【文章內容簡介】 分析 （ 1） 南昌目前寫字樓市場供應相對不足，有較大的市場空間和需求； （ 2） 南昌目前寫字樓參差不齊，標準規(guī)范的中高檔寫字樓市場供應不足； （ 3） 目前，南昌在建的寫字樓項目有明顯增加，未來 23 年的供應量有大幅度上升，未來兩年寫字樓的增量應持續(xù)密切關注； （ 4） 目前，南昌寫字樓市場市場上競爭項目多以公寓式寫字樓為主， 這也是有開發(fā)形式和投資回收策略決定的； （ 5） 目前各競爭寫字樓項目硬件條件都有很高提升，但軟件條件各不相同，我們的項目除了在硬件上做好外，更應和專業(yè)的咨詢顧問加強在 軟件上的建設：如客戶服務，商業(yè)文化建設等； 三．項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 1）、優(yōu)越的地理位置 本項目位于市中心區(qū)一級強烈輻射地帶，坐享城市的繁華，使項目蘊藏著巨大的升值。 2）、便利的交通 東臨城市主干道八一大道，南接市中心區(qū)交通樞紐老福山立交橋，并有多路公交汽車經過，交通十分便利。 3）、商業(yè)用地的絕版性 作為市中心區(qū)一級強烈輻射地帶，同時擁有便利的交通、優(yōu)良的市政、良好的市場氛圍、最佳的人氣指數在南昌恐怕再也不能找出第二個這樣的地區(qū)。其商業(yè)用地的絕版性，決定了其商業(yè)物業(yè)市 場的發(fā)展前景將非常樂觀。 4）、巨大的升值空間 地塊內外環(huán)境的唯一性和地塊區(qū)位的絕版性決定了項目具有巨大的升值空間。 6）發(fā)展商的品牌和實力 江西華龍物業(yè)有限公司具有豐富的人力、物力資源和生產經營管理經驗。 劣勢分析 雖然項目優(yōu)勢明顯，但是也有一些不利因素困擾項目的順利推廣，我們必須高度重視并采取有效規(guī)避措施。其不利因素體現(xiàn)在： 1） 目前南昌類似較多，投放市場時間相近。 項目的競爭壓力較大，如何解決好現(xiàn)有市場的競爭和供求關系。 2）項目周邊建筑略顯雜亂，對物業(yè)形象有一定 影響。 3）項目地塊較小， 操作空間有限，操作難度較高。 3．項目機會 南昌 是 江西省 經濟、文化、交通、信息、商貿、金融等中心， 此處商賈云集，商業(yè)財富空間無限，市場的日益繁榮和經濟的持續(xù)增長，吸引了大量的客商與企業(yè)在此進行投資來網羅和發(fā)展自己的業(yè)務空間。優(yōu)質的商業(yè)物業(yè)將成為其所愛和首選，此類客戶群體比較關心的是除地理位置以外是完善的服務系統(tǒng)，和良好的管理體系。 隨著南昌市社會和經濟的發(fā)展，市區(qū)面積不斷擴大，人口逐步增加，市容市貌有了較大改善。商業(yè)物業(yè)的投資將成為一部分精明商人的新興投資手段，此類人群較關注物業(yè)自身的品質、地段，及整個物業(yè) 區(qū)域的發(fā)展前景，商業(yè)抄做，外圍氣氛的渲染也是其關注的重要因素之一。 4．項目威脅 第四部分． 項目營銷策略 一．項目市場定位 1．目標客戶定位 以本地客商辦公自用及商業(yè)物業(yè)投資為主 ，相應地我們把本項目的目標客戶群定位于： 具有現(xiàn)代商業(yè)意識的商務人士、廠家企業(yè)所設立的辦事機構、和投資型人士 。 2．目標客戶細分及特征描述 ●個體經商人士 ； 客戶特征：有一定的資金實力， 現(xiàn)在經商或有過經商經歷，正處于事業(yè) 發(fā)展的黃金時期，欲購房自用。 