【文章內(nèi)容簡介】 慮別墅產(chǎn)品，因此此類產(chǎn)品去化速度較慢；高層市場(chǎng)情況小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)：n目前區(qū)域 90130 ㎡ 的首改產(chǎn)品是區(qū)域供需主力， 130180㎡ 的再改產(chǎn)品呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)；競(jìng)品市場(chǎng)：n保利公園 198及萬科五龍山高層產(chǎn)品均以首改及再改客群為主，客群以城北區(qū)域?yàn)橹鳎贻椛浞秶驏|逐漸擴(kuò)大，客群注重產(chǎn)品品牌、品質(zhì)及對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃；n產(chǎn)品需求主要集中在 110150 ㎡ 的套三套四產(chǎn)品，其中 150180 ㎡ 產(chǎn)品稀缺，需求旺盛；n因剛需客群對(duì)項(xiàng)目配套及公共交通依賴性較強(qiáng)，在目前區(qū)域及項(xiàng)目配套、交通不完善的情況下， 90 ㎡ 以下產(chǎn)品去化相對(duì)較慢。結(jié)合以上區(qū)域情況及競(jìng)品情況進(jìn)行項(xiàng)目思考，對(duì)本案的啟示：高層機(jī)會(huì)與啟示機(jī)會(huì)“ 北改 ” 政策的推進(jìn)，使大量人口進(jìn)駐城北，并且隨交通的改善與區(qū)域的逐漸成熟，打破了區(qū)域客群購買的格局，向東擴(kuò)展，為項(xiàng)目帶來堅(jiān)實(shí)的購買基礎(chǔ)；啟示一：110平米以上的市場(chǎng)，區(qū)域存在尚未得到滿足的改善類需求，且在項(xiàng)目初期配套不完善的情況下，高起點(diǎn)的規(guī)劃與品質(zhì)可以促進(jìn)購買，但面積不宜過大；隨著配套的兌現(xiàn)與區(qū)域成熟，客戶來源會(huì)擴(kuò)大， 90110 ㎡ 類產(chǎn)品在在項(xiàng)目中后期存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)。啟示二：n高層市場(chǎng)情況解讀別墅市場(chǎng)情況解讀n 2023年 1月至今，成都主城區(qū)及近郊別墅新增供應(yīng)與存量共計(jì) 。 其中，聯(lián)排別墅約占整體供應(yīng)的 78%，屬主要供應(yīng)產(chǎn)品，銷售良好；n 獨(dú)棟別墅因政策原因，目前不予以審批，故供應(yīng)量較少； n 雙拼別墅在因其品質(zhì)較獨(dú)棟低，與聯(lián)排相比無總價(jià)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)不出容積率，故供應(yīng)較少。n 可見目前成都主城區(qū)及近郊別墅市場(chǎng)的供應(yīng)與成交熱點(diǎn)集中在聯(lián)排別墅。2023至今主城區(qū)及近郊別墅類型占比分析別墅類型 面積區(qū)間（㎡） 總體量（㎡） 總體量占比 總?cè)セ事?lián)排 250500以上 % %雙拼 300500以上 % %獨(dú)棟 400500以上 % %別墅市場(chǎng)情況解讀 ——整體供需聯(lián)排別墅是主城區(qū)市場(chǎng)絕對(duì)主力n 聯(lián)排別墅面積段分布來看， 300400㎡ 是目前市場(chǎng)的供需主力，但對(duì)比供需關(guān)系， 300㎡ 以下的聯(lián)排別墅供應(yīng)占比為僅 %，成交占比為 %，供應(yīng)稀缺，市場(chǎng)存在較大的需求缺口；面積段 供應(yīng)占比 成交占比250㎡ 以下 % %250300㎡ % %300400㎡ % %400500㎡ % %500㎡ 以上 % %聯(lián)排面段供需占比交互表別墅市場(chǎng)情況解讀 ——整體供需面積需求 ——300㎡ 以下小聯(lián)排別墅存在明顯市場(chǎng)缺口，需求旺盛n區(qū)域?qū)傩裕?