【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 了 較 好 的商 務(wù)環(huán) 境。? 主要 購(gòu)買 者：本 項(xiàng) 目的 購(gòu)買 者 80％以上 為 自用型 購(gòu)買 者。其中以 貿(mào) 易 類 公司居多，除此之外，其他 較 多的寫字樓使用者行 業(yè) 分布 為 廣告公司、船 務(wù) 、咨 詢 公司、家裝 設(shè)計(jì) 公司等。典型樓盤 —— 波特曼寫字樓? 項(xiàng) 目名稱： 波特曼寫字樓? 地理位置： 彩虹北路 52號(hào)? 層 數(shù)： 一幢 26層 ? 標(biāo) 準(zhǔn) 層 面 積 ： 約 1200平米? 單 元面 積 ： 分隔 為 每 層 4戶 ， 7戶 ，或 10戶? 電 梯數(shù)量： 配 備 5部 電 梯? 交房 時(shí)間 ： 20232? 市 場(chǎng) 表 現(xiàn) ： 目前售出超 過 80％? 均價(jià)： 17,000元 /平米? 設(shè)備 配置252。 室內(nèi) 結(jié) 構(gòu) 層 高 為 ，架空地板 ，吊 頂 后 層 高 為 。252。 供 電 系 統(tǒng) ：兩供一 備 三路 電 源，另加自 備發(fā)電 機(jī)，每 戶 用 電負(fù) 荷 為 15KV/25KW.252。 采用集中供 熱 /供冷中央空 調(diào) 系 統(tǒng) ，配送新 風(fēng) 。252。 電話 通信管 線 到 戶 根據(jù)建筑 間標(biāo) 準(zhǔn)配置 8個(gè)以上 電話線 路，網(wǎng) 絡(luò)寬帶 ，光 纖 到 戶 ，桌面 100兆 標(biāo)準(zhǔn)。252。 電 梯系 統(tǒng) ：客梯 5部，品牌 為 日本富士達(dá)，客梯 載 重 1500公斤， 載 客人數(shù) 為 15人， 橋 箱開 門 尺寸 寬，高 ， 時(shí) 速每秒 3米，消防 電 梯 1部。252。 消防系 統(tǒng) ： 單 元內(nèi)裝有 報(bào) 警系 統(tǒng) （煙感 報(bào) 警、自 動(dòng)噴 淋）。252。 其他： 門 禁系 統(tǒng) 、 電 子巡更系 統(tǒng) 、安保 監(jiān)視 系 統(tǒng) 、樓宇 設(shè)備 運(yùn)行狀況 監(jiān)視 系 統(tǒng) 、機(jī) 動(dòng)車 及地下車庫(kù)計(jì)費(fèi) 管理系 統(tǒng) 等。公寓市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析細(xì)分市場(chǎng)定義167。 由于本案項(xiàng)目用地性質(zhì)的為商辦用地，決定了若要發(fā)展居住功能的產(chǎn)品，就只能向投資性強(qiáng)、具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的服務(wù)式公寓產(chǎn)品類型靠攏，因此本次調(diào)查主要關(guān)注寧波市區(qū)內(nèi)的精裝修的公寓細(xì)分市場(chǎng)，因?yàn)檫@個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的產(chǎn)品一般戶型較?。ǔ贤鉃┩猓?，投資性較強(qiáng)，并且其中部分項(xiàng)目的產(chǎn)品是經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的，對(duì)于本案項(xiàng)目的借鑒意義較強(qiáng)，寧波當(dāng)?shù)赝ǔ７Q這一類產(chǎn)品為單身公寓；167。 