【文章內(nèi)容簡介】 36 酒店發(fā)展方向 憑借項目資源，打造特色主題型商務酒店，并將商務、休閑、娛樂配套功能放大，滿足商務、對新鮮事物及 現(xiàn)象感興趣人群，提升整個項目和片區(qū)形象 主題酒店 1 2 3 4 功能齊全、設備先進的高檔會議室 豪華高檔的宴會廳和特色餐飲 內(nèi)設商務設施的個性化套房 主題化的康體、娛樂設施 市場特征： 目前南昌市場四星級酒店比較受歡迎，且區(qū)域有一定的酒店市場空缺； 項目要求： 規(guī)劃要求項目需建設酒店，考慮整體項目的檔次和目標； 消費需求： 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)招商接待星級酒店需求旺盛，企業(yè)業(yè)務招待、商務會議等酒店需求較多；新建縣私營企業(yè)主對特色會所型酒店有需求； 本項目酒店的出現(xiàn)將有力地促進項目商業(yè)、住宅互動發(fā)展，改善片區(qū)陌生感，同時，酒店建成后，將成為黃家湖片區(qū)景觀建筑 37 南昌公寓市場分析 38 南昌市的公寓市場經(jīng)過七年發(fā)展，已經(jīng)逐漸成熟，隨著老城區(qū)用地量的減少，公寓產(chǎn)品逐漸往新城及城郊發(fā)展。其整體分布呈現(xiàn)出“ 遍地開花、沿中心向外擴散” 的特征 隨著公寓產(chǎn)品的日漸成熟，多數(shù)購房者也將目光瞄向了新生的熱點板塊。公寓產(chǎn)品順利的完成了由老城區(qū)往城郊、新城區(qū)發(fā)展、壯大的轉(zhuǎn)移。這種趨勢對于本項目來說是利好的。 市中心 整體市場 —— 布局 39 在本項目所在區(qū)域內(nèi)，公寓產(chǎn)品大多處于銷售尾期，而市場上又缺乏新增供應，區(qū)域公寓市場將有較大的 供應空缺 經(jīng)開區(qū)及新建縣公寓 供應量一直很小 紅谷灘酒店式公寓集中在 2023～ 2023年推出，目前大多處于 銷售尾期 ； 根據(jù)整個紅谷灘的發(fā)展周期，目前處于發(fā)展的中期， 居住物業(yè)的持續(xù)大規(guī)模放量基本結(jié)束 1 2 3 5 7 6 4 經(jīng)開區(qū)公寓市場供應量小 新建縣公寓市場供應量小 紅谷灘公寓目前大多處于銷售尾期 未來周邊供應將有較大市場空缺 整體市場 —— 供應 40 市場上對于公寓產(chǎn)品的 需求比較旺盛，整體去化率較高，達到 70%以上左右 。事實上，公寓產(chǎn)品自推出以來，便憑借小面積、低總價的優(yōu)勢受到市場追捧，屢屢創(chuàng)下熱銷記錄 項目 套數(shù) 去化 價格 萬達華府 100 55% 8500 第一街區(qū) 300 90% 6800 西雅圖國際會館 304 85% 5800 世紀中央城 478 90% 5500 海航白金匯 298 100% 8300 梵頓公館 2023 30% 4600 洪客隆國際金融中心 790 100% 5000 紅谷經(jīng)典 45 70% 4800 2023年 2023年 2023年 ?勝利廣場、時代廣 場 短期內(nèi)全部售罄 ?10月，江信國際金領(lǐng)域創(chuàng)下單日熱銷 300套小戶型的銷售記錄 ?萊茵金座開盤當日就創(chuàng)下了 350余套 2023年 ?華遠 〃 帝景天下的酒店式公寓在一個月內(nèi)已經(jīng)熱銷了 406套 ?8月 22日，地中海陽光 5號樓盛大開盤，房源基本 100% 小戶型公寓在南昌熱銷已有三、四年之久，據(jù)統(tǒng)計，多數(shù)小戶型公寓樓盤的銷售率超過 85%，有的甚至達到 100%。 由于產(chǎn)品熱銷，個別開發(fā)商甚至出現(xiàn)捂盤現(xiàn)象； 整體去化率較高 整體市場 —— 需求 41 在租賃市場上同樣表現(xiàn)不俗：憑借良好的產(chǎn)品、地段，公寓 整體出租率較高 ，不僅滿足了中高層白領(lǐng)的中短期居住需求，也吸引了一部分中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè) ?