依托高爾夫和自然景觀 /開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)品牌，逐步成為新興城市別墅板塊；n產(chǎn)品形態(tài)： 聯(lián)排為主，雙拼、獨(dú)棟為輔；n客群來源： 成都主城區(qū)及周邊中高產(chǎn)階層客群；n價(jià)格水平： 聯(lián)排 1000012023元 /㎡ 、雙拼 1300020230元 /㎡、獨(dú)棟1400025000元 /㎡；n面積區(qū)間： 聯(lián)排 250400㎡、雙拼 400500㎡、獨(dú)棟 400㎡以上；n總價(jià)區(qū)間： 聯(lián)排 250400萬，獨(dú)棟 500萬以上；n 城南方向，經(jīng)濟(jì)吸附力強(qiáng)，別墅項(xiàng)目眾多，是當(dāng)前市場(chǎng)的絕對(duì)主流板塊，也是獨(dú)棟產(chǎn)品的主要供需區(qū)域；n 隨著保利 198項(xiàng)目在 09年先期啟動(dòng)別墅開發(fā)、萬科五龍山后續(xù)跟進(jìn)，城北逐漸成為熱點(diǎn)別墅板塊；n 其中別墅產(chǎn)品由聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟為組成；n 客群來源上，受制于大環(huán)境影響，對(duì)高端人群的吸附力有限，購買力以城北周邊的地域性客群為主。城南城西城北城東牧馬山板塊 麓山板塊溫江板塊、光華大道板塊羊西線板塊新都 198板塊龍泉板塊別墅市場(chǎng)情況解讀 ——城北 198板塊198板塊 影響力逐步擴(kuò)大 經(jīng)濟(jì)型別墅為主 高端客戶吸引力有限深訪對(duì)象：城南別墅購買客戶 曹先生 年齡 52歲 外企高管n 我肯定只會(huì)買城南的別墅，環(huán)境這些的話說實(shí)在，我覺得都差不多，但是聚集的人不一樣，錢多錢少都不是問題，關(guān)鍵是我的業(yè)務(wù)和生活都在這邊。深訪對(duì)象： 198別墅購買客戶 李女士 年齡 48歲 生意人n 這邊主要是理我的鋪?zhàn)咏铮饕莾r(jià)格也比較低， 300來萬我覺得就是我的上限了，我還是想住別墅，但是城南那邊的話又遠(yuǎn)又貴，我還是會(huì)選城北的別墅買。別墅市場(chǎng)情況解讀 ——城北 198板塊客戶深訪：城北以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排為主 城南以高端別墅為主別墅市場(chǎng)情況解讀 ——城北 198板塊產(chǎn)品 ——聯(lián)排是別墅類中的絕對(duì)主力，供需兩旺n 截至 2023年 1月至今， 198板塊聯(lián)排別墅新增供應(yīng) ㎡，成交 ㎡，是 198板塊別墅產(chǎn)品的供需絕對(duì)主力 。n 根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，獨(dú)棟、雙拼等高端產(chǎn)品系由于面積和總價(jià)等因素，銷售速率緩慢 .別墅市場(chǎng)情況解讀 ——競(jìng)品界定競(jìng)品項(xiàng)目主要以保利公園 198及萬科五龍山為主地鐵三號(hào)線地鐵七號(hào)線成都繞城高速北三環(huán)路將軍碑城北出口高速成金青快速通道熊貓大道蜀龍大道龍青路東三環(huán)路熊貓基地建設(shè)北路蜀龍大道（5期）本案萬科五龍山保利拉斐莊園保利公園 198文旅項(xiàng)目招商北湖項(xiàng)目保利拉菲公館在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目競(jìng)品確定目前區(qū)域在售的別墅項(xiàng)目僅有保利 19保利拉斐莊園和萬科五龍山，因此區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)格局主要針對(duì) 保利公園 19保利拉斐莊園 和 萬科五龍山 進(jìn)行研究保利拉斐莊園 保利公園 198 