【正文】 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 1 陜西嘉園崇皇項目 整體定位報告溝通會 謹呈：陜西嘉園置業(yè) 有限公司 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 2 項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 項目市場調研 2023/12/19 2023/12/26 2023/1/15 ?區(qū)域發(fā)展背景研究 ?房地產市場調研 ?客戶訪談 ?專業(yè)人士訪談 ?相關數據收集 ? 項目條件與地塊解析 ? 城市宏觀背景研究 ? 項目所在區(qū)域價值研究 ? 城市房地產市場研究 ? 項目所在區(qū)域競爭研究 ? 項目 發(fā)展戰(zhàn)略 ? 項目整體定位策略 項目物業(yè)發(fā)展建議 ? 項目整體規(guī)劃建議 ? 項目產品建議 ? 項目配套建議 ? 方案經濟評價 2023/2/24 項目工作階段性安排 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 3 項目本體解析 1 對本項目自身的審視 —— 本體。 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 4 區(qū)位 項目位于西安涇渭工業(yè)園，隸屬于高陵縣，距離高陵縣城約 8公里，距離西安主城區(qū)約 16公里，屬于西安市遠郊 涇河工業(yè)園 西安國際 港務區(qū) 西安主城區(qū) 西安咸陽 國際機場 涇渭工業(yè)園 高陵縣城 距西安市主 城區(qū) 16km 距咸陽機 場 24km 距高陵縣 城 8km ?項目位于西安主城區(qū)以北，高陵縣城西南的西安涇渭工業(yè)園，隸屬于高陵縣； ?與城市發(fā)展的核心區(qū)有一定的距離，距離西安主城區(qū)約 16km，距離鐘樓約 27公里，距離高陵縣城約 8km，屬于西安市遠郊的陌生區(qū)域； ?項目位于涇渭工業(yè)園內，屬于未來重點發(fā)展的區(qū)域； ?距離西安咸陽國際機場 24公里。 距鐘樓 27km 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 5 交通 目前項目通達性不強，隨著周邊路網的建設和完善，未來交通狀況將得到極大改善 ?目前只有西安至高陵主干道 ——西高公路可以抵達項目，通達性不強； ?項目西側的渭陽路預計 2023年 3月建成通車，建成后將顯著改善通達性； ?周邊路網正處在規(guī)劃建設中，未來工業(yè)園區(qū)路網形成后將從根本上改善項目周邊交通狀況， ?項目目前與西安的聯系主要通過西銅一級公路、西禹高速和涇渭路，未來桑軍大道和鹿苑大道均可以到達西安； ?地鐵 2號線過渭河向北延伸至涇渭工業(yè)園 已 納入規(guī)劃 。 高陵縣城 至行政中心 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 6 5 4 1 3 福建商會 2 6 項目所在區(qū)域為工業(yè)園區(qū)，區(qū)域內無強勢自然資源，目前配套嚴重缺乏，屬于城市新興的發(fā)展區(qū)域，未來將有大量產業(yè)人口進駐 區(qū)域特征和屬性 ?項目所在區(qū)域規(guī)劃為以兵器裝備、汽車制造、工程機械、新材料為主導的工業(yè)園區(qū)； ?區(qū)域內商業(yè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道商業(yè)和城中村商業(yè)為主，無規(guī)模型商業(yè)； ?區(qū)域內有一些教育配套和少量的醫(yī)療配套。 高陵三中 崇皇鄉(xiāng)街道 1 3 2 楊官寨村 5 涇渭學校 4 經發(fā)中學 6 陜汽醫(yī)院 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 項目占地 570畝，容積率不超過 ，地塊較方正，內部平整無高差；地塊西側和北側鄰路，東南兩側均為農田 西 側 渭 陽 路（修建中） 北 側 西高公路（六號 路） 東側農 田 項目的基本經濟指標如下： ?總占地面積： 570畝 （約380000平米） ?規(guī)劃容積率： ?總建筑面積： 未定 ?地塊東西長約 370576 米，南北長約 551679 米，地塊較方正，內部無高差； ?西側鄰西高公路，北側鄰規(guī)劃路渭陽路，東南兩側均為農田； ?西周均不會對項目日照產生影響。 