【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 布局采用豎式，沒(méi)有將景觀資源最大化利用 直接面向一線水景，將景色觀賞性最大化利用 采光庭院過(guò)小，使內(nèi)部采光不夠充足； 對(duì)于景觀資源型項(xiàng)目，大型觀景露臺(tái)必不可少，但目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)露臺(tái)面積偏小。 產(chǎn)品 戶型點(diǎn)評(píng) 入戶直接面對(duì)客廳，對(duì)于風(fēng)水不利，并缺乏轉(zhuǎn)換空間。 對(duì)于景觀資源型項(xiàng)目，大型觀景露臺(tái)必不可少，但目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)露臺(tái)面積偏小。 主臥缺乏私密性，不夠純粹和尊崇 產(chǎn)品 戶型點(diǎn)評(píng) 產(chǎn)品缺乏度假式品質(zhì)的支撐 原有的價(jià)值體現(xiàn)，容易遇到瓶頸 需要在項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)下進(jìn)行附加值打造 ?符號(hào)形象 ?國(guó)際品質(zhì) 建立對(duì)外的差異化形象，區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 打造除生態(tài)以外的客戶的居住價(jià)值 附加值 本項(xiàng)目核心價(jià)值構(gòu)建策略 形象 是旗臶，它將成為能讓客戶興奮的焦點(diǎn)。 品質(zhì) 是關(guān)鍵，它將成為能讓客戶埋單的底牌。 符號(hào)形象 價(jià)值 配套 智能化 生態(tài)資源 大盤(pán) 序 市場(chǎng)解讀 透過(guò)研究，找出市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律對(duì)項(xiàng)目的影響 核心價(jià)值構(gòu)建 核心價(jià)值構(gòu)建 項(xiàng)目定位 中原營(yíng)銷思考 中原豪宅價(jià)值觀，在核心價(jià)值基礎(chǔ)上定位項(xiàng)目客戶群，并以此分拆項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱及加速生產(chǎn)下的營(yíng)銷策略 ,并得出價(jià)格思考 寫(xiě)在最后 合生濱海城營(yíng)銷定位體系 塑造奇跡 謀求雙贏 To seek a winwin situation 合生＆中原 形象＆利潤(rùn) 價(jià)值點(diǎn)分解 深莞惠一體化 山、湖、海生態(tài)環(huán)境 片區(qū)規(guī)劃利好 高爾夫球場(chǎng) 深圳東區(qū) 大體量純粹高端項(xiàng)目 五星級(jí)酒店 高端會(huì)所設(shè)施 當(dāng)別人將上述價(jià)值作為賣點(diǎn)宣揚(yáng)時(shí) ,我們只將這些作為價(jià)值基礎(chǔ) ,本項(xiàng)目需要更高的價(jià)值統(tǒng)領(lǐng) ,不僅僅是資源的整合 ,更需要一種眼界和高度 . 交通的暢達(dá) 符號(hào)性 — 濱海城應(yīng)該站位更高 深圳級(jí) 大珠三角級(jí) 中國(guó)級(jí) 珠三角級(jí) 中國(guó)級(jí) 世界級(jí) 基本立足點(diǎn) 項(xiàng)目憧憬點(diǎn) 濱海城應(yīng)承載的使命 品牌使命感 項(xiàng)目使命感 新一代海居高端住宅典范 實(shí)現(xiàn)企業(yè)高端性發(fā)展模式 利潤(rùn)使命感 創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)r(jià)值的利潤(rùn)最大 擁有前景廣闊的大亞灣 ! 擁有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源 ! 擁有相對(duì)優(yōu)質(zhì)并可營(yíng)造的地塊 ! 本項(xiàng)目完全有信心打造一個(gè)高品質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目 深圳東區(qū) ! 世界級(jí)海灣 ! 高檔次氣質(zhì) ! 本項(xiàng)目的核心價(jià)值的不是體量，不是環(huán)境，而是一種天生的貴氣 ，內(nèi)涵的奢華，形象的高度。他詮釋的是一種這樣的感覺(jué) : 讓合生項(xiàng)目打上中國(guó)海居文化的新時(shí)代烙印 ! 