復地北京灣流匯地產(chǎn)項目價格策略報告(編輯修改稿)
2025-03-08 00:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 二期定位與產(chǎn)品競爭力分析 23 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品形態(tài) 戶型配比 詳細 戶型 供應量 （套） 詳細比例 （ %） 地上建面 （平方米） 地下建面 （平方米） 總建面 （平方米） 總地上（平方米） 總建面（平方米） 小獨棟 A64套 41% A1 18 % A2 14 % A3 32 % B38套 25% B1 15 % B2 2 % B3 10 % B4 10 % B439。 1 % C22套 14% C1 12 % C2 10 % 舒適獨棟 D31套 20% D1 11 % D2 9 % D3 11 % 合計 155 % —— —— 二期產(chǎn)品定位的優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 市場稀缺的小獨棟產(chǎn)品，具備一定的總價優(yōu)勢。 劣勢： 面向首次別墅臵業(yè)者的過渡型產(chǎn)品。目標客群價格承受力較低，屬價格敏感型客戶，具有總價上限。 24 本報告是嚴格保密的。 項目名稱 灣流匯 長河玉墅 保利壟上 納帕溪谷 北京灣 觀山悅 天恒別墅山 阿凱笛亞莊園 所屬片區(qū) 亞北 京昌 懷柔 中央別墅區(qū) 片區(qū)價格平臺 （元 /地上平米） 中小獨棟： 14000 中小獨棟： 13000 獨棟： 8000 雙拼： 6000 聯(lián)排： 5500 獨棟： 20230 雙拼： 15000 聯(lián)排： 13000 物業(yè)形態(tài) 獨棟 獨棟 獨棟 獨棟 獨棟 獨棟 獨棟、雙拼 雙拼、聯(lián)排 位置 交通 北六環(huán)與立湯路交口東北角 立湯路與溫榆河交口西南側(cè) /六環(huán)內(nèi) 北六環(huán) 61出口西北側(cè) /六環(huán)外 大柳樹環(huán)島東 800m/六環(huán)外 八達嶺高速13C出口 / 六環(huán)以外 八達嶺高速13B出口 /六環(huán)外 懷柔區(qū)紅螺湖南岸 /六環(huán)內(nèi) 后沙峪片區(qū)羅馬環(huán)島以北1000米 外部 自然環(huán)境 葫蘆河 溫榆河 北臨葫蘆河 沙溝河、葫蘆河環(huán)繞，西鄰 4000畝苗圃 十三陵水庫南畔，背靠鳳山 紅螺山，紅螺湖 溫榆河 羅馬湖畔 社區(qū)規(guī)劃 景觀亮點 葉脈水系 /灣浦公園 內(nèi)部峽地景觀與水系 人造坡地 與網(wǎng)狀水系 約 8000平米人工湖 八萬平米社區(qū)主題公園 山居別墅 50公頃紅螺湖純山地高爾夫球場園區(qū)內(nèi) 大面積湖景 豪華會所 建筑風格 現(xiàn)代 現(xiàn)代 北美 北美原鄉(xiāng)風格 中式 現(xiàn)代 西班牙 西班牙、意大利、法式風格 庭院 （平方米） 100~500平米南向完整庭院 350~600平米南向完整庭院 與產(chǎn)品全面積 基本相等 360~600 450~2100 50~60 戶型設計 利用率高，全 南向布局 小戶型空間細碎，不夠?qū)嵱? 