指標與現狀 項 目地 塊 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 1. 項目規(guī)模大，有可為空間進行相關配套規(guī)劃； 2. 位于產業(yè)園區(qū)，未來有大量產業(yè)人口支撐； 3. 區(qū)域未來交通便利，項目通達性良好。 1. 容積率較高，難以實現純粹的低密度社區(qū)； 2. 周邊以工業(yè)企業(yè)為主，無自然資源，環(huán)境較差； 3. 區(qū)域陌生度較高，生活配套缺乏，居住氛圍不濃厚。 城市遠郊 /無強勢自然資源 /大規(guī)模 /高容積率 /住宅開發(fā) 屬性界定 借勢產業(yè)發(fā)展，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，挖掘自身價值，成功突破區(qū)域陌生度是項目成功的關鍵 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 9 開發(fā)商目標和關注問題解析 2 對開發(fā)目標和問題的解讀 —— 思考。 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 10 開發(fā)目標 入市當年實現銷售額 3億 樹立品牌，實現整盤利潤最大化 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 11 目標 1解讀 區(qū)域市場的現狀： ? 項目預計 2023年第三季度入市，銷售時間為 6個月，實現目標意味著必須實現年銷售總額 6億 元，銷售額高于區(qū)域年預計銷售額最高的項目天下榮郡（ ） 市場上現有項目在半年內無法完成 3億元銷售目標 區(qū)域市場住宅物業(yè)年預計銷售額 項目名稱 規(guī)模 產品形式 年預計銷售額（億元） 頤和盛世 512畝 小高、多層、洋房 天正銀河灣 1000畝 高層、小高、多層 天下榮郡 500畝 小高、躍層、洋房 維也納森林 500畝 別墅、 LOFT 群賢北府 86畝 高層 麗灣島 107畝 高層、多層 北城新天地 220畝 LOFT 在當前的市場條件下，現有項目在半年內很難達到 3億的銷售額，成功啟動并實現快銷成為實現目標的關鍵 首期成功啟動并突破現有市場平臺的速度成為 3億銷售目標實現的關鍵點 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 12 目標 2解讀 樹立品牌和利潤最大化的關鍵是前期快速去化，保證持續(xù)開發(fā)，主要利潤在后期獲取 項目前期 實現 速度的突破 ，形成市場熱點 項目中期 項目后期 憑借前期建立的市場影響力， 在量價上全面跑贏市場 隨著居住配套的完善，氛居住圍的形成， 實現項目價值最大化 實現整盤利潤最大化 樹立品牌 持續(xù)開發(fā) 后期實現利潤 最大化 前期快速去化 成功啟動 成為價格過 速度標桿 ＋ ＋ ＋ ＋ 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： ?前期快速回現，入市當年銷售 3億 ?樹立良好的項目形象，實現整盤利潤最大化 R2 期望結果、我們想要什么？ R1 項目面臨的現實問題是什么？ 核心問題 項目如何成功啟動，并確保整盤持續(xù)開發(fā)？ 哪些產品形式可以實現快銷？ 問題一 問題分解： 保證項目持續(xù)開發(fā)的分階段核心驅動力是什么？ 核心問題界定 ?規(guī)劃工業(yè)園區(qū)，沒有強勢自然資源 ?區(qū)域陌生，配套缺乏，居住意象差 如何在項目入市時展現大盤形象？ 問題二 問題三 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 14 核心問題思考 路徑 問題一：哪些產品形式可以實現快銷？ 市場快銷產品盤點 客戶演變路徑 問題二：保證項目持續(xù)開發(fā)的分階段核心驅動力是什么？ 啟動區(qū)產品選擇 大盤驅動力模型 產品需求的機會 區(qū)域規(guī)劃利好及機會 開發(fā)策略 問題三：如何在項目入市時展現大盤形象？ 啟動區(qū)產品組合 展示策略 取勢 明道 優(yōu)術 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 15 取 勢 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 16 3 開發(fā)背景分析 對整體 市場環(huán)境 的 分析 —— 背景。 