讓合生項(xiàng)目的海居文化攀上世界居住的高峰 ! 國(guó)力的躍升，帶來(lái)沿海區(qū)域的爆炸性發(fā)展，實(shí)現(xiàn)灣區(qū)與世界零距離 灣區(qū)闕起 世界零距離 中國(guó)海 世界灣 形象定位 大亞灣是中國(guó)的 ,更是世界的 ! 通過(guò)灣區(qū)價(jià)值的提升之后 ,大亞灣甚至已經(jīng)躍升新一代海居的巔峰 ! 越中國(guó) 越世界 形象延續(xù)一期 我在未來(lái) 等待跟隨 中國(guó)海 世界灣 形象延續(xù)二期 還世界等待以奇跡 中國(guó)海 世界灣 形象延續(xù)三期 推動(dòng)世界前行的中國(guó)力量 中國(guó)海 世界灣 形象延續(xù)四期 讓世界仰望中國(guó) 中國(guó)海 世界灣 項(xiàng)目形象與國(guó)際化同軌 真正實(shí)現(xiàn)世界的大亞灣 打造與形象相契合的國(guó)際化居住品質(zhì) 安全性、舒適性是任何一名豪宅居住者希望得到。 對(duì)于高端臵業(yè)者而言，安全性、舒適性不僅僅只停留在傳統(tǒng)的層面。 科技創(chuàng)見(jiàn)，前瞻的技術(shù)讓客戶感受更高層次的安全性、舒適性 科技、智能化配臵更多的將會(huì)實(shí)現(xiàn)支撐房?jī)r(jià)的作用 國(guó)際化豪宅應(yīng)具有的品質(zhì) 智能化安防系統(tǒng)（參照紅樹(shù)西岸） 智能化家居及科技化家居系統(tǒng)（參照三湘海尚） 智能化建議：打造尊貴私密空間 用科技包裝產(chǎn)品，采用全套智能化家居與自動(dòng)控制解決方案，打造安全、尊貴私密、舒適空間 HONEYWELL、 CRESTRON 家居智能化解決系統(tǒng) 全球領(lǐng)先的毛細(xì)管中央空調(diào)系統(tǒng)，能夠使室內(nèi)營(yíng)造恒溫、 恒濕、恒氧室內(nèi)環(huán)境。 圖 全球領(lǐng)先制冷技術(shù) —— 毛細(xì)血管中央空調(diào)系統(tǒng) 采用超國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的“浮筑地面”法隔音技術(shù) —— 人性化加厚隔音樓板系統(tǒng)，營(yíng)造室內(nèi)寧?kù)o空間。 圖 走在前端的隔音系統(tǒng) —— 加厚隔音樓板 所有單位整體采用當(dāng)今世界最為先進(jìn)的美國(guó) RO膜滲透水處理技術(shù) —— 直飲水系統(tǒng)，為住戶提供潔凈、 0污染、無(wú)化學(xué)雜物的飲用水。 圖 全球領(lǐng)先直飲水系統(tǒng) —— RO膜滲透水處理技術(shù) 摒棄以往傳統(tǒng)排水方式，采用當(dāng)今歐洲健康住宅采用的標(biāo)準(zhǔn)排水方式 —— 同層排水系統(tǒng)，減少住戶在裝修及維護(hù)時(shí)的困擾。 圖 歐洲住宅標(biāo)準(zhǔn)排水方式 —— 同層排水系統(tǒng) 戶內(nèi)配臵 臵換式新風(fēng)系統(tǒng)或雙向流全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)送風(fēng)均勻、 24小時(shí)換氣、兼具殺菌能力。 圖 前瞻的科技 —— 新風(fēng)系統(tǒng) 建立納米光觸媒空氣凈化系統(tǒng)，凈化空氣中%有害物質(zhì) 圖 讓空氣雜質(zhì)消失 —— 納米光觸媒空氣凈化系統(tǒng) 構(gòu)建別墅中央系統(tǒng)，讓住戶更易獲取室內(nèi)清潔，實(shí)現(xiàn)全球領(lǐng)先的室內(nèi)潔凈模式 —— 圖 全球領(lǐng)先潔凈模式 —— 中央吸塵系統(tǒng) 陽(yáng)光的最大享受 —— 遙控 +自動(dòng)調(diào)節(jié)功能天窗系統(tǒng) 頂層臥室采用帶遙控、自動(dòng)感應(yīng)雨水功能的天窗系統(tǒng)，讓客戶在室內(nèi)享受舒適空間。 家居智能化、科技住宅系統(tǒng)匯總 系統(tǒng)配臵 功能說(shuō)明 HONEYWELL、 CRESTRON 家居智能化解決系統(tǒng) 有效提升客戶居住舒適度及安全性，實(shí)現(xiàn)科技化生活 毛細(xì)血管中央空調(diào)系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)舒適、健康的溫度 新風(fēng)系統(tǒng) 中央吸塵系統(tǒng) 有效解決大平面的空間潔凈工作 加厚隔音樓板 為住戶提供靜音的空間 直飲水系統(tǒng) 提供潔凈飲用水 同層排水系統(tǒng) 減少住戶裝修、后期維護(hù)煩惱 納米光觸媒空氣凈化系統(tǒng) 有效凈化室內(nèi)空間 遙控 +自動(dòng)調(diào)節(jié)功能天窗系統(tǒng) 提升居住舒適度 科技智能化住宅系統(tǒng)不僅有效提高住戶舒適性，更多的客戶在關(guān)注的過(guò)程中注重面子，認(rèn)為這些系統(tǒng)可以讓他們的住所升級(jí)。 