【文章內(nèi)容簡介】 中，昭慧廣場規(guī)劃完成 崇皇鄉(xiāng)中央商務(wù)區(qū)暨涇河工業(yè)園配套區(qū)建設(shè) 20232023 30 方案未確定 上林 〃 鹿苑 902畝，建筑面積 56萬 ㎡ 20232023 30 整體規(guī)劃方案完成，前期審批、土地預(yù)審、規(guī)劃預(yù)審手續(xù)正在辦理 姬家集中安置示范區(qū) 建筑面積 140萬 ㎡ ， 8544戶 20232023 100 施工中 廣州頤和 4500畝 20232023 — — 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 31 市場小結(jié) ?項目所在區(qū)域目前屬于西安價格洼地，整體產(chǎn)品力水平偏低，差價不明顯，未來發(fā)展空間巨大； ?LOFT、高層及洋房市場機(jī)會較大。 LOFT實(shí)現(xiàn)價格最低但去化速度最快；高層價格和速度實(shí)現(xiàn)都較高；洋房也有一定的價格和速度實(shí)現(xiàn)，且未來供應(yīng)量很少，市場機(jī)會較大； ?目前區(qū)域內(nèi)普通兩房和緊湊三房較為暢銷，高陵縣城暢銷戶型面積普遍大于其他兩個板塊； ?未來土地和住宅市場供應(yīng)量較大， LOFT和高層產(chǎn)品供應(yīng)量最大，洋房產(chǎn)品供應(yīng)存在較大空白； 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 32 客戶 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 33 板塊 項目 客戶來源 置業(yè)敏感點(diǎn) 工業(yè)園區(qū) 嘉園馨苑 園區(qū)客戶占 60%，西安市客戶不到 20%，周邊村民占不到 10% 便利性＞價格 水榭花都 長慶、陜汽等園區(qū)客戶占一半以上 ，部分西安客戶 價格 北城新天地 西安客戶多，其中以北郊為主，超過 60%； 工業(yè)園區(qū)客戶不到 20% 價格 馬家灣 逸景佲居 長慶職工約占 50%；外地陜北和甘肅客戶約占 20%；周邊村民占約 20%；西安市客戶約占 10% 價格＞配套 唐品 A+ 以西安價格外溢型客戶為主 ，部分陜北、外地客戶； 價格 天正銀河灣 以西安價格外溢型客戶為主 ，部分具有西安情節(jié)的外地客戶，少量園區(qū)客戶； 價格＞環(huán)境 渭城風(fēng)景 西安客戶為主 ，少量園區(qū)客戶 價格＞產(chǎn)品形式 麗灣島 以園區(qū)客戶為主 ，部分看好區(qū)域發(fā)展的外地客戶，及西安價格外溢型首置首改客戶； 價格＞環(huán)境 群賢北府 二居以園區(qū)客戶為主，三居以西安客戶為主 ，部分外地客戶 價格＞品質(zhì)＞戶型 大唐世家 60%為西安客戶 （其中 50%來自北郊，年齡 2040歲之間），園區(qū)客戶占 30% 價格＞配套 頤和盛世 50%以上西安客戶， 30%左右園區(qū)客戶 價格＞配套 高陵縣城 鹿苑 5號公館 95%以上高陵客戶 品質(zhì)＞價格 天下榮郡 多層客戶：高陵客戶為主，達(dá) 90%以上，頂躍西安客戶多些；躍層、高層客戶：西安客戶、陜北客戶為主 ，主要投資，看重躍層產(chǎn)品形式 價格 三泰茗居 幾乎全部為高陵縣城客戶 ，生意人、教師、公務(wù)員等 地段 維也納森林 LOFT西安客戶占 70%， 工業(yè)園區(qū)客戶不到 15%，其它為周邊村民 價格 客戶 板塊 高陵縣項目地緣屬性較強(qiáng)，客戶以區(qū)域內(nèi)客戶為主；馬家灣和工業(yè)園區(qū)板塊客戶較為復(fù)合 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 34 洋房 3065萬 多層 2545萬 小高層 3050萬 高層 3555萬 LOFT 2045萬 ? 