡湖區(qū)域依靠景觀資源以低密度建筑為主目前高層住宅報(bào)價(jià)： 1000012023元08年 09年 10年城中系 萬(wàn)豪朗詩(shī)世貿(mào)盛高銀城九龍倉(cāng)景觀系 紫金英郡榮公館萬(wàn)達(dá)蠡湖一號(hào)太湖苑未來(lái)高端物業(yè)上市預(yù)計(jì)08年是無(wú)錫高端物業(yè)的啟動(dòng)元年0910年將是眾多高端物業(yè)的集中上市階段城中豪宅將逐步成為高端物業(yè)主流08年上半年入市萬(wàn)豪、朗詩(shī)、世貿(mào)、蠡湖一號(hào)高端物業(yè)尚在成長(zhǎng)階段，現(xiàn)階段尚無(wú)真正意義上的高端物業(yè)、豪宅但是市場(chǎng)正在形成兩種發(fā)展方向l 以城中區(qū)位為核心賣(mài)點(diǎn)的城中豪宅l 以稀缺景觀為核心賣(mài)點(diǎn)的景色豪宅從客戶(hù)調(diào)研來(lái)看 :對(duì)于高端物業(yè)，客戶(hù)更愿意接受景觀豪宅從市場(chǎng)成交情況來(lái)看 。城中豪宅靜態(tài)均價(jià)在 10000元景觀豪宅預(yù)計(jì)價(jià)格在 1000012023元競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)論目前，無(wú)錫高端物業(yè)毛胚公寓合理價(jià)格區(qū)間在 1000011000元 /平米未來(lái)整體市場(chǎng)價(jià)格預(yù)計(jì)07年全市均價(jià)從 4467到 6499↑23%07年全市成交422萬(wàn)平米↑65%08年全市均價(jià)相對(duì)平穩(wěn)08年全市成交明顯下滑↓40%市場(chǎng)量跌價(jià)升的成因 :周邊市場(chǎng)低迷的對(duì)購(gòu)房心理沖擊效應(yīng) 911月，市場(chǎng)提前透支購(gòu)買(mǎi)力，加之傳統(tǒng)淡季到來(lái)政策調(diào)節(jié)方向從需求轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)，對(duì)購(gòu)房者心理暗示量跌價(jià)升的背后：中低市場(chǎng)倍受沖擊，高端物業(yè)市場(chǎng)由于其客戶(hù)特殊性，影響略小07年的瘋狂不可重現(xiàn)08年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)將是上半年盤(pán)整 下半年回暖但高端物業(yè)由于客戶(hù)其特殊性，加上在無(wú)錫尚在啟動(dòng)階段，進(jìn)入盤(pán)整期概率較低但受整體市場(chǎng)影響，價(jià)格漲幅勢(shì)必有所放緩樓盤(pán)名稱(chēng) 朗詩(shī)未來(lái)之家區(qū)域 南長(zhǎng)位置 太湖大道運(yùn)河西路交叉口西南側(cè)建筑面積 150000平米規(guī)劃戶(hù)數(shù) 800物業(yè)類(lèi)型 小高層容積率 1月報(bào)價(jià) 1202317000元 /平米開(kāi)發(fā)商 無(wú)錫朗詩(shī)置業(yè)有限公司競(jìng)品分析 1太湖廣場(chǎng)、科技住宅、精裝修三重概念包裝區(qū)域 +產(chǎn)品 +細(xì)節(jié)Part Two競(jìng)品分析辦公區(qū)朗詩(shī)未來(lái)之家售樓處外布置水景，配備保安指引道路，內(nèi)部錯(cuò)層設(shè)計(jì)，沙盤(pán)正對(duì)入口門(mén)，接待臺(tái)和洽談區(qū)位于 2樓，有效將售樓處功能分區(qū)售樓處和接待動(dòng)線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 9月 23日下午在售樓處現(xiàn)場(chǎng)朗詩(shī)未來(lái)之家、寶馬汽車(chē)中秋晚會(huì)專(zhuān)題 10月 22日朗詩(shī)舉行朗詩(shī)音樂(lè)之夜 小提琴作品音樂(lè)會(huì)11月朗詩(shī)未來(lái)之家咖啡文化節(jié)啟動(dòng) 大膽試住計(jì)劃，邀請(qǐng)消費(fèi)者去南京朗詩(shī)項(xiàng)目試住身份感時(shí)尚感稀缺感“ 一對(duì)一 ” 預(yù)約式銷(xiāo)售模式（后取消）流俗常規(guī)化缺少高端物業(yè)的氣質(zhì)競(jìng)品分析 2樓盤(pán)名稱(chēng) 萬(wàn)豪國(guó)際公寓區(qū)域 南長(zhǎng)位置 太湖廣場(chǎng)南側(cè)建筑面積 71400平米規(guī)劃戶(hù)數(shù) 501物業(yè)類(lèi)型 高層容積率 12月報(bào)價(jià) 1000013000元 /平米開(kāi)發(fā)商 深圳茂業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司核心區(qū)位和標(biāo)桿高層的組合大面積空中花園設(shè)計(jì)內(nèi)部空間優(yōu)化合理 但外部品質(zhì)感一般萬(wàn)豪售樓內(nèi)部空間分區(qū)較為清晰合理，但商場(chǎng)一樓南側(cè)的位置對(duì)高端物業(yè)而言略顯尷尬售樓處和接待動(dòng)線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 22日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)， 2房 3萬(wàn)優(yōu)惠； 149三房?jī)?yōu)惠 4萬(wàn)， 182平米三房?jī)?yōu)惠 5萬(wàn)元 24日豪華生活品鑒 香港知名設(shè)計(jì)師做客萬(wàn)豪國(guó)際公寓 29日購(gòu)買(mǎi)，贈(zèng)送一年物業(yè)管理費(fèi) 22日開(kāi)盤(pán)， 7500元起，均價(jià) 9500元 未戰(zhàn)先怯，從售樓處到營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)難覓高端物業(yè)氣質(zhì)樓盤(pán)名稱(chēng) 太湖國(guó)際社區(qū)區(qū)域 濱湖位置 濱湖區(qū)青祁路與周鑫西路交匯建筑面積 134萬(wàn)平米（一期 ）規(guī)劃戶(hù)數(shù) 8000（一期 900）物業(yè)類(lèi)型 多層、小高層、高層容積率 最新報(bào)價(jià) 70009000元 /平米開(kāi)發(fā)商 華潤(rùn)新鴻基房