科技智能化住宅系統(tǒng)有效與國(guó)際化豪宅接軌 并最終打動(dòng)高端客戶臵業(yè) 序 市場(chǎng)解讀 透過(guò)研究，找出市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律對(duì)項(xiàng)目的影響 核心價(jià)值構(gòu)建 中原營(yíng)銷思考 客戶定位 中原豪宅操盤(pán)方法論 推廣策略 推售策略 價(jià)格思考 寫(xiě)在最后 合生濱海城營(yíng)銷定位體系 塑造奇跡 謀求雙贏 To seek a winwin situation 合生＆中原 形象＆利潤(rùn) 棠樾、果嶺海、觀瀾高爾夫大宅客戶臵業(yè)目的分析：投資、度假型客戶占主體，其中度假型客戶近 4成。 客戶置業(yè)目的分析投資46%長(zhǎng)期居住19%度假35%客戶定位：外區(qū)域項(xiàng)目客戶分析 ?符號(hào)形象 ?國(guó)際品質(zhì) 合生濱海城項(xiàng)目 度假型客戶不是我們的主要客戶群 稀缺性貴重資產(chǎn) 與傳統(tǒng)生態(tài)定位項(xiàng)目差異化定位 整體客戶定位： 與果嶺海、棠樾等項(xiàng)目差異化的定位，致使我們的主要客戶群不應(yīng)面對(duì)度假型客戶 客戶定位：本項(xiàng)目客戶差異化分析 第六期全球金融中心指數(shù) GFCI（ Global Financial Centres Index)2023922公布 ,深圳金融中心首次上榜就位居第 5，全球第 5的深圳與全球第 3的香港兩城緊密相連，成為首屈一指的全球金融中心， 聚合效應(yīng)將不斷擴(kuò)大，城市發(fā)展前景一片光明， 2023年深港大都會(huì)將成為世界第三大都會(huì)圈。 ?深港一體化進(jìn)程進(jìn)入高熱階段，未來(lái)城市功能全球化定位初具雛形 ?國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)指引城市未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)，高熱預(yù)期帶來(lái)的資金流入趨勢(shì)已被定性 深港一體，國(guó)際都會(huì) 社科院發(fā)布《 20232023住房綠皮書(shū)》。針對(duì)最近熱議的房貸問(wèn)題，綠皮書(shū)指出，各城市房?jī)r(jià)的活躍程度往往存在較大差異。房?jī)r(jià)波動(dòng)性越大，意味著住房投資的風(fēng)險(xiǎn)（收益）也越大。綠皮書(shū)運(yùn)用 β系數(shù)來(lái)度量各區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)相對(duì)于總體市場(chǎng)的波動(dòng)性。 β系數(shù)越高，表明該城市住房投資的風(fēng)險(xiǎn)（收益）相對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)平均值而言越大。 結(jié)果顯示，在全國(guó)３５個(gè)大中城市中， β系數(shù)較大的城市有上海（１．５６９）、深圳（１．４５０）、南京（１．１２０），表明這３個(gè)城市住房投資的收益（風(fēng)險(xiǎn)）可能要比其他城市大得多，特別是上海與深圳，分別比全國(guó)平均值高５６．９％與４５％。如果僅為獲得更高的投資收益，上海與深圳將是投資首選目標(biāo)城市。 未來(lái)潛力，滬深居首 客戶定位： 追尋城市發(fā)展核心 深圳未來(lái)影響力 —— 稀缺貴重資產(chǎn)集結(jié)地 隨著深圳城市綜合力的不斷躍升，將吸引更多的高端客戶來(lái)深臵業(yè) 客戶定位： 追尋城市發(fā)展核心 三湘海尚客戶區(qū)域特征分析深圳本地54%內(nèi)地31%港澳臺(tái)11%外國(guó)4%紅樹(shù)西岸客戶區(qū)域特征分析深圳本地51%內(nèi)地27%港澳臺(tái)15%外國(guó)7%深圳高端豪宅項(xiàng)目客戶分析： 外區(qū)域客戶比例加重，與本地客戶比例相持平。高端項(xiàng)目的影響力已輻射至全國(guó)乃至全球 根據(jù)三湘海尚、紅樹(shù)西岸客戶區(qū)域分析： ?深圳客戶僅占約 50%比例； ?內(nèi)地客戶約占 30%比例； ?