【文章內(nèi)容簡介】 全國旅游市場機(jī)會研究p區(qū)域旅游市場機(jī)會研究p本地旅游市場機(jī)會研究項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會研究模型 地產(chǎn)市場 p區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀p本地房地產(chǎn)市場分析p旅游地產(chǎn)的成長規(guī)律一、旅游發(fā)展機(jī)會研究n全國旅游市場機(jī)會研究n區(qū)域旅游市場機(jī)會研究n本地旅游市場機(jī)會研究案例選擇原則全國目的地型旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)案例研究 —— 重點(diǎn)借鑒其成功先決條件和發(fā)展歷程216。 三亞 亞龍灣旅游度假區(qū)著重分析了其中兩個(gè)復(fù)合功能型旅游新城216。 昆明 滇池旅游度假區(qū)p全國目的地旅游p大規(guī)模、區(qū)域型開發(fā)亞龍灣占地 ㎞ 2，依托三亞城市影響力和強(qiáng)勢海灘資源，成為中國目前引人注目的度假勝地核心資源 優(yōu)質(zhì)海灘、山麓、湖泊等自然景觀資源區(qū)位 三亞市以東約二十公里處 ，距離鳳凰機(jī)場車程 20分鐘定位 以熱帶海洋風(fēng)光、南國民族風(fēng)情、中國傳統(tǒng)文化為特色的國際一流避寒度假旅游勝地。主要項(xiàng)目 度假區(qū)內(nèi)分為八大功能區(qū)，由濱海酒店、高爾夫球場、別墅、度假村、游樂設(shè)施等構(gòu)成。 大力投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，不斷推出各種旅游設(shè)施：216?；I資 1億元人民幣，建成亞龍灣的標(biāo)志性建筑 —— 中心廣場；216。投入 20多億元建設(shè)道路、電站、供水排水管網(wǎng)、污水處理廠、燃?xì)庹竞凸艿?、光纜等；216。數(shù)十家國際一流水平的濱海度假酒店。國際品牌五星級度假酒店的引入，被業(yè)界認(rèn)為是亞龍灣真正實(shí)現(xiàn)脫穎而出的關(guān)鍵要素。 ；216。一個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場；216。一個(gè)占地面積約 20萬平方米集海上運(yùn)動、旅游觀光、餐飲娛樂為一體的濱海公園216。蝴蝶谷等國家 4A級旅游景區(qū)；216。湖濱商業(yè)街 。 亞龍灣區(qū)域整體規(guī)劃和多個(gè)項(xiàng)目聚集開發(fā)，使區(qū)域成為開發(fā)熱點(diǎn)，區(qū)域影響力日趨提升補(bǔ)充完善說明一下亞龍灣經(jīng)歷了從培育 發(fā)展 日漸成熟的動態(tài)發(fā)展過程，政府標(biāo)簽和城市營銷活動是提升區(qū)域知名度的關(guān)鍵1988年 1992年 1996年 1997年 1998年 2023年 20232023年建設(shè)進(jìn)度海南成為特區(qū)，三亞升格為地級市鳳凰機(jī)場建成“ 東龍西鳳”組建亞龍灣開發(fā)全民所有股份有限公司，進(jìn)行土地運(yùn)營和基礎(chǔ)建設(shè)完成中心廣場建設(shè)和濱海大道、東污水處理廠、變電站、郵電中心、衛(wèi)視中心等項(xiàng)目經(jīng)營策略從過去單純的土地轉(zhuǎn)讓走向?qū)Χ燃賲^(qū)的綜合性、全方位的旅游開發(fā)生態(tài)園林旅游景區(qū)蝴蝶谷、貝殼館正式向游人開放經(jīng)濟(jì)型酒店仙人掌度假酒店建成進(jìn)口大批水上運(yùn)動設(shè)施，引進(jìn)潛水項(xiàng)目； 灣內(nèi)的海上游樂活動大為豐富海南省旅游局確定 為 旅游指定景區(qū)；被 評為 海南省 優(yōu) 秀旅游景區(qū)被評為國家4A級旅游景區(qū)全面引入ISO9001／ISO14001亞龍灣海洋樂園的項(xiàng)目立項(xiàng)工作完成世界小姐選美大賽決賽在三亞舉行說明 三亞的城市發(fā)展目標(biāo)定位為國際熱帶濱海旅游城市南巡講話推動光大國信、海南國信、海南旅游、海南證券、三亞城建。注冊資本 1億元96中國度假休閑游開幕式的如期舉行，獲得魯班獎(jiǎng)，中心廣場成為標(biāo)志性建筑“ 自我發(fā)展、自我調(diào)節(jié)、自我運(yùn)作、自創(chuàng)效益 ” 良性開發(fā)蝴蝶谷投資 1000萬元、占地 貝殼館投資 1500萬元，占地 3000余平方米仙人掌投資 ， 600間客房 ，墨西哥瑪雅風(fēng)情 ，室內(nèi)游泳池占地 6000平米政府免收市政配套費(fèi)從 1999年開始免征土地增值稅 5年與世姐機(jī)構(gòu)新的合作模式，降低特許費(fèi)，參與大中國區(qū)商業(yè)運(yùn)作和推廣承辦 ’ 96中國度假休閑游開幕式，是加速亞龍灣開發(fā)建設(shè)，樹立亞龍灣度假旅游品牌，進(jìn)而提升三亞和海南旅游形象的千載難逢的機(jī)遇。