【正文】 45005000元 /㎡ 購房落戶 廊坊 開發(fā)穩(wěn)定期 多為本地客戶 中高密度普通住宅為主， 少量低密度產(chǎn)品 60007000元 /㎡ 購房不落戶 香河 開發(fā)初期 多為北京客戶 中高密度普通住宅為主， 少量低密度產(chǎn)品 40005000元 /㎡ 購房落戶 燕郊 開發(fā)成長期 北京客戶為主 多為中高密度普通住宅 50006000元 /㎡ 購房落戶 2. 涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢 從房地產(chǎn)價格來看，涿州的房價缺乏競爭優(yōu)勢，但作為市級城市，涿州的購房落戶政策對于在北京地區(qū)打拼的外地人還是具有較大吸引力的。 BACIC 19 區(qū)域 涿州 固安 香河 廊坊 燕郊 優(yōu)勢 配套相對完善 便捷鐵路交通； 落戶政策支持； 自駕車便捷 溫泉資源 落戶政策支持 價格相對便宜 溫泉資源 自駕車便捷 配套最為完善 地級市，發(fā)展?jié)摿Υ? 自駕車便捷 距離北京市區(qū)最近 地面公共交通便捷 落戶政策支持 劣勢 距離市區(qū)最遠 無生態(tài)景觀資源 配套不足 公共交通不便 配套不足 公共交通不便 價格高 無落戶政策 配套不足 2. 涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢 綜合上述五個方面的條件，我們認為：涿州適宜吸引北京西、南局部區(qū)域外溢的剛性需求購房者，不適合休閑、養(yǎng)老客戶來居住。 ?小結： 一 城市發(fā)展方向研究 1. 大北京發(fā)展帶來的機遇 2. 涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 BACIC 21 ?城市經(jīng)濟： 7 6 . 9851011151 2 7 . 41 4 . 4 %1 0 . 5 %1 8 . 8 %1 3 . 9 %1 0 . 8 %0204060801001201402023 2023 2023 2023 20238 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %2 0 . 0 %涿州國內生產(chǎn)總值比上年增長億元20232023年涿州市國內生產(chǎn)總值及其增長速度 ? 20232023年全國國內生產(chǎn)總值平均增長速度約 11%； ?到 2023年，涿州市的第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為涿州的支柱產(chǎn)業(yè)，服務業(yè)人群將成為新增購房需求的主力人群。 ?二產(chǎn)不是經(jīng)濟發(fā)展的主動力，未來城市經(jīng)濟發(fā)展不會有明顯突破。 20232023年涿州市第一、二、三產(chǎn)業(yè)結構比例 40% 41%41%3 2 . 1 0 %46% 48% 49%5 6 . 8 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：涿州市統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)來源：涿州市統(tǒng)計局 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 近幾年來涿州市 GDP保持較高增長速度，第三產(chǎn)業(yè)對涿州經(jīng)濟的貢獻越來越大，服務業(yè)人群增長將成為涿州未來一段時間內新增購房需求的主流。 BACIC 22 ?城市經(jīng)濟： 20232023年涿州市人均 GDP/人均可支配收入 586881920204060801001201402023 2023 2023 2023 2023居民存款總額億元20232023年涿州市居民存款總額 數(shù)據(jù)來源：涿州市統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)來源：涿州市統(tǒng)計局 8334 8973981011138138631680519824241152855332799050001000015000202302500030000350002023 2023 2023 2023 2023城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)在崗職工平均工資元3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 涿州人整體人均收入水平較低，購買力有限，但城鎮(zhèn)在崗職工的收入水平高、且收入增加較快，將可能成為本項目重要的潛在購房客戶。 BACIC 23 ?城市人口： 5 8 . 9 59 5 9 . 76 0 . 7 6 1 . 56 2 . 81 7 . 81 9 . 1 2021 2 1 . 92 6 . 93 0 . 2 %3 2 . 4 %3 3 . 5 %3 4 . 6 %3 5 . 6 %4 2 . 8 %0102030405060702023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %4 5 . 