【正文】 能及。目前較為尷尬。 ，不僅從氣溫適宜、空氣清新等方面構(gòu)建了建筑物理上的健康舒適，更給人們?cè)诰幼≈袆?chuàng)造出非常輕松，隨意自由的享受空間，給人以接近自然的感覺 北京知名的地產(chǎn)上市公司，品牌知名度較高，社會(huì)地位較高； 百米高的建筑，西區(qū)新地標(biāo)。 總結(jié) 通過(guò)上述競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的深度分析。 3. 寫字樓與其他產(chǎn)品共存，但整體規(guī)模無(wú)法樹立區(qū)域標(biāo)桿形象 。 商業(yè)物業(yè)價(jià)值評(píng)判 西山匯商業(yè) —— ? 周邊現(xiàn)階段消費(fèi)人群不夠明確； ? 周邊配套較為落后，未形成較強(qiáng)的商業(yè)氛圍； 本案商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 實(shí) 興 大 街 西 井 路 永 水 渠 南 路 八 大 處 路 本案 小博士幼兒園 區(qū)工商局 農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng) 廬師山莊 國(guó)家檢察官學(xué)院 頂 好 生 活 城 海特飯店 京門鐵路 希 望 公 園 工行蘋果園 儲(chǔ)蓄所 石景山京西家具 建材城 賽德麗公司 雙鷺?biāo)帢I(yè) S（優(yōu)勢(shì)）： 1. 園區(qū)內(nèi)較具規(guī)模寫字樓及商住，確保商業(yè)后期客群； 2. 經(jīng)營(yíng)種類限制性小，業(yè)態(tài)多樣 。故萬(wàn)達(dá)在此區(qū)域已經(jīng)奠定了其標(biāo)桿形象。 （獨(dú)特的價(jià)值主張） （自然、社會(huì)資源） 品 牌 領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價(jià)格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過(guò)河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢(shì) — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 行業(yè)領(lǐng)袖 非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場(chǎng) 次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者 回顧 —— 本案的營(yíng)銷戰(zhàn)略選擇 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 H 3 1 4 2 本項(xiàng)目的?核心競(jìng)爭(zhēng)力?選擇 產(chǎn)品 文化 地段 環(huán)境需要先天存在 ,后期營(yíng)造成本巨大 品牌影響力需要通過(guò)本項(xiàng)目進(jìn)一步提升 本項(xiàng)目的第一選擇：? 1+4? —— 體現(xiàn)?人性化+人文精神? ?4? — ? 文化?需要有特點(diǎn)的背景（西山概念的提?。┒嬖?,文化需要前期客觀提煉其價(jià)值點(diǎn) ?1? — ? 產(chǎn)品?以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn) （獨(dú)特的價(jià)值主張） （自然、社會(huì)資源） 品牌 （產(chǎn)品力） （企業(yè)的品牌力） 戰(zhàn)略選擇：補(bǔ)缺者 核心競(jìng)爭(zhēng)力：人文精神＋產(chǎn)品人性化 、實(shí)用性 怎樣實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略意圖與核心競(jìng)爭(zhēng)力？ 匯報(bào)思路 本案戰(zhàn)略定位的選擇 各類物業(yè)價(jià)值判斷 寫字樓市場(chǎng)需求特點(diǎn)分析及區(qū)域市場(chǎng)分析 本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的挖掘及營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定 本案推廣戰(zhàn)略及形象的建立 通過(guò) ,上述對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)及本區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研及全面剖析，同時(shí)基于對(duì) ?西山匯? 開發(fā)背景及理念的融入，對(duì)區(qū)域定位的認(rèn)知 .對(duì)項(xiàng)目自身進(jìn)行了深度挖掘，在此對(duì)本案的營(yíng)銷推廣提出一些想法。繼而造就了?石景山萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)??鼎城? ?璟都會(huì)??雍景四季?等品牌實(shí)力復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的云集。 ? 從項(xiàng)目 品牌價(jià)值 思想出發(fā) ? 從 產(chǎn)業(yè)交叉 的 聯(lián)動(dòng)效應(yīng) 出發(fā) ? 從引入 人文價(jià)值、科技價(jià)值 出發(fā) ? 從 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客群共性 思想出發(fā) ? 從建立符合 西山匯營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略模式 出發(fā) 本案的營(yíng)銷推廣思路之發(fā)力點(diǎn) ? 西山匯? CRD城市創(chuàng)意綜合體 ,撬動(dòng)西區(qū)新經(jīng)濟(jì) 故，本案核心利益點(diǎn)挖掘 從品牌價(jià)值角度出發(fā) Stiability合適 0riginality 獨(dú)創(chuàng) Idevtity同一性 SOI— CKT西山匯 品牌核心價(jià)值的概念體現(xiàn) Creativiey創(chuàng)造力 Kiicvlue能動(dòng)價(jià)值 Tempo發(fā)展力 核心價(jià)值與目標(biāo)客群 創(chuàng)意社群 Creative C0mmunities 文化創(chuàng)意階層 工業(yè)創(chuàng)意階層 一切與創(chuàng)業(yè)有關(guān)的階層 ? 