萬科五龍山占地面積 3000畝 6500畝 517畝（一期）別墅類別 獨(dú)棟 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟主力面積區(qū)間 400500㎡ 300400㎡ 300400㎡均價(jià) 3萬 別墅戶數(shù) 總戶數(shù)： 385戶 總戶數(shù)： 當(dāng)期戶數(shù)： 213戶開盤時(shí)間 2023年 8月 2023年 3月 2023年 8月別墅市場(chǎng)情況解讀 ——競(jìng)品情況分析基本信息：保利公園 198及萬科五龍山為經(jīng)濟(jì)別墅 保利拉斐莊園為頂級(jí)豪宅城北出口高速熊貓大道蜀龍大道龍青路東三環(huán)路熊貓基地 本案萬科五龍山保利公園 198 保利拉斐莊園n 相同點(diǎn)：216。 三個(gè)項(xiàng)目在同一區(qū)域，享受相同自然資源及配套，三個(gè)盤開盤時(shí)間都相對(duì)較早；n 不同點(diǎn)：216。 保利公園 198及萬科五龍山主要是以 300400 ㎡ 聯(lián)排為主的經(jīng)濟(jì)型別墅；216。 保利拉斐莊園是以 400500 ㎡ 的獨(dú)棟為主的頂級(jí)豪宅別墅市場(chǎng)情況解讀 ——競(jìng)品情況分析產(chǎn)品銷售情況： 300400 ㎡ 聯(lián)排是區(qū)域內(nèi)主要?jiǎng)e墅供應(yīng)及熱銷面積段項(xiàng)目 聯(lián)排 300400 雙拼 400500 獨(dú)棟 400500以上銷售套數(shù) 月均去化套數(shù) 銷售套數(shù) 月均去化套數(shù) 銷售套數(shù) 月均去化套數(shù)保利公園 198 277 7 43 19 萬科五龍山 99 5 12 59 保利拉斐莊園 80 2n 聯(lián)排： 300400㎡ 的產(chǎn)品是保利公園 198及五龍山主要產(chǎn)品，同時(shí)銷售情況相對(duì)較好；n 雙拼、聯(lián)排：產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在保利拉斐莊園，因產(chǎn)品總價(jià)價(jià)高、不在主流別墅區(qū)等原因，產(chǎn)品滯銷。別墅市場(chǎng)情況解讀 ——競(jìng)品情況分析深訪： 200㎡ 經(jīng)濟(jì)型別墅詢問率高 區(qū)域內(nèi)此面積段別墅產(chǎn)品空白深訪對(duì)象： 198板塊意向購買客戶 茍女士 年齡 41歲 專業(yè)市場(chǎng)生意人n 我在這邊做生意，賺了點(diǎn)錢，還是想犒勞下自己，買個(gè)好點(diǎn)的房子和家人一起住，我看了這邊的別墅，總價(jià)動(dòng)不動(dòng)就三四百萬，有點(diǎn)太高了， 聽說過石象湖有 200平米不到的別墅，為啥子這邊就沒有呢 ，我覺得太可惜了。別墅市場(chǎng)情況解讀 ——總價(jià)承受力在 300萬左右以城北原住民及在城北專業(yè)市場(chǎng)做生意的省外人為別墅產(chǎn)品購買主力 對(duì)總價(jià)承受力有限n 客群來源：以城北原住民及在城北專業(yè)市場(chǎng)做生意的省外人為別墅產(chǎn)品購買主力，輔以部分城東、新都及周邊二級(jí)城市客戶；n 購買目的：多以自主及養(yǎng)老為主；n 購買關(guān)注點(diǎn)：重視產(chǎn)品品質(zhì)、品牌、規(guī)劃及較好的自然環(huán)境，對(duì)總價(jià)承受力有限，總價(jià)承受力在300萬左右。區(qū)域市場(chǎng)：n聯(lián)排別墅作為主城區(qū)市場(chǎng)絕對(duì)主力， 300㎡ 以下小聯(lián)排別墅存在明顯市場(chǎng)缺口，需求旺盛；板塊市場(chǎng)：n隨著保利 198項(xiàng)目在 09年先期啟動(dòng)別墅開發(fā)、萬科五龍山后續(xù)跟進(jìn)，城北逐漸成為熱點(diǎn)別墅板塊；客群來源上，受制于大環(huán)境影響，對(duì)高端人群的吸附力有限，購買力以城北周邊的地域性客群為主；聯(lián)排是別墅類中的絕對(duì)主力，供需兩旺。