【正文】 受訪者需求特征： ? 物業(yè)類型 ：約有 46%的受訪者傾向于選擇小高層和高層產(chǎn)品，其中小高層和高層各占 23%，約 44%的受訪者傾向于選擇多層產(chǎn)品； ? 戶型面積 ： 90%以上的人選擇兩居、三居戶型，其中緊湊型兩居和緊湊型三居更受歡迎； 受舊的居住觀念影響，多層產(chǎn)品易被接受，但帶電梯的小高層、高層已逐漸被接受 兩居、三居是當(dāng)?shù)匦枨蟮闹髁粜?，其中緊湊型產(chǎn)品更受歡迎 1. 涿州客戶需求特征 BACIC 64 ?受訪者需求特征： ? 戶型朝向 ：多數(shù)受訪者偏好南北通透的戶型，這表示當(dāng)?shù)厝藢?duì)朝向比較敏感； ? 景觀朝向 ：近一半的受訪者對(duì)是否有良好的景觀朝向很關(guān)心； ? 觀景陽(yáng)臺(tái) ：約 44%的受訪者對(duì)是否有大角度的觀景陽(yáng)臺(tái)很關(guān)心； ? 生活陽(yáng)臺(tái) ：約 56%的受訪者對(duì)是否有生活服務(wù)陽(yáng)臺(tái)表示比較關(guān)心，約 36%的受訪者表示很關(guān)心； 戶型朝向在當(dāng)?shù)剌^為敏感，大多數(shù)客戶偏好南北通透，少部分人也可接受朝向好的不通透戶型 對(duì)景觀陽(yáng)臺(tái)的關(guān)注多于生活陽(yáng)臺(tái)，對(duì)景觀的需求明顯增強(qiáng) 1. 涿州客戶需求特征 BACIC 65 ?受訪者需求特征： ? 廚房明窗 ：超過(guò)一半的受訪者對(duì)廚房是否有明窗很關(guān)心，僅有 8%左右表示無(wú)所謂； ? 衛(wèi)生間明窗 ： 超過(guò)一半的受訪者對(duì)衛(wèi)生間是否有明窗很關(guān)心，表示無(wú)所謂的僅有 13%左右 ； ? 獨(dú)立主客衛(wèi) ： 41%的受訪者對(duì)主客衛(wèi)生間是否分開很關(guān)注，另有 41%的受訪者表示比較關(guān)注； ? 獨(dú)立餐廳 ：超過(guò)一半的受訪者對(duì)是否有獨(dú)立餐廳很關(guān)注； 對(duì)明廚明衛(wèi)、獨(dú)立餐廳有明顯偏好，對(duì)獨(dú)立主客衛(wèi)較為關(guān)注 1. 涿州客戶需求特征 BACIC 66 ?受訪者需求特征： ? 建筑風(fēng)格 ：約有 69%的受訪者偏好現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑風(fēng)格，偏好歐式新古典風(fēng)格的約占 15%； ? 園林元素 ：在園林偏好方面，約有 64%的受訪者偏好集中綠地， 23%的受訪者偏好兒童室外活動(dòng)設(shè)施； 客戶明顯偏好現(xiàn)代建筑風(fēng)格 對(duì)景觀有較強(qiáng)烈的需求，最在意集中綠地和兒童室外活動(dòng)設(shè)施 1. 涿州客戶需求特征 BACIC 67 ?受訪者需求特征： ? 精裝大堂 ：對(duì)于公共部分精裝修的看法，約有 59%的受訪者人為會(huì)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定提升， 23%的人認(rèn)為將有較大提升，認(rèn)為沒(méi)有本質(zhì)提升和人為無(wú)謂增加成本的分別占 10%和 7%； ? 石材立面 ：對(duì)于外立面采用石材能夠提升品質(zhì)，但同時(shí)也會(huì)造成一定成本的看法， 56%的受訪者認(rèn)為沒(méi)有必要； 客戶普遍認(rèn)可樓內(nèi)精裝修能夠提升項(xiàng)目檔次，但對(duì)外立面明顯提高成本的裝修并不太認(rèn)可 1. 涿州客戶需求特征 BACIC 68 ?受訪者需求特征： ? 精裝修 ：在精裝修需求方面，大多數(shù)受訪者希望提供精裝修以節(jié)省時(shí)間和精力，其中菜單式裝修和統(tǒng)一精裝修都較受歡迎； ? 車位 ：在車位需求方面，約 67%的受訪者需求 1個(gè)車位， 23%的受訪者不需要車位，約 10%的受訪者需要 2個(gè)車位； 目前市場(chǎng)主流仍為毛坯房，精裝修是市場(chǎng)空白，但客戶需求比較明顯 每戶 1個(gè)車位基本能滿足社區(qū)的整體需要 1. 涿州客戶需求特征 BACIC 69 ?