【正文】 96米 112米 地塊的形狀狹長，呈長方形，地塊內(nèi)尚有 4棟居民樓需拆遷，但存在不確定性。各方向長度如圖所示。 ?主力客群產(chǎn)品需求特征 ： ? 關(guān)注總價(jià)、社區(qū)檔次、環(huán)境和戶型設(shè)計(jì)因素； ? 偏好 8090平米兩居和 110120平米緊湊三居戶型； ? 接受南北通透或朝向好的戶型，在意明廚明衛(wèi)和主客衛(wèi)獨(dú)立分開； ? 偏好現(xiàn)代建筑風(fēng)格，傾向精裝修交房，需求 1個(gè)停車位； ? 喜歡大面積集中綠地和兒童室外活動(dòng)設(shè)施； ? 最在意超市、醫(yī)療、健身和教育類生活配套。各項(xiàng)生活配套均有不同程度的需求，最主要的需求點(diǎn)集中在體育健身設(shè)施、醫(yī)務(wù)保健室和游泳池，其次為中心花園、家政服務(wù)和老年活動(dòng)中心； ?孔雀城客戶產(chǎn)品需求特征： 客戶最在意的社區(qū)生活配套是運(yùn)動(dòng)健身配套和醫(yī)療配套 2. 北京客戶需求特征 BACIC 80 ? 商業(yè)配套設(shè)施 ：超市和銀行的需求最為強(qiáng)烈，比例分別為 26%和 24%，其次為社區(qū)診所，比例為17%。 財(cái)富中心（精裝） 北京客戶居多，購買動(dòng)機(jī)主要是投資 別墅 23層 竹語堂 北京人占到 60%，涿州本地人占 40%，主要來自物探局和當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)主，購買動(dòng)機(jī)主要是養(yǎng)老、度假，少部分是改善居住條件 ? 北京客戶比例 ：在涿州住宅項(xiàng)目中，北京客戶比例占一半左右； ? 北京客戶類型 ：從購買目的來看，在涿州置業(yè)的北京客戶主要分為三類：年輕剛性需求客戶、投資客戶和養(yǎng)老客戶，其中年輕剛性需求客戶最多，養(yǎng)老客戶最少； ?涿州住宅項(xiàng)目客戶情況： 在涿州置業(yè)的北京客戶主要目的為剛需自住、投資和養(yǎng)老 剛需自住客戶比例最大，養(yǎng)老客戶最少 2. 北京客戶需求特征 BACIC 72 客戶類型 年齡 職業(yè)特征 家庭結(jié)構(gòu) 置業(yè)次數(shù) 北京年輕 25— 35歲 在北京打拼事業(yè)的白領(lǐng)、企業(yè)一般職員 二口之家 首次置業(yè) 北京投資 30— 45歲 各行各業(yè)精英 二、三口之家；單 身 多次置業(yè) 北京養(yǎng)老 45歲以上 企業(yè)中高管、私營 業(yè)主、高校教師 三、四口之家 二次以上置業(yè) ?北京客戶主體特征： ? 年齡 ： 2545歲中青年人為主，普通住宅項(xiàng)目以年輕人購買為主； ? 職業(yè) ：企業(yè)年輕白領(lǐng)、一般職員是普通住宅產(chǎn)品的主力購買人群； ? 家庭結(jié)構(gòu) ：北京客戶以二、三口家庭居多； 北京主力購房客戶多為在北京打拼事業(yè)的年輕白領(lǐng) 兩口之家、首次置業(yè) 2. 北京客戶需求特征 BACIC 73 客戶類型 現(xiàn)房 建筑形式 戶型需求 面積需求 物業(yè)服務(wù)及費(fèi) 用 北京年輕 無偏好 多層、小高、高 層板樓 兩居為主、緊 湊三居 6090、 100120平米 服務(wù)及費(fèi)用都 關(guān)注 北京投資 無偏好 多層、小高、高 層 一居、兩居為主、 三居 60120平米 關(guān)注費(fèi)用 北京養(yǎng)老 無偏好 多層板樓 別墅 三四居或者以 上 140平米以上 關(guān)注服務(wù)，費(fèi)用高一些也行 ?北京客戶產(chǎn)品需求特征： ? 產(chǎn)品類型 ：北京年輕客戶和投資型客戶偏好普通住宅類產(chǎn)品，如多層、小高層產(chǎn)品；北京養(yǎng)老客戶偏好低密度產(chǎn)品，如別墅和洋房； ? 戶型面積 ：北京年輕客戶和投資型客戶偏好兩居和緊湊型三居戶型，養(yǎng)老型客戶偏好三居、四居以上戶型面積； ? 