【文章內(nèi)容簡介】 2023 2023普通住宅 獨棟別墅 ?價格趨勢： 受大北京區(qū)域的發(fā)展帶動，涿州房價在過去幾年一直保持較高速的增長，預(yù)計未來漲勢仍將繼續(xù) BACIC 34 ?客戶構(gòu)成： 按區(qū)域來源劃分，主要有本地客戶、北京客戶兩大類，進(jìn)一步可細(xì)分為 6個小類，北京養(yǎng)老、北京投資、北京年輕客群、涿州國企職員及政府公務(wù)員、涿州市私營業(yè)主、涿州普通工薪階層； ?產(chǎn)品需求特征： 涿州目前不批準(zhǔn)多層板樓的建設(shè)，今后小高層、高層產(chǎn)品將成為主流； ?戶型需求特征 ：在售 8090平米左右兩居銷售最受市場歡迎， 150160的大戶型銷售緩慢； ?購買考慮因素： 北京客戶更加關(guān)注社區(qū)環(huán)境等，本地客戶最關(guān)注總價水平、建筑質(zhì)量。 ?需求特征： 涿州房地產(chǎn)市場以本地與北京客戶為主，后者有逐漸增多的趨勢 注重品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實用性產(chǎn)品將受歡迎 BACIC 35 ?20232023年： 涿州房地產(chǎn)市場處于起步時期，單位自建房與商品房并存，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢； ?20232023年： 涿州住房制度的雙軌制基本結(jié)束，商品房市場開始步入正軌，住房需求初步釋放， 2023年達(dá)到階段性峰值； ?2023年： 受政策調(diào)控及金融危機影響，國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場整體慘淡，涿州仍以價格低的優(yōu)勢吸引著來自北京的購房者，實現(xiàn)銷量上漲； ?2023年： 房地產(chǎn)行業(yè)從年初的極度冷淡到年終的極度火爆，來自北京的投資客及剛需者已經(jīng)占涿州樓市的 50%； ?2023年： 在房價漲勢過猛的背景下，國 4條、國 11條等調(diào)控政策相繼下發(fā)，房地產(chǎn)調(diào)控的呼聲再起，樓市發(fā)展再次面臨不確定性影響；但長期來看，由于北京區(qū)域房地產(chǎn)的剛性需求巨大，短期的市場波動不會影響大趨勢的發(fā)展，按 2023年底的經(jīng)驗來看，即使北京市場面臨調(diào)整，也會進(jìn)一步擠壓出剛需客戶，促進(jìn)涿州等周邊區(qū)縣市場需求上漲。 ?趨勢評判： 2023年房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)整，并不是打壓房地產(chǎn)的信號，更不是要房地產(chǎn)“硬著陸”，而是要保證中國的經(jīng)濟(jì)更平穩(wěn)的增長，緊抓剛性需求的客戶是市場健康增長的保證。 二 住宅市場環(huán)境研究 1. 總體房地產(chǎn)市場 2. 住宅供應(yīng)市場 3. 對比固安住宅市場 BACIC 37 注：郊區(qū)大盤不劃入板塊 天保酈景 北京理想城 名流 橄欖郡 燕趙花園 3期 惠友橙園 富景華庭 水岸花城 竹語堂 金街 財富中心 鴻盛凱旋門 金 HOME 惠友旺角 本 案 金竹首府 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 0 老城區(qū)板塊 開發(fā)區(qū)板塊 范陽路 華陽路 ?以中心廣場為界，涿州分為老城區(qū)和開發(fā)區(qū)兩大板塊，老城區(qū)板塊在售項目 6個，開發(fā)區(qū)板塊在售項目 4個；（水岸花城、鴻盛凱旋門這兩個郊區(qū)大盤項目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，不劃入板塊范圍） ?涿州在售別墅僅竹語堂項目，位于開發(fā)區(qū)板塊。 以中心廣場為界，涿州分為老城區(qū)和開發(fā)區(qū)兩大板塊 隨著開發(fā)區(qū)不斷發(fā)展成熟，開發(fā)區(qū)板塊也匯集了較多住宅項目 ?項目分布： BACIC 38 ?當(dāng)?shù)厥袌鲆孕”P開發(fā)為主，大多項目建筑規(guī)模在 15萬平米以下，繼鵬潤 水岸花城之后，涿州又出現(xiàn)了像鴻盛凱旋門、天保酈景等大規(guī)模整體規(guī)劃項目； ?涿州在售房地產(chǎn)總體規(guī)模較小，總體量約在； ?涿州市潛在供應(yīng)量較大，約有 117萬平米。 