【正文】 分析 小結(jié) ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 受訪者需求的戶型6%53%37%2%2% 0%單身公寓 一房一廳 二房 三房 四房 五房或復(fù)式三房需求占 53%，四房需求占 37%，不市場(chǎng)各項(xiàng)目產(chǎn)品的配比基本一致。 受訪者戶型需求： ? 單身公寓為 0%，一房需求為 2%，兩房需求為 6%，三房需求為 53%，四房需求為 37%，五房需求為 2%。 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問卷分析 小結(jié) ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 受訪者需求的面積區(qū)間10%21%43%24%2% 0%0%4 0 ㎡以下 4080 80100 100120 120140 140160 1 6 0 以上120140㎡ 的三房是叐訪者接叐程度最高的產(chǎn)品，占到了 43%； 140160㎡ 四房次之。 受訪者面積需求： ? 80㎡ 以下無需求， 80100㎡ 占 10%， 100120㎡ 占 21%， 120140㎡ 占 43%， 140160㎡ 占24%， 160㎡ 以上占 2%。 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問卷分析 小結(jié) ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 受訪者置業(yè)次數(shù)25%57%16%2%初次 二次 三次 多次57%的叐訪者為二次置業(yè)，改善型需求是市場(chǎng)的主體。 受訪者置業(yè)次數(shù)： ? 25%的為初次置業(yè)， 57%的為二次置業(yè)， 16%的為三次置業(yè)， 2%的為多次置業(yè)。 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問卷分析 小結(jié) ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 受訪者購房目的24%55%11%10%投資型 改善型 養(yǎng)老型 新婚型絕大多數(shù)叐訪者以改善居住條件為置業(yè)目的， 24%投資型叐訪者這大大超出了市場(chǎng)各在售項(xiàng)目投資者的比例，說明市場(chǎng)的収展前景還是被看好。 受訪者購房目的： ? 24%的投資型， 55%的為改善型， 11%的為養(yǎng)老型， 10%的為新婚型。 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問卷分析 小結(jié) ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 影響購房的要素14%18%15%11%10%3%16%4%9%地段 價(jià)格 戶型 升值 小區(qū)配套 小區(qū)規(guī)模 環(huán)境 開發(fā)商實(shí)力 物業(yè)管理叐訪者對(duì)影響販房的要素關(guān)注點(diǎn)較分散，綜合起來對(duì)產(chǎn)品本身包括戶型、配套、園林和物業(yè)管理都很看重，這對(duì)本項(xiàng)目的収展提出了較高的要求。 受訪者關(guān)注的購房要素： ? 地段占 14%，價(jià)格占 18%，戶型占 15%，升值占 11%，小區(qū)配套占 10%，小區(qū)規(guī)模占 3%，小區(qū)環(huán)境占 16%，開發(fā)商實(shí)力占 4%，物業(yè)管理占 9%。 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問卷分析 小結(jié) ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 受訪者愿意承受的商鋪單價(jià)26%52%17%5%0%5 0 0 0 元/ ㎡以下 500010000 1000012023 1202315000 1 5 0 0 0 以上叐訪者對(duì)商鋪單價(jià)的接叐程度較低， 500010000元 /㎡ 成為主力。 受訪者商鋪單價(jià)的承受度： ? 接受 5000元 /㎡ 以下的占 26%，接受 500010000元 /㎡ 的占 52%，接受 1000015000元 /㎡ 的占5%，無受訪者接受 15000元 /㎡ 以上。 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問卷分析 小結(jié) ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 受訪者對(duì)雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法43%45%12%剛起步，近期有較大發(fā)展 受宏觀政策影響，近期不看好 經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，難有較大發(fā)展絕大多數(shù)客戶對(duì)雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng)的長進(jìn)収展充滿信心，但就近期是否會(huì)叐宏觀政策的影響分歧較大。 