物業(yè)服務(wù) ：北京年輕客戶以自住為主要目的，因此更加關(guān)注物業(yè)費(fèi)用和服務(wù)； 北京客戶普遍偏好多層、小高層產(chǎn)品 90平米兩居、 120平米緊湊三居是主力需求 2. 北京客戶需求特征 BACIC 74 客戶構(gòu)成 建筑質(zhì)量 小區(qū)環(huán)境 交通 周邊配套 總價(jià) 北京年輕 3 2 4 1 5 北京投資 3 4 2 1 5 北京養(yǎng)老 4 5 1 2 3 注：客戶對(duì)各個(gè)關(guān)注點(diǎn)打分， 5分最關(guān)注， 1分最不關(guān)注 ?北京客戶購買因素： ? 購買因素 ：在影響購買因素方面，北京年輕客戶和投資型客戶最關(guān)注總價(jià)，這是影響他們購買涿州住宅的最主要因素；北京年輕客戶其次關(guān)注交通和建筑質(zhì)量；投資客戶則關(guān)注小區(qū)環(huán)境和建筑質(zhì)量；對(duì)于養(yǎng)老客戶來說，首要關(guān)注因素是小區(qū)環(huán)境，其次為建筑質(zhì)量和總價(jià)。 住宅市場環(huán)境結(jié)論 三 客戶及需求研究 1. 涿州客戶需求特征 2. 北京客戶需求特征 BACIC 56 針對(duì)涿州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場主要由本地客戶和北京客戶構(gòu)成的特點(diǎn)，我們重點(diǎn)對(duì)本地以及北京普通住宅（非別墅）類客戶作了需求調(diào)研分析，從中了解客戶的主體特征以及對(duì)產(chǎn)品的需求特征，以指導(dǎo)項(xiàng)目的定位。 涿州本地人以改善性居住為主，北京客群可以分為首次置業(yè)、養(yǎng)老和純投資三類。 涿州的房價(jià)集中在 50005500元 /平米之間，比固安每平米高 300元左右 說明涿州的房地產(chǎn)市場更為成熟，需求也比較充足 ?住宅價(jià)格對(duì)比： 固安 涿州 平均價(jià)格 4700元 /平米 5000元 /平米 單價(jià)范圍 40006000元 /平米 42506000元 /平米 總價(jià)范圍 1770萬元 /套 1875萬元 /套 BACIC 52 ?固安房產(chǎn)以較低的總價(jià)區(qū)間吸引到較多的購房者，致使該區(qū)域市場銷售較為活躍，去化速度較快，月均銷售平均水平在 120130套之間。 水岸花城 7080%客戶為北京人，首次置業(yè)居多，自住 +投資的居多，純投資的較少 ?按照區(qū)域來源分，約 50%的客戶來自北京，涿州本地客戶主要來自涿州國企、公務(wù)員、教師及個(gè)體工商戶； ?北京客戶更看好樓盤的發(fā)展?jié)摿?，偏好大盤項(xiàng)目，如水岸花城；樓盤的營銷得力，會(huì)給項(xiàng)目帶來更多北京客戶； ?本地客戶更關(guān)注樓盤的區(qū)位、建筑質(zhì)量和開發(fā)商品牌。純投資的一般是北京客戶。 橄欖郡（尊?。? 涿州市遠(yuǎn)方名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金街財(cái)富中心 涿州市金街房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 惠友橙園 涿州市惠友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鵬潤 另外，還為北京、天津、河北客戶統(tǒng)一辦理公積金貸款手續(xù)，也是促進(jìn)京津客戶購買的一種手段。 橄欖郡（尊邸） 無 無 惠友橙園 還剩下 2套商鋪， 1萬元 /平米，共 22套商鋪 無 鴻盛凱旋門 有商業(yè)，但形式未定 ，主題為娛樂、健身、休閑 鵬潤 水岸花城 3000 350000 由于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的存量用地較多，且可以自行安排土地開發(fā)周期，所以樓市存量并不固定。水岸花城 202361 6 5000 45 富景華庭 2023101 4 3750 41 天保酈景 202381 5 39900 285 北京理想城 202391 28571 143 鴻盛凱旋門 20231226 2 23750 214 金竹首府 2023111 3 19000 158 金 HOME 近期開盤 0 —— —— 惠友旺角 近期開盤 0 —— —— 合計(jì) 135381 1021 ?