0 %全市人口 城區(qū)人口 城市化率萬人 20232023年涿州市全市人口、城區(qū)人口及城市化率 ?2023年涿州市總人口不到 63萬，其中城區(qū)人口不到 27萬 ?近年來涿州人口的自然增長率 12%，每年新增人口 1萬左右，按人均 30㎡計算，新增的人口帶動住房需求約 30萬㎡； ?2023年城區(qū)人口的快速增長主要是因為涿州新城外擴過程中拆遷人口的被動城市化。 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 涿州市的總人口和市區(qū)人口規(guī)模小，每年人口自然增長所產(chǎn)生的新增住房需求對市場支撐有限，這注定了涿州房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)快速增長，必須更多依賴外來需求。 BACIC 24 ?城市交通： ?市內交通 ?市區(qū)東西方向共有三條主干道，華陽路、范陽路以及冠云路，范陽路起步最早、商業(yè)繁華，被譽為涿州市的長安街； ?玫瑰大街在規(guī)劃中將成為城市南北方向的主要發(fā)展軸； ?對外交通 ?107國道、京廣鐵路、京石高速和京石高鐵連接涿州與北京； ?在建的京石鐵路客運專線在涿州設站，站點位于涿州市東面，初步確定在開發(fā)區(qū)內的徐里營村。 范陽路 玫瑰大街 高鐵涿州站 冠云路 高速出口 火車站 本項目 京廣鐵路 107國道 京石高速 京石高鐵 華陽路 市內交通主干道 對外交通主干道 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 涿州交通便捷，這也為涿州房地產(chǎn)市場吸引異地購房需求創(chuàng)造出有利條件，京石高鐵開通后，涿州與北京時間距離將進一步縮短。 BACIC 25 涿州市提出了“東拓北延”的發(fā)展戰(zhàn)略，東部和北部地區(qū)是城市開發(fā)的重點，本項目處于重點發(fā)展新區(qū)的核心位置。 ?城市未來發(fā)展： 范陽路 華陽路 冠云路 本項目 東拓區(qū)域 北拓區(qū)域 現(xiàn)行政中心 未來行政中心 居住用地 工業(yè)用地 行政辦公用地 商業(yè)金融用地 ?“東拓” —— 涿州城區(qū)跨過京石高速公路向東發(fā)展到京石高速，京石高速以西以居住功能為主導，京石高速東部地區(qū)將繼續(xù)保持產(chǎn)業(yè)功能，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，形成涿州制造業(yè)基地； ?“北延 —— 城區(qū)向北延伸到拒馬河，“北延”區(qū)主要集中在華陽路以北，規(guī)劃將涿州市級機構及其職能部門逐步遷移到玫瑰街與華陽路交匯地段，在中心城北部建設新行政中心。 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 BACIC 26 ?開發(fā)區(qū)規(guī)劃： ?涿州開發(fā)區(qū)是 1992年經(jīng)省政府批準設立的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，位于涿州市區(qū)東側，京珠高速公路兩側，新規(guī)劃的市區(qū)范圍內，總規(guī)劃面積為 公里，兼顧城市居住和工業(yè)、辦公功能。 ?京石高速以東 —— 與舊市區(qū)接壤，按照涿州發(fā)展新市區(qū)的格局，形成商貿、房地產(chǎn)、行政和生活區(qū)有機結合的行政辦公住宅區(qū)域 ?京石高速以西 —— 形成相對集中的高科技企業(yè)區(qū)和基礎工業(yè)集中區(qū) 。 ?本項目位于玫瑰大街和范陽路兩條城市發(fā)展軸交叉口，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 本項目 居住用地 工業(yè)用地 行政辦公用地 商業(yè)金融用地 范陽路 玫瑰大街 京石高速 京石高鐵 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 項目所在的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)屬于涿州城區(qū)范圍內，是涿州市東拓發(fā)展的重點區(qū)域，本項目處于未來城市中心區(qū)的核心地段，發(fā)展?jié)摿薮蟆? BACIC 27 ?開發(fā)區(qū)配套： ?城市教育配套多集中在老城區(qū)，新城區(qū)教育多集中在東北方向 ,城市醫(yī)療設施離地塊較遠，主要在范陽西路和范陽中路； ?城市的商場及購物中心主要集中在老城區(qū)商圈和中心廣場商圈，本項目周邊商業(yè)配套相對不足。 塔上中學 清涼寺中學 雙語學校 中心廣場商圈 老城區(qū)商圈 朝陽路菜市場 陽光大酒店及配套超市、餐飲 鼓樓大街 餐飲商圈 惠友超市 惠友超市物探局店 本項目 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 本項目周邊區(qū)域商業(yè)配套相對不足，需要通過本項目的開發(fā)進行彌補 BACIC 28 ?