客戶： 西安客戶、縣城客戶、工業(yè)園區(qū)客戶 置業(yè)敏感點(diǎn) ： 價格、環(huán)境、地段、配套 ? 客戶： 西安客戶、工業(yè)園區(qū)客戶 置業(yè)敏感點(diǎn) ： 價格、配套、品質(zhì) ? 客戶： 西安客戶、工業(yè)園區(qū)客戶 置業(yè)敏感點(diǎn) ： 價格、便利性、配套 ? 客戶： 西安客戶、縣城客戶、工業(yè)園區(qū)客戶 置業(yè)敏感點(diǎn) ： 價格、環(huán)境、地段、配套 ? 客戶： 工業(yè)園區(qū)客戶、西安客戶 置業(yè)敏感點(diǎn) ： 價格、便利性 客戶 物業(yè)類型 區(qū)域內(nèi)洋房客戶承受總價最高，高層次之， LOFT最低；洋房 /多層客戶覆蓋面最廣 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 35 置業(yè)目的 客戶來源 主要客戶特征 置業(yè)敏感點(diǎn) 承受總價 剛需 西安 客戶主要來源于經(jīng)開區(qū)，少量市內(nèi)其他區(qū)域客戶；年齡在 2530歲之間，支付能力差，對總價敏感，支付不起西安的高房價，而選擇在渭河以北置業(yè) 價格、便利性 2540 工業(yè)園區(qū) 在園區(qū)上班，年齡在 2030歲之間，出于便利性考慮，會就近置業(yè)，對總價敏感 便利性、價格 3040 縣城 在縣城工作和生活，年齡在 2030歲之間，不愿離開縣城居住，多數(shù)在縣城或周邊置業(yè) 價格、地段 2030 剛改 西安 年齡在 3050歲之間，已有單位分房或購置商品房，但是因工作或家庭原因需要再次購房，選擇離西安較近馬家灣區(qū)域置業(yè) 價格、區(qū)位、配套 4050 工業(yè)園區(qū) 年齡在 2045歲之間，已有單位分房或購置商品房，但是因工作或家庭原因需要再次置業(yè)，支付能力有限 價格、功能 3545 縣城 年齡在 3050歲之間，高陵縣城生意人、教師、公務(wù)員等，選擇縣城或周邊區(qū)域置業(yè) 價格、地段 3040 再改 工業(yè)園區(qū) 年齡在 4060歲之間，已有單位分房，但是會在相對高品質(zhì)的樓盤再次置業(yè)，追求品質(zhì)的同時顯示身份和檔次 品質(zhì)、價格 4060 縣城 年齡在 4060歲之間，高陵縣城生意人、教師、公務(wù)員等，大多數(shù)人選擇在縣城置業(yè)，有部分與西安有聯(lián)系的客戶會選擇在馬家灣置業(yè) 品質(zhì)、地段、價格 3050 養(yǎng)老 西安 年齡在 4050歲之間，養(yǎng)老型客戶，有一定的支付能力，但不愿為高房價買單，多選擇在馬家灣板塊置業(yè)，看重景觀資源和區(qū)域未來發(fā)展 價格、資源配套 3050 投資 西安 分布較廣，馬家灣、園區(qū)和高陵縣城都有 價格，未來發(fā)展 2050 工業(yè)園區(qū) 以園區(qū)內(nèi)高收入企業(yè)長慶職工為代表，自身有一套或多套住房 價格，未來發(fā)展 2050 陜北、周邊郊縣 看重區(qū)域發(fā)展投資，或者因與西安有聯(lián)系而在此置業(yè)，后期也有可能自住，主要在馬家灣區(qū)域 價格，未來發(fā)展 3060 客戶 置業(yè)目的 剛需剛改客戶覆蓋面最廣，對于價格、區(qū)位和配套較為敏感；再改客戶主要來自園區(qū)和高陵縣城，對于品質(zhì)有一定要求；養(yǎng)老客戶看重資源配套；投資客戶看重未來發(fā)展 價格 配套 便利性 價格 區(qū)位 配套 品質(zhì) 價格 價格 資源配套 價格 未來發(fā)展 20 30 50 3060 3050 2060 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 36 ? 