【文章內(nèi)容簡介】 城新天國際名苑價(jià)值輻射區(qū)堤香名苑價(jià)值逐級遞減216。一級資源216。配套核心區(qū)216。二級資源216。配套較弱216。遠(yuǎn)離核心資源216。遠(yuǎn)離配套核心資源本項(xiàng)目中遠(yuǎn)維士萬科城格林生活坊和黃地塊新加坡城價(jià)值峰值區(qū)價(jià)值承接區(qū)價(jià)值輻射區(qū)深圳香蜜湖 沈陽長白島54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目價(jià)值總結(jié) —— 本項(xiàng)目集政府主推區(qū)、核心資源和區(qū)域名片于一體，是區(qū)域峰值點(diǎn)政府主導(dǎo)型 資源主導(dǎo)型政府主推核心資源區(qū)域峰值點(diǎn)區(qū)域唯一集五星級酒店/5A寫字樓 /住宅 /商業(yè)為一體的復(fù)合物業(yè)，承擔(dān)區(qū)域名片功能區(qū)域名片55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場機(jī)會挖掘56本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從區(qū)域內(nèi)住宅市場看， 中高檔住宅是市場主流，高檔住宅屬于市場空白點(diǎn)普通住宅中高檔 高檔長白苑 均價(jià) 2880元 /平方米 萬科城 均價(jià) 5000元 /平方米格林生活坊 均價(jià) 3950元 /平方米天河家園 均價(jià) 3080元 /平方米 5000元 /平方米以上單價(jià) 35005000元單價(jià) 3500元以下目前處于空白狀態(tài)u從區(qū)域價(jià)值u地塊價(jià)值u政府規(guī)劃定位u企業(yè)目標(biāo)u下面從市場方面看中高檔、高檔住宅市場的情況；評判標(biāo)準(zhǔn)： ？？57本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中高端市場分析58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中高檔住宅市場競爭區(qū)域分布長白板塊u板塊典型樓盤萬科城、格林生活坊u板塊產(chǎn)品形態(tài)洋房、小高層、高層u產(chǎn)品面積范圍47180平方米u(yù)板塊客戶源和平、沈和區(qū)客戶為主u板塊未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量在 100萬平方米以上渾南南部板塊u板塊典型樓盤u理想新城、萬科新榆公館、唯美品格u板塊產(chǎn)品形態(tài)洋房、多層、小高層u產(chǎn)品面積范圍46250平方米u(yù)板塊客戶源沈河、和平、高新區(qū)u板塊未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量約 1920230平方米渾南板塊u板塊典型樓盤河畔新城u板塊產(chǎn)品形態(tài)洋房、多層、小高層u產(chǎn)品面積范圍30240平方米u(yù)板塊客戶源高新區(qū)、沈河、和平u板塊未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量約 1210000平方米于洪（沿渾河）u板塊典型樓盤陽光 100u板塊產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層、高層u產(chǎn)品面積范圍47170u板塊客戶源鐵西區(qū)、和平區(qū)、沈河區(qū)u板塊未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量約 280000平方米59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。客戶源中高檔住宅市場特征 —— 未來競爭十分慘烈競爭區(qū)域目標(biāo)客戶群基本以沈河、和平區(qū)區(qū)域客戶為主基以以下對市場的基本判斷：u客戶源集中；u未來市場供應(yīng)量巨大；u競爭標(biāo)準(zhǔn)高；因此我們認(rèn)為，中高檔住宅市場未來競爭非常激烈。主要市場競爭參與者：萬科、陽光 100、華新國際大連億達(dá)、格林豪森、上海浦江等特點(diǎn)：u具有較高的品牌認(rèn)可度；u資金實(shí)力較高；u積累較多的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)能力強(qiáng)；u中高檔住宅市場開發(fā)時(shí)間早，起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)高；60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高端市場分析61本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。