受訪者需求特征： ? 社區(qū)配套 ：在社區(qū)配套的需求方面，超市、醫(yī)藥類和幼兒園是受訪者最為看重的配套，對(duì)會(huì)所、服裝零售類配套的需求很少； 日常生活配套以及子女的教育配套是人們居家生活最為看重的方面 您對(duì)社區(qū)配套的需求是？32%12%3%26%23%4%超市餐飲類服裝零售類醫(yī)藥類幼兒園健身會(huì)所1. 涿州客戶需求特征 三 客戶及需求研究 1. 涿州客戶需求特征 2. 北京客戶需求特征 BACIC 71 產(chǎn)品類型 樓盤 客戶主體特征 普通住宅 多層 板樓 燕趙花園 當(dāng)?shù)乜蛻?60%，北京客戶約 40%，購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要是改善居住條件，養(yǎng)老、投資以及剛性需求 小高層板樓 燕趙 3期、名流橄欖郡 5期、富景華庭 當(dāng)?shù)乜蛻?60%，北京客戶 40%，購(gòu)買動(dòng)機(jī)以改善居住條件、養(yǎng)老、和投資為主 高層 板樓 水岸花城 7080%客戶為北京人，首次置業(yè)居多，自住 +投資的居多 公寓 17層 金街 財(cái)富中心（精裝） 北京客戶居多，購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要是投資 別墅 23層 竹語(yǔ)堂 北京人占到 60%，涿州本地人占 40%，主要來(lái)自物探局和當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)企業(yè)主，購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要是養(yǎng)老、度假，少部分是改善居住條件 ? 北京客戶比例 ：在涿州住宅項(xiàng)目中，北京客戶比例占一半左右； ? 北京客戶類型 ：從購(gòu)買目的來(lái)看，在涿州置業(yè)的北京客戶主要分為三類：年輕剛性需求客戶、投資客戶和養(yǎng)老客戶，其中年輕剛性需求客戶最多，養(yǎng)老客戶最少； ?涿州住宅項(xiàng)目客戶情況： 在涿州置業(yè)的北京客戶主要目的為剛需自住、投資和養(yǎng)老 剛需自住客戶比例最大，養(yǎng)老客戶最少 2. 北京客戶需求特征 BACIC 72 客戶類型 年齡 職業(yè)特征 家庭結(jié)構(gòu) 置業(yè)次數(shù) 北京年輕 25— 35歲 在北京打拼事業(yè)的白領(lǐng)、企業(yè)一般職員 二口之家 首次置業(yè) 北京投資 30— 45歲 各行各業(yè)精英 二、三口之家；單 身 多次置業(yè) 北京養(yǎng)老 45歲以上 企業(yè)中高管、私營(yíng) 業(yè)主、高校教師 三、四口之家 二次以上置業(yè) ?北京客戶主體特征： ? 年齡 ： 2545歲中青年人為主，普通住宅項(xiàng)目以年輕人購(gòu)買為主； ? 職業(yè) ：企業(yè)年輕白領(lǐng)、一般職員是普通住宅產(chǎn)品的主力購(gòu)買人群； ? 家庭結(jié)構(gòu) ：北京客戶以二、三口家庭居多； 北京主力購(gòu)房客戶多為在北京打拼事業(yè)的年輕白領(lǐng) 兩口之家、首次置業(yè) 2. 北京客戶需求特征 BACIC 73 客戶類型 現(xiàn)房 建筑形式 戶型需求 面積需求 物業(yè)服務(wù)及費(fèi) 用 北京年輕 無(wú)偏好 多層、小高、高 層板樓 兩居為主、緊 湊三居 6090、 100120平米 服務(wù)及費(fèi)用都 關(guān)注 北京投資 無(wú)偏好 多層、小高、高 層 一居、兩居為主、 三居 60120平米 關(guān)注費(fèi)用 北京養(yǎng)老 無(wú)偏好 多層板樓 別墅 三四居或者以 上 140平米以上 關(guān)注服務(wù)，費(fèi)用高一些也行 ?北京客戶產(chǎn)品需求特征： ? 產(chǎn)品類型 ：北京年輕客戶和投資型客戶偏好普通住宅類產(chǎn)品，如多層、小高層產(chǎn)品；北京養(yǎng)老客戶偏好低密度產(chǎn)品，如別墅和洋房； ? 戶型面積 ：北京年輕客戶和投資型客戶偏好兩居和緊湊型三居戶型，養(yǎng)老型客戶偏好三居、四居以上戶型面積； ? 