銷售狀況： BACIC 43 ?涿州目前在售項(xiàng)目的潛在供應(yīng)量為 117萬平米，供 10410套。 橄欖郡的前幾期等 ?二手房售價(jià)主要集中在 40005000元 /平米，比一手房的價(jià)格差距約在 400700元左右；一居房租大約在 400500元，兩居房租大約在 600800元，三居房租大約在 1000元左右 ?買二手房的客戶多是本地客戶，無法承受一手房的房價(jià)，以及部分希望能在配套完善的地段養(yǎng)老的北京客戶 涿州二手房市場比較活躍，主要因?yàn)楸本┑耐顿Y客數(shù)量較多，為二手房市場提供了大量房源； 當(dāng)?shù)亓鲃?dòng)人口較少，市場租金回報(bào)率很低，投資盈利模式主要靠城市發(fā)展帶來的房產(chǎn)升值 ?二手房價(jià)格： BACIC 42 2023年，涿州市住宅銷售火爆，目前市場上剩余房源不多，小規(guī)模樓盤基本都是尾盤，大規(guī)模樓盤正在有步驟地推向市場，樓盤品質(zhì)對(duì)銷售的提速效果明顯，月均去化速度 。老城區(qū)板塊主力戶型總價(jià)較為平均，開發(fā)區(qū)板塊有部分大戶型，所以主力戶型總價(jià)會(huì)達(dá)到 75萬元 /套。 水岸花城 2棟 34層板樓 90 50一居、 90二居、 110三居 在售住宅項(xiàng)目產(chǎn)品以 80平米以上兩居為主 建筑形式以小高層、高層高層板樓為主，別墅產(chǎn)品基本無供應(yīng)。 水岸花城 480000 30000 350000 合計(jì) 2496000 799000 1170000 本地樓盤總體體量較小，且以小盤開發(fā)為主，但已開始出現(xiàn)整體規(guī)劃開發(fā)的大盤項(xiàng)目，未來隨著城市發(fā)展，大盤將會(huì)越來越多的出現(xiàn)，涿州市住宅潛在供應(yīng)量較大，約 117萬平米 ?在售樓盤體量分析： BACIC 39 ?在售項(xiàng)目產(chǎn)品以高層板樓為主，涿州當(dāng)?shù)匾呀?jīng)不批準(zhǔn)多層住宅的建設(shè)，今后小高層和高層住宅將成為主流； ?普通住宅產(chǎn)品以 80100平米兩居居多，其次為 100120平米左右的三居；一居和四居較為少見。 以中心廣場為界，涿州分為老城區(qū)和開發(fā)區(qū)兩大板塊 隨著開發(fā)區(qū)不斷發(fā)展成熟，開發(fā)區(qū)板塊也匯集了較多住宅項(xiàng)目 ?項(xiàng)目分布： BACIC 38 ?當(dāng)?shù)厥袌鲆孕”P開發(fā)為主，大多項(xiàng)目建筑規(guī)模在 15萬平米以下，繼鵬潤 ?趨勢評(píng)判： 2023年房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)整，并不是打壓房地產(chǎn)的信號(hào)，更不是要房地產(chǎn)“硬著陸”，而是要保證中國的經(jīng)濟(jì)更平穩(wěn)的增長，緊抓剛性需求的客戶是市場健康增長的保證。 數(shù)據(jù)來源：河北省統(tǒng)計(jì)局、北京市統(tǒng)計(jì)局 房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的份額逐年遞增，涿州的房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步上升的時(shí)期 房地產(chǎn)投資額 （ 涿州 ）1 . 32 . 55 . 97 . 92023 年 2023 年 2023 年 2023 年單位 ： 億元涿州市歷年房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的比重1 0 . 4 4 %1 1 . 1 7 %4 . 4 0 %2 . 5 4 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 ?