華龍國(guó)際大廈方案商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-06-26 16:36 本頁(yè)面
【正文】 江西華龍國(guó)際大廈 (商業(yè)寫(xiě)字樓 )營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 第一部分 項(xiàng)目基本情況 一、地理位置 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 三、建筑設(shè)計(jì) 第二部分 南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)及商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 一、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 三、項(xiàng)目 SOWT分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì)點(diǎn) 威脅點(diǎn) 第三部分、營(yíng)銷(xiāo)策略 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 二、項(xiàng)目推廣主題 三、產(chǎn)品策略 四、價(jià)格策略 五、項(xiàng)目形象包裝策略（ VI） 六、項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)傳播策略 七、銷(xiāo)售策略 八．項(xiàng)目正式發(fā)售前工作安排及現(xiàn)場(chǎng)包裝建 議 第四部分、瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)公司可提供的服務(wù) 第一部分 項(xiàng)目基本情況 一、地理位置 該項(xiàng)目地處南昌市八一大道老福山立交橋北端，東臨南昌市主干街道八一大道，南臨福山巷，北臨江西省新華書(shū)店；交通便利、市政設(shè)施完備。屬老福山 — 火車(chē)站商業(yè)、商務(wù)圈；距離八一廣場(chǎng)、火車(chē)站均僅一千余米；北鄰江西省長(zhǎng)途汽車(chē)站。 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總建筑面積： 39765 m2 地上建筑面積： 33420 m2 總用地面積： 4784 m2 建筑占地面積： 1399 m2 容積率： m2 建筑密度： % m2 綠地率： 32%m2 地下車(chē)庫(kù)停車(chē)數(shù)： 135輛 三、建筑設(shè)計(jì) 平面布局 本規(guī)劃建筑為 30層綜合樓，其中 15層為商業(yè)服務(wù)， 630層公寓式寫(xiě)字樓。以中心筒作為豎向交通中心，共設(shè)有 4 臺(tái)高速客梯和 1 臺(tái)消防電梯以及兩個(gè)防煙樓梯。商業(yè)，服務(wù)和公寓式寫(xiě)字樓的入口分別設(shè)置，人流互不干擾，管理方便。 15層采用框筒結(jié)構(gòu)形式，空間分隔靈活， 13層為商場(chǎng)， 45層為餐廳和會(huì)所，主要為本樓人員使用與服務(wù)， 56層間為結(jié)構(gòu)層， 6層以上為剪力墻結(jié)構(gòu)形式，圍繞核心筒布置了 8 戶(hù)不同大小的辦公空間單元，每 個(gè)單元內(nèi)設(shè)有不同的辦公室和 2 個(gè)衛(wèi)生間，以滿足不同的使用要求。主要使用空間均臨外邊設(shè)置，具有良好的采光通風(fēng)及景觀。 立面造型及形象設(shè)計(jì) 建筑采用了端莊而又秀麗的新古典主義的風(fēng)格形式，以較為凝重的底座，輕雅的整體墻面，局部窗插的落地玻璃窗以及變異的古典屋頂塔樓演繹現(xiàn)代建筑的活力，使整個(gè)建筑硬朗而不失輕盈，創(chuàng)造出嶄新的都市空間形象，豐富城市的景觀。外墻采用石材與外墻涂料。 剖面設(shè)計(jì) 整個(gè)大樓高度為 米，其中一層為 米，二至四層為 米，五層結(jié)合結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層層 高為 米，六至三十層為 ，地 下室為 ，室內(nèi)高差為 。 第二部分 南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)及商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 一、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析 1． 2002 年南昌市商業(yè)性及寫(xiě)字辦公樓數(shù)據(jù)： ■ 商業(yè)性 新開(kāi)工面積： 萬(wàn) M2 施工面積： 萬(wàn) M2 竣工面積： 萬(wàn) M2 ■ 辦公樓 新開(kāi)工面積： 萬(wàn) M2 施工面積： 萬(wàn) M2 竣工面積： 萬(wàn) M2 2． 