【文章內(nèi)容簡介】 當(dāng)?shù)貏傂杩蛻? 客戶瞄準(zhǔn)：蕭山當(dāng)?shù)匾徊降轿皇字眠x擇 需求特征：合理、舒適的居住空間 居住區(qū)域： 或蕭山市中心、城區(qū)內(nèi)； 居住狀況： 三口之家，與父母同住，家庭經(jīng)濟條件相對較好； 工作區(qū)域： 基本上集中在蕭山市中心路、金城路等主要商圈，開發(fā)區(qū)大型企業(yè)； 工作狀況： 企業(yè)白領(lǐng)、中層管理、公務(wù)員； 購房特征： 年齡增長，行將獨立或結(jié)婚，家庭預(yù)算相對充足，在限購令下，在父母資助下，選擇一步到位的首次置業(yè)； 購房需求： 考慮到未來潛在的換房需求，不如現(xiàn)在一步到位，尋求功能性相對完善的空間。 2 客戶定位 130150平米客戶 核心客源：蕭山高預(yù)算首置客戶 重要客源：蕭山當(dāng)?shù)厥赘目蛻? 游離客源：周邊城市客戶 業(yè)主特征： 4555歲； 居住區(qū)域： 目前住在蕭山市區(qū)一些舊的 130平米或以下的房子，或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)自建房； 居住狀況： 三口之家； 工作區(qū)域： 蕭山主要的核心商圈或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與開發(fā)區(qū)； 工作狀況： 私營業(yè)主，企業(yè)高層，企業(yè)合伙人； 購房特征： 事業(yè)的成功，社會地位的上升，無論是尺度還是品質(zhì)，原有的房子已經(jīng)無法滿足他們，他們追求空間、品位和面子，需要有品質(zhì)的住宅，為周邊朋友所熟知； 購房需求： 出眾的產(chǎn)品品質(zhì)，能炫出面子。 客戶瞄準(zhǔn)：蕭山大面積改善型客戶，私營業(yè)主、大企業(yè)高層管理 需求特征：尋求品味，舒適的寓所，成功人生的目標(biāo) 2 客戶定位 160180平米客戶 核心客源：蕭山高端改善型客戶 重要客源：蕭山當(dāng)?shù)馗辉＜彝ヒ徊降轿皇字? 游離客源：周邊城市客戶 客戶瞄準(zhǔn)：蕭山高端公寓改善型客戶 需求特征：追求品味，私藏絕版地段與優(yōu)質(zhì)物業(yè)，同時也是新政下對未來的資產(chǎn)配置規(guī)避風(fēng)險 業(yè)主特征： 5055歲； 居住區(qū)域： 居住在蕭山市區(qū)的高檔社區(qū)； 居住狀況： 三口之家或三代同堂； 工作區(qū)域： 蕭山城區(qū)或的當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)； 工作狀況： 私營企業(yè)主； 購房特征： 經(jīng)濟實力強，居住在市區(qū)大面積的高端公寓，主慣了公寓，渴望體驗別墅式居住，同時別墅產(chǎn)品具備保值的作用，別墅產(chǎn)品成為他們的首選； 購房需求： 尋求別墅式的居住生活，近城區(qū)的核心地段，潛力地段。 2 客戶定位 別墅客戶 核心客源：蕭山高端公寓改善客戶 重要客源：蕭山鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主改善 游離客源：杭州高端公寓置換客戶 客戶瞄準(zhǔn)：地級市投資客戶、蕭山當(dāng)?shù)赝顿Y客戶 需求特征：潛力地段、小戶型、低總價 業(yè)主特征： 3545歲； 居住區(qū)域： 溫州、臺州等浙江其他地級市； 居住狀況： 三口之家，居住在周邊地級市； 購房特征： 資金相對寬裕，沒有其他的投資渠道，看好本案區(qū)塊未來去杭州對接的發(fā)展?jié)摿Γ@樣的地段擁有一套物業(yè)不僅能夠因升值帶來收益，對于他們而言未來區(qū)域成熟后，一旦子女來杭州，也可將房子轉(zhuǎn)給子女； 購房需求： 小戶型，低總價，同時交通便利，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 2 客戶定位 酒庖式公寓客戶 核心客源：外地投資客 重要客源：蕭山投資客戶 游離客源：新蕭山人低總價自住 針對我們的目標(biāo)客戶，我們來看一下該如何進(jìn)行推案 3 區(qū)域市場 區(qū)域市場項目概況 在售項目 ?目前蕭山市場在售項目較少，主力在售項目分布在開發(fā)區(qū)、新城區(qū)； ?部分項目分批推盤，造成熱銷態(tài)勢，后續(xù)還有一定推量； ?部分項目尾盤銷售； ?整個蕭山市場開發(fā)區(qū)、新城區(qū)、湘湖板塊的價格相對較高，基本在 20230元 /平方米左右。 