樓盤名稱 總建筑面積 （ M2） 在售建面 （ M2） 待售建面 （ M2） 竹語堂 56000 56000 0 金 HOME 49000 49000 惠友旺角 36000 36000 北京理想城 180000 100000 80000 金街財富中心 120230 60000 60000 天保酈景 320230 210000 90000 富景華庭 120230 50000 60000 燕趙花園 3期 110000 31000 0 金竹首府 140000 60000 80000 名流 橄欖郡 350000 32023 惠友橙園 35000 35000 鴻盛凱旋門 500000 50000 450000 鵬潤 水岸花城 480000 30000 350000 合計 2496000 799000 1170000 本地樓盤總體體量較小，且以小盤開發(fā)為主，但已開始出現(xiàn)整體規(guī)劃開發(fā)的大盤項目，未來隨著城市發(fā)展，大盤將會越來越多的出現(xiàn)，涿州市住宅潛在供應(yīng)量較大，約 117萬平米 ?在售樓盤體量分析： BACIC 39 ?在售項目產(chǎn)品以高層板樓為主，涿州當(dāng)?shù)匾呀?jīng)不批準(zhǔn)多層住宅的建設(shè)，今后小高層和高層住宅將成為主流； ?普通住宅產(chǎn)品以 80100平米兩居居多，其次為 100120平米左右的三居；一居和四居較為少見。 ?別墅產(chǎn)品較為稀缺，目前只有竹語堂為別墅項目， 280317平米的獨棟產(chǎn)品為主，已經(jīng)是尾盤階段。 樓盤名稱 建筑形式 主力戶型 戶型區(qū)間 竹語堂 別墅 280317 280317 金 HOME 3棟 1 20層板樓 8090 60一居、 8090二居、 110140三居、 126四居 惠友旺角 1棟 L型 18層塔樓 8090 4245一居、 8090二居、 120三居 北京理想城 5棟 21層板樓 83 45一居、 83二居、 124三居 金街財富中心 1棟 U型高層 3050 3050一居、 70100二居 天保酈景 9棟 21層板樓 90 45一居、 7090二居、 110115三居 富景華庭 3棟 20層板樓 8090 60一居、 8090二居、 120三居 燕趙花園 3期 3棟 10層小高層 140 100一居、 140二居、 180三居 金竹首府 11棟 17層板樓 95 一居 95二居、 110三居、 170四居 名流 橄欖郡（尊?。? 1棟 17層高板 160 50一居、 100二居、 160三居 惠友橙園 1棟 U型高層 8090 40一居、 8090二居、 128三居、170四居 鴻盛凱旋門 3棟 1031層高層 95 4257一居、 75116二居、 111151三居、 223四居 鵬潤 水岸花城 2棟 34層板樓 90 50一居、 90二居、 110三居 在售住宅項目產(chǎn)品以 80平米以上兩居為主 建筑形式以小高層、高層高層板樓為主，別墅產(chǎn)品基本無供應(yīng)。 ?主要產(chǎn)品類型： BACIC 40 涿州房價漲幅很快，全市已無單價 4000元以下的新房，地段好的高層有突破 6000元的趨勢； 在售項目單價范圍 42505750元 /平米，大部分總價范圍為 4550萬元 /套。 ?比較 2023年 1月與 2023年 1月的成交價格，各樓盤均有不同程度的上漲，平均漲幅在 1000元 /平米；在售項目普通住宅價格在 42005500元 /平米，別墅 68009000元不等； ?老城區(qū)板塊價格普遍比開發(fā)區(qū)價格高，老城區(qū)板塊均價約 5500元 /平米，開發(fā)區(qū)板塊均價約 4800元 /平米。 ?大部分樓盤的總價在 4550萬元。老城區(qū)板塊主力戶型總價較為平均，開發(fā)區(qū)板塊有部分大戶型，所以主力戶型總價會達(dá)到 75萬元 /套。 樓盤名稱 開盤日期 2023年 1月均價（元 /平米） 2023年 1月均價（元 /平米） 竹語堂 2023331 獨棟 8000，雙拼 6000，聯(lián)排 5000 獨棟 9000雙拼7100聯(lián)排6800 燕趙花園 3期 202351 4300 5000 名流 橄欖郡（尊?。? 202341 4200 4650 金街財富中心 2023111 5000 5500 惠友橙園 2023101 — 4400 鵬潤 水岸花城 202361 2900 4250 富景華庭 2023101 3200 5100 天保酈景 202381 — 5400 北京理想城 202391 — 5750 鴻盛凱旋門 20231226 — 4400 金竹首府 2023111 — 5000 金 HOME 近期開盤 — 55006000 惠友旺角 近期開盤 — 50006000 注：黃色為未開盤項目，其價格為預(yù)估價格范圍 ?