2002 年南昌市商品房開(kāi)發(fā)情況 時(shí)間 施工面積 （萬(wàn)平米） 新開(kāi)工面積 （萬(wàn)平米） 竣工面積 （萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售額 （萬(wàn)元） 空置 房面積 （萬(wàn)平米） 城區(qū)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米） 城區(qū)銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元） 樓 價(jià) （元 / M2） 商品房 其中 住宅 商品房 其中 住宅 商品房 其中 住宅 商品房 其中 住宅 商品房 其中 住宅 商品房 其中 住宅 商品房 其中 住宅 商品房 其中 住宅 寫(xiě)字樓 住宅 商業(yè) 287 242 144 127 120 98 106 98 149821 131873 211524 1903716 1778 313 257 170 140 84220 71674 112 274224 228787 341 280 200 153 91876 78190 122 299153 249586 3500 2200 4955 增長(zhǎng)率 （ %） 南昌商業(yè)物業(yè)和寫(xiě)字樓物業(yè)近兩年有較大增幅； 未來(lái)幾年投放市場(chǎng)物業(yè)面積將有大量增加，有很的的競(jìng)爭(zhēng)。 3．南昌市各區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)位及租金情況 指標(biāo)區(qū)域 價(jià) 格 租 金 備 注 中心區(qū) 1 類(lèi)地段 3500040000 元 /㎡ 8001000 元 /㎡ /月 中山路，八一廣場(chǎng)核心中心區(qū) 2 類(lèi)地段 1500025000 元 /㎡ 200300 元 /㎡ /月 孺子路， 八一大道。 3 類(lèi)地段 1200015000 元 /㎡ 80120 元 /㎡ /月 疊山路，象山 路 朝陽(yáng)區(qū) 900012000 元 /㎡ 8090 元 /㎡ /月 青云譜區(qū) 56006000 元 /㎡ 3040 元 /㎡ /月 青山湖片 800010000 元 /㎡ 3040 元 /㎡ /月 高新區(qū) 50006000 元 /㎡ 2535 元 /㎡ /月 ■ 百貨商場(chǎng) 主要有南昌百貨大樓、新洪客隆商場(chǎng)、洪城大廈等，分布在市中心區(qū)，中山路及廣場(chǎng)周邊區(qū)域，是南昌市民休閑購(gòu)物的首選之地，這些商場(chǎng)、超市 營(yíng)業(yè)面積大多在 1 萬(wàn)平米上，經(jīng)營(yíng)范圍廣，商品豐富，多為聯(lián)營(yíng)形式。 ■ 超市 北京華聯(lián)、良友超市等多為中型零售商場(chǎng)，地處中心區(qū)，規(guī)模不大，商品種類(lèi)多為日常消費(fèi)品，品種不齊全，尚未成為市民購(gòu)物的主要場(chǎng)所。 ■ 鄰街商鋪 即在住宅樓或單位用房的底層裙樓，沿街建成的各式商鋪門(mén)面房。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括：文具店、茶店、照相館、藥店、快餐店、診所、干洗店、電氣專(zhuān)賣(mài)、建材專(zhuān)賣(mài)等。 ■ 商業(yè)廣場(chǎng) 它是商場(chǎng)、超市之后新興的一種物業(yè)，兼?zhèn)湫蓍e、娛樂(lè)、購(gòu)物等功能。目前南昌在建的有：太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)、大連萬(wàn)達(dá)投資興建的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)。 5．南昌市大型商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況 排名 名 稱(chēng) 主營(yíng)范圍 1 南昌百貨大樓股份有限公司 百貨 2 南昌洪城大廈股份有限公司 百貨 3 江西新洪客隆工貿(mào)發(fā)展總公司 百貨 4 北京華聯(lián)（江西）綜合超市有限公司 百貨 5 南昌市黃慶仁棧藥店 藥品 6 江西省新華書(shū)店圖書(shū)音像批銷(xiāo)中心 圖書(shū)、音像 7 南昌享得利鐘表眼鏡公司 鐘表、眼鏡 8 江西省南昌市新華書(shū)店 圖書(shū) 9 江西良友超級(jí)市場(chǎng)有限責(zé)任公司 百貨 10 江西天馬電器空調(diào)有限公司 電器 11 江西金陽(yáng)光時(shí)尚購(gòu)物有限公司 時(shí)尚商品
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