市場上在售項目眾多，但可售房源有限，城區(qū)內(nèi)價格基本在 20230元 /平方米左右。 區(qū)域 案名 總建 （萬平方米） 建筑類別 開盤時間 目前報價 （元 /平方米） 主力面積 （平方米） 面積段 主力總價 （萬元） 推出 /去化 去化率 待推 世紀(jì)城 順發(fā)康莊 15 高層、底層 14000 75159 74167 112238 896/506 56% 6 萬和國際 17 高層 21000 75138 70175 157289 223/136 61% 開發(fā)區(qū) 博奧城 18 高層 23000 80140 80190 184322 950/869 91% 新城區(qū) 湖濱花園 30 高層、多層 三期 21000 8 12 153 89196 18 26 321 308/109 35% 順發(fā)堤香 高層 20800 78138 78172 162287 720/284 39% 湘湖 湘湖美地 15 多層、高層 20230 103110 103140 206220 908/820 90% 老城區(qū) 學(xué)林尚苑 10 高層、多層 23000 90130 90160 207299 383/142 37% 御景灣 高層、低層 14700 89130 89158 130191 432/279 65% 博奧城 東方一品 藍(lán)爵國際 湘湖美地 堤香 湖濱花園 康莊 萬和國際 學(xué)林尚苑 區(qū)域市場項目概況 待售項目 區(qū)域 案名 總建（萬平方米） 建筑類別 主力面積（平方米） 單價預(yù)估 待推時間 世紀(jì)城 和美家二期 9 高層 74159 預(yù)計 30000 2023年 英冠 水天城 27 高層 待定 待定 2023年 嘉潤公館 高層、超高層 50100 20500 新城區(qū) 旺角城二期 20 高層 140170 未定 2023下半年 金地天逸 43 高層 未定 預(yù)計 30000 2023下半年 湘湖 地中海 別墅 5001200 6000萬 /套 湖畔公館 9 別墅 未定 未定 未定 ?從已知的 2023年蕭山市場待推項目看，供應(yīng)量龐大； ?后續(xù)世紀(jì)城、新城區(qū)新項目的陸續(xù)推出，預(yù)計在目前的市場條件下，蕭山 2023年下半年蕭山市場整體公開價格將趨于理性，可能出現(xiàn)部分產(chǎn)品價格松動。 已知待推項目競爭體量龐大，各區(qū)塊項目集中發(fā)力，競爭激烈，預(yù)計后市價格將趨于理性。 金地天逸 旺角城 和美家二期 湖畔公館 地中海 嘉潤公館 英冠水天城 3 區(qū)域市場 區(qū)域市場項目概況 待推土地 區(qū)域 土地名 占地（平方米） 容積率 競得開發(fā)商 樓板價 拿地時間 世紀(jì)城 蕭儲（ 2023） 55號 31964 順發(fā)恒業(yè)有限公司 10490 2023年 1月 5日 開發(fā)區(qū) 蕭儲（ 2023） 56號 30687 勝達(dá)置業(yè) 10074 2023年 1月 5日 新城區(qū) 蕭儲（ 2023） 15號 9848 浙江明鑄置業(yè)有限公司 4001 2023年 3月 18日 老城區(qū) 蕭儲 [2023]25號 25603 杭州財和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6367 2023年 07月 24日 蕭儲 [2023]27號 149917 杭州開元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 4760 2023年 09月 07日 蕭儲 [2023]44號 42238 匯宇 11260 2023年 11月 26日 蕭儲（ 2023） 34號地塊 51600 綠都控股集團(tuán) 9757 2023年 9月 15日 ?從以出讓的土地市場看，地塊數(shù)量眾多，未來供應(yīng)體量龐大，屆時競爭較為激烈； ?雖然蕭山地價逐漸破萬，但在目前的市場條件下，價格趨于理性，部分產(chǎn)品價格松動，預(yù)計這些已成交地塊短期內(nèi)將不會推出市場。 土地市場未來依舊有較大體量的供應(yīng)，但從目前市場走勢以及預(yù)判來看，已成交地塊明年不一定會推出市場。 蕭儲（ 2023） 55號 蕭儲（ 2023） 56號 蕭儲（ 2023） 15號 蕭儲 [2023]25號 蕭儲 [2023]27號 蕭儲 [2023]44號 蕭儲（ 2023） 34號地塊 3 區(qū)域市場 周邊項目推案情況 1 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 博奧城規(guī)劃主力戶型為 90120平方米，剩余未推樓盤為 90、 150平方米戶型，預(yù)計本案推出市場時可能遇上該案 3小戶型，對本案產(chǎn)品一定影響，但由于前后推案時間可能在一個月左右，因此形成的競爭影響并不明顯。 