【文章內(nèi)容簡介】 （結(jié)算） 的已發(fā)生成本和 預(yù)估（結(jié)算） 的未發(fā)生成本。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)等 全部成本費用 。 ? 將 《 項目竣工成本 》 與 《 項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》比較，分析、說明差異原因 ? 按規(guī)定格式形成 《 項目成本總結(jié)和分析 》 一、基本情況的概要 成本目標(biāo)的下達 成本目標(biāo)的分解 成本目標(biāo)的完成 二、分解和完成的對比 以費項為跟本、對各費項的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進 行對比分析 基本結(jié)論 目標(biāo)成本和實際成本的對比分析 三、分析說明 ABC分析 敏感性分析 失敗和成功事例的分析 四、改進建議 如何做好成本管理 目前成本管理的瓶頸和破解 龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫 …… 目標(biāo)成本編制的重要參考 歷史成本數(shù)據(jù)庫 歷史數(shù)據(jù)的來源 自身開發(fā)項目的積累 內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限 同行業(yè)項目資料收集 內(nèi)容質(zhì)量不容易準(zhǔn)確 歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容 包括： ? 成本測算基礎(chǔ)資料 ? 開發(fā)成本匯總表 ? 總體分項工程成本指標(biāo) ? 單位工程建安指標(biāo) ? 成本測算基礎(chǔ)資料： 搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項目 規(guī)劃指標(biāo) ，已建項目 概況指標(biāo) 以及已建項目各單位 工程經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 的實際記錄 新建房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計條件，擬建項目概況指標(biāo) ? 開發(fā)項目成本匯總表： 是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結(jié)算造價的總合。 ? 各主要費項經(jīng)濟指標(biāo) 是上述歷史項目的主要費項的經(jīng)濟指標(biāo)，包括用建筑面積計算的，土地面積計算的和按實施面積計算的實際成本記錄。 ? 單位工程建安指標(biāo)： 按項目的單位工程編制，共分為五大部分： 1） 、工程概況。 2） 、特征指數(shù)。 3）、 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 4）、 經(jīng)濟指標(biāo)、 5）、 技術(shù)指標(biāo)。 1）、工程概況主要包括： 工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。 2）、特征指標(biāo)主要包括： 窗墻比：外墻窗面積 /外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長 總高）一般 ～ 窗地比：外墻窗面積 /建筑（地面）面積 體型系數(shù)：建筑物體積（標(biāo)準(zhǔn)層面積 總高） /外 表面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長 總高） 面積系數(shù)： =規(guī)劃建筑面積 /造價計算建筑面積 （規(guī)劃面積 /建筑面積） 造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù) （系數(shù)大于 1成本指標(biāo)乘以系數(shù)，系數(shù)小于 1成本指標(biāo)除以系數(shù)） 經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)與面積系數(shù)的關(guān)系 3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)：分別按單位工程的 基礎(chǔ)； 結(jié)構(gòu)及粗裝修； 主體設(shè)備安裝工程； 公共部位精裝修； 戶內(nèi)精裝修； 等的主要材料做法進行描述。 4）、經(jīng)濟指標(biāo)包括： 單位工程人工費和單位面積人工費指標(biāo) 各分部工程造價和單位面積造價指標(biāo) 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo) 5）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表 如何參考歷史成本測算新項目成本 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項目規(guī)劃指標(biāo)表） 確定產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn) 確定總體費項成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫中查找預(yù)設(shè)單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定預(yù)設(shè)成本 結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)前市場情況對主要材料、人工費、 規(guī)費等進行調(diào)整 基礎(chǔ)部分： 挖孔樁基礎(chǔ)的測算數(shù)據(jù)見下表 挖孔樁方量和造價關(guān)系01002003004005006007000 2023 4000 6000 8000 10000 12023萬挖孔樁方量基礎(chǔ)造價（基價）系列1以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考 序號 項目 窗墻比變化率 體型系數(shù)變化率 1% 1% 1% 1% 1 主體結(jié)構(gòu)及 粗裝修造價 % % % % 參考指標(biāo) A類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預(yù)拌砼 B類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預(yù)拌砼 當(dāng)窗墻比為 ，體型系數(shù)為 ，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價基數(shù)約為 1 內(nèi)容 龍湖的項目成本管理 龍湖的項目成本控制 項目成本控制的要點 成本控制的目標(biāo)原則 不是最低而是合理 成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益 成本 測算過程 的控制分為： 投資論證階段測算 設(shè)計階段控制 執(zhí)行過程 的控制主要是施工階段控制 成本控制 包括成本 測算過程 的控制和 執(zhí)行過程 的控制 土地投資論證 根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位 結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理 配置 結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況 論 證項目投資可行性 參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型 測算控制土地成本 投資論證階段的控制 ? （概念設(shè)計） ? 方案設(shè)計 ? 初步設(shè)計（擴初設(shè)計） ? 施工圖設(shè)計 項目設(shè)計階段的控制 ? 投資決策至初步設(shè)計階段 ，通過對設(shè)計方案的比較，本階段投資控制的效果約為 75%～ 80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 ? 深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為 15%～ 20% ? 施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為 5%以內(nèi) ，控制投資阻力較大，控制成本較高 設(shè)計階段投資控制效果 概念 設(shè)計 施工 /安裝 使用 控制的效果 控制的阻力 控制的成本 主要 控制 價值區(qū) 105 方案設(shè)計控制要點 產(chǎn)品的市場定位與產(chǎn)品定位 ， 產(chǎn)品功能 、 標(biāo)準(zhǔn) ， 戶型組合 豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案 ， 景觀對原始地形的利用 公建及配套種類及規(guī)模分析 ， 綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置 窗地比 、 平面周長 、 體型系數(shù) 人防工程自建與繳費的決策 項目分部分項工程及部品部件的價值判斷 106 重點關(guān)注： 產(chǎn)品定位 ，不同產(chǎn)品比例的搭配，產(chǎn)品 功能、配置、標(biāo)準(zhǔn)，主要設(shè)計選型，建筑平面，基 礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式 … 對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計比較，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最 合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 。 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。 注意設(shè)計作品和產(chǎn)品的關(guān)系 比較高層與小高層的成本 案例： 某項目指標(biāo)如下，方案設(shè)計階段沒有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤貢獻大的產(chǎn)品，規(guī)劃建 8棟高層， 4個 18層、 4個 33層 總用地面積 平方米 容積率 建筑占地面積 平方米 建筑密度 % 不大于 35% % 綠地率 % % 總建筑面積 平方米 1）地上建筑面積 平方米 114936 2）地下建筑面積 平方米 其中地下車庫面積 平方米 高層與高層、花園洋房的成本比較 容積率 密度 單體 建造費 總成本 銷售 價格 18～ 32層 高層 不變 小 大 優(yōu)、 中 、差 中 12～ 18層 高層 不變 大 小 優(yōu) 、中、差 中 花園洋房 不變 大 大 優(yōu)、中、 差 高 某項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對項目評價指標(biāo)的影響 業(yè)態(tài) 單位 原技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 變化后的技術(shù) 經(jīng)濟指標(biāo) 單位建筑面積 創(chuàng)利能力 花園洋房 平米 66,900 82,350 1,278 小高層 平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪 平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫 平米 35,843 35,448 幼兒園 平米 500 500 總建筑面積 217,543 217,098 容積率 內(nèi)部收益率 ％ % % 凈現(xiàn)值 元 2,166 3,439 限額設(shè)計 確定限額設(shè)計控制指標(biāo) 限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制 凡是能進行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定 ，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性 。 初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點 各建筑 、