通過承辦 ’ 96中國度假休閑游開幕式，亞龍灣發(fā)展度假旅游的資源優(yōu)勢和巨大潛力得到中央領(lǐng)導(dǎo)和社會各界的承認(rèn)。三亞 亞龍灣總結(jié)出三個(gè)發(fā)展階段，每個(gè)階段的核心設(shè)施及標(biāo)簽是什么？政府政策及社會各界的大力支持，是亞龍灣成功發(fā)展的另一關(guān)鍵要素1. 三亞市政府同意對亞龍灣內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目市政配套費(fèi)予以減收優(yōu)惠，并規(guī)定凡 1998年底前報(bào)建開工項(xiàng)目 免收市政配套費(fèi)2. 公司參照國家有關(guān)規(guī)定，就亞龍灣土地開發(fā)實(shí)現(xiàn)首次轉(zhuǎn)讓可適當(dāng)延長免繳土地增值稅期限問題，向政府稅務(wù)部門提出申請，并最終于 1999年 8月獲國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)同意，繼續(xù) 免征土地增值稅 5年 1. 黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人 江澤民、李鵬等曾親臨亞龍灣，對亞龍灣的開發(fā)建設(shè)提出具體明確的要求2. 接待過許多 外國政要 、 28個(gè)國家的黨政代表團(tuán)、 39個(gè)國家的駐華外交官 3. 受到各部委、海南省、三亞市領(lǐng)導(dǎo)，從專家學(xué)者、旅游業(yè)人士等 社會各界 的關(guān)懷與支持 p 積極爭取 政府 有關(guān)部門支持，使區(qū)域內(nèi)的發(fā)展商受惠良多p 受到社會各界的支持和認(rèn)同三亞 亞龍灣政府政策支持，城市動作（交通改善等）滇池為昆明旅游的重要節(jié)點(diǎn)，依托景觀及民族特色風(fēng)情，是全國首批 12個(gè)國家級旅游度假區(qū)之一p 滇池介紹：位置位于昆明市中心南部，面積 297平方公里，素有 “ 高原明珠 ” 之美譽(yù)，是昆明風(fēng)景名勝中心p 昆明滇池國家旅游度假區(qū)，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，于 1992年 10月成立的全國 12個(gè)國家級度假區(qū)之一，也是我國唯一地處內(nèi)陸的國家級度假區(qū)p 度假區(qū)控制規(guī)劃面積 里。南瀕滇池、北連市區(qū)、東與官渡接壤、西與著名風(fēng)景區(qū)西山隔水相望p 目前已經(jīng)形成功能區(qū)：以高爾夫球場、中央酒店、度假別墅組成的度假中心；以游樂園為中心游樂區(qū)；以云南民族村為重點(diǎn)的民族風(fēng)情園；以大型旅游商品城為中心商業(yè)中心區(qū)核心資源 滇池優(yōu)質(zhì)景觀、國際標(biāo)準(zhǔn)和民族特色區(qū)位 南瀕滇池、北連市區(qū)、東與官渡接壤、西與著名風(fēng)景區(qū)西山隔水相望定位 結(jié)合滇池景觀與民族特色為一體的國家級旅游度假區(qū)主要項(xiàng)目十個(gè)功能區(qū)： ① 云南民族村； ② 度假別墅區(qū)； ③ 高爾夫球場； ④ 現(xiàn)代游樂園； ⑤ 賽馬場； ⑥ 可供國際比賽的高水準(zhǔn)垂釣基地； ⑦ 水上娛樂中心； ⑧ 珍稀動植物觀賞區(qū)； ⑨ 大型淡水沙灘浴場； ⑩ 綜合服務(wù)區(qū)。 滇池歷經(jīng) 16年，滇池經(jīng)歷了從最初統(tǒng)一規(guī)劃 分階段建設(shè) 趨于成熟的發(fā)展過程，政府標(biāo)簽與度假區(qū)的自我營銷起到了關(guān)鍵作用年份 1991年 1992年 1996年 1997年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年建設(shè)進(jìn)度云南省、昆明市政府決定在原海埂五七農(nóng)場籌建集中展示云南 26個(gè)民族豐富多彩民族文化的主題公園—— 云南民族村 傣家寨、白族村落成 ，昆明滇池國家旅游度假區(qū)開始啟動度假區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，建成民族村 8個(gè)村寨、云南民族博物館、中國民航安保培訓(xùn)中心、龍華別墅、明珠村及海埂公園至西山旅游觀光索道 昆明市委、市政府分別下發(fā)了 《 關(guān)于加快昆明滇池國家旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)的決定 》 和 《昆明滇池國家旅游度假區(qū)管理辦法 》兩個(gè)文件，明確指出度假區(qū)是昆明轄區(qū)內(nèi)的 “特區(qū) ” 。 