武漢金地太陽(yáng)城地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-31 02:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 程度；4. 整體規(guī)劃：建筑物間距是否足夠，以保證用戶的舒適度和開(kāi)敞度，是否實(shí)行人車分流等；5. 戶型：平面布置是否實(shí)用、方正，實(shí)用率高低，采光通風(fēng)、景觀等；6. 建筑外觀：外部建筑風(fēng)格具備高檔物業(yè)的特點(diǎn)，精致大氣；7. 內(nèi)外部環(huán)境：周邊環(huán)境景觀價(jià)值、社區(qū)氛圍、人文氣候；8. 物業(yè)管理：成熟、專業(yè)物業(yè)管理公司的介入可以提升物業(yè)形象及促進(jìn)物業(yè)增值；9. 整合推廣：通過(guò)整合推廣，項(xiàng)目在市場(chǎng)中形成的知名度和美譽(yù)度；10. 發(fā)展商知名度：發(fā)展商的社會(huì)認(rèn)同度和實(shí)力背景；此外，整體市場(chǎng)的供求狀況、租售水平、目標(biāo)客戶的心理價(jià)格水平以及銷售策劃的策略把握和銷售控制等，都是影響物業(yè)價(jià)值最終實(shí)現(xiàn)的重要前提要素。每一因素權(quán)重（權(quán)重越大，重要性及影響程度越高）標(biāo)準(zhǔn)依次如下：樓盤(pán)綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重表內(nèi)容 權(quán)重分析內(nèi)容分項(xiàng)權(quán)重外部因素20%位置5%交通5%人居環(huán)境4%市政配套6%建筑產(chǎn)品25%總體規(guī)劃（規(guī)模）5%戶型設(shè)計(jì)10%建筑外觀5%建筑工藝、材料5%社區(qū)配套15%會(huì)所8%其他7%園林環(huán)境20%規(guī)模10%素質(zhì)10%物業(yè)管理10%公司2%服務(wù)3%費(fèi)用5%項(xiàng)目推廣5%知名度2%美譽(yù)度3%發(fā)展商知名度5%發(fā)展商知名度 5%總計(jì)100% 100%按百分制進(jìn)行評(píng)分，分值越大樓盤(pán)等級(jí)越高。三、厘定售價(jià)的因素銷售臨近階段的市場(chǎng)環(huán)境；周邊樓盤(pán)及同質(zhì)樓盤(pán)的供應(yīng)和銷售狀況；樓盤(pán)自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、工程進(jìn)度銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排：銷售進(jìn)度安排；宣傳推廣強(qiáng)度；客戶取向：首期、月供、總價(jià)、按揭成數(shù)、朝向、大小、用途；發(fā)展商的營(yíng)銷目標(biāo)。四、項(xiàng)目因素定級(jí)公式我們認(rèn)為：正常市場(chǎng)環(huán)境下，樓盤(pán)素質(zhì)與價(jià)格成正比例變化，因此，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過(guò)大量的定性對(duì)比，可以用市場(chǎng)比較法確定某一項(xiàng)目的價(jià)格，從而將樓盤(pán)定價(jià)上升到定量確定的高度，具有一定的科學(xué)性。樓盤(pán)的綜合因素評(píng)分公式如下：P=ΣwiFi=W1F1+W2F2+……+WnFn式中P——總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)各樓盤(pán)優(yōu)劣的綜合反映）n——樓盤(pán)定級(jí)因素的總和wi——權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤(pán)優(yōu)劣的影響度）Fi——分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)定級(jí)的評(píng)分）五、可比項(xiàng)目綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表比較方法選擇n 以“第三者”作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較：適用于片區(qū)市場(chǎng)成熟，片區(qū)產(chǎn)品形式及產(chǎn)品檔次差別不大的情況下使用；n 以項(xiàng)目自身作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較：適用于片區(qū)市場(chǎng)不夠成熟，片區(qū)產(chǎn)品差異較大的情況下使用；n 太陽(yáng)城項(xiàng)目的游泳池、集中供暖、網(wǎng)球場(chǎng)的設(shè)施在片區(qū)其他產(chǎn)品中很難或較少找尋適宜的參照物進(jìn)行比較，故我司選擇以太陽(yáng)城相關(guān)因素的水平作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，待評(píng)價(jià)項(xiàng)目均與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，從而保證評(píng)價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確度相對(duì)更高。各項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)統(tǒng)計(jì)表詳細(xì)評(píng)價(jià)結(jié)果表，請(qǐng)參見(jiàn)本報(bào)告附件一。六、樓盤(pán)綜合素質(zhì)統(tǒng)計(jì)表原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤(pán)名稱樓盤(pán)得分（X）樓價(jià)（Y）X*XY*YX*Y1華樂(lè)花園215046225001918232尚文創(chuàng)業(yè)城210044100001809993華城新都208043264004明都花園290084100002942635金梭花園215046225001849436當(dāng)代光谷智慧城210044100001894837學(xué)府佳園19003610000175731合計(jì)15380344114001410661樓價(jià)與樓盤(pán)得分因素滿足多元線性回歸分析關(guān)系。在一般情況下，一元線性回歸分析已能達(dá)到定價(jià)準(zhǔn)確度需要。所要建立的一元線性回歸方程為：Y=A+BX代入上述七個(gè)參考項(xiàng)目的相關(guān)綜合品質(zhì)及對(duì)應(yīng)價(jià)格數(shù)據(jù)，獲得如下函數(shù)結(jié)果：Y=+其中Y為樓盤(pán)均價(jià)，X為樓盤(pán)綜合得分。另?yè)?jù)相關(guān)分析，（詳細(xì)評(píng)價(jià)過(guò)程請(qǐng)參見(jiàn)本報(bào)告附件二），則本項(xiàng)目一期第一部分（17號(hào)樓）最終綜合均價(jià)為：Y=+*=2245元/平方米即：項(xiàng)目一期第一部分（17號(hào)樓）最終綜合標(biāo)價(jià)均價(jià)為2245元/平方米 第五章 價(jià)格策略本樓盤(pán)的銷售目標(biāo)是加快銷售速度，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)及成本，保證發(fā)展商的利潤(rùn)，促進(jìn)發(fā)展商品牌和項(xiàng)目品牌共同提升因此鑒于上述原因，本項(xiàng)目的價(jià)格策略為：n 扎實(shí)準(zhǔn)備、充分造勢(shì)、穩(wěn)步入市；n 采取低開(kāi)高走的整體策略，以開(kāi)盤(pán)期較低價(jià)格吸引市場(chǎng)注意力；n 結(jié)合項(xiàng)目整體形象展示和綜合素質(zhì)的逐步提升，項(xiàng)目的實(shí)收均價(jià)分階段逐步提升；n 根據(jù)階段性的銷售狀況開(kāi)展促銷、優(yōu)惠活動(dòng)保證穩(wěn)定的銷售率； 第六章 付款方式與綜合折扣率價(jià)格表價(jià)格及折扣率考慮不應(yīng)過(guò)高，給人以實(shí)價(jià)的感覺(jué)，且在開(kāi)盤(pán)時(shí)可以給客戶價(jià)格不高但是還另有優(yōu)惠的滿足感，以實(shí)現(xiàn)較好的開(kāi)局。一、付款方式1. 一次性付款97折（根據(jù)市場(chǎng)其他項(xiàng)目付款情況綜合結(jié)果，約占銷售比例的10%）n 付1萬(wàn)元定金，簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)；n 10天內(nèi)付總樓款的30%（含定金）；n 30天內(nèi)付總樓款的70
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