房地產(chǎn)投資： BACIC 32 ?20232023年，涿州市房地產(chǎn)的竣工和銷售面積基本能保持一個(gè)供需平衡的態(tài)勢，但是 2023年房地產(chǎn)竣工面積有了大幅增長，銷售面積也隨之增加，但仍有近 80萬平米未消化。 BACIC 27 ?開發(fā)區(qū)配套： ?城市教育配套多集中在老城區(qū)，新城區(qū)教育多集中在東北方向 ,城市醫(yī)療設(shè)施離地塊較遠(yuǎn)，主要在范陽西路和范陽中路； ?城市的商場及購物中心主要集中在老城區(qū)商圈和中心廣場商圈，本項(xiàng)目周邊商業(yè)配套相對(duì)不足。 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 BACIC 26 ?開發(fā)區(qū)規(guī)劃： ?涿州開發(fā)區(qū)是 1992年經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，位于涿州市區(qū)東側(cè)，京珠高速公路兩側(cè)，新規(guī)劃的市區(qū)范圍內(nèi)，總規(guī)劃面積為 公里，兼顧城市居住和工業(yè)、辦公功能。 BACIC 24 ?城市交通： ?市內(nèi)交通 ?市區(qū)東西方向共有三條主干道，華陽路、范陽路以及冠云路，范陽路起步最早、商業(yè)繁華，被譽(yù)為涿州市的長安街； ?玫瑰大街在規(guī)劃中將成為城市南北方向的主要發(fā)展軸； ?對(duì)外交通 ?107國道、京廣鐵路、京石高速和京石高鐵連接涿州與北京； ?在建的京石鐵路客運(yùn)專線在涿州設(shè)站，站點(diǎn)位于涿州市東面，初步確定在開發(fā)區(qū)內(nèi)的徐里營村。 20232023年涿州市第一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 40% 41%41%3 2 . 1 0 %46% 48% 49%5 6 . 8 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：涿州市統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來源：涿州市統(tǒng)計(jì)局 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 近幾年來涿州市 GDP保持較高增長速度，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)涿州經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)越來越大，服務(wù)業(yè)人群增長將成為涿州未來一段時(shí)間內(nèi)新增購房需求的主流。 BACIC 18 ?城市房地產(chǎn)市場對(duì)比： 指標(biāo) 區(qū)域 市場階段 主力客戶來源 市場產(chǎn)品 普通住宅價(jià)格水平 政策層面支持 涿州 開發(fā)成長期 本地客戶及北京客 戶 中高密度普通住宅為主， 少量低密度產(chǎn)品 50005500元 /㎡ 購房落戶 固安 開發(fā)初期 本地客戶為主，少 量北京客戶 中高密度普通住宅為主， 少量低密度產(chǎn)品 45005000元 /㎡ 購房落戶 廊坊 開發(fā)穩(wěn)定期 多為本地客戶 中高密度普通住宅為主， 少量低密度產(chǎn)品 60007000元 /㎡ 購房不落戶 香河 開發(fā)初期 多為北京客戶 中高密度普通住宅為主， 少量低密度產(chǎn)品 40005000元 /㎡ 購房落戶 燕郊 開發(fā)成長期 北京客戶為主 多為中高密度普通住宅 50006000元 /㎡ 購房落戶 2. 涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢 從房地產(chǎn)價(jià)格來看，涿州的房價(jià)缺乏競爭優(yōu)勢，但作為市級(jí)城市，涿州的購房落戶政策對(duì)于在北京地區(qū)打拼的外地人還是具有較大吸引力的。 ?第二機(jī)場的影響： 一 城市發(fā)展方向研究 1. 大北京發(fā)展帶