機(jī)場副城板塊農(nóng)業(yè)高新板塊東陵棋盤山板塊沿渾河帶城市豪宅高檔住宅分布及特點(diǎn)216。產(chǎn)品形式獨(dú)棟、聯(lián)排別墅216。未來供應(yīng)量后續(xù)供應(yīng)量較大216?？蛻糁饕运綘I業(yè)主居多216。產(chǎn)品形式獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼216。未來供應(yīng)量處于剛起步階段，后期開發(fā)量較大216?？蛻糨椛淙?16。產(chǎn)品形式聯(lián)排、洋房（經(jīng)濟(jì)型）216。未來供應(yīng)量處于剛起步階段，后期開發(fā)量較大216。客戶市區(qū)二次置業(yè)者216。產(chǎn)品形式高層216。未來供應(yīng)量主要以現(xiàn)有樓盤的存量為主 ,可以預(yù)期后市供應(yīng)量逐步減少 。216?？蛻羯蚝印⒑推絽^(qū)216。產(chǎn)品形式多層、小高層、高層216。未來供應(yīng)量供應(yīng)量約 80萬方216。客戶沈河、和平區(qū)客戶為主62本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u高檔住宅明顯分為城市豪宅和遠(yuǎn)郊別墅兩個(gè)類型，具有明顯不同的價(jià)值體系u遠(yuǎn)郊別墅未來供應(yīng)項(xiàng)目集中， 08年后年推盤量相對較少u根據(jù)區(qū)域?qū)傩?，著重在城市豪宅市場挖掘機(jī)會遠(yuǎn)郊別墅與城市豪宅價(jià)值體系不同，且項(xiàng)目集中， 08年后年推盤量有限遠(yuǎn)郊豪宅城市豪宅自然資源和物業(yè)形態(tài)價(jià)值驅(qū)動城市資源驅(qū)動遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)量 項(xiàng)目 占地面積 建筑面積 潛在供應(yīng)量九如溪谷 570000 500000 480000 唯美十方 230000 47500 30000翔風(fēng)山水國際 180000 144000 124000桑堤亞納 153000 73000 73000奧林匹克花園 1700000 860000 700000中體奧林匹克花園 80000香格蔚藍(lán) 1016333 700000 65000063本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市豪宅分布及特點(diǎn) —— 存在城市核心區(qū)和沿河帶兩類，未來發(fā)展主要是沿河帶城市核心區(qū)豪宅核心價(jià)值：城市價(jià)值物業(yè)形態(tài)：高層結(jié)論：隨著城市改造的逐步完成，城市豪宅供應(yīng)量將逐步減少；現(xiàn)有核心區(qū)豪宅已經(jīng)不能很好滿足客戶居住要求；沿河城市豪宅核心價(jià)值：城市價(jià)值 +渾河自然資源物業(yè)形態(tài)：小高層、高層結(jié)論：處于城市主要發(fā)展方向上，并且占據(jù)渾河自然資源；區(qū)域?qū)⒅鸩饺〈诵膮^(qū)豪宅，成為城市豪宅的聚集地；u從城市發(fā)展及資源情況上看，核心區(qū)豪宅未來供應(yīng)量將逐步減少，未來城市豪宅供應(yīng)量將主要集中在沿河城市豪宅；u從客戶需求看，現(xiàn)有城市核心區(qū)豪宅已不能很好滿足客戶新的居住需求，客戶需要更多復(fù)合價(jià)值的居所；64本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市豪宅未來供應(yīng) —— 城市核心區(qū)豪宅未來年供應(yīng)逐年減少昌鑫置地廣場 100000平方米1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度2023 2023 2023在售項(xiàng)目供應(yīng)量2023年沈陽三環(huán)內(nèi)上市土地面積約 640萬平方米 ,和平、沈河住宅用地面積約 28萬平方米 東森總部商務(wù)廣場 175000平方米嘉潤東方香榭里 55000平方米地王白金國際公寓 60000平方米泰宸湖畔佳園 24000平方米盛華國際公寓 80000平方米地王國際花園 30000平方米府苑名都 70000平方米盛華苑 38000平方米榮域 20230平方米五里河城 150000平方米曼哈頓國際莊園 40000平方米領(lǐng)先國際城 202300平方米50萬 20萬65本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市豪宅未來供應(yīng) —— 