華龍國(guó)際大廈方案商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-07-21 16:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分析 （ 1） 南昌目前寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足，有較大的市場(chǎng)空間和需求； （ 2） 南昌目前寫字樓參差不齊，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的中高檔寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)不足； （ 3） 目前，南昌在建的寫字樓項(xiàng)目有明顯增加，未來(lái) 23 年的供應(yīng)量有大幅度上升，未來(lái)兩年寫字樓的增量應(yīng)持續(xù)密切關(guān)注； （ 4） 目前，南昌寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多以公寓式寫字樓為主， 這也是有開(kāi)發(fā)形式和投資回收策略決定的； （ 5） 目前各競(jìng)爭(zhēng)寫字樓項(xiàng)目硬件條件都有很高提升，但軟件條件各不相同，我們的項(xiàng)目除了在硬件上做好外，更應(yīng)和專業(yè)的咨詢顧問(wèn)加強(qiáng)在 軟件上的建設(shè)：如客戶服務(wù)，商業(yè)文化建設(shè)等； 三．項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 1）、優(yōu)越的地理位置 本項(xiàng)目位于市中心區(qū)一級(jí)強(qiáng)烈輻射地帶，坐享城市的繁華，使項(xiàng)目蘊(yùn)藏著巨大的升值。 2）、便利的交通 東臨城市主干道八一大道，南接市中心區(qū)交通樞紐老福山立交橋，并有多路公交汽車經(jīng)過(guò)，交通十分便利。 3）、商業(yè)用地的絕版性 作為市中心區(qū)一級(jí)強(qiáng)烈輻射地帶，同時(shí)擁有便利的交通、優(yōu)良的市政、良好的市場(chǎng)氛圍、最佳的人氣指數(shù)在南昌恐怕再也不能找出第二個(gè)這樣的地區(qū)。其商業(yè)用地的絕版性，決定了其商業(yè)物業(yè)市 場(chǎng)的發(fā)展前景將非常樂(lè)觀。 4）、巨大的升值空間 地塊內(nèi)外環(huán)境的唯一性和地塊區(qū)位的絕版性決定了項(xiàng)目具有巨大的升值空間。 6）發(fā)展商的品牌和實(shí)力 江西華龍物業(yè)有限公司具有豐富的人力、物力資源和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。 劣勢(shì)分析 雖然項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，但是也有一些不利因素困擾項(xiàng)目的順利推廣，我們必須高度重視并采取有效規(guī)避措施。其不利因素體現(xiàn)在： 1） 目前南昌類似較多，投放市場(chǎng)時(shí)間相近。 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，如何解決好現(xiàn)有市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和供求關(guān)系。 2）項(xiàng)目周邊建筑略顯雜亂，對(duì)物業(yè)形象有一定 影響。 3）項(xiàng)目地塊較小， 操作空間有限，操作難度較高。 3．項(xiàng)目機(jī)會(huì) 南昌 是 江西省 經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息、商貿(mào)、金融等中心， 此處商賈云集，商業(yè)財(cái)富空間無(wú)限，市場(chǎng)的日益繁榮和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，吸引了大量的客商與企業(yè)在此進(jìn)行投資來(lái)網(wǎng)羅和發(fā)展自己的業(yè)務(wù)空間。優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)將成為其所愛(ài)和首選，此類客戶群體比較關(guān)心的是除地理位置以外是完善的服務(wù)系統(tǒng)，和良好的管理體系。 隨著南昌市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市區(qū)面積不斷擴(kuò)大，人口逐步增加，市容市貌有了較大改善。商業(yè)物業(yè)的投資將成為一部分精明商人的新興投資手段，此類人群較關(guān)注物業(yè)自身的品質(zhì)、地段，及整個(gè)物業(yè) 區(qū)域的發(fā)展前景，商業(yè)抄做，外圍氣氛的渲染也是其關(guān)注的重要因素之一。 4．項(xiàng)目威脅 第四部分． 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 一．項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1．目標(biāo)客戶定位 以本地客商辦公自用及商業(yè)物業(yè)投資為主 ，相應(yīng)地我們把本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位于： 具有現(xiàn)代商業(yè)意識(shí)的商務(wù)人士、廠家企業(yè)所設(shè)立的辦事機(jī)構(gòu)、和投資型人士 。 