人? 與 ?城市 /社會(huì)? 的結(jié)合 ? 原真性?屬性 核心客群基本特征描述 …… 團(tuán) 體 特 征 ?個(gè)人意見的表達(dá)以及不斷創(chuàng)新的需求 ?具有創(chuàng)新精神，注重工作獨(dú)創(chuàng)性 ?對(duì)文化藝術(shù)、科技、經(jīng)濟(jì)各方面的事 物有不可分割的關(guān)系。 71 2023/2/10 建議園區(qū)設(shè)計(jì)留出客戶共享空間’成為創(chuàng)意工作者激發(fā)靈感和創(chuàng)意的空間 商務(wù)中心 后院 建議園區(qū)留出了 ‘可 戶共享空間 ’ ，如商務(wù)中心、休閑后街等，可以給客戶提供許多互動(dòng)空間，使不同領(lǐng)域的藝術(shù)工作者和各類時(shí)尚元素在這里互相碰撞，激發(fā)靈感和創(chuàng)意。 POSTLOFT平層高 ，錯(cuò)層則將不同的空間尺度融入，三層結(jié)構(gòu)的錯(cuò)躍層結(jié)構(gòu)自然分出三個(gè)不同的辦公區(qū)域，中間一層挑高達(dá) E SOLOS 商居公舍 面積（控制最?。?（可按樓座實(shí)際情況設(shè)計(jì)） 開間基本不小于 ，進(jìn)深不小于 6米，層高不低于 米。 88 我們?cè)?合適的時(shí)機(jī) ，掌握了 合適的資源 事實(shí)上，項(xiàng)目的關(guān)鍵在于 ： ? 我們能否做對(duì) ? 我們是否意識(shí)到創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目的 原真性 和其他綜合物業(yè)的 不同點(diǎn) PART ONE 項(xiàng)目診斷 矛盾一 非傳統(tǒng)商業(yè) 物業(yè) 地段 VS高端城市綜合體 網(wǎng)絡(luò)搜索 “ 長(zhǎng)安街 ”，都是 CBD、王府井、金融街。 但是否符合商業(yè)開發(fā)者的文化要求，仍舊難以控制。 可以選擇一個(gè)方面作為突破，但兩者兼顧，勢(shì)必左右為難。如何把 ? 賣 ? 的概念轉(zhuǎn)化為清晰的? 買 ? 點(diǎn)？需要在洞悉每一個(gè)消費(fèi)者的情況下，再選擇其中最適合他們口味的進(jìn)行傳播，而不是一大把牌一起上。并行實(shí)施 營(yíng)銷系統(tǒng)導(dǎo)示說(shuō)明 營(yíng)銷系統(tǒng)導(dǎo)示說(shuō)明 入市時(shí)機(jī)的選擇：從今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，對(duì)于開發(fā)商都是難熬的一年，除 了政府政策的打壓，媒體的造勢(shì)，使客戶的購(gòu)房熱情都大打折扣，隨著今年年初 北京諸多綜合項(xiàng)目的遍地開花，也呈現(xiàn)出幾家歡喜幾家憂的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。 入市越早，風(fēng)險(xiǎn)越低；入市越早，客戶積累時(shí)間越充足，故，今年年底的入市形 象戰(zhàn)一定要打響！ 開盤時(shí)間的選擇：由于今年客戶積累的預(yù)期不會(huì)很高，推廣效果幾乎都在今年大打 折扣，故明年 3月以后市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)逐漸回暖的跡象，從開盤時(shí)間來(lái)看，為了保證 開盤的熱銷局面，客戶積累成為了最關(guān)鍵的保障。 西山匯首開西部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)姻的先河，作為一種新興的具有戰(zhàn)略意義方式的開發(fā)模式，依托高科技以文化創(chuàng)意為核心 ,是未來(lái)商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。 成就 鼎軒、園區(qū)管委會(huì) 聯(lián)手塑造的 ?地產(chǎn)品牌?。 , February 10, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :01:2706:01:27February 10, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 2月 10日星期五 6時(shí) 1分 27秒 06:01:2710 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :01:2706:01Feb2310Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , February 10, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 10日星期五 6時(shí) 1分 27秒 06:01:2710 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 10日星期五 上午 6時(shí) 1分 27秒 06:01: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :01:2706:01Feb2310Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 10日星期五 6時(shí) 1分 27秒 06:01:2710 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :01:2706:01:27February 10, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 10, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :01:2706:01Feb2310Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 贊助音樂節(jié)，提升區(qū)域文化領(lǐng)導(dǎo)地位 （以售樓處為題材，拍攝年終?賀歲片?） 