客戶關注：地段、環(huán)境、 良好的物業(yè)管理。 ● 廠家所設立的辦事機構 ； 客戶特征：企業(yè)中管理階層，購房的主要目的 是為了開展空間市場。 客戶關注：地段、樓盤品質、戶型、配套設施 、物業(yè)管理和車位是他們關 注的重點。 ●投資型人士 客戶特征：個體投資者買房主要為了進行商業(yè)投資。對市場有敏銳的洞察力，有商業(yè)頭腦和把握時機的自信。對房地產市場也有一定的了解。購房的目的主要為了投資。 客戶關注：地段、環(huán)境、車位、物業(yè)的升值潛力。 二．項目形象定位及推廣主題 形象定位 ： 高品質、高性價比、成熟理想的公寓寫字樓 高品質：產品設計的超 前、合理性；產品施工質量的優(yōu)質性；產品新 材料、新技術運用的科學性；人性化物業(yè)管理的親和性。 成 熟：便利的交通；共享中心繁華商業(yè)區(qū)；與老 城區(qū)歷史人文共溶。 高性價比：合理的租售價。 推廣主題 ： ?商務新空間 ,事業(yè)新境界。? 主題含義： 商務新空間 — 是對項目各項優(yōu)勢的概括和提煉。表示項目是這個城市現(xiàn)代商業(yè)不可或缺的一部分，既可方便高效的從事商務活動；又可享受城市現(xiàn)代商業(yè)的繁榮和發(fā)展。 事業(yè)新境界 — 是對項目各項優(yōu)勢的概括、描繪和提升。表達項目擁有至尊的城市區(qū)位和跟更高、更尊榮的商務生活新 品質，給人以豐富和自豪的想象空間。同時還暗示祝愿人們在此開啟全新美好的事業(yè)前景。 三．產品策略 1． 品質定位 根據對區(qū)域市場的分析，并結合項目地塊本身 的區(qū)位優(yōu)勢，以及軟硬件等多方面因素綜合考慮，我們將本項目定位為： 公寓寫字樓商業(yè)市場高品質產品。 2． 功能定位 本項目物業(yè)功能定位為： 以高品質公寓式寫字樓為主，兼?zhèn)洮F(xiàn)代商業(yè)和 服務。 四．價格策略 1．原則：分層定價，一戶一價，兼顧通風、朝向、采光、景觀差異； 實行底開高走的價格策略； 高檔寫字樓中略低于頂級寫字樓 的價格； 主力總價 40 萬左右。 價格： (1).商業(yè)部分： 1 樓： 3000035000 元 /平米 2 樓： 2000025000 元 /平米 3 樓： 1000015000 元 /平米 4 樓： 800010000 元 /平米 (2).寫字樓部分： A. 起價 :3500 元 /平米， 均價 :4250 元 /平米； ： 613 層，每高一層單價加 40元 /平米 1425 層，每高一層單價加 50 元 /平米 2630 層，每高一層單價加 100 元 /平 米 （均價）： 8 樓： 3688 元 /平米 18 樓： 4188 元 /平米 28 樓： 4888 元 /平米 30 樓： 4988 元 /平米 ： 每層分四個等次，在均價的基礎上做出適當調整。 3．付款方式：實施靈活付款方式，切實減輕業(yè)主的資金壓力。 下面提到的付款方式為目前業(yè)內普遍采用的方式，為保持同等的競爭和顯 示發(fā)展商實力，?華龍國際大廈?具體采用如下付款方式： A．一次性付款 ⑴ ．一次性付款 I （ 95折） a) 每單位交定金 1 萬元，簽訂 委托書； b) 簽訂委托后十天內，付總樓款的 30%（含定金）簽訂認購書； c) 簽訂認購書后二十天內付清余款，并簽訂正式買賣合同。 ⑵ ．一次性付款 II（