三環(huán)以內(nèi)低密度土地供應(yīng)量有限u于洪區(qū) 48個(gè)地塊鐵西區(qū)和平區(qū)沈河區(qū)大東區(qū)大東區(qū)皇姑區(qū)渾南新區(qū)u皇姑區(qū) 11個(gè)地塊u鐵西區(qū) 沒有u和平區(qū) 沒有 u渾南新區(qū) 4個(gè)地塊u大東區(qū) 11個(gè)地塊u沈河區(qū) 1個(gè)地塊(市中心區(qū)域 )u東陵區(qū) 11個(gè)地塊2023年沈陽低密度地塊供應(yīng)分布 (容積率 =)沈陽土地供應(yīng)量表 66本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市豪宅的競爭主要集中在沿河帶；但是項(xiàng)目數(shù)量有限，預(yù)計(jì)年推出量較少u從土地供應(yīng)看，沿河剩余地塊基本上被新世界花園及銀基東方威尼斯占有；u兩個(gè)項(xiàng)目均采用分期開發(fā)進(jìn)行銷售，每期開發(fā)量在 10~15萬平方米之間，因此雖然沿河供應(yīng)總量大，但每年供應(yīng)量維持在 20~30萬之間；五里河公園新世界花園銀基東方威尼斯伊麗亞特灣總建筑 面積開發(fā)周期每期供應(yīng)量新世界花園 152萬 不詳 約 12萬東方威尼斯 65萬 5 約 13萬伊麗亞特 估計(jì) 50萬 4 約 14萬目前基本開發(fā)結(jié)束，而且以中高檔為主67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市豪宅具有市場機(jī)會基于市場現(xiàn)狀：u遠(yuǎn)郊低密度物業(yè)的評價(jià)體系不同，而且數(shù)量相對較少；u城市核心區(qū)豪宅未來供應(yīng)量將逐步減少；u城市未來土地供應(yīng)中，三環(huán)以內(nèi)低密度地塊供應(yīng)量有限u沿河豪宅取代城市核心豪宅，但是項(xiàng)目數(shù)量有限，每年供應(yīng)量較少 .市場條件表明，城市豪宅具有機(jī)會68本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場機(jī)會分析結(jié)論區(qū)域內(nèi)中高端住宅市場是主流，且競爭激烈；高端住宅市場空白區(qū)域外中高端市場競爭慘烈，高端住宅市場中城市豪宅有市場機(jī)會69本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻魴C(jī)會挖掘70本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市經(jīng)濟(jì)尤其是商貿(mào)行業(yè)的發(fā)展導(dǎo)致城市高端收入階層逐漸擴(kuò)大五愛市場是東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的流轉(zhuǎn)型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國最著名的批發(fā)市場之一 。 現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)戶 11722個(gè) ，總代理、總經(jīng)銷 3000余家。目前年度較易額超過 30億美元，每平方米年平均銷售額接近 1萬美元， 每戶的年平均經(jīng)營額為 19萬美元。五愛市場三好街 三好街是東北地區(qū)最大的 IT產(chǎn)品集散地，臨街網(wǎng)點(diǎn) 460余家，總建筑面積達(dá) 55萬平方米， IT賣場面積近 6萬平方米。三好街軟件城內(nèi)現(xiàn)有注冊工商業(yè)戶 6000余戶，其中民營企業(yè) 5400余戶，從事電子信息類產(chǎn)品研發(fā)、經(jīng)營的企業(yè)近 4000家，從業(yè)人員近 4萬人。 小型軟件公司的合伙人年收入在 2030萬元之間。電力設(shè)備 由于地理位置和工業(yè)傳統(tǒng)，沈陽市成為諸多電力設(shè)備代理商的必爭之地，培育了大量從事該行業(yè)的私營企業(yè)主。 電力設(shè)備代理商的年收入額在 100萬元以上。高端收入階層的擴(kuò)大將促進(jìn)房地產(chǎn)高端市場的發(fā)展71本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。民間指標(biāo)表明，城市中高端階層數(shù)量迅速增加航班指標(biāo)私家車指標(biāo)星巴克指標(biāo)每天進(jìn)出沈陽桃仙機(jī)場航班達(dá) 150架次，平均上座率在 79%以上；每天在車管所注冊增加的私家車 70輛左右，主要是 1525萬元之間的中檔車；自 2023年以來星巴克在沈陽已經(jīng)開設(shè) 2家分店，并正在陸續(xù)開設(shè)分店。