從用地性質(zhì)上來看，目前寧波這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)存在的產(chǎn)品主要可以分為 2類，一是居住用地性質(zhì)的、產(chǎn)權(quán) 70年的住宅類產(chǎn)品，二是商 /辦 /酒店綜合性質(zhì)的、產(chǎn)權(quán) 50年或 40年的綜合性項(xiàng)目中的公寓產(chǎn)品部分，現(xiàn)存的 11個(gè)項(xiàng)目，有 7個(gè)屬于前者， 4個(gè)屬于后者，即位于科技園區(qū)的歐寶國(guó)際酒店中的公寓部分、天一豪景公寓部分、波特曼國(guó)際公寓、 常青藤公寓；167。 從產(chǎn)品用途角度來看，歐寶國(guó)際、波特曼、常青藤和好陽(yáng)光表現(xiàn)出更強(qiáng)、更專業(yè)的投資性，其業(yè)主可選擇與開發(fā)商簽署委托經(jīng)營(yíng)合同，開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，并承諾 6%的回報(bào)率。項(xiàng) 目名稱 地理位置 產(chǎn)權(quán) 是否待業(yè)主經(jīng)營(yíng) 項(xiàng) 目狀 態(tài)常青藤（ 單 身公寓部分） 中山北路曙光北路交叉口 50年 否 售罄波特曼國(guó)際公寓 彩虹北路（東港酒店旁） 50年 是 售罄天一豪景 中山東路（天一廣場(chǎng) 1號(hào)門） 50年 否 售罄歐寶國(guó) 際 酒店 江南路 568號(hào) 40年 是 尾房薈 博雅苑（ 單 身公寓部分） 江南路 /海棠路口 70年 否 已交房好陽(yáng)光商 務(wù) 公寓 百丈 東 路 966968號(hào) 70年 是 已交房城市 （ 單 身公寓部分） 滄 海路 /福明路 70年 否 售罄時(shí) 代 華 庭（ 單 身公寓部分） 興 寧路 44號(hào) 70年 否 尾房老外灘 3號(hào) 老外灘 3號(hào)樓 70年 是 在售錦城明都 楊木契路、丹桂路 70年 否 尾房東 城峰 匯 江南路 547號(hào) 70年 否 尾房現(xiàn)有產(chǎn)品分布1 本案項(xiàng)目2 歐寶國(guó) 際 酒店3 薈 博雅苑4 東 城峰 匯5 常青藤6 城市 7 時(shí) 代 華 庭8 好陽(yáng)光商 務(wù)公寓9 波特曼國(guó)際公寓10 天一豪景11 老外灘 3號(hào)12 錦城明都123456789101112市場(chǎng)供應(yīng)及銷售情況分析167。 總的來看，精裝修細(xì)分市場(chǎng)的整體供應(yīng)量小，去化速度快，從而反映出需求強(qiáng)勁，我們判斷，目前寧波的單身公寓產(chǎn)品處于供小于求的階段：216。 單身公寓整體的供應(yīng)量少，目前寧波單身公寓的整體供應(yīng)量估計(jì)總共在 2,103戶左右；216。 根據(jù)調(diào)查的情況來看， 2023年初入市的住宅項(xiàng)目以及可預(yù)見的即將入市的項(xiàng)目中，單身公寓產(chǎn)品的供量是很少的，因此在 2023年以前市場(chǎng)上的單身公寓產(chǎn)品會(huì)維持在一個(gè)較低的水平。項(xiàng) 目名稱 戶 數(shù) 項(xiàng) 目名稱 戶 數(shù)常青藤（ 單 身公寓部分） 200 東 城峰 匯 240時(shí) 代 華 庭（ 單 身公寓部分） 210 天一豪景 100歐寶國(guó) 際 酒店（服 務(wù) 式公寓部分） 250 波特曼國(guó) 際 公寓 421　薈 博雅苑（ 單 身公寓部分） 175 錦 城明都 108好陽(yáng)光商 務(wù) 公寓 210 老外 灘 3號(hào) 39城市 （ 單 身公寓部分） 150 　市場(chǎng)供應(yīng)及銷售情況分析項(xiàng) 目名稱 開 盤時(shí)間 去化率 購(gòu)房者背景常青藤（ 單 身公寓部分） 2023年 10月 100% 約 60%為本地投資者， 30%為年輕夫婦自用， 