云南民族村被國家旅游局評為全國首批 4A級旅游景區(qū)，成為中國旅游業(yè)的著名景區(qū)之一 和大連萬達(dá)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議開發(fā)新的度假項(xiàng)目，財(cái)政收入和旅游總收入均創(chuàng)歷史新高 度假區(qū)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、社會、旅游、文化、環(huán)境等飛躍的發(fā)展，地方財(cái)政收入年年大幅度增長，年均增長13． 9％，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施大量投入 管委會新的領(lǐng)導(dǎo)班子果斷決策，實(shí)施“ 二次創(chuàng)業(yè) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略 接待游客 ，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 元。未來開發(fā)項(xiàng)目有：大漁新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，投資 5—8億美元的中美聯(lián)合賽車場項(xiàng)目、投資 20億元人民幣的國際養(yǎng)生基地項(xiàng)目，極地海洋世界項(xiàng)目。 政府的政策驅(qū)動，及成功承辦國際民間藝術(shù)節(jié)、東盟外長會議、國際旅游節(jié)等大型活動，極大地提高了度假區(qū)的知名度昆明 滇池總結(jié)出三個(gè)發(fā)展階段，每個(gè)階段的核心設(shè)施及標(biāo)簽是什么？1. 經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，決定于 1992年將滇池度假區(qū)建成全國 12個(gè) 國家級度假區(qū) 之一2. 1997年，昆明市委、市政府分別下發(fā)了 《 關(guān)于加快昆明滇池國家旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)的決定 》 和 《 昆明滇池國家旅游度假區(qū)管理辦法 》兩個(gè)文件，明確指出度假區(qū)是昆明轄區(qū)內(nèi)的 “ 特區(qū) ” 。3. 1999年召開的 世界園藝博覽會 在度假區(qū)中建有 4個(gè)大型項(xiàng)目：八卦迷宮、云南民族文化藝術(shù)中心、昆明現(xiàn)代大型游樂場、國際旅游保健中心。4. 2023年，云南民族村被國家旅游局評為全國首批 4A級旅游景區(qū) 5. 成功承辦 國際民間藝術(shù)節(jié)、東盟外長會議、國際旅游節(jié) 等多個(gè)國際、國內(nèi)大型活動，極大地提高了度假區(qū)的知名度 6. 20232023年期間，度假區(qū)管委會實(shí) 施 “ 二次創(chuàng)業(yè) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略 7. 在市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，度假區(qū)工委、管委會領(lǐng)導(dǎo)班子的帶領(lǐng)下，滇池國際旅游度假區(qū)全面參與現(xiàn)代新昆明建設(shè)、進(jìn)軍呈貢大漁新區(qū)開發(fā)建設(shè)、實(shí)現(xiàn)度假區(qū) “ 第三次騰飛 ” 。 滇池國家旅游度假區(qū)在政府政策導(dǎo)向下，是昆明旅游開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域政府政策支持昆明 滇池n成功的先決條件：依托城市影響力如旅游城市的吸引力、區(qū)域景觀資源和標(biāo)簽；n是區(qū)域內(nèi)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，聚集效應(yīng)提升了其影響力；n其發(fā)展歷程均經(jīng)過了一個(gè)較為長期的動態(tài)發(fā)展過程。全國目的地型旅游度假區(qū)域案例研究小結(jié)全國目的型旅游度假區(qū)其成功的關(guān)鍵因素總結(jié)參照成功案例與本項(xiàng)目對位研究 1：大慶擁有一定的旅游資源，但是非強(qiáng)勢旅游資源，旅游的吸引力不高石油文化資源 石油文化旅游獨(dú)具特色。