現(xiàn)在 50㎡ 的酒店式公寓的租金大約在800~1500元 /月； ?它的承租者大致可分為兩類。一類是小公司、創(chuàng)業(yè)團隊等，它們一般就三四人，租用一套，既做辦公又做居住。因為人也不多，中間客廳就做成辦公室。還有一類是收入比較高的白領(lǐng)，在企業(yè)里有一定的級別。 —— 中航國際廣場銷售經(jīng)理 劉先生 ?市中心位臵酒店式公寓租金 30元/m2〃 月 左右，與相同區(qū)域的寫字樓租金（ 30～ 40元 /m2〃 月）相比有明顯的競爭優(yōu)勢，不僅滿足了中高層白領(lǐng)的中短期居住需求，也吸引了一部分中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 項目名稱 板塊 入市時間 戶型區(qū)間 (m2) 產(chǎn)品優(yōu)勢 出租率 租金 /售價 恒茂國際華城（一期） 朝陽洲 2023年 39～ 77 占據(jù)城市核心地段，配套完善，自身硬件設施齊全 90% 4o元 /m2〃 月 二手房價 8000 東方巴黎 市中心 2023年 41～ 97 老城中心，交通便利 85% 28元 /m2〃 月 地王廣場 市中心 2023年 38～ 89 處于核心商圈 85% 27元 /m2〃 月 爵士館 高新區(qū) 2023年 57～ 71 板塊稀缺產(chǎn)品，中小企業(yè)需求大 95% 22元 /m2〃 月 博泰江濱 紅谷灘 2023年 38～ 92 一線江景 65% 24元 /m2〃 月 江信國際嘉園 市中心 2023年 38～ 133 商務氛圍好 75% 20元 /m2〃 月 整體市場 —— 需求 42 整體市場小結(jié)：目前南昌公寓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的狀態(tài)，公寓產(chǎn)品市場接受度高；隨著產(chǎn)品的外移，加上項目周邊的市場空缺，公寓產(chǎn)品可以作為本項目的發(fā)展對象考慮 從供應層面，南昌市場的公寓產(chǎn)品供應并沒有呈現(xiàn)出過剩態(tài)勢，反而在項目周邊存在一定的供應空缺。 隨著公寓產(chǎn)品的日漸成熟，多數(shù)購房者也將目光瞄向了新生的熱點板塊。公寓產(chǎn)品順利的完成了由老城區(qū)往城郊、新城區(qū)發(fā)展、壯大的轉(zhuǎn)移。 從需求層面，南昌市場的公寓產(chǎn)品需求比較旺盛，整體去化率較高，同時出租率也較高 發(fā)展趨勢利好 存在市場機會 市場接受度較高 公寓產(chǎn)品可以作為發(fā)展考慮對象 具體到客戶需求，本項目有沒有發(fā)展機會？ 整體市場 —— 小結(jié) 43 尤其紅谷灘酒店式公寓擁有市中心無法媲美的優(yōu)勢和條件，在樓盤品質(zhì)、地段升值潛力、公共配套和公寓總價四方面滿足了廣大客戶的購房需求和選址要素 地段 潛質(zhì) 公共 配套 公寓 價格 樓盤 品質(zhì) 商業(yè) 配套 交通 便捷 ? 公寓投資價值與升值潛力分析 紅谷灘是近年來市政府大力開發(fā)的政務新區(qū)，是南昌市未來規(guī)劃的主軸和重點，與接近飽和的市中心相比，未來的地段升值潛質(zhì)更大 紅谷灘樓盤的總建筑面積一般都在 6萬方以上，新樓盤很多都是集商業(yè)、住宿、辦公、酒店、休閑娛樂于一身的復合地產(chǎn)項目，擁有五星級酒店和一流寫字樓的樓盤品質(zhì)和樓盤形象 紅谷灘很多公寓底商是百貨和整體商鋪，并與一體的五星級酒店和寫字樓擁有共同的公共配套和服務，這是市中心的很多公寓無法媲美的 