物業(yè)服務(wù) ：北京年輕客戶以自住為主要目的，因此更加關(guān)注物業(yè)費(fèi)用和服務(wù)； 北京客戶普遍偏好多層、小高層產(chǎn)品 90平米兩居、 120平米緊湊三居是主力需求 2. 北京客戶需求特征 BACIC 74 客戶構(gòu)成 建筑質(zhì)量 小區(qū)環(huán)境 交通 周邊配套 總價(jià) 北京年輕 3 2 4 1 5 北京投資 3 4 2 1 5 北京養(yǎng)老 4 5 1 2 3 注：客戶對(duì)各個(gè)關(guān)注點(diǎn)打分， 5分最關(guān)注， 1分最不關(guān)注 ?北京客戶購(gòu)買因素： ? 購(gòu)買因素 ：在影響購(gòu)買因素方面，北京年輕客戶和投資型客戶最關(guān)注總價(jià)，這是影響他們購(gòu)買涿州住宅的最主要因素；北京年輕客戶其次關(guān)注交通和建筑質(zhì)量；投資客戶則關(guān)注小區(qū)環(huán)境和建筑質(zhì)量；對(duì)于養(yǎng)老客戶來(lái)說(shuō)，首要關(guān)注因素是小區(qū)環(huán)境，其次為建筑質(zhì)量和總價(jià)。 總體來(lái)看，總價(jià)、小區(qū)環(huán)境是影響北京客戶的主要購(gòu)房因素 此外北京客戶更加關(guān)注建筑質(zhì)量 2. 北京客戶需求特征 BACIC 75 ? 客戶常住區(qū)域 ：在受訪者中， 18%常住海淀， 16%常住大興， 14%常住豐臺(tái)， 12%常住西城。結(jié)果表明，京西南區(qū)域的客群應(yīng)為本項(xiàng)目的主力客群，這與項(xiàng)目的地理位置相關(guān)； ?固安孔雀城客戶主體特征： 南城是客戶來(lái)源的主要區(qū)域，如大興和豐臺(tái)，其次為海淀和西城 2. 北京客戶需求特征 BACIC 76 ? 客戶工作區(qū)域： 在受訪者中， %在西城區(qū)工作， %在大興區(qū)工作， %在海淀區(qū)工作，各有 %的比例在豐臺(tái)區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)工作。統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，工作在京西南區(qū)域的客戶是主力客戶； ?固安孔雀城客戶主體特征： 客戶的工作區(qū)域主要集中在西城、大興和海淀區(qū) 2. 北京客戶需求特征 BACIC 77 ? 客戶購(gòu)買看中因素 ：小區(qū)環(huán)境、價(jià)格、區(qū)域發(fā)展?jié)摿κ侨藗兛粗氐娜齻€(gè)首要因素，除此之外，交通和小區(qū)周邊環(huán)境也是人們所關(guān)心的問(wèn)題； ?固安孔雀城客戶產(chǎn)品需求特征： 客戶最為關(guān)注的因素是小區(qū)環(huán)境、價(jià)格和區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿? 2. 北京客戶需求特征 BACIC 78 ?固安孔雀城客戶產(chǎn)品需求特征： ? 小高層產(chǎn)品面積需求 ：由統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，受訪者所希望的小高層的戶型面積集中在 110平米以下，所占比例超過(guò)半數(shù)，達(dá)到了 %，選擇 110150平米的客戶占 24%； 對(duì)小高層的主力需求面積有一半是在 110平米以下的中小戶型，對(duì) 110150平米的舒適戶型也能接受 2. 北京客戶需求特征 BACIC 79 ? 生活配套設(shè)施 ：受訪者對(duì)于小區(qū)生活配套設(shè)施的需求顯得較為迫切。各項(xiàng)生活配套均有不同程度的需求，最主要的需求點(diǎn)集中在體育健身設(shè)施、醫(yī)務(wù)保健室和游泳池，其次為中心花園、家政服務(wù)和老年活動(dòng)中心； ?孔雀城客戶產(chǎn)品需求特征： 客戶最在意的社區(qū)生活配套是運(yùn)動(dòng)健身配套和醫(yī)療配套 2. 北京客戶需求特征 BACIC 80 ? 商業(yè)配套設(shè)施 ：超市和銀行的需求最為強(qiáng)烈，比例分別為 26%和 24%，其次為社區(qū)診所，比例為17%。