客戶描述： 因價格外溢的西安經(jīng)開區(qū)工作白領(lǐng)、工業(yè)園區(qū)工作年輕職工、縣城工作的年輕企事業(yè)單位職工 ，年齡 2030歲；對 總價 敏感，大多選擇離工作地點(diǎn) 較近區(qū)域置業(yè) ， 支付能力較差 ，對產(chǎn)品形式和品質(zhì)等要求不高； ? 置業(yè)區(qū)域： 馬家灣、涇渭工業(yè)園、高陵縣城 ? 代表項目： 頤和盛世 、 渭城風(fēng)景 、 逸景佲居、北城新天地、三泰茗居 ? 產(chǎn)品選擇：多層、高層、小高層、 LOFT ? 戶型選擇： 7095㎡ 兩居， 3545㎡ LOFT ?背景 ：趙先生， 2030歲，經(jīng)開區(qū)上班白領(lǐng)，頤和盛世業(yè)主； ?訪談紀(jì)要 ：經(jīng)開區(qū)房價太貴，這邊是新興發(fā)展區(qū)域，環(huán)境不錯，離上班地方也不遠(yuǎn)，過兩年房子好了再買部車也沒有什么不方便的。 剛需客戶 剛需客戶對價格最為敏感；西安客戶主要來自經(jīng)開區(qū)，園區(qū)客戶對于交通便利性要求較高，縣城客戶多在縣城內(nèi)置業(yè) ?背景 ：梁先生， 2030歲，長慶職工， 逸景佲居業(yè)主 ； ?訪談紀(jì)要 ：我不是西安人，現(xiàn)在工作在甘肅慶陽，但是單位機(jī)關(guān)在馬家灣，考慮到以后發(fā)展所以在這邊買房。買了 91㎡ 的兩室 ，4100元 /㎡ 。我們單位分房排不上，據(jù)說以后分房會越來越少，也沒考慮戶型園林啥的，我們單位的人都住在這，就覺的這塊比較方便。 ?背景： 韋先生 ， 2030歲，高陵縣人，目前在崇皇鄉(xiāng)派出所工作，已在高陵縣某樓盤購置 143㎡ 住房； ?訪談紀(jì)要： 我買房買的早，當(dāng)時還不到 2023元 / ㎡，因為當(dāng)時一個朋友在那邊所以價格比較低。我自己比較喜歡多層，因為住高層不習(xí)慣，也不喜歡復(fù)式，層高太低；最關(guān)注戶型，對其他要求不高；自己買房的話覺的兩居 110㎡ 比較合適。 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 37 改善客戶 剛改客戶主要是西安價格擠壓客戶、縣城和園區(qū)客戶，對價格比較敏感，對品質(zhì)也有一定追求；再改客戶對品質(zhì)要求較高，主要是高陵縣城和園區(qū)客戶 ? 剛性改善 客戶描述： 對與品質(zhì)有一定追求但支付能力有限的西安客戶、工作年限不長的園區(qū)職工、高陵縣城對居住要求不是很高的生意人、年輕教師和公務(wù)員 ，年齡 3050歲，已有單位分房或購置商品房，但是因工作或家庭原因需要再次購房； 承受總價有限 ，對與 區(qū)域和配套 有一定要求； ? 置業(yè)區(qū)域： 馬家灣、涇渭工業(yè)園、高陵縣城 ? 代表項目： 頤和盛世、天正銀河灣 、 唐品 A+ 、 嘉園馨苑、水榭花都、鹿苑 5號公館、天下榮郡 ? 產(chǎn)品選擇：洋房、多層、高層、小高層、 LOFT ? 戶型選擇： 100120㎡ 三居， 5575㎡ LOFT ? 再次改善 客戶描述： 已有單位分房的園區(qū)企業(yè)中高層，高陵縣城高收入生意人、教師、公務(wù)員等 ，年齡 4060歲，在相對高品質(zhì)的樓盤再次置業(yè)，追求品質(zhì)的同時顯示身份和檔次；縣城客戶大多數(shù)人選擇在縣城置業(yè)，有部分與西安有聯(lián)系的客戶會選擇在馬家灣置業(yè)；對 品質(zhì) 有較高要求； ? 置業(yè)區(qū)域： 馬家灣、高陵縣城 ? 代表項目： 頤和盛世 、 天正銀河灣 、 群賢北府 ? 產(chǎn)品選擇：洋房、多層、高層 ? 