以鐵人紀(jì)念館、大慶油田歷史陳列館和油田科技博物館為代表的石油文化是大慶特色旅游的拳頭產(chǎn)品，在黑龍江省也是獨(dú)一無二的旅游產(chǎn)品，在國際國內(nèi)都有很大影響，大慶石油工業(yè)旅游 2023年被國家旅游局列為全國推介的十條工農(nóng)業(yè)旅游線路之一地?zé)豳Y源 大慶是國內(nèi)罕見的大規(guī)模地?zé)岣患瘏^(qū)，靜態(tài)儲量達(dá) 3000億立方米，水源充足；溫度較高，地?zé)崴隹跍囟仍?0℃ — 90℃ 之間；水質(zhì)優(yōu)良，水中含有鋅、硒、鈣等 20多種對人體有益的微量元素。濕地資源 大慶地處松嫩平原，地勢低平，形成了獨(dú)特的原始濕地。具有面積大、發(fā)育成熟、類型豐富的特點(diǎn)。濕地面積有 120多萬公頃，占全國已知濕地總面積的 %，全市散布著 150多個(gè)大小湖泊，有北國 “ 百湖之城 ” 的美譽(yù)民族風(fēng)情資源 杜爾伯特蒙古族自治縣是省內(nèi)唯一的少數(shù)民族自治縣，有著悠久的歷史和古樸的民風(fēng)，傳統(tǒng)的民居、飲食、文化、體育、祭祀，構(gòu)成了杜爾伯特草原獨(dú)特的人文風(fēng)景線。古文化資源 肇源縣白金寶古文化遺址、遼金遺存、青銅文化遺址被列為國家一級文物保護(hù)單位，先后出土的猛犸象化石、披毛犀化石、東北野?；瘶O具歷史價(jià)值，具有白金寶遺址、大廟旅游區(qū)、衍福寺（雙塔、照壁）、出河店古戰(zhàn)場遺跡、壽山將軍墓等古文化旅游景點(diǎn)城市價(jià)值資源 大慶城市價(jià)值逐步成上升趨勢，大慶成為中國內(nèi)陸首家 “ 國家環(huán)境保護(hù)模范城市 ” 、 “ 全國優(yōu)秀旅游城市 ” 。先后獲得聯(lián)合國 “迪拜改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng) ”和 “ 中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ” ，2023年被評為全國十大魅力城市。旅游資源大慶城市旅游資源參照成功案例與本項(xiàng)目對位研究 2：項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诖髴c城市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，但非熱點(diǎn)區(qū)域，缺乏大型旅游項(xiàng)目的聚集效應(yīng)大慶市地圖p 大慶重點(diǎn)規(guī)劃 “ 慶北新城 ” ，規(guī)劃范圍是五湖地區(qū)（含空港地區(qū)），以黎明湖、濱洲湖、蘭德湖、北湖和薩北湖為核心的東城區(qū)北部臨湖濱水地區(qū)，北湖片區(qū)是未來發(fā)展規(guī)劃的 重點(diǎn)區(qū)域慶北新城規(guī)劃圖p 北湖片區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目只有北國之春夢幻城項(xiàng)目，周邊無其它在建設(shè)項(xiàng)目，因此該區(qū)域非大慶市開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域圖不對對位研究小結(jié)：本項(xiàng)目先天條件不足，自身無強(qiáng)勢資源，非城市開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，因而必將經(jīng)歷培育 發(fā)展 成熟較為漫長的發(fā)展過程亞龍灣、滇池 本項(xiàng)目依托條件開發(fā)區(qū)域發(fā)展過程p 三亞、昆明城市影響力高；有強(qiáng)勢的海景、湖景資源優(yōu)勢p 大慶城市影響力不高；資源優(yōu)勢不明顯p 時(shí)間較長，動態(tài)發(fā)展p 時(shí)間較長，動態(tài)發(fā)展p 屬于城市開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域p 是重點(diǎn)區(qū)域，不屬于城市開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域一、旅游發(fā)展機(jī)會研究n全國旅游市場機(jī)會研究n區(qū)域旅游市場機(jī)會研究n本地旅游市場機(jī)會研究發(fā)展階段： 東北旅游圈形成以 冰雪自然景觀及 反季節(jié)旅游的 為特色， 處于觀光旅游發(fā)展階段東北旅游圈西南旅游圈華南旅游圈中西部旅游圈華東旅游圈京津旅游圈旅游圈 核心城市 依托資源 旅游發(fā)展階段 接待人群西南旅游圈昆明、麗江、成都、重慶、拉薩自然景觀民俗風(fēng)情歷史古跡生態(tài)溫泉觀光旅游向休閑旅游過渡階段國內(nèi)為主，大量國外游客華南旅游圈 深圳、廣東、海南等自然景觀主題樂園氣