【文章內(nèi)容簡介】 的整體服務(wù)水準(zhǔn)。吧臺(tái)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)設(shè)置上海灘花園銷售人員外灘老手工服裝店定制的類唐裝的服飾既體現(xiàn)了項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)又別具一格。即便是上海灘花園的保安人員，冬裝也是定制的毛料大衣和白色襯衫、白色手套；項(xiàng)目的高端形象展示無遺。著裝要求客戶接待動(dòng)線：初步咨詢 聽取介紹 細(xì)節(jié)了解 深入洽談 簽約成交銷售接待動(dòng)線的設(shè)計(jì)關(guān)乎各功能區(qū)域的布局，必須前置考慮 。216。客戶的接待動(dòng)線設(shè)計(jì)涉及到售樓處與項(xiàng)目之間的關(guān)系、售樓處與樣板房之間 的關(guān)系以及售樓處內(nèi)部不同功能分區(qū)之間的設(shè)計(jì)。216。接待區(qū)、洽談區(qū)和簽約區(qū)為層層推進(jìn)的單線關(guān)系，而模型區(qū)和樣板區(qū)則可能 在洽談過程中需要重復(fù)涉及。216。在相關(guān)區(qū)域設(shè)計(jì)的過程中，必需充分考慮各相關(guān)分區(qū)的設(shè)計(jì)給客戶接待動(dòng)線 帶來的影響，注意客戶參觀的便捷性和參觀過程中的心理舒適性。接待區(qū) 洽談區(qū) 簽約區(qū)模型區(qū) 樣板區(qū)接待動(dòng)線人員要求學(xué)歷要求“ 高端物業(yè)銷售要求銷售人員能夠迅速找到與客戶交流的切入點(diǎn)，這對(duì)銷售人員的綜合素質(zhì)要求較高。 ”“ 因?yàn)閬碓L客戶都具有千萬以上的購房預(yù)算，他們的選擇面特別寬，如何抓住客戶不是簡單的銷售技巧就能搞定的。 ”—— 老西門新苑銷售經(jīng)理銷售人員的綜合素質(zhì)是服務(wù)高端客戶的必要條件專業(yè)要求 學(xué)歷要求 技能要求 形象要求三年以上房產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)大專以上 良好的溝通技巧，簡單的英文對(duì)話能力五官端正、親和力強(qiáng)Chapter 2無錫房地產(chǎn)市場研究市場研究 競品分析分布區(qū)域客戶研究無錫高端物業(yè)分布區(qū)域城市中心價(jià)值以解放內(nèi)環(huán)與太湖廣場為代表稀缺景觀價(jià)值河埒板塊五里湖板塊Part One高端物業(yè)分布區(qū)域無錫高端物業(yè)分布區(qū)域在售項(xiàng)目 報(bào)價(jià) 成交均價(jià) 供應(yīng)量 銷售率萬豪國際 12023 10195 228套 46%朗詩未來之家 14000 12119 468套 75%世貿(mào)中心 14000 / / /未來項(xiàng)目 總建 預(yù)計(jì)上市時(shí)間盛高置地 60萬 09年銀城地產(chǎn) 40萬 09年九龍倉 90萬 /作為城市核心區(qū)域，已啟動(dòng)高端住宅群現(xiàn)階段，住宅均價(jià)： 10000（毛胚） 12023（裝修）注 :世貿(mào)已成交 13套高樓層住宅 ,均價(jià) 12023無錫高端物業(yè)分布區(qū)域未來項(xiàng)目 總建 報(bào)價(jià) 預(yù)計(jì)上市時(shí)間河埒區(qū)域萬達(dá)廣場 45萬 / /紫金英郡 12萬 / 08年榮公館 26萬 / /蠡湖區(qū)域蠡湖一號(hào) 54萬 900012023 08年太湖苑 50萬 1000012023 /區(qū)域市場的高端物業(yè)尚處在啟動(dòng)階段蠡湖區(qū)域依靠景觀資源以低密度建筑為主目前高層住宅報(bào)價(jià)： 1000012023元08年 09年 10年城中系 萬豪朗詩世貿(mào)盛高銀城九龍倉景觀系 紫金英郡榮公館萬達(dá)蠡湖一號(hào)太湖苑未來高端物業(yè)上市預(yù)計(jì)08年是無錫高端物業(yè)的啟動(dòng)元年0910年將是眾多高端物業(yè)的集中上市階段城中豪宅將逐步成為高端物業(yè)主流08年上半年入市萬豪、朗詩、世貿(mào)、蠡湖一號(hào)高端物業(yè)尚在成長階段，現(xiàn)階段尚無真正意義上的高端物業(yè)、豪宅但是市場正在形成兩種發(fā)展方向l 以城中區(qū)位為核心賣點(diǎn)的城中豪宅l 以稀缺景觀為核心賣點(diǎn)的景色豪宅從客戶調(diào)研來看 :對(duì)于高端物業(yè)，客戶更愿意接受景觀豪宅從市場成交情況來看 。