與市中心價格相比較，紅谷灘新區(qū)酒店式公寓的價格更加優(yōu)惠，公寓的總價相對比較低 需求 44 產(chǎn)品分析小結(jié)：復合型小戶型公寓是市場主流產(chǎn)品的發(fā)展方向，本項目應充分發(fā)揮綜合體優(yōu)勢，進行功能共享；主流產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)得到了市場驗證，但創(chuàng)新不足，本項目產(chǎn)品形態(tài)可以主流化，在此基礎上進行產(chǎn)品創(chuàng)新 主流產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)得到了市場驗證。對于本項目來說，公寓產(chǎn)品是實現(xiàn)回款的重要方式，因此建議依照參考市場主流產(chǎn)品，減小回款風險。走30~70平米小面積、 25~40萬元低總價的路線；建筑形式與主流產(chǎn)品類似；建筑體量建議在8~10萬㎡ 未來公寓市場，復合型、高端精品小戶型公寓將成為市場主流產(chǎn)品發(fā)展方向。而這正是本項目來說作為綜合體性質(zhì)的一大優(yōu)勢。 現(xiàn)階段產(chǎn)品創(chuàng)新不足，本項目需要通過產(chǎn)品超越競爭、突破區(qū)域陌生 應充分發(fā)揮綜合體優(yōu)勢 產(chǎn)品規(guī)模主流化 走創(chuàng)新路線 充分發(fā)揮綜合體優(yōu)勢，走 創(chuàng)新小戶型 路線，通過產(chǎn)品超越競爭、突破區(qū)域陌生 產(chǎn)品發(fā)展方向 45 目前市場上主要公寓類產(chǎn)品 建筑面積集中在 4~8萬㎡ ，個別達到 10萬㎡以上。隨著公寓產(chǎn)品市場接受度逐漸增大， 項目體量也有增大趨勢 產(chǎn)品發(fā)展方向 南昌市主要酒店式公寓總建筑面積集中在 48萬平方米，還有一些公寓總建筑面積達到了 10萬㎡以上。 01000020230300004000050000600007000080000恒茂國際華城尚東大道 世紀風情 鉑金特區(qū)江信國際嘉園江信金領(lǐng)域 海航白金匯星河國際高能金域名都青山湖香寓明珠廣場南昌市主要酒店式公寓總建筑面積分布圖 近年公寓面積增長趨勢020230400006000080000100000地王廣場 勝利廣場 尚東大道 鉑金特區(qū) 萊茵金座 星河國際筑城奧斯卡明珠廣場西雅圖國際會 國際金融中心項目建面指數(shù) ( 項目建面)隨著公寓產(chǎn)品市場接受度逐漸增大，單個體量也有增大趨勢 2023 2023 2023 2023 46 根據(jù)市場主流產(chǎn)品狀況確定中間值，結(jié)合市場供應、需求情況及回款能力方面考慮，建議本項目公寓 體量做足，達到市場極大值。建議體量 8~10萬㎡，預留足夠面積后期開發(fā) 從現(xiàn)有狀況及未來土地供應上看，在本項目所在區(qū)域內(nèi)，公寓產(chǎn)品大多處于銷售尾期，而市場上又缺乏新增供應，區(qū)域公寓市場將有較大的 供應空缺 供應 情況 公寓產(chǎn)品的 需求比較旺盛 ，整體去化率較高，且去化速度較高 需求 情況 體量做足 8~10萬㎡ 公寓可以直接銷售，銷售速度較商業(yè)更快，回款能力強，是綜合體項目中重要的 現(xiàn)金流產(chǎn)品 回款 能力 產(chǎn)品發(fā)展方向 中間值： 6萬平方米 放大體量帶來的銷售風險 公寓產(chǎn)品的需求比較旺盛，整體去化率較高 在本項目所在區(qū)域內(nèi)，公寓產(chǎn)品大多處于銷售尾期，而市場上又缺乏新增供應，區(qū)域公寓市場將有較大的供應空缺 達到市場極大值 本項目目前雖然不夠成熟，但建議依據(jù)市場情況， 預留足夠面積后期開發(fā) 單位地價成本低，現(xiàn)金流可承擔開發(fā)更多的建筑產(chǎn)品。