城市中高端階層的出現(xiàn)形象了整個(gè)城市的消費(fèi)習(xí)慣，增強(qiáng)了社會平均購買力，衍生出大量的投資需求。72本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。私營企業(yè)數(shù)量和私營企業(yè)家數(shù)量增長迅速u 自 2023年以來，沈陽市私營企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員都呈現(xiàn)迅速增長的趨勢；u 根據(jù)政府提出的 “ 做好項(xiàng)目年，創(chuàng)造北方最佳投資與發(fā)展環(huán)境 ” 的要求，通過放寬企業(yè)市場準(zhǔn)入條件、降低企業(yè)登記注冊門檻、實(shí)施信用監(jiān)管與服務(wù)等措施促進(jìn)了非公有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府推動促進(jìn)了非公有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，私營企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量大幅增長73本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 05101520253035402023年 2023年 2023年 2023年 2023年0102030405060實(shí)際利用外資（億美元）進(jìn)出口總額（億美元）國際化程度日漸提高1. 自 2023年以來，沈陽市實(shí)際利用外資和進(jìn)出口總額連年增長，對外開放程度日益提高；2. 2023年 5月 22日，德國寶馬集團(tuán)與華晨汽車公司合資組建的華晨寶馬汽車有限公司（寶馬沈陽工廠）宣告成立；3. 大量國際知名工業(yè)產(chǎn)品制造商在沈陽設(shè)立生產(chǎn)中心或東北銷售中心，例如著名傳輸帶生產(chǎn)商西伯靈，閥門制造商斯派薩克等；4. 每天往返于沈陽和北京之間的航班上約有 20%的外籍人士。國際化程度的提高一方面促進(jìn)了對商務(wù)辦公物業(yè)的需求；同時(shí)培養(yǎng)了大量具有消費(fèi)潛力的白領(lǐng)，和一大批十分有實(shí)力的外籍客戶。74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻粼L談表明，高端客戶對于本區(qū)域未來前景認(rèn)知度最高u 高端客戶： 10萬以上 100200萬之間u 中高端客戶 58萬 5080萬之間u 普通客戶： 5萬以下 50萬以下75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。客戶機(jī)會分析結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)背景發(fā)展良好，促生了大量的高收入人群高端客戶對于長白的發(fā)展前景認(rèn)知度最高76本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目整體發(fā)展方向77本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；诰C合因素基礎(chǔ)上的項(xiàng)目發(fā)展方向研判客戶目標(biāo) 項(xiàng)目屬性 區(qū)域機(jī)會 地塊機(jī)會 市場機(jī)會 客戶機(jī)會u 控制風(fēng)險(xiǎn) 利潤最大化u 超越萬科u 陌生區(qū)域u 復(fù)合u 城市富人區(qū)u 區(qū)域峰值點(diǎn) u 中高端競爭激烈u城市豪宅有機(jī)會u 高端客戶有量u 高端認(rèn)知度高?普通路線?中高端路線?高端路線 √√？我們必須明白：絕對的無風(fēng)險(xiǎn)很難保證，在權(quán)衡各種因素后，項(xiàng)目最合理的發(fā)展方向： 走高端路線，抓城市豪宅機(jī)會！ √ √√ √ √ √78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市豪宅方向的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)濟(jì)測算比較的結(jié)果表明，城市豪宅路線最為合理方案 城市豪宅 中高端 全別墅 全多層疊院序號 項(xiàng) 目 計(jì)算公式 金額（萬元） 金額（萬元） 金額（萬元） 金額（萬元） (1) 銷售收入 　 243, 218, 171, 175,(2) 開發(fā)成本 　 177, 173, 129, 137,(3) 銷售費(fèi)用 　 7, 6, 5, 5,(4) 銷售稅金及附加