競(jìng)品市場(chǎng)： n以城北原住民及在城北專業(yè)市場(chǎng)做生意的省外人為別墅產(chǎn)品購買主力 對(duì)總價(jià)承受力有限；n300400 ㎡ 聯(lián)排是區(qū)域內(nèi)主要?jiǎng)e墅供應(yīng)面積段， 200㎡ 經(jīng)濟(jì)型別墅詢問率高，區(qū)域內(nèi)此面積段別墅產(chǎn)品空白。別墅市場(chǎng)情況小結(jié)別墅項(xiàng)目機(jī)會(huì)300400 ㎡ 的聯(lián)排產(chǎn)品是主流產(chǎn)品，是區(qū)域供銷主力，但 300平米以下小別墅尚處于市場(chǎng)空白，且客戶已經(jīng)有所認(rèn)知，總價(jià)較低，客戶基數(shù)將得以擴(kuò)大，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目定位確定第三部分 ：n項(xiàng)目定位n客群定位有了對(duì) 198板塊高層及別墅市場(chǎng)的整體解讀，我們?cè)倩氐巾?xiàng)目自身，以求精準(zhǔn)定位，突出重圍！回到項(xiàng)目本身 ……項(xiàng)目資源稟賦（ 1/2） ——湖泊大面積湖泊 n 大面積湖泊資源，是城區(qū)為數(shù)不多的大規(guī)模自然資源項(xiàng)目資源稟賦（ 2/2） ——濕地千畝濕地n 上千畝濕地，是罕見的超大規(guī)模自然資源，為項(xiàng)目提供較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目配套情況（ 1/3） ——娛樂配套（擬建）高爾夫 ——擬規(guī)劃高爾夫 提升項(xiàng)目整體調(diào)性 為客戶提供休閑娛樂場(chǎng)所項(xiàng)目配套情況（ 2/3） ——商業(yè)配套（擬建）多主題商業(yè)中心 ——成為集旅游、休閑為主的消費(fèi)中心 為項(xiàng)目聚集人氣 增加知名度 n 婚慶產(chǎn)業(yè)園、星期八兒童小鎮(zhèn)、千畝濕地花卉公園、水上樂園、主題酒店、會(huì)議中心項(xiàng)目配套情況（ 3/3） ——生活配套（擬建）社區(qū)商業(yè) ——吃住行全業(yè)態(tài)覆蓋 滿足客戶的生活需求 n 社區(qū)商業(yè)主要滿足項(xiàng)目住戶的購物消費(fèi)，將引入大型超市、電影院、高端餐飲等休閑娛樂業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)吃、住、行、游、購、娛消費(fèi)業(yè)態(tài)全覆蓋項(xiàng)目指標(biāo)分析 ——總體指標(biāo)項(xiàng)目屬于千畝大盤 總住宅用地 ，總產(chǎn)業(yè)用地 項(xiàng)目總體用地指標(biāo)總用地指標(biāo) 總用地面積 總建筑面積 住宅指標(biāo) 總用地面積 總建筑面積 產(chǎn)業(yè)指標(biāo) 總用地面積 總建筑面積 項(xiàng)目指標(biāo)分析 ——東、西地塊指標(biāo)其中本次主要研究對(duì)象東地塊品相高于西地塊東地塊（畝） 西地塊（畝）總住宅用地 容積率 住宅用地（ %）（ %）容積率 住宅用地 200（ %）容積率 住宅用地（ %）（ %）綜合容積率 總建筑面積 約 約 西地塊 東地塊東地塊 西地塊自然資源 湖泊、濕地 湖泊、濕地項(xiàng)目配套 高爾夫、主題商業(yè)、社區(qū)商業(yè)高爾夫、主題商業(yè)、社區(qū)商業(yè)總用地規(guī)模 住宅用地 低密物業(yè)占比 % %高層物業(yè)占比 % %相同點(diǎn)不同點(diǎn)n不同點(diǎn)：西地塊以高層住宅為主；東地塊高層、低密物業(yè)均等；n相同點(diǎn)：規(guī)模大，屬于復(fù)合住宅項(xiàng)目，有多種業(yè)態(tài)可能性；項(xiàng)目配套規(guī)劃完善，配套呈現(xiàn)后對(duì)項(xiàng)