建筑體量越大，收益越大。 成本優(yōu)勢 47 ?充分發(fā)揮綜合體優(yōu)勢，進行功能共享，發(fā)展小戶型創(chuàng)新產(chǎn)品，通過產(chǎn)品超越競爭、突破區(qū)域陌生。建議 8~10萬平米，面積以30~70㎡為主，充分考慮高附加值及挑高的創(chuàng)新方式 市場特征： 目前南昌公寓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的狀態(tài)，公寓產(chǎn)品市場接受度高；隨著產(chǎn)品的外移，加上項目周邊的市場空缺，公寓產(chǎn)品具有發(fā)展機會 客戶需求： 紅谷灘外溢客戶關(guān)注緊鄰新城的區(qū)位優(yōu)勢與良好居住環(huán)境及相對市中心較低的價格；經(jīng)開區(qū)客戶關(guān)注綜合物業(yè)完善的配套優(yōu)勢與超越昌北的居住環(huán)境及物業(yè)；新建縣客戶關(guān)注緊鄰紅谷灘的新區(qū)生活，同時靠近新建縣的地理區(qū)位 從市場、客戶及競爭情況來看，本項目建議充分發(fā)揮綜合體優(yōu)勢，走創(chuàng)新 小戶型路線 ，通過產(chǎn)品創(chuàng)新超越競爭、突破區(qū)域陌生 競爭要求： 市場上小戶型創(chuàng)新程度不高，本項目應充分發(fā)揮綜合體優(yōu)勢，進行功能共享，發(fā)展小戶型創(chuàng)新產(chǎn)品，通過產(chǎn)品超越競爭、突破區(qū)域陌生 市場有哪些案例可以借鑒：陌生區(qū)酒店式公寓如何成功開發(fā)？產(chǎn)品創(chuàng)新關(guān)鍵舉措？ 公寓市 場總結(jié) 48 萬科螞蟻工坊優(yōu)秀的產(chǎn)品力的打造，滿足了年輕人對生活空間和精神空間的雙重追求，突破了區(qū)域限制。這也是本項目可借鑒的 公寓產(chǎn)品是實現(xiàn)回現(xiàn)的主力。在區(qū)域尚未成熟的前提下， 從產(chǎn)品發(fā)力 ，以 優(yōu)勢的產(chǎn)品力 營造項目的價值點，在市場上尋求 差異化突破 ，才能較好地控制風險，保證銷售，并取得溢價 啟示 案例總結(jié) 49 酒店式公寓發(fā)展方向 以創(chuàng)新小戶型產(chǎn)品為靈魂，通過高附加值、自由空間及低成本控制，尋求差異化路線，以最終打破陌生區(qū)域，引領(lǐng)并占據(jù)市場 ?吸引客戶 高附加值 低總價 產(chǎn)品創(chuàng)新 自由空間 ?少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間，空間運用靈活 ?一層當兩層使用，上下雙層的復式結(jié)構(gòu) ?小戶型，總價低，但空間功能緊湊合理 實現(xiàn)快速回現(xiàn)，控制風險，保證銷售；打破區(qū)域陌生感，擴大客戶群體，提升項目知名度 高附加值產(chǎn)品，大面積開敞空間，滿足總價低，功能全的客戶需求 50 南昌商業(yè)市場分析 51 南昌市商圈目前主要是以 八一廣場 為中心的購物休閑娛樂商業(yè)中心和以 洪城大市場 為核心的專業(yè)批發(fā)市場商圈 洪客隆超市 大眾購物中心 八一廣場 新洪客隆百貨 財富廣場 萬達購物廣場 洪城大市場 麗華百貨 中山路 北京華聯(lián) 百意百貨 太平洋百貨 洪城大廈商城 現(xiàn)代廣場 泰耐克奧特萊斯 天虹商城 洪城商廈 勝利路 ?南昌市商業(yè)主要集中在八一廣場周邊，沿中山路和勝利路線性延伸； ?八一廣場周邊：以大型商場為主 ?中山路：以大型百貨商廈及品牌服飾店為主 ?勝利路：步行街，以珠寶、鐘表及服飾為主 ?而以洪城大市場為核心的洪城板塊，則依靠其便利的交通形成了輻射全省的專業(yè)批發(fā)市場商圈； 五華大市場 聯(lián)信大市場 省家電市場 華東商貿(mào)城