貴州龍里縣金鵬花園項目定位及營銷思路報告_73ppt_xxxx年(編輯修改稿)
2025-03-16 23:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ） :1. 規(guī)模相對較小，且戶型設(shè)計亮點不夠，戶型定位略有偏差；2. 老城區(qū)，目前整體居住素質(zhì)不高；機會（ O） :1. 貴龍城市經(jīng)濟帶已現(xiàn)雛形；2. 利恒商業(yè)街開始運作，片區(qū)已經(jīng)有了一定的知名度；3. 龍里的經(jīng)濟正處于快速增長階段；威脅（ T） :1. 縣城其他大型項目的興建給項目的銷售帶來潛在威脅；2. 國家宏觀調(diào)控政策盡管在三線城市也必然會影響客戶的購買欲望。項目解讀小結(jié)：本項目從整體來看，是一個明顯優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅的項目，但我們存在的劣勢與威脅亦不容忽略，我們應持嚴肅而認真的態(tài)度對待。發(fā)揮優(yōu)勢、弱化劣勢、抓住機會、規(guī)避威脅，才能使本項目的價值得到最大化。回到前言， “ 我們的思考 ”我司提出該項目的運作整體思路“ 在細節(jié)中尋求突破 ”到此階段我們可以認識到其思路的正確性：按照平常運作模式，項目銷售也不是問題，但若以獲得項目最大利益為第一出發(fā)點，提升銷售價格、縮短銷售周期，從而在市場上為本項目為開發(fā)商贏得知名度。在其他項目的激烈競爭下，我們必須得有自己出彩之處，在注意細節(jié)的同時還得突破正常的模式去運作！如何注意細節(jié)？又如何在細節(jié)中尋求突破？首先，對本項目進行準備的定位定位大方向?qū)傩越缍ㄖ黝}地產(chǎn)主題地產(chǎn)是相對于常規(guī)城市地產(chǎn)而言的，兩者的區(qū)別主要是在于主題地產(chǎn)是運用自身產(chǎn)品的差異化與獨特化元素，與周邊項目共有相同資源的前提下，深入挖掘項目特性（或者創(chuàng)造特性）。本項目優(yōu)勢較多貴龍經(jīng)濟帶的拉動 —— 貴陽后花園 其他項目一樣，某些項目比我們更具有此競爭力！ X利用龍里中學、小學打教育牌 利恒步行街、中興嘉園亦享有同等資源！ X…………………… ………………………… X定位突破以上的特性并不是不能用，而且是一定要用！我們能不能在用一種元素來座引頭，牽領(lǐng)項目的其他屬性呢？貴龍經(jīng)濟帶 教育配套好 醫(yī)療配套 生活配套無憂交通便利 高層建筑，無遮擋 以住宅為主，舒適體現(xiàn)出“ 休閑 ”“ 休閑 ”“ 休閑 ” ，是一種生活態(tài)度，可以視為本項目所有特性的代名詞。同時，貴州本就是一個旅游業(yè)較多，環(huán)境優(yōu)美，“ 休閑城市 ” ，人們的生活態(tài)度更多的是追求安逸、悠閑、情緒化，因此， “ 休閑 ” 一詞符合客戶群體的精神需求！主題地產(chǎn)，我們就可以抓住 “ 休閑 ” 這一特性，休閑映射出安逸、溫馨安逸、溫馨讓人聯(lián)想到花園因此，花園式社區(qū)與生活形態(tài)非常符合本項目花園式社區(qū)與生活形態(tài)，我們?nèi)绾蝸硖釤挸龈哂杏绊懥Φ拿柲?？將眼界放寬，我們可以看?“ 新加坡 ” 這個國家新加坡解讀新加坡，最吸引人的地方就是其良好的綠化環(huán)境，這已成為其重要的旅游吸引力之一。但這不是自然的巧合，而是精心規(guī)劃的結(jié)果。其城市規(guī)劃中專門有一章 “綠色和藍色規(guī)劃 ” ，在新加坡建設(shè)初期就開始引入 “ 花園城市 ” 理論。