10%為異地投資者包括少量港臺(tái)人士時(shí) 代 華 庭（ 單 身公寓部分） 2023年 12月 95% 約 70%為本地投資者， 20%為年輕夫婦自用， 10%為異地投資者包括少量港臺(tái)人士歐寶國(guó) 際 酒店（服 務(wù) 式公寓部分） 2023年 12月 90% 以本地投資者為主薈 博雅苑（ 單 身公寓部分） 2023年 12月 100% 以本地投資者為主好陽(yáng)光商 務(wù) 公寓 2023年 5月 100% 約 70%為本地投資者， 10%為年輕夫婦自用， 20%為異地投資者包括部分港臺(tái)、日籍人士城市 （ 單 身公寓部分） 2023年 12月 100% 以本地投資者為主東 城峰 匯 2023年 12月 80% 以本地投資者為主，以及部分買來自用的在科技園區(qū)工作的年輕技術(shù)人員天一豪景 2023年中 100% 以本地投資者為主波特曼國(guó) 際 公寓 2023年 2月 100% 約 60%為本地投資者， 40%為異地投資者和境外人士錦 城明都（ 單 身公寓部分） 2023年 11月 95% 以本地投資者為主，以及部分買來自用的在科技園區(qū)工作的年輕技術(shù)人員老外 灘 3號(hào) 2023年 12月 50% 目前的購(gòu)買者都是本地人士216。 一般來講，除了科技園區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目外，其他靠近三江口市中心區(qū)域的單身公寓項(xiàng)目一半都能夠在 3個(gè)月左右的時(shí)間去化 80%左右，而位于科技園區(qū)的項(xiàng)目也一般能夠在 3個(gè)月內(nèi)去化 60%左右，歐寶國(guó)際相對(duì)例外，其目前的價(jià)格水平在 8,0009,000元 /平米，比附近的錦城明都、東城峰匯價(jià)格要高出約 1,000元 /平米，但是錦城明都的裝修質(zhì)量比之歐寶國(guó)際要好，且送全部電器， 70年 的產(chǎn)權(quán)也比歐寶國(guó)際更高，因此，我們認(rèn)為歐寶國(guó)際在定位上的錯(cuò)誤導(dǎo)致其銷售緩慢，但是，歐寶國(guó)際部分公寓產(chǎn)品可以采取返租、 6%回報(bào)率、前 10年回報(bào)一次性返還的方式購(gòu)買，也吸引了部分投資者，目前公寓部分的去化率估計(jì)在 90%左右（已銷售約 16個(gè)月時(shí)間）。 216。 從上面的表中可以看到，本地投資者是目前寧波單身公寓產(chǎn)品的最大買家，其次為本地的年輕夫婦購(gòu)買用于婚房或臨時(shí)過渡房，再次為異地投資者及境外投資者；216。 在調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn)，寧波本地市民購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)線投資的意識(shí)較強(qiáng)，比如天一豪景的公寓、寫字樓產(chǎn)品大約 70%都是由本地居民購(gòu)買，用于長(zhǎng)線投資；另外，我們認(rèn)為相當(dāng)部分的房產(chǎn)集中于本地私營(yíng)業(yè)主手中，由于寧波私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，企業(yè)主數(shù)量較多，他們購(gòu)買房產(chǎn)主要是利用房產(chǎn)的保值性，同時(shí)兼顧自身接待客戶或作為員工宿舍用途，基本上都有中長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的打算，舉例來說，我們?cè)谡{(diào)查過程中就發(fā)現(xiàn)有私營(yíng)業(yè)主在好陽(yáng)光商務(wù)公寓的 B幢同時(shí)持有 5間相連的公寓，另外有本地企業(yè)主在天一豪景同時(shí)持有公寓、寫字樓物業(yè)用于長(zhǎng)線投資。