傳統(tǒng)歐美戶型 傳統(tǒng)歐美戶型 陽光房 南采陽光，北 觀山景 大開間短進深 傳統(tǒng)聯(lián)排設計 面積區(qū)間 （平方米） 地上 200330 建面 360500 地上 260380 地上面積 230270 剩余產(chǎn)品： 350370，無地下室 建面 280500 地上 202390 建面 360480 地上 300370 獨棟 350390 雙拼 285300 雙拼 473558 聯(lián)排 302436 總價區(qū)間 （萬元） 300萬起 預計 370650萬 總價預計 320400萬 670750萬左右 405~800萬 360萬起 獨棟 260400萬 雙拼約 210萬 雙拼約 670萬 聯(lián)排 270485 地上單價區(qū)間 （元 /平方米） 預計 07年 9月入市 1300019500 預計 08年年初推出 1350017000 預計 07年年底推出1400018000 剩余產(chǎn)品毛坯單價1600020230 約 13500 均價約 1202313500 獨棟 750010000元 /平米 雙拼 7000元 /平米左右 12023元 /平米起 項目 銷售階段 一期剩余樣板間，二期尚未推出 一期剩余 12套 三期基本售罄，四期暫無開盤信息?？墒鄞媪考s 3套。 四期剩余 26套，組院別墅剩余 5套以內(nèi) 一期銷售中 西區(qū) 77棟在售中，目前還剩27套 二期在售 一期在售 競品項目競爭力對照 25 本報告是嚴格保密的。 項目競爭力對比分析小結(jié)與對二期定價的啟示 小結(jié)： ? 在競爭相關項目中，本項目定位優(yōu)勢明顯。 ? 產(chǎn)品力分析比較中，項目之間各具優(yōu)勢。 ? 與片區(qū)外部項目相比本項目在區(qū)位與物業(yè)形態(tài)方面具備綜合優(yōu)勢。 ? 與片區(qū)內(nèi)后續(xù)存在競爭的兩個項目相比 —— ?保利壟上：成熟度及社區(qū)感優(yōu)于本項目。且坡地的規(guī)劃設計頗受好評。但后續(xù)產(chǎn)品所處區(qū)位存在明顯劣勢。 ?長河玉墅：在項目交通位臵與庭院面積兩方面優(yōu)于本項目。 相比以上兩個項目中的競爭產(chǎn)品，本項目產(chǎn)品享有更優(yōu)的資源、位臵，且戶型設計舒適度高。 對二期產(chǎn)品定價的啟示： ?針對京昌片區(qū)與懷柔片區(qū)競爭項目，本項目具有明顯的第一居所區(qū)位優(yōu)勢。因此，在單價方面可實現(xiàn)一定的突破。 ?針對具備區(qū)位優(yōu)勢的阿凱笛亞莊園項目，本項目在物業(yè)形態(tài)上具備明顯優(yōu)勢。在控制總價的基礎上讓客戶在區(qū)位與物業(yè)形態(tài)間做出選擇。 ?針對區(qū)域內(nèi)競爭項目，項目間各具優(yōu)勢。入市價格控制于客戶反饋的總價敏感點，在爭取溢價的同時保證速度。 上面一張表格的結(jié)論要更清楚一點 競品的速度是怎么樣的？ 26 本報告是嚴格保密的。 灣流匯二期總體價格策略的導出 目前總價的客戶反應，為什么現(xiàn)在只能 15100？ 27 本報告是嚴格保密的。 價格策略的形成過程 宏觀政策 北部整體市場 亞北片區(qū)與競品市場 產(chǎn)品定位與產(chǎn)品力分析 銷售目標 . 二期整體 價格策略 28 本報告是嚴格保密的。 灣流匯二期產(chǎn)品價格策略 的 SWOT分析 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 主力產(chǎn)品定位屬于市場稀缺的小獨棟產(chǎn)品 與區(qū)域外競品項目相比，具備綜合比較優(yōu)勢 舒適獨棟產(chǎn)品具備資源優(yōu)勢 小獨棟產(chǎn)品所面對的客群屬價格敏感型，存在價格上限 與區(qū)域內(nèi)項目相比，項目成熟度較低，展示系統(tǒng)有所欠缺 機會 Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 政策利好，別墅持續(xù)稀缺 至 07年底，北部市場小獨棟產(chǎn)品存量少，且無補充供應 區(qū)域內(nèi)項目間各具優(yōu)
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