xxxx年無(wú)錫集智廣場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品定位思路及營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告(1)(編輯修改稿)
2025-03-28 22:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 策方面優(yōu)勢(shì)， 吸引了眾多國(guó)內(nèi)外公司或機(jī)構(gòu) ，所以也就形成了一批外籍人員及企業(yè)中高層等人群的 中高端臵業(yè)、租賃需求 。 非中心區(qū)域的酒店式公寓主要位于 產(chǎn)業(yè)園區(qū)或商務(wù)園區(qū) ： 所以，一旦本案通過(guò)產(chǎn)品功能的針對(duì)性轉(zhuǎn)型，成功嫁接到某個(gè)高消費(fèi)與高收入的終端群體，則本案的價(jià)值勢(shì)必水漲船高 目標(biāo)客戶(hù)定位 客戶(hù)分布 終端客戶(hù)描述： 錫山開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)的 老總 、 金領(lǐng) 、 中層管理者以及外籍高管 ， 平時(shí) ， 他們也喜歡像普通人一樣去 酒吧 、 健身房 ， 消磨大量的閑暇時(shí)光 。 對(duì)于他們 ， 便利的生活氛圍與豐富的娛樂(lè)生活 猶如生活中必不可少的氧氣 ， 相對(duì)而言 ， 在無(wú)錫 ， “ 住 ” 可能是他們最大的生活問(wèn)題 ， 由于缺乏國(guó)際化社區(qū)的氛圍以及相應(yīng)的量身定制的住宅社區(qū) ， 他們其中的一部分 ， 承受著不菲的價(jià)格在當(dāng)?shù)鼐频険碛幸惶?長(zhǎng)包房 ， 然而他們中的絕大部分分散在錫山區(qū)附近的各個(gè) 普通住宅公寓里 ， 并且對(duì)于目前的小區(qū)環(huán)境并不滿(mǎn)意 。 客戶(hù)描述 目標(biāo)客戶(hù)定位 客戶(hù)描述 目標(biāo)客戶(hù)定位 目標(biāo)客戶(hù)描述 1. 對(duì)錫山區(qū)充滿(mǎn)希望與憧憬，長(zhǎng)線看好錫山區(qū)物業(yè)的稀缺價(jià)值 2. 能夠接受酒店式服務(wù)理念的中高段客戶(hù)，并從錫山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)園區(qū)中看到潛在投資價(jià)值 3. 基本以錫山區(qū)本地的政府官員與投資客戶(hù)為主購(gòu)入，并最終通過(guò)租賃錫山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高管人士獲取租金以及看好長(zhǎng)遠(yuǎn)土地升值而獲益。 “ 深度定制化酒店式公寓” 我們要為錫山區(qū)外籍高管及企業(yè)精英而量身打造一個(gè)： 所以，我們要做的并非僅是普通的，以?xún)r(jià)格取勝的酒店式公寓， 而是要將本案包裝成一個(gè)針對(duì)專(zhuān)門(mén)群體的高端 “ 酒店式公寓 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 由于市場(chǎng)對(duì)精裝修產(chǎn)品接受度較高，且針對(duì)高端客戶(hù)的需要，我司 建議做精裝修產(chǎn)品，包括硬裝及軟裝，達(dá)到拎包入住的效果 ； 由于面向高端客戶(hù)，定位較高，且需要配臵一定的軟裝與家具， 我司建議精裝修成本在 2023元 /平米 ； 產(chǎn)品銷(xiāo)售口徑多元化 ，由于本案面積較大，可提供各類(lèi)型的客戶(hù)多種的銷(xiāo)售選擇； 提升服務(wù)功能 ，做真正意義上的酒店式服務(wù)體系，為本案客戶(hù)所量身定制。 產(chǎn)品修改原則： 共計(jì)裝修成本約為 17001800元 /平米左右； 備注：以上羅列均為大件物品，小件物品未明細(xì) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 裝修成本細(xì)述 品牌參考：國(guó)內(nèi)品牌或德國(guó) Uponor（歐博諾） 價(jià)格： 250元 /平米 采用低溫節(jié)能熱水輻射地暖，供暖方式均勻，無(wú)噪音、 環(huán)保，免維護(hù)四層交聯(lián)無(wú)縫聚乙烯管。 