唱片 \新書首發(fā)儀式 網(wǎng)絡(luò)原創(chuàng)作品研討（聘請(qǐng)胡戈代言） 與北京電視臺(tái)聯(lián)合舉辦藝術(shù)創(chuàng)想活動(dòng) 推廣策略 策略五： 以走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái) 的方式。 是北京人文精神的體現(xiàn)，成為一種符號(hào)。 案名及 Slogan建議原則 ?建議項(xiàng)目先從西山匯整體形象入手，樹立品牌形象，在主題 Slogan基礎(chǔ)上按推盤順序及面世的產(chǎn)品再進(jìn)行分訴求。 營(yíng)銷系統(tǒng)一 借鑒意義專題 城市綜合體分析 競(jìng)爭(zhēng)專題分析 價(jià)格定位系統(tǒng)分析 客戶的梳理分析 推售安排分析 升華、模式、差異、利潤(rùn)、忠誠(chéng)、手段 西山匯 充足的銷售準(zhǔn)備，項(xiàng)目成功的基石 創(chuàng)意 撬動(dòng)地產(chǎn) 活動(dòng) 撬動(dòng)市氣 事件 撬動(dòng)話題 戰(zhàn)略 撬動(dòng)戰(zhàn)術(shù) 邊緣 撬動(dòng)主導(dǎo) 實(shí)現(xiàn) 撬動(dòng)未來(lái) CRD城市創(chuàng)業(yè)綜合體 西山匯 營(yíng)銷系統(tǒng)二 體驗(yàn)營(yíng)銷、情景營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷 西山匯入市的根本 創(chuàng)意城市 西區(qū)印象 詮釋： 西山匯是區(qū)域的代名詞，是 CRD最主要組成部分不可或缺； 西山匯 全新創(chuàng)意地產(chǎn)代表 ——?jiǎng)?chuàng)意經(jīng)濟(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的核心內(nèi)容，更是其經(jīng)濟(jì)的重要表現(xiàn)形式，沒有創(chuàng)意，就沒有新經(jīng)濟(jì)。觀望成為了現(xiàn)在客戶最佳的選擇。 純 粹 提煉一個(gè)核心，以核心為基點(diǎn)進(jìn)行延展，衍伸出整個(gè)系統(tǒng) 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉 區(qū)位 產(chǎn)品 京西 CRD，石景山科技園核心位置 市場(chǎng) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商務(wù)集群規(guī)劃 西山自然景觀與園林景觀精致細(xì)膩有機(jī)融合 豐富的物業(yè)整合 創(chuàng)新低產(chǎn)的開發(fā)模式 人文底蘊(yùn)濃厚，政府主抓項(xiàng)目，優(yōu)惠政策凸現(xiàn)。 高單價(jià)、高總價(jià)、怎么引導(dǎo)，怎么催促客戶？ 因?yàn)槊苤刂?，營(yíng)銷從何下手 找準(zhǔn)方向，從解決矛盾開始。 矛盾三 整體形象 VS客戶取得 形象重“意”，客戶重“利”。 誰(shuí)能和我們一起，做 北京西區(qū) CRD創(chuàng)業(yè)園區(qū) 腹地的高端商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)？ 高端是比出來(lái)的。 本案獨(dú)特的軟性競(jìng)爭(zhēng)力 營(yíng)銷推廣策略 87 許多開發(fā)商經(jīng)常會(huì)有的疑問(wèn) ? 我們的客戶是誰(shuí)？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項(xiàng)目？ ? 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動(dòng)整體項(xiàng)目的銷售？ ? 如何解決配套不成熟的問(wèn)題？配套的開發(fā)策略如何？ ? 啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價(jià)格？ ? 如何通過(guò)本項(xiàng)目建立企業(yè)品牌？ 。精神上的和諧統(tǒng)一 本案硬件設(shè)施的獨(dú)特性 外立面視覺效果的渲染 再原有設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上局部添加一些時(shí)尚元素 1 2 3 4 2大堂入口處的挑沿及穹頂效果 外立面添加 LED數(shù)碼夜景燈 外立面局部添加金屬之感的飾面板 戶型建議 粉色樓座考慮 LOFT— BEHIND L類型樓座 E— SOLOS商舍 中部院落 —— 多元化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生活工作區(qū) 藍(lán)色樓座旗艦型產(chǎn)業(yè)總部 戶型建議 中部院落 —— 多元化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總匯 藍(lán)色樓座 旗艦型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部 戶型建議 1 產(chǎn)品建議規(guī)劃： POSTLOFT 比 LOFT高一點(diǎn) 面積（控制最小）： 開間基本不少于兩個(gè)柱距的跨度，進(jìn)深不少于一個(gè)柱距跨度， 層高不低于 。 中部院落功能規(guī)劃建意： 多元化創(chuàng)藝產(chǎn)業(yè)生活工作區(qū)總匯 藍(lán)色部分： 旗艦型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部，帶動(dòng)項(xiàng)目影響力，擴(kuò)大項(xiàng)目品牌知名度。 項(xiàng)目寫字樓 \綜合立項(xiàng) —— 就項(xiàng)目位臵、交通便捷性、周邊商務(wù)氛圍對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)較為不利。成為增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的重要載體，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力引擎；成為特色鮮明、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、配套完備、服務(wù)優(yōu)良、生態(tài)環(huán)保的石景山 CRD科技園。 （獨(dú)特的價(jià)值主張）