復地北京灣流匯地產項目價格策略報告(文件)
【正文】 建筑面積區(qū)間 地上面積區(qū)間 總價區(qū)間 東方普羅旺斯 14套 570921 372560 1000萬以上 麥卡倫地 85套 440570 280380 640880萬 中海瓦爾登湖 35套 415787 307616 5001000萬 納帕溪谷 東區(qū)52套 325660 325660 5001500萬 西區(qū) 5套 240280 240280 400500萬 保利壟上 1套 約 360 550萬以上 長河玉墅 12套 363503 260382 370650萬 壹千棟 無地下4套 335367 —— 400萬左右 1套 653 450 600萬左右 ?競品項目在售存量表格（數據來源 ，時間 2023/08/28） 小結： ? 小獨棟產品片區(qū)內部本年內無激烈競爭。 ? 舒適獨棟產品利用資源優(yōu)勢合理定價，降低銷售難度。 項目名稱 剩余套數 建筑面積區(qū)間 地上面積區(qū)間 總價區(qū)間 阿凱笛亞莊園 雙拼1套 約 530 —— 約 670萬 聯(lián)排 80套 302436 —— 270485萬 龍湖滟瀾山 一期約 100余套 310440 220300 400800萬 觀山悅 25套 363482 304367 360萬起 北京灣 41套 290500 200380 350600萬 ?競品項目在售存量表格（數據來源 ，時間 2023/08/28） 22 本報告是嚴格保密的。 劣勢： 面向首次別墅臵業(yè)者的過渡型產品?？墒鄞媪考s 3套。 ? 與片區(qū)外部項目相比本項目在區(qū)位與物業(yè)形態(tài)方面具備綜合優(yōu)勢。 ?長河玉墅：在項目交通位臵與庭院面積兩方面優(yōu)于本項目。 ?針對具備區(qū)位優(yōu)勢的阿凱笛亞莊園項目，本項目在物業(yè)形態(tài)上具備明顯優(yōu)勢。 上面一張表格的結論要更清楚一點 競品的速度是怎么樣的？ 26 本報告是嚴格保密的。 二期價格策略的梳理 總體策略： ?抓住政策利好與下半年的空檔期，適當“預支”漲幅?？蛻粜枨罅扛?、可實現(xiàn)高市場價值。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉化后可實現(xiàn)較高市場價值。二期主力，實現(xiàn)溢價與速度目標的關鍵。由于自身資源條件與展示條件限制，需嚴格控制與對手之間的總價關系，取得總價優(yōu)勢。緊盯客戶心理價格上限，追求高價。 A B C D 各個產品定義為明星、嬰兒、現(xiàn)金牛是為什么？ 在競爭相關項目中和區(qū)域中，我們到底在什么樣的競爭地位？ 為什么個別項目能賣到 2萬，我們在 1萬多？ 我們是不是把握住了市場空間？ 一期銷售結果的結論是啥？ 32 本報告是嚴格保密的。 核心均價推導方法： 通過“二級市場比較法”綜合比準，推導出項目的核心均價。 打分指標 權重（ %） 長河玉墅 保利壟上 納帕溪谷 阿凱笛亞 觀山悅 打分 權重得分 打分 權重得分 打分 權重得分 打分 權重得分 打分 權重得分 片區(qū)價值 10 片區(qū)地位 5 0 0 0 0 0 0 3 3 升值前景 5 0 0 0 0 0 0 1 3 地塊價值 20 環(huán)境與自然景觀 12 0 0 3 1 1 4 交通便利性 8 2 1 1 4 4 本體價值 45 物業(yè)形態(tài) 10 0 0 0 0 0 0 5 5 0 0 容積率 3 3 1 1 3 2 內部景觀 8 1 0 0 2 1 1 戶型設計 5 3 4 2 4 2 5 1 會所 3 0 0 3 2 3 0 0 庭院 6 2 0 0 1 5 3 3 建材與設備設施 3 0 0 2 3 1 0 0 立面造型 2 2 2 4 2 0 0 社區(qū)氛圍營造 5 4 2 2 1 4 2 1 3 項目附加值 25 開發(fā)商品牌 5 1 1 1 2 1 3 項目市場形象 5 2 1 0 0 2 1 0 0 3 現(xiàn)場包裝與展示 5 2 1 1 3 1 2 1 工程進度形象 5 2 1 4 2 5 0 0 0 0 物業(yè)品牌與費用 3 2 1 1 1 3 設計方品牌 2 2 2 1 1 1 合計 100 —— —— —— —— —— 對比得分 —— 比準均價推導打分表格 38 本報告是嚴格保密的。 靜態(tài)價格體系 產品權重 A 主景觀 B 節(jié)點景觀 C 庭院 D 開闊度 E 戶型 F 外界影響（社區(qū)內位臵） G 特殊調差（針對以上某項指標用于放大價差的權重分配，面向具特殊優(yōu)勢的戶型或區(qū)域） 動態(tài)價格體系 客觀因素 時間系數 (代表工程進度及交樓入住時間對產品價格的影響系數 ) 特殊位臵 /資源調差 (針對特殊位臵、資源進行價格手動調差 ) 展示狀況調差 (針對現(xiàn)場成熟度進行價格手動調差 ) 一期銷售情況與市場供應調差 備注：在靜態(tài)價格體系中，實收均價為重要指標因素，本價表體系中以市場比準得出的實收均價為價格制定依據。 庭院 18% 打分考慮因素： （占 3分）：南向、東南向 3分，西南向 ，東北向、北向 1分，西北向 ，分散 0分； （占 7分）： （ 100~130平米）， 1分（ 130~170平米）， （ 170~210平米），2分（ 210~250平米）， （ 250~300平米）， 5分（ 300~360平米）， 7分（ 360以上）； 個別庭院面積超常戶型單獨加分。 特殊調差 10% 在以上各項指標中某系列或局部區(qū)域有特殊優(yōu)勢的產品，通過此部分的權重分配，拉大本部分優(yōu)勢所形成的價差。其中 A3戶型占二期總體 A系列的 50%（ 32套）。比準地上均價上調 1500~1600元 /平米。 44 本報告是嚴格保密的。后續(xù)最大限度爭取溢價。 整盤推售計劃 910月 18月 時間 1112月 910月 銷售階段 開盤期 持續(xù)熱銷期 正常銷售期 尾房銷售期 主推產品 價值三、四區(qū)的A、 B戶型為主，輔以價值二區(qū)的C、 D戶型 價值三、四區(qū)的 A、B戶型為主，輔以價值一、二區(qū)的 C、 D戶型 價值二、三區(qū)的A、 C戶型為主，輔以價值一、四區(qū)的 B、 D戶型 價值一、二區(qū)的C、 D戶型為主，輔以價值三、四區(qū)的 A、 B戶型 銷售目標 16套 2025套 1015套 100110套 510套 累計銷售 漲幅 每銷售 20套，價格上漲 3% 07年全年實現(xiàn)銷售 180套 實現(xiàn)均價 二期整盤實現(xiàn)均價 16000元 /平方米 49 本報告是嚴格保密的。 ~The End~ 53 本報告是嚴格保密的。 客戶初步意向的評判標準 主動索要銷售代表聯(lián)系方
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