預(yù)計 374套房源，戶型為8184,91㎡ 8184,91㎡， 74套 2184套房源，戶型為 8184,116㎡ 8184,119125,189196㎡，118套 8184,116119,130133㎡，63套 10320套房源，戶型為 8184,119,140200㎡ 8184,119,140 ㎡， 71套 8184， 119㎡， 249套 4, 7共 129套房源，戶型為82,119,133,156㎡ 8184,119,133㎡， 44套 155㎡， 58套 預(yù)計 2023年 1月推出 8190套房源，戶型為8291,156㎡ 8291 ,156 ㎡， 132套 155㎡， 58套 德圣 博奧城 8184,119,119㎡， 246套 8184,119,140㎡， 71套 11317套房源，戶型為 8184,119,140200㎡ 3 區(qū)域市場 周邊項目推案情況 順發(fā) 堤香 1 4 3 2 1 1 9 8 7 6 5 4 3 10 順發(fā) 堤香規(guī)劃為 4幢高層、 54套排屋，目前高層已經(jīng)全部推出，面積段為 75172平方米，因此該案公寓產(chǎn)品對本案形成的競爭有限，而排屋由于目前主要是通過關(guān)系戶圈層局部推廣，推廣客戶渠道不大，同時由于目前蕭山市場排屋別墅供應(yīng)量有限，該部分房源目前主要也是等待時機蓄勢推高價格，預(yù)計明年 1月推出市場，屆時可能同本案產(chǎn)生一定競爭。 預(yù)計 2023年 1月份推出排屋 54套，戶型為 230270㎡ 4438套房源，戶型為 89138㎡ 107,135138㎡， 234套 89,125133㎡， 204套 4274套房源，戶型為 75172㎡ 75， 104,128133,172㎡， 182套 7789,133㎡， 100套 3 區(qū)域市場 周邊項目推案情況 7 17 16 15 9 8 988套躍層房源，戶型 139,193㎡ 139,193㎡， 44套 139,193㎡， 44套 117220套房源，戶型 89,127,153㎡ 89,153㎡， 124套 127,153㎡， 96套 127,140156㎡， 192套 預(yù)計 15192套房源，戶型 127,140156㎡ 139,193㎡， 44套 預(yù)計 744套房源，戶型139,193㎡ 湖濱花園（三期） 該案三期主力戶型以 150平方米以上大戶型為主，預(yù)計本案推出時，主力小戶型會同該案錯位競爭，而且 10月推案，前后近 1個月時間，預(yù)計形成的競爭相對有限。 3 區(qū)域市場 區(qū)域 案名 2023 2023 2023 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 錢江世紀(jì)城 和美家（二期） 預(yù)計 30000 7 90㎡ 預(yù)計 32023 7 90㎡ 預(yù)計 33000 159 ㎡ 預(yù)計 35000 270 ㎡ 開發(fā)區(qū) 博奧城 23000 8 1 150 ㎡ 預(yù)計 23000 8090㎡ 預(yù)計 23000 8090、 150㎡ 湖濱花園三期 21000 80、 153 ㎡ 27000 13 19300 ㎡ 預(yù)計 23000 127,140156㎡ 預(yù)計 27000 13 19 300 ㎡ 順發(fā)堤香 20230 8 12 138 ㎡ 20230 7 8 10 138 ㎡ 排屋 新城區(qū) 旺角城 預(yù)計 25000 1 150 ㎡ 預(yù)計 27000 1 150 ㎡ 預(yù)計 30000 150、 170 ㎡ 預(yù)計 33000 150、 170 ㎡ 金地天逸 預(yù)計 25000 90、 160 、 180㎡ 預(yù)計 25000 80、 90、 180、 230 ㎡ 預(yù)計 27000 90、 180、 230 ㎡ 預(yù)計 30000 180、 230 ㎡ 老城區(qū) 學(xué)林尚苑 23000 90、 110 ㎡ 預(yù)計 23000 90、 1 160 ㎡ 預(yù)計 25000 160 ㎡ 御景灣 15000 90、 130 ㎡ 預(yù)計 16000 90、 130 ㎡ 預(yù)計 18000 180 ㎡ 聯(lián)排 湘湖 地中海 預(yù)計 50000120230 別墅 5001200 ㎡ 湘湖美地 1800020230元 /㎡ 1 140 ㎡