六十年代提出綠化凈化新加坡，七十年代制定了道路綠化規(guī)劃，加強環(huán)境綠化中的彩色植物的應用，八十年代提出種植果樹，增設(shè)專門的休閑設(shè)施，九十年代提出建設(shè)生態(tài)平衡的公園，發(fā)展更多各種各樣的主題公園。倡導綠化、生態(tài)、環(huán)保、文明。那么，我們在內(nèi)部園林上下功夫，將 “ 新加坡 ” 元素加入其中，配合外部已有特性， “ 主題 ” 即可出現(xiàn)形象定位新加坡親情園林花園式生活典范社區(qū)定位釋義：新加坡親情園林：以 “ 新加坡 ” 這一國際化為源頭，體現(xiàn)生活品質(zhì)；花園式生活：體現(xiàn)休閑安逸的生活態(tài)度典范社區(qū)：具有 “ 地標性 ” ；形象定位語金鵬花園新加坡親情園林 花園式生活典范定位配合在園林上下功夫，灌入具有 “ 新加坡 ” 代表性的元素——新加坡景區(qū) —— ——新加坡街道一角 ——要點：綠色植物為主，點綴適當色彩，整體感覺清新明朗園林突破適當概念藝術(shù)小品小區(qū)內(nèi)部通道適當水景園林節(jié)點綠色草皮加休息避雨長廊園林配合目標客戶定位他們?yōu)槭裁磥磉@里買房？貴龍經(jīng)濟帶的影響倡導悠閑地生活方式核心客戶群：?看好貴龍經(jīng)濟帶的發(fā)展前景；?素質(zhì)較高，真正懂得享受的人；?來源于縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。重要客戶群：?城市中高等收入人群；?素質(zhì)較高，比較注重享受；?來源于周邊縣市及貴陽；游離客戶群：?跟風效應的人群等等抓住引導不放過價格定位市場比較法預測價格選取同區(qū)同質(zhì)、同區(qū)異質(zhì)、異區(qū)樓盤進行相關(guān)因素比較，按不同比例權(quán)重權(quán)相加，計算出產(chǎn)品的靜態(tài)價格（此價格為若現(xiàn)在自然銷售的價格）假定本項目的入市時間選擇 2023年 3月份 利恒商業(yè)街 錦繡龍山 中興嘉園 本項目價格（元 /m2） 2250 2150 2200 ———區(qū)位調(diào)整 100% 90% 90% 100%規(guī)模調(diào)整 90% 120% 110% 100%品質(zhì)調(diào)整 70% 90% 75% 100%配套調(diào)整 100% 90% 90% 100%時間調(diào)整 80% 90% 90% 100%調(diào)整后價格（元 /m2） 2557 2240 2418 ———所占權(quán)重 1價格合成（元 /m2） 1278 672 484 2434 市場比較法因素一：附加值打造、工程質(zhì)量與進度與影響包裝的到位市場溢價率區(qū)間（ 2％ ~5％）因素二：專業(yè)代理公司成功的樓盤策劃銷售經(jīng)驗價格因素修正通過溢價分析，保守預估本項目可實現(xiàn)整體均價為：2482元 /m2——2555 元 /m2權(quán)衡特性，我司有信心項目整體均價實現(xiàn)按建面計算2520元 /㎡較為準確的定位之后，我們來探討以何種方式推出市場，一炮而紅推廣策略在前言中我們分析了本項目的成功運作須在細節(jié)中尋求突破。講述到此，我們在整體定位上以及園林風格上得到了突破點。但是，還不夠，我們還需要從其他方向?qū)ふ彝黄瓶?—— 推廣實施前圍繞提供花園式生活典范的優(yōu)化建議！產(chǎn)品 科技 A 外窗系統(tǒng)技術(shù)關(guān)鍵 ：窗戶和玻璃采用斷熱鋁合金窗框＋ LOWE鍍銀膜低輻射保溫玻璃。 技術(shù)檔案：?
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