本地普通的中老年居民在薈博雅苑、時(shí)代豪庭購(gòu)買一套住宅用于長(zhǎng)線投資，作為養(yǎng)老收入的現(xiàn)象也比較頻繁；216。 年輕夫婦購(gòu)買單身公寓作為結(jié)婚用房或者臨時(shí)過渡用房的現(xiàn)象在寧波本地也比較常見；216。 境外人士在寧波進(jìn)行單身公寓投資的現(xiàn)象目前也已經(jīng)逐漸增多，境外人士通常會(huì)關(guān)注品質(zhì)較高、升值空間較大的物業(yè)，他們?cè)趦r(jià)格承受能力方面也相對(duì)較強(qiáng)，波特曼國(guó)際公寓的境外買家比例相對(duì)較高，類似情況在上海、北京等地更為明顯。市場(chǎng)供應(yīng)及銷售情況分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng) 目名稱 單 元面 積 （平米） 現(xiàn) 在平均 單 價(jià)水平（元 /平米） 總 價(jià)范 圍 （萬元） 主力 總 價(jià)（萬元）常青藤（ 單 身公寓部分） 3667 7,000* 時(shí) 代 華 庭（ 單 身公寓部分） 4552 7,850 歐寶國(guó) 際 酒店（服 務(wù) 式公寓部分）、 、 8,500 薈 博雅苑（ 單 身公寓部分） 7,000* 好陽(yáng)光商 務(wù) 公寓 4663,78135 9,500* 城市 （ 單 身公寓部分） 3043 7,000 東 城峰 匯 5362 6,100(不 帶 裝修 )，7,200（ 帶 裝修） 天一豪景 9,500 波特曼國(guó) 際 公寓 　 13,000 　　 錦 城明都（ 單 身公寓部分） 4559 7,200 老外 灘 3號(hào) 144188 15,000 216282 216* 二手市場(chǎng)價(jià)格? 從上表可以看到，目前寧波單身公寓產(chǎn)品的主要總價(jià)范圍在 3060萬元之間，這樣的總價(jià)水平即使對(duì)于家庭收入在 5,000元左右的年輕夫婦也可以比較輕松的承受，舉例來說： 50平米單身公寓 40萬元的總價(jià)，假設(shè)采用純商業(yè)貸款 7成 30年，那么每月等額本息還款為 1,700元左右 ,這對(duì)于工作時(shí)間不久的年輕夫婦而言也是相對(duì)輕松的承受的。購(gòu)買門檻低，這也是單身公寓產(chǎn)品去化速度快的最主要原因之一；? 老外灘 3號(hào)情況相對(duì)特殊，由于老外灘本身特色強(qiáng)，其房源數(shù)量稀少，總共 39套，主要是面向本地的富有階層收藏、自住或投資用產(chǎn)品設(shè)計(jì)? 寧波目前的單身公寓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)基本上以平層的房型為主，只有薈博雅苑、時(shí)代華庭、好陽(yáng)光商務(wù)公寓有復(fù)式的產(chǎn)品。平層房型的凈高一般在 ，復(fù)式房型的凈高一般在 ；? 房型面積的主流范圍在 3662平方米，復(fù)式房型也都是按照底層面積計(jì)價(jià)，因此復(fù)式房型在使用面積上有優(yōu)勢(shì)，但是在價(jià)格方面并沒有與平層房型產(chǎn)品體現(xiàn)出明顯的差距，復(fù)式房型也沒有受到特別歡迎，主要是因?yàn)椋?1）隔層使得室內(nèi) 2層的高度較低，感覺壓抑； 2）室內(nèi)的樓梯占用了底層的使用面積，復(fù)式產(chǎn)品事實(shí)上是將活動(dòng)區(qū)與休息區(qū)分割到底層與上層，實(shí)際上并沒有創(chuàng)造出更多的功能空間； 3）為了抵消層高過高帶來的額外成本，一些項(xiàng)目的復(fù)式產(chǎn)品交房時(shí)并不提供隔層，或者在裝修質(zhì)量方面相對(duì)較差，例如時(shí)代華庭，其復(fù)式產(chǎn)品價(jià)格與平層產(chǎn)品相仿，交房時(shí)并不提供隔層，薈博雅苑復(fù)式產(chǎn)品的二手價(jià)格與錦城明都相仿，但是在裝修及家具配置方面的水準(zhǔn)差距明顯；? 