供暖方式符合人體脈絡(luò)學(xué)，有益人體。 配套設(shè)備：需安裝分水器和鍋爐（需一平米左右空間可壁掛），工程在水電預(yù)埋后供應(yīng)方介入施工安裝 低溫?zé)崴椛涫降嘏到y(tǒng) 裝修成本細(xì)述 智能化系統(tǒng) 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，裝修成本低，適合中層管理者客戶(hù)口味； 定裝風(fēng)格示意 中式風(fēng)格，適合外籍客戶(hù)，體驗(yàn)異域風(fēng)情，但裝修成本略為偏高； 定裝風(fēng)格示意 定制產(chǎn)品建議 可針對(duì)客戶(hù)做成相鄰兩戶(hù)拼接的兩房，或上下兩套拼接的兩房，增加本案的產(chǎn)品線，滿(mǎn)足不同客戶(hù)的需求； 緊湊的拼接二房，次臥的多用途為本戶(hù)型增色不少，而低總價(jià)則更增添項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。 樓下 樓上 這類(lèi)人群享受 舒適、快捷、高素質(zhì) 的生活環(huán)境，除了提供高標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境外，對(duì)于產(chǎn)品的 拓展服務(wù) 也有一定要求 我司將利用在 14層的裙房以及星級(jí)酒店提供一站式商業(yè)及服務(wù)配套資源，與酒店式公寓進(jìn)行整合，針對(duì)客戶(hù)推出 “專(zhuān)屬 VIP一卡通功能 ”，解決本案客戶(hù)休閑、娛樂(lè)等配套方面的問(wèn)題，另一方面也可為本案的銷(xiāo)售增加賣(mài)點(diǎn)。 生活配套升級(jí)： 生活配套升級(jí) 定制服務(wù)升級(jí) 禮賓、會(huì)務(wù)服務(wù)升級(jí) 考慮到本案的客戶(hù)會(huì)有商務(wù)、會(huì)務(wù)方面的需求，但項(xiàng)目均為小戶(hù)型產(chǎn)品，在空間功能上必定存在不足。 所以，我司建議： ? 在本案 5F酒店大堂處開(kāi)辟出部分空間，設(shè)臵吧臺(tái)、桌椅、會(huì)議室等，打造成為客戶(hù)專(zhuān)屬的“會(huì)客大堂”，以滿(mǎn)足客戶(hù)禮賓會(huì)務(wù)方面的需求； ? 對(duì)物業(yè)管理公司相關(guān)人員進(jìn)行一定的會(huì)務(wù)方面的培訓(xùn)，屆時(shí)提供該方面的服務(wù)。 定制服務(wù)升級(jí) 客房服務(wù)升級(jí) 按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，提供有償?shù)木频晔椒?wù)： 定期房間打掃 洗衣服務(wù) 叫醒服務(wù) 專(zhuān)屬行李員 飲用水送水服務(wù) 郵政服務(wù) 外幣兌換 機(jī)場(chǎng)接送服務(wù) 代繳公共事業(yè)費(fèi)服務(wù) 代定書(shū)報(bào)服務(wù)等 定制服務(wù)升級(jí) 定制商務(wù)秘書(shū) 商務(wù)秘書(shū) 商務(wù)前臺(tái)轉(zhuǎn)接 禮賓接待 代訂餐飲 辦公輔助 傳真、影印打印（有償） 代收發(fā)快遞 票務(wù)預(yù)定（有償） 路線查詢(xún) 留言服務(wù)等 銷(xiāo)售價(jià)格定位 價(jià)格制定 考慮到本案周邊有很多類(lèi)似的酒店式公寓做比較，所以采取市場(chǎng)比較法，通過(guò)區(qū)域內(nèi)在售樣本進(jìn)行價(jià)格比較，在對(duì)相關(guān)影響因素修正后得出本案酒店式公寓市場(chǎng)售價(jià)。 相關(guān)項(xiàng)目選取情況表： 銷(xiāo)售價(jià)格定位 市場(chǎng)比較法 根據(jù)酒店公寓的定價(jià)原則，主要考慮的價(jià)格比較因素為：宗地位臵、交通狀況、商業(yè)配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)。
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