港澳臺(tái)及外國(guó)客戶約占 20%比例 客戶定位： 追尋城市發(fā)展核心 追尋稀缺物業(yè)的客戶群體活動(dòng)特征：行蹤軌跡圍繞深圳 香港 其他 上海 北京 深 圳 惠州、東莞 國(guó)外 客戶定位： 追尋稀缺物業(yè)客戶行動(dòng)軌跡 整體定位致使主要客戶群不僅面對(duì)度假型客戶 深圳的綜合力發(fā)展引致各地稀缺物業(yè)追尋者聚集 應(yīng)如何尋找我們的客戶？ 本項(xiàng)目擁有稀缺貴重資產(chǎn)屬性 客戶定位： 本項(xiàng)目客戶群如何差異化定位 核心客戶 中間 階層 低收入 階層 塔尖人群 客戶差異化定位： 鎖定高端客戶 1 3 4 5 2 客戶關(guān)鍵詞 【塔尖人群】 【購(gòu)買(mǎi)力極強(qiáng)】 【以深圳為核心】 【多城市穿梭】 【 稀缺貴重資產(chǎn)追隨者】 客戶差異化定位： 綁定目標(biāo)客戶背景特征 稀有資源占有者 序 市場(chǎng)解讀 透過(guò)研究，找出市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律對(duì)項(xiàng)目的影響 核心價(jià)值構(gòu)建 中原營(yíng)銷思考 客戶定位 中原豪宅操盤(pán)方法論 推廣策略 推售策略 價(jià)格思考 寫(xiě)在最后 合生濱海城營(yíng)銷定位體系 塑造奇跡 謀求雙贏 To seek a winwin situation 合生＆中原 形象＆利潤(rùn) 經(jīng)過(guò)操作觀瀾湖翡翠灣、松山湖 1號(hào)、萬(wàn)科 〃 棠樾、果嶺海四大項(xiàng)目后，中原認(rèn)為外區(qū)域項(xiàng)目要打動(dòng)深圳客戶的難點(diǎn)在于： 外區(qū)域項(xiàng)目的營(yíng)銷難點(diǎn) 。 一． 本地客戶難以承受項(xiàng)目?jī)r(jià)格，本地客源消化力度不足，只能把目光放在高端客戶資源最多的深圳區(qū)域； 二． 客戶對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知不足，容易被常規(guī)思維左右； 三． 距離的影響致使來(lái)訪客戶嚴(yán)重不足； 四． 推廣渠道難以精準(zhǔn)抓住深圳高端豪宅客戶。 中原如何托勢(shì)外區(qū)域項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)？ 蟻群攻勢(shì)：高傭刺激各個(gè)散點(diǎn)分布的地鋪銷售網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)介客戶，深度挖掘高端客戶資源 目標(biāo)明確 借勢(shì)項(xiàng)目高端推廣，中原迅速啟動(dòng)針對(duì)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)介，以關(guān)鍵人網(wǎng)羅高端客戶資源。 1 團(tuán)隊(duì)高效執(zhí)行力 拉近項(xiàng)目與深圳區(qū)域高端客戶的距離，推動(dòng)他們上門(mén)。 2 篩選細(xì)致 現(xiàn)場(chǎng)分眾接待，以一對(duì)一的細(xì)致服務(wù)篩選不同誠(chéng)意度客戶。 3 建立客戶跟蹤系統(tǒng) 建立客戶追蹤系統(tǒng)，以各個(gè)銷售員隨時(shí)了解客戶動(dòng)態(tài)，提高成交效率 4 客戶梳理策略：蜂巢型客戶梳理模型，緊而不漏！不輕易放過(guò)任何一個(gè)來(lái)訪客戶 開(kāi)盤(pán)前夜客戶梳理 —— 》 梳理開(kāi)盤(pán)到訪客戶、保證 開(kāi)盤(pán)銷售率 來(lái)訪客戶梳理 —— 》梳理 出項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)、需求單 位、需求量 認(rèn)籌客戶梳理 —— 》梳理出意向客量、意向單位、意向價(jià)格 6 1 2 樣板房開(kāi)放客戶梳理 —— 》擠壓水分梳理出誠(chéng)意客量、價(jià)格摸底、完成預(yù)銷控 3 算價(jià)客戶梳理 —— 》梳 理出 A類誠(chéng)意客量、價(jià)格 驗(yàn)證、調(diào)整銷控 4 關(guān)系戶摸底 —— 》價(jià) 格驗(yàn)證、梳理客戶、 完成準(zhǔn)銷控 5 中原如何托勢(shì)外區(qū)域項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)？ 中原地產(chǎn)“托勢(shì)”松山湖一號(hào)、觀瀾高爾夫翡翠灣、萬(wàn)科棠樾、果嶺海 迅速拉開(kāi)營(yíng)銷陣營(yíng)，精準(zhǔn)制定高端豪宅客戶，網(wǎng)羅深圳本地資源