總體來(lái)看，客戶對(duì)小區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的需求主要集中在超市、銀行、醫(yī)療、餐飲等較為基礎(chǔ)的配套上面。 ?孔雀城客戶產(chǎn)品需求特征： 超市和銀行是客戶最在意的商業(yè)配套 2. 北京客戶需求特征 BACIC 81 ?主力客群主體特征 ： ? 北京工作的年輕客戶， 2535歲，企業(yè)白領(lǐng)、一般職員，首次置業(yè)為主； ? 北京投資和養(yǎng)老客戶， 3050歲，企事業(yè)單位中層以上職位，二次以上置業(yè)； ? 涿州本地中高收入人群， 3045歲，企業(yè)中層以上管理人員、個(gè)體工商戶、公務(wù)員、醫(yī)生等，二次以上置業(yè)； ? 涿州本地年輕客戶， 2535歲，企業(yè)一般職員，公務(wù)員等，首次置業(yè)。 ?主力客群購(gòu)買意愿： ? 計(jì)劃 13年內(nèi)購(gòu)房，購(gòu)房需求強(qiáng)烈，自住需求為主； ? 認(rèn)可區(qū)域價(jià)值，認(rèn)同區(qū)域未來(lái)將成為城市中心； ? 購(gòu)房決策受交通便捷性和升值潛力的影響； ? 接受目前市場(chǎng)價(jià)格，具有較好的購(gòu)買能力。 ?主力客群產(chǎn)品需求特征 ： ? 關(guān)注總價(jià)、社區(qū)檔次、環(huán)境和戶型設(shè)計(jì)因素； ? 偏好 8090平米兩居和 110120平米緊湊三居戶型； ? 接受南北通透或朝向好的戶型，在意明廚明衛(wèi)和主客衛(wèi)獨(dú)立分開； ? 偏好現(xiàn)代建筑風(fēng)格，傾向精裝修交房，需求 1個(gè)停車位； ? 喜歡大面積集中綠地和兒童室外活動(dòng)設(shè)施； ? 最在意超市、醫(yī)療、健身和教育類生活配套。 客戶及需求研究小結(jié) 四 地塊條件分析 BACIC 83 距離六里橋 60公里 本案 西三環(huán) 涿州市文化廣場(chǎng) 涿州市政府 京石高速 本項(xiàng)目位于涿州市開發(fā)區(qū)的核心地段，地塊昭示性和通達(dá)性較好。 ?地塊位置： 4. 地塊條件分析 ?地塊位于河北涿州市范陽(yáng)中路 308號(hào)，距離北京西三環(huán)的六里橋 60公里，車程 40分鐘，距離涿州市政府 ，距離涿州文化廣場(chǎng) ，距離京石高速 800米。 BACIC 84 ?地塊四至： 北至朝陽(yáng)路，南至范陽(yáng)路，東至小區(qū)內(nèi)部道路，西至項(xiàng)目西側(cè)圍墻。各方向長(zhǎng)度如圖所示。 朝陽(yáng)路 范陽(yáng)路 地塊內(nèi)待拆遷 4棟居民樓 地塊內(nèi)待拆遷爛尾樓 ?地塊內(nèi)建筑： 地塊內(nèi)有四棟居民樓和一棟爛尾樓，其中，爛尾樓可以拆遷，居民樓計(jì)劃拆遷，但有不確定性。除上述建筑物以外，地塊內(nèi)場(chǎng)地平整。 ?地塊規(guī)模： 地塊占地 75畝，規(guī)劃建筑面積 1520萬(wàn)平米。 96米 112米 地塊的形狀狹長(zhǎng)，呈長(zhǎng)方形，地塊內(nèi)尚有 4棟居民樓需拆遷，但存在不確定性。 ?地塊現(xiàn)狀： 4. 地塊條件分析 BACIC 85 朝陽(yáng)路 范陽(yáng)路 地塊內(nèi)待拆遷爛尾樓 地塊內(nèi)待拆遷4棟居民樓 地塊北側(cè)空地 地塊南側(cè)圍墻 地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑如圖所示，地塊界址明確，空地處地勢(shì)平坦，場(chǎng)地平整。 ?地塊現(xiàn)狀： 4. 地塊條件分析 BACIC 86 金城花園牌樓 范陽(yáng)中路 朝陽(yáng)路 中石油東方地球物理公司 物探局家屬樓 某單位家屬樓 朝陽(yáng)路菜市場(chǎng) 新府百合項(xiàng)目， 2023年年底入住 ?周邊建筑： 4. 地塊條件分析 BACIC 87 地塊北側(cè)道路：朝陽(yáng)路 地塊南側(cè)道路：范陽(yáng)中路 朝陽(yáng)路 范陽(yáng)路 ?公交 1路 ?發(fā)車線路：