城中豪宅靜態(tài)均價(jià)在 10000元景觀豪宅預(yù)計(jì)價(jià)格在 1000012023元競爭市場結(jié)論目前，無錫高端物業(yè)毛胚公寓合理價(jià)格區(qū)間在 1000011000元 /平米未來整體市場價(jià)格預(yù)計(jì)07年全市均價(jià)從 4467到 6499↑23%07年全市成交422萬平米↑65%08年全市均價(jià)相對(duì)平穩(wěn)08年全市成交明顯下滑↓40%市場量跌價(jià)升的成因 :周邊市場低迷的對(duì)購房心理沖擊效應(yīng) 911月，市場提前透支購買力，加之傳統(tǒng)淡季到來政策調(diào)節(jié)方向從需求轉(zhuǎn)向開發(fā)，對(duì)購房者心理暗示量跌價(jià)升的背后：中低市場倍受沖擊，高端物業(yè)市場由于其客戶特殊性，影響略小07年的瘋狂不可重現(xiàn)08年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)將是上半年盤整 下半年回暖但高端物業(yè)由于客戶其特殊性，加上在無錫尚在啟動(dòng)階段，進(jìn)入盤整期概率較低但受整體市場影響，價(jià)格漲幅勢(shì)必有所放緩樓盤名稱 朗詩未來之家區(qū)域 南長位置 太湖大道運(yùn)河西路交叉口西南側(cè)建筑面積 150000平米規(guī)劃戶數(shù) 800物業(yè)類型 小高層容積率 1月報(bào)價(jià) 1202317000元 /平米開發(fā)商 無錫朗詩置業(yè)有限公司競品分析 1太湖廣場、科技住宅、精裝修三重概念包裝區(qū)域 +產(chǎn)品 +細(xì)節(jié)Part Two競品分析辦公區(qū)朗詩未來之家售樓處外布置水景，配備保安指引道路，內(nèi)部錯(cuò)層設(shè)計(jì)，沙盤正對(duì)入口門，接待臺(tái)和洽談區(qū)位于 2樓，有效將售樓處功能分區(qū)售樓處和接待動(dòng)線營銷活動(dòng) 9月 23日下午在售樓處現(xiàn)場朗詩未來之家、寶馬汽車中秋晚會(huì)專題 10月 22日朗詩舉行朗詩音樂之夜 小提琴作品音樂會(huì)11月朗詩未來之家咖啡文化節(jié)啟動(dòng) 大膽試住計(jì)劃，邀請(qǐng)消費(fèi)者去南京朗詩項(xiàng)目試住身份感時(shí)尚感稀缺感“ 一對(duì)一 ” 預(yù)約式銷售模式（后取消）流俗常規(guī)化缺少高端物業(yè)的氣質(zhì)競品分析 2樓盤名稱 萬豪國際公寓區(qū)域 南長位置 太湖廣場南側(cè)建筑面積 71400平米規(guī)劃戶數(shù) 501物業(yè)類型 高層容積率 12月報(bào)價(jià) 1000013000元 /平米開發(fā)商 深圳茂業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司核心區(qū)位和標(biāo)桿高層的組合大面積空中花園設(shè)計(jì)內(nèi)部空間優(yōu)化合理 但外部品質(zhì)感一般萬豪售樓內(nèi)部空間分區(qū)較為清晰合理，但商場一樓南側(cè)的位置對(duì)高端物業(yè)而言略顯尷尬售樓處和接待動(dòng)線營銷活動(dòng) 22日開盤當(dāng)天認(rèn)購， 2房 3萬優(yōu)惠； 149三房優(yōu)惠 4萬， 182平米三房優(yōu)惠 5萬元 24日豪華生活品鑒 香港知名設(shè)計(jì)師做客萬豪國際公寓 29日購買，贈(zèng)送一年物業(yè)管理費(fèi) 22日開盤， 7500元起，均價(jià) 9500元 未戰(zhàn)先怯，從售樓處到營銷活動(dòng)難覓高端物業(yè)氣質(zhì)樓盤名稱 太湖國際社區(qū)區(qū)域 濱湖位置 濱湖區(qū)青祁路與周鑫西路交匯建筑面積 134萬平米（一期 ）規(guī)劃戶數(shù) 8000（一期 900）物業(yè)類型 多層、小高層、高層容積率 最新報(bào)價(jià) 70009000元 /平米開發(fā)商 華潤新鴻基房