開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)： 企業(yè)類型 典型企業(yè) 事業(yè)單位及大型中直企業(yè) 公、檢、法、司、電力、工商、稅務等行政辦公單位及東方地球物理公司等大型中直企業(yè) 工業(yè)區(qū)高科技工業(yè)企業(yè) 國家冶金精細品種中試基地、安泰科技股份涿州分公司、東華包裝材料公司、永盛塑膠公司、八達穩(wěn)德金剛石公司、東樂制藥公司、河北元森制藥公司等 農(nóng)業(yè)生物技術、農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè) 中種集團涿州試驗基地、華樂種苗公司、四方食品公司、綠色巨人公司、荒井公司、鴻蒙賽娜公司等企業(yè) 基礎工業(yè)企業(yè) 北新集團股份有限公司、凌云闊丹汽車膠管公司、新凱汽車零部件公司、朗德機電零部件公司、榮安成套設備公司、和達涂裝設備公司、中國兵器第五設計院基地、北京郎博科公司等 ?經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)主要企事業(yè)單位列表： 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 開發(fā)區(qū)聚集了大量的中央直屬機構、事業(yè)單位，這將為本項目提供、較多中高收入的地緣性客戶資源，而制造業(yè)人群收入水平一般，不是本項目主要目標客戶。 BACIC 29 ?大北京發(fā)展帶來的機遇 :面向、服務北京，承接北京城市人口外溢是涿州城市的發(fā)展方向，北京城南發(fā)展、產(chǎn)業(yè)人口南向郊區(qū)置業(yè)給涿州城市和房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了新的機遇； ?涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢 :相對同類區(qū)域，涿州在城市配套、政策支持方面具有優(yōu)勢，但距離北京遠且無生態(tài)景觀資源，更適宜吸引北京西、南局部區(qū)域外溢的剛性需求購房者，不適合休閑、養(yǎng)老客戶來居住； ?涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 :本項目位于涿州新城區(qū)的核心地段，發(fā)展?jié)摿薮?，考慮到涿州城市經(jīng)濟、人口對房地產(chǎn)市場的支撐有限，本項目除了考慮吸引涿州本地中央直屬、行政事業(yè)單位等高收入人群外，應加大挖掘北京地區(qū)客群。 城市發(fā)展方向小結 二 住宅市場環(huán)境研究 1. 總體房地產(chǎn)市場 2. 住宅供應市場 3. 對比固安住宅市場 BACIC 31 ?2023年，涿州房地產(chǎn)投資額僅為 ，占固定資產(chǎn)投資的比重為 %，而截至到 2023年，涿州市房地產(chǎn)投資額已經(jīng)達到 ，占固定資產(chǎn)投資的比重上升到 %。 數(shù)據(jù)來源：河北省統(tǒng)計局、北京市統(tǒng)計局 房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的份額逐年遞增，涿州的房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步上升的時期 房地產(chǎn)投資額 （ 涿州 ）1 . 32 . 55 . 97 . 92023 年 2023 年 2023 年 2023 年單位 ： 億元涿州市歷年房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的比重1 0 . 4 4 %1 1 . 1 7 %4 . 4 0 %2 . 5 4 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 ?房地產(chǎn)投資： BACIC 32 ?20232023年，涿州市房地產(chǎn)的竣工和銷售面積基本能保持一個供需平衡的態(tài)勢，但是 2023年房地產(chǎn)竣工面積有了大幅增長，銷售面積也隨之增加，但仍有近 80萬平米未消化。 數(shù)據(jù)來源：涿州市統(tǒng)計局 涿州市房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積161991192661601091201822023 年 2023 年 2023 年 2023 年單位 ： 萬平米竣工面積 銷售面積 ?竣工與銷售面積： 2023年房地產(chǎn)市場的火熱使涿州市 2023年供應猛增， 2023年房地產(chǎn)市場銷售量同比增加了 50%，但仍有大量未消化供應對房地產(chǎn)市場構成存量壓力 BACIC 33 ?涿州市場上獨棟別墅和普通住宅產(chǎn)品的價格在過去數(shù)年中都呈明顯上升趨勢，獨棟別墅項目自 06年國家頒布別墅限令后，一直保持較高而且穩(wěn)定的價格增長比例，普通住宅產(chǎn)品在 2023年實現(xiàn)了 43%的價格增長。 涿州市歷年房價漲幅圖29%43%31%29%25%27%40%43%25%40%2023 2023 2023 2023 2023普通住宅價格漲幅 獨棟別墅價格漲幅涿州市歷年房價走勢圖50007000900022002800170013003500250020233500 50002023 2023 2023 2023