戶型選擇： 130160㎡ 三居， 140160㎡ 四居 ?背景： 牛先生， 3040歲， 陜汽職工 ，在西安龍湖紫都城有一套房，準(zhǔn)備在北郊或者工業(yè)園區(qū)再買一套房 ?訪談紀(jì)要： 陜汽周邊購房需求很強(qiáng)，很多人在水榭花都買房是迫于無奈，水榭花都的房子梯戶比很高， 2T8，點(diǎn)式樓；也有很多人在北城新天地買房，實(shí)在是沒辦法， loft大家都不喜歡，但是周圍沒有其他稍微好點(diǎn)的樓盤，沒得挑，只能買北城新天地。 陜汽老職工有的有很多套房，但也大多數(shù)在周邊或者馬家灣。 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 38 客戶小結(jié) ?高陵縣城主要以縣城內(nèi)客戶為主，馬家灣和園區(qū)板塊主要吸引西安客戶、園區(qū)客戶及少量外地客戶置業(yè)； ?區(qū)域內(nèi)洋房客戶承受總價最高，高層次之， LOFT最低；洋房 /多層客戶覆蓋面最廣； ?目前區(qū)域內(nèi)以剛需、剛改客戶為主，對價格和區(qū)位和配套較為敏感，對于物業(yè)類型無過多追求，主要需求常規(guī)兩居和緊湊型三居；再次改善客戶對于品質(zhì)和舒適度有較高要求，多選擇舒適三居和四居。 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 39 競爭分析 ?可見競爭對手分析 ?潛在競爭對手分析 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 40 北城新天地 項目基本情況 ?開發(fā)商：西安嘉誼實(shí)業(yè)有限公司 ?容積率： ?綠化率 33%物業(yè)形態(tài)： LOFT ?市場實(shí)現(xiàn)： 2023年 9月 1開始銷售 2，之前蓄客 2個月，共 680套，一個月售罄 ； 10月開始銷售 5，共 608套，目前已售1/3；目前均價 2900，平均銷售 170套 /月。 西安客戶多，其中以北郊為主，超過 60%；工業(yè)園區(qū)客戶不到 20%。 ?核心價值點(diǎn) ： ?地段：未來中心商務(wù)區(qū)。 ?實(shí)景展示：客戶對樣板間展示反響較好。 以低價吸引客戶，制造熱銷效果，是工業(yè)園中心區(qū)唯一的住宅開發(fā)項目 LOFT(15F) LOFT(20F) 獨(dú)立商業(yè) 1 2 3 4 5 北城新 天地 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 41 競爭對比 借鑒點(diǎn) 差異化競爭 ?總價控制： 通過面積控制，從而達(dá)到控制總價（首付 1015萬）的效果，成功吸引了大量的剛需客戶。 ?展示： 通過高品質(zhì)實(shí)景樣板間展示對項目成交率會起到一定的促進(jìn)作用。 ?建筑 ： 通過對建筑外立面品質(zhì)的打造，可以實(shí)現(xiàn)完全的超越。 ?舒適度 ： 通過低梯戶比的產(chǎn)品規(guī)劃和合理的戶型設(shè)計科技實(shí)現(xiàn)完全的超越。 在總價控制以及實(shí)景展示等方面可以借鑒，在建筑、產(chǎn)品舒適度等方面可以實(shí)現(xiàn)完全超越 建筑外立面的造型普通，品質(zhì)感不強(qiáng) 2T10的高梯戶比加上LOFT產(chǎn)品本身的產(chǎn)品缺陷，整體居住舒適度不高 交通核 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 42 天正銀河灣 項目基本情況 ?開發(fā)商：陜西森納房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 ?總占地： 1000