目前的單身公寓產(chǎn)品的單層布局都為走廊式布局，即以直線形的走廊為軸線，各單元沿走廊分布，單層布局一般為 23梯， 1620單元，這種布局決定了單元房型的面寬較窄，進(jìn)深較深，房型整體感覺比較狹長(zhǎng)，一般房型的面寬：進(jìn)深為 1： 2，例如錦城名都和老外灘的比例都在 1： 2左右，這個(gè)比例是可以接受的，因?yàn)橐话阕≌啃驮O(shè)計(jì)的面寬：進(jìn)深不能小于 1： 。；另外從實(shí)際使用感覺來看，我們認(rèn)為電梯廳居中布置、單層單元數(shù)不超過 16戶的布局是比較適合的，例如好陽(yáng)光商務(wù)公寓就是采用這種布局；? 由于單層布局特點(diǎn)，單身公寓房型都是南向或北向，少數(shù)可以做到南北通透，因此每個(gè)房型都可以做南向或北向陽(yáng)臺(tái)。由于房型面積較小，因此陽(yáng)臺(tái)多是封閉式的，這樣可以增加使用面積，少數(shù)項(xiàng)目房型的陽(yáng)臺(tái)作開方式處理，我們認(rèn)為是不實(shí)用的；? 為了增強(qiáng)室內(nèi)空間的感覺，少數(shù)面積較大的單元都采用飄窗形式。產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)? 目前寧波單身公寓產(chǎn)品的配套設(shè)施及裝修因產(chǎn)品檔次而已，檔次相仿的產(chǎn)品其配套也類似，檔次差距明顯的其配套的差距也明顯。目前波特曼國(guó)際公寓的設(shè)備的檔次是最高的，下面介紹波特曼國(guó)際公寓的設(shè)備，并分析其他項(xiàng)目產(chǎn)品與之的一般差別：　 波特曼國(guó) 際 公寓 差距 其他 產(chǎn) 品供 電 系 統(tǒng) 兩供一 備 三路 電 源，另加自 備發(fā)電 機(jī)，每 戶 用 電負(fù) 荷6KW/17KW，每 戶設(shè)計(jì) 獨(dú)立 計(jì)費(fèi)電 表 小 兩供一 備 三路 電 源，無自 備發(fā)電 機(jī)供水系 統(tǒng) 每 戶 3條供水系 統(tǒng) ，冷、 熱 和 純凈 水 大 冷、 熱 2條供水系 統(tǒng)空 調(diào) 系 統(tǒng) 空 調(diào) 系 統(tǒng) 采用集中供冷 /熱 中央空 調(diào) 系 統(tǒng) ，配送新 風(fēng) 大 分 戶 空 調(diào) ，少數(shù) 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品送每 戶 2臺(tái)空 調(diào)機(jī)，其他 項(xiàng) 目不送通 訊 系 統(tǒng) 每 戶 2個(gè)以上 電話線 ，通起居室、臥室、 衛(wèi) 生 間 小 類 似視 聽系 統(tǒng) 享受酒店 衛(wèi) 星 電視節(jié) 目，每 戶預(yù) 留一路以上的 終 端接 線盒，其中一路通臥室 大有 線電視 接口（除好陽(yáng)光外，其有 衛(wèi) 星電視 ）電 梯系 統(tǒng) 每 層 4臺(tái) 電 梯，日本富士達(dá)， 時(shí) 速 /秒 中 23臺(tái) 電 梯，品牌差距不大，但是速度一般在 3米 /秒以下消防系 統(tǒng) 煙感 報(bào) 警、自 動(dòng)噴 淋、逃生示意 圖 大 煙感 報(bào) 警、逃生示意 圖 ，無自 動(dòng)噴 淋寬帶 系 統(tǒng) FTTB加 LAN方式，光 纖 入 層 ，每 單 元接入 6類線寬帶終 端一個(gè)， 100M，中國(guó) 電 信網(wǎng) 大 ADSL（