2．目標(biāo)客戶細(xì)分及特征描述 ●個(gè)體經(jīng)商人士 ； 客戶特征：有一定的資金實(shí)力， 現(xiàn)在經(jīng)商或有過(guò)經(jīng)商經(jīng)歷，正處于事業(yè) 發(fā)展的黃金時(shí)期，欲購(gòu)房自用。 客戶關(guān)注：地段、環(huán)境、 良好的物業(yè)管理。 ● 廠家所設(shè)立的辦事機(jī)構(gòu) ； 客戶特征：企業(yè)中管理階層，購(gòu)房的主要目的 是為了開(kāi)展空間市場(chǎng)。 客戶關(guān)注：地段、樓盤品質(zhì)、戶型、配套設(shè)施 、物業(yè)管理和車位是他們關(guān) 注的重點(diǎn)。 ●投資型人士 客戶特征：個(gè)體投資者買房主要為了進(jìn)行商業(yè)投資。對(duì)市場(chǎng)有敏銳的洞察力，有商業(yè)頭腦和把握時(shí)機(jī)的自信。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一定的了解。購(gòu)房的目的主要為了投資。 客戶關(guān)注：地段、環(huán)境、車位、物業(yè)的升值潛力。 二．項(xiàng)目形象定位及推廣主題 形象定位 ： 高品質(zhì)、高性價(jià)比、成熟理想的公寓寫字樓 高品質(zhì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)的超 前、合理性；產(chǎn)品施工質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)性；產(chǎn)品新 材料、新技術(shù)運(yùn)用的科學(xué)性；人性化物業(yè)管理的親和性。 成 熟：便利的交通；共享中心繁華商業(yè)區(qū)；與老 城區(qū)歷史人文共溶。 高性價(jià)比：合理的租售價(jià)。 推廣主題 ： ?商務(wù)新空間 ,事業(yè)新境界。? 主題含義： 商務(wù)新空間 — 是對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的概括和提煉。表示項(xiàng)目是這個(gè)城市現(xiàn)代商業(yè)不可或缺的一部分，既可方便高效的從事商務(wù)活動(dòng)；又可享受城市現(xiàn)代商業(yè)的繁榮和發(fā)展。 事業(yè)新境界 — 是對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的概括、描繪和提升。表達(dá)項(xiàng)目擁有至尊的城市區(qū)位和跟更高、更尊榮的商務(wù)生活新 品質(zhì)，給人以豐富和自豪的想象空間。同時(shí)還暗示祝愿人們?cè)诖碎_(kāi)啟全新美好的事業(yè)前景。 三．產(chǎn)品策略 1． 品質(zhì)定位 根據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分析，并結(jié)合項(xiàng)目地塊本身 的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及軟硬件等多方面因素綜合考慮，我們將本項(xiàng)目定位為： 公寓寫字樓商業(yè)市場(chǎng)高品質(zhì)產(chǎn)品。 2． 功能定位 本項(xiàng)目物業(yè)功能定位為： 以高品質(zhì)公寓式寫字樓為主，兼?zhèn)洮F(xiàn)代商業(yè)和 服務(wù)。 四．價(jià)格策略 1．原則：分層定價(jià)，一戶一價(jià)，兼顧通風(fēng)、朝向、采光、景觀差異； 實(shí)行底開(kāi)高走的價(jià)格策略； 高檔寫字樓中略低于頂級(jí)寫字樓 的價(jià)格； 主力總價(jià) 40 萬(wàn)左右。 價(jià)格： (1).商業(yè)部分： 1 樓： 3000035000 元 /平米 2 樓： 2000025000 元 /平米 3 樓： 1000015000 元 /平米 4 樓： 800010000 元 /平米 (2).寫字樓部分： A. 起價(jià) :3500 元 /平米， 均價(jià) :4250 元 /平米； ： 613 層，每高一層單價(jià)加 40元 /平米 1425 層，每高一層單價(jià)加 50 元 /平米 2630 層，每高一層單價(jià)加 100 元 /平 米 （均價(jià)）： 8 樓： 3688 元 /平米 18 樓： 4188 元 /平米 28 樓： 4888 元 /平米 30 樓： 4988 元 /平米 ： 每層分四個(gè)等次，在均價(jià)的基礎(chǔ)上做出適當(dāng)調(diào)整。 3．付款方式：實(shí)施靈活付款方式，切實(shí)減輕業(yè)主的資金壓力。 下面提到的付款方式為目前業(yè)內(nèi)普遍采用的方式，為保持同等的競(jìng)爭(zhēng)和顯 示發(fā)展商實(shí)力，?華龍國(guó)際大廈?具體采用如下付款方式： A．一次性付款 ⑴ ．一次性付款 I （ 95折） a) 每單位交定金 1 萬(wàn)元，簽訂 委托書； b) 簽訂委托后十天內(nèi)，付總樓款的 30%（含定金）簽訂認(rèn)購(gòu)書； c) 簽訂認(rèn)購(gòu)書后二十天內(nèi)付清余款，并簽訂正式買賣合同。 ⑵ ．一次性付款 II（
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