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 17 區(qū)域市場 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 18 城北經開區(qū)板塊 價格： 750010000元 /㎡ 特征分析：政府北遷拉動城北發(fā)展，建設城市公園，迅速提升房地產價格。 客戶：以城北客戶為絕對主力，城西及陜北客戶比例較大，少量外省客戶。 高陵板塊 價格： 30004500元 /㎡ 特征分析：城市新興區(qū)域，地產價格洼地。 客戶：以工業(yè)園客戶和高陵客戶為主，以及西安價格外溢客戶 國際港務區(qū)板塊 價格： 40007000元 /㎡ 特征分析：城市未來重點發(fā)展區(qū)域，目前項目較少。 客戶：港務區(qū)客戶 浐灞板塊 價格： 600010000元 /㎡ 特征分析：自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，城市新興板塊。 客戶：以東郊客戶為主、輻射全市，置業(yè)目的以投資、改善型居住和養(yǎng)老居多。 城東板塊 價格： 65008000元 /㎡ 特征分析：西安傳統(tǒng)工業(yè)和居住區(qū)，配套較為成熟。 客戶構成：以區(qū)域內居地緣性客戶為主，少數西安周邊區(qū)縣客戶。 曲江板塊 價格： 800013000元 /㎡ 特征分析：文化旅游區(qū)，依托其歷史和文化價值，成為西安的休閑、高端居住區(qū)。 客戶：以高新、曲江客戶為主，輻射全省，且全國投資客購買趨勢增加。 城內板塊 價格： 900012023元 /㎡ 特征分析：西安老城區(qū)，古城風貌，商業(yè)核心。 客戶構成：外地、本地投資客 /有老城情結的老西安人。 城西板塊 價格： 50007000元 /㎡ 特征分析：西安老工業(yè)區(qū)，環(huán)境差，客戶認知度差。 客戶：地緣、剛性客戶為主。 高新板塊 價格： 700012023元 /㎡ 特征分析：濃厚的商務氛圍、完善的生活配套，承擔著城市經濟中心的職能。 客戶：以區(qū)域內高收入人群為主，實力雄厚。 城南板塊 價格： 70009000元 /㎡ 特征分析：西安傳統(tǒng)文教區(qū)和城市發(fā)展成熟區(qū)，配套完善。 客戶構成：以城南、高新中等收入客戶為主。 從各大板塊特征和價格可以看出，高陵板塊為現階段西安房地產發(fā)展的價格洼地 西安市場 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 工業(yè)園板塊 19 2 北城新天地 嘉園馨苑 水榭花都 維也納森林 三泰茗居 天下榮郡 鹿苑 5號公館 3 1 4 8 9 6 7 5 縣城板塊 工業(yè)園板塊 區(qū)域內新興發(fā)展區(qū)域，目前房地產項目數量很少，品質和價格實現度較低，未來將會有大量產業(yè)和人口入駐，發(fā)展空間巨大。 縣城板塊 高陵縣原先發(fā)展區(qū)域 ，房地產發(fā)展處于初級階段，正由縣城中心逐漸向外擴張，產品力水平較低，主要靠自身內部消化。 馬家灣板塊 因長慶、陜汽等大型企業(yè)進駐，成為渭河以北率先發(fā)展區(qū)域，也是區(qū)域內房地產發(fā)展最為集中板塊，定位為涇渭工業(yè)園居住生活區(qū)，是整個區(qū)域內房地產發(fā)展最為成熟板塊，客戶結構較為復雜，產品品質有一定的提升空間。 區(qū)域市場 根據區(qū)域發(fā)展和房地產市場現狀，高陵縣房地產可以分為三大板塊，且各自特征明顯 1 麗灣島 2 渭城風景 3 水岸花城 4 群賢北府 5 天正銀河灣 6 逸景佲居 7 大唐世家 8 唐品 A+ 9 頤和盛世 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 20 縣城板塊 高陵縣城內項目規(guī)模較小，周邊有少量較大規(guī)模項目，整體價格偏低，客戶大部分為高陵縣城本地客戶 高陵縣城配套資源 多層、小高層、 LOFT、洋房 以高陵縣城客戶為主，部分樓盤有西安和陜北客戶 小高層： 35003700元 /㎡ 多層： 35003700元 /㎡ LOFT： 3000元 /㎡ 洋房： 3400 區(qū)域 資源 產品 形式 客戶 特征 價格 平臺 項目 占地面積（畝） 建筑面積（萬㎡） 容積 率 物業(yè)類型 梯戶比 產品（㎡） 價格（元 /㎡ ） 客戶來源 維也納森林 500 34 LOFT； 聯排 2T10 一居 1935；兩居 3742；三居 4465,90；聯排 140， 160 ， 180 LOFT3500