價格水平： BACIC 41 ?當(dāng)?shù)囟址恐薪楣痉浅６?，在老城區(qū)、范陽路沿線、以及開發(fā)區(qū)都設(shè)有門店 ?二手房房源較多，全市范圍都有分布，主要是老城區(qū)的一些老社區(qū)，如中鐵十八局小區(qū)，以及新城區(qū)大盤的前期，如名流 橄欖郡的前幾期等 ?二手房售價主要集中在 40005000元 /平米，比一手房的價格差距約在 400700元左右；一居房租大約在 400500元，兩居房租大約在 600800元，三居房租大約在 1000元左右 ?買二手房的客戶多是本地客戶，無法承受一手房的房價，以及部分希望能在配套完善的地段養(yǎng)老的北京客戶 涿州二手房市場比較活躍，主要因為北京的投資客數(shù)量較多，為二手房市場提供了大量房源； 當(dāng)?shù)亓鲃尤丝谳^少，市場租金回報率很低，投資盈利模式主要靠城市發(fā)展帶來的房產(chǎn)升值 ?二手房價格： BACIC 42 2023年，涿州市住宅銷售火爆，目前市場上剩余房源不多，小規(guī)模樓盤基本都是尾盤，大規(guī)模樓盤正在有步驟地推向市場，樓盤品質(zhì)對銷售的提速效果明顯，月均去化速度 。 ?除未開盤項目外，在售樓盤所剩房源不多； ?品質(zhì)較好樓盤銷售速度快，如天保酈景、北京理想城、鴻盛凱旋門、金竹首府等； ?150平以上的大面積戶型銷售不理想，如名流尊邸、燕趙花園。 樓盤名稱 開盤日期 銷售月 份 月均去化（平米） 月均去化（套） 竹語堂 2023331 36 1493 6 燕趙花園 3期 202351 19 1550 10 名流 橄欖郡（尊?。? 202341 20 1600 10 金街財富中心 2023111 14 4029 34 惠友橙園 2023101 5 6650 76 鵬潤 水岸花城 202361 6 5000 45 富景華庭 2023101 4 3750 41 天保酈景 202381 5 39900 285 北京理想城 202391 28571 143 鴻盛凱旋門 20231226 2 23750 214 金竹首府 2023111 3 19000 158 金 HOME 近期開盤 0 —— —— 惠友旺角 近期開盤 0 —— —— 合計 135381 1021 ?銷售狀況： BACIC 43 ?涿州目前在售項目的潛在供應(yīng)量為 117萬平米，供 10410套。 ?按照月均去化 ，消化存量約需要 9個月，按照謹(jǐn)慎樂觀估計，月均去化10萬平米的速度，消化存量需要 12個月。 樓盤名稱 潛在戶數(shù) 潛在建面（ M2） 竹語堂 0 0 金 HOME 惠友旺角 北京理想城 1300 80000 金街財富中心 500 60000 天保酈景 700 90000 富景華庭 560 60000 燕趙花園 3期 0 0 金竹首府 600 80000 名流 橄欖郡（尊?。? 惠友橙園 鴻盛凱旋門 3750 450000 鵬潤 水岸花城 3000 350000 由于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的存量用地較多，且可以自行安排土地開發(fā)周期，所以樓市存量并不固定。 按照 2023年的消化速度，現(xiàn)時存量的消化周期為 9個月。 ?存量去化預(yù)計： BACIC 44 樓盤名稱 商業(yè)配套 會所配套 竹語堂 無 無 金 HOME 有 7層大型商業(yè)，形式未定 無 惠友旺角 14層共 1萬平米商業(yè)， 5層是辦公樓，形式未定 無 北京理想城 無 有戶外的健身會所。 金街財富中心 13層是商業(yè)，已經(jīng)售罄 無 天保酈景 無 有棋牌室，老年活動中 心 富景華庭 1期有 1棟商住兩用樓， 12層底商售價 /平米， 172平米起，已售罄 無 燕趙花園 3期 有 30余套商業(yè)，售價 1萬元 /平米，剩余 2套 無 金竹首府 自持 無 名流 橄欖郡（尊?。? 無 無 惠友橙園 還剩下 2套商鋪， 1萬元 /平米，共 22套商鋪 無 鴻盛凱旋門 有商業(yè)，但形式未定 ，主題為娛樂、健身、休閑 鵬潤 水岸花城 有商業(yè)，但形式未定 有會所，主題是健身 ?涿州目前在售項目多數(shù)配有商業(yè)，但基本無會所配套。 ?商業(yè)售價為 1000016000萬元 /平米，基本無空置現(xiàn)象，會所主題以健身為主。