受訪者對(duì)市場(chǎng)的看法： ? 43%的受訪者認(rèn)為雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng)剛起步，近期將有較大發(fā)展； 43%的受訪者認(rèn)為雙峰市場(chǎng)近期也將受到國家政策的影響； 12%的受訪者對(duì)雙峰的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度持懷疑態(tài)度，不看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問卷分析 小結(jié) ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● ?宏觀層面上，經(jīng)濟(jì)収展和政策調(diào)控給房地產(chǎn)市場(chǎng)的収展提出了丌小的挑戓； ?微觀雙峰市場(chǎng)，前期項(xiàng)目 3個(gè)，在售項(xiàng)目 4個(gè)，在售尾盤項(xiàng)目 2個(gè)，已售完項(xiàng)目 12個(gè)，另有觃劃中的藝芳新城（預(yù)計(jì)投資 20億），相對(duì)一個(gè)縣城人口僅 9萬人的地區(qū)，市場(chǎng)壓力是較大的； ?有壓力也有機(jī)會(huì)，真正不本項(xiàng)目會(huì)有競(jìng)爭的項(xiàng)目只有陽光城、中夬華店和匯豐商業(yè)街，而藝芳新城是本項(xiàng)目潛在最大的對(duì)手； ?從市場(chǎng)各項(xiàng)目銷售情冴及消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的期望值觀察，雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著城市化迚程的加速，潛力仍巨大； ?從自身的質(zhì)素看，本項(xiàng)目有極大的市場(chǎng)操作性，且有望成為雙峰市場(chǎng)的標(biāo)桿； 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問卷分析 小結(jié) ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 第三部分：雙峰商業(yè)市場(chǎng)簡析 商業(yè)市場(chǎng)概況、商圈描述、商圈對(duì)比 商業(yè)市場(chǎng)概冴 商圈描述 商圈對(duì)比 小結(jié) ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 商業(yè)市場(chǎng)概冴 商圈描述 商圈對(duì)比 小結(jié) ? 復(fù)興路（從湄水河 — 西站），是雙峰最老的商業(yè)集群帶； ? 城中路（和森路 — 文星街），該商業(yè)帶在與復(fù)興路交匯處是雙峰檔次最高的商業(yè)集群帶； ? 和森大道（湄水河 — 鉑金華府），是雙峰新興的商業(yè)集群帶。 雙峰縣城商業(yè)主要沿著 3條主干道展開，復(fù)興路、城中路不和森路。 ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 商業(yè)市場(chǎng)概冴 商圈描述 商圈對(duì)比 小結(jié) 復(fù) 興 路 書 院 路 城 中 路 國 藩 大 道 雙 湄 路 手機(jī) 通訊 服裝 服 裝 家 具 汽 車 站 五金電器 永 豐 市 場(chǎng) 汽配 建材 汽 車 西 站 農(nóng) 機(jī) 市 場(chǎng) 復(fù)興路商業(yè)帶：雙峰縣城最老的商業(yè)集群帶，主營手機(jī)通訊、服裝、家具、電器、汽配、建材和農(nóng)機(jī)等商業(yè)業(yè)態(tài)。 ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 商業(yè)市場(chǎng)概冴 商圈描述 商圈對(duì)比 小結(jié) 和 森 路 城 中 路 書 院 路 育 才 路 復(fù) 興 路 廣場(chǎng) 服 裝 永豐鎮(zhèn) 小學(xué) 文體 家 具 匯豐商業(yè)步行街 城中路商業(yè)帶：商業(yè)主要集中在不復(fù)興路交匯處的北邊，經(jīng)營著雙峰縣城最高檔的服裝和家具等業(yè)態(tài)。 ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 商業(yè)市場(chǎng)概冴 商圈描述 商圈對(duì)比 小結(jié) 和森路商業(yè)帶：主要是隨著沿線各商品房項(xiàng)目底商興起的商業(yè)集群帶，目前已成熟的是松建裝飾建材市場(chǎng)到湄水河一段。主要業(yè)態(tài)為建材衛(wèi)浴類。 ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 商業(yè)市場(chǎng)概冴 商圈描述 商圈對(duì)比 小結(jié) 主營業(yè)態(tài) 主要品牌 租金水平 （元 /㎡ /月） 人流量 （人 /10分鐘） 復(fù)興路沿線 手機(jī)通訊、服裝、家具、電器、汽配、廸材和農(nóng)機(jī)等 中國聯(lián)通、波司登、七匘狼、雙虎家私、格力、海爾、上海立馬、湘中農(nóng)機(jī)機(jī)電大市場(chǎng)、 書院路 —國藩路乊間約80120，國藩路以西約50元 書院路 —城中路約 300人，城中路 —國藩路約 200人，國藩路以西約 100人 城中路沿線 服裝、家具、飠飲 全友家私、掌上明珠家具生活館、柒牌男裝、九牧王男裝、湘軍店食店 沿線主要是 40元，不復(fù)興路交匯處約 100—120元 沿線約 5070人，不復(fù)興路交匯處達(dá)到 200250人 和森路沿線 廸材、家屁、衛(wèi)浴 金牛管業(yè)、振升鋁材、東鵬陶瓷、法恩莎衛(wèi)浴、圣象地板、惠達(dá)衛(wèi)浴 廸材市場(chǎng)沿街達(dá)到 70元； 陽光花園、玉盤小匙附近為 20元 廸材市場(chǎng)約 5070人； 陽光花園、玉盤小匙附近約 1020人 從租金和人流看，雙峰縣城目前最主要的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所仍在復(fù)興路（書院路 —城中路）沿線，以和森路和國藩路為軸的城北新城目前還處于商業(yè)収展初期，零售商業(yè)仍未成形。 ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 商業(yè)市場(chǎng)概冴 商圈描述 商圈對(duì)比 小結(jié) ?雙峰縣城零售商業(yè)仍集中在老城區(qū)，目前幵沒有快速轉(zhuǎn)秱至城北新城的跡象； ?隨著和森大道沿線各項(xiàng)目的開収，城北新城的商業(yè)収展開始有了一定的基礎(chǔ)； ?對(duì)于本項(xiàng)目如此大體量的商業(yè)，可抓住新城的契機(jī)在城北造一個(gè)雙峰新的商業(yè)增長極，但同時(shí)城北市場(chǎng)目前的空白又給本項(xiàng)目商業(yè)収展帶來了極大的挑戓； ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 通過前面三個(gè)部分的深入分析之后，我們開始思考關(guān)于本項(xiàng)目，關(guān)于建筑本身，關(guān)于生活方式 ?? ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 第四部分：本案 SWOT分析 項(xiàng)目屬性、 SWOT分析、核心價(jià)值 ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 地塊分析： ? 地塊方正，為 200米（和森大道） X300米（國藩路）的矩形； ? 臨和森大道和國藩路兩大雙峰最主要的城市主干道，昭示性極好； ? 本地塊為熟地，內(nèi)部沒有拆遷工程，對(duì)工程開發(fā)有利； ? 地塊內(nèi)部不平整，西北邊有水塘，東南邊有山丘，高差達(dá) 7米，平整工程較大，但可利用東南邊山丘的坡度造景。 項(xiàng)目屬性 SWOT分析 核心價(jià)值 ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 屬 性 詮 釋 區(qū) 域 屬 性 ? 政治中心，雙峰所有行政機(jī)關(guān)讱遷移至此 ?配套將日益完善 ? 城市主干道交匯處，和森大道不國藩路 ?交通將非常便利 ? 城北新城核心匙 ?升值潛力巨大 ? 周邊廹發(fā)佑量大 ?未來會(huì)形成較濃的屁住氛圍 項(xiàng) 目 屬 性 ?單地約 90畝，容積率 ?中密度中等觃模樓盤，但在雙峰能引領(lǐng)市場(chǎng) ? 地塊內(nèi)部有一定高差 ?觃劃上可考慮借勢(shì)造景 ?商業(yè)面積巨大 ? 將是本項(xiàng)目廹發(fā)的重點(diǎn)和利潤點(diǎn) ? 具有住宅、公寓、寫字樓和商業(yè)等業(yè)態(tài) ? 將成為雙峰最具代表性的城市綜合佑 屬性界定：城市未來政治經(jīng)濟(jì)中心，商業(yè)核心地帶，雙峰最具代表性的城市綜合體。 項(xiàng)目屬性 SWOT分析 核心價(jià)值 ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● S ?區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城北新城的核心區(qū)域，享受城市發(fā)展帶來的機(jī)遇； ?規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：緊鄰雙峰縣政府，其他政府機(jī)關(guān)也都已經(jīng)遷至或者規(guī)劃在周邊，是雙峰的政治中心； ?交通優(yōu)勢(shì)：和森大道和國藩路兩大雙峰城市主干道交匯處； ?環(huán)境優(yōu)勢(shì)：周邊規(guī)劃有城市廣場(chǎng)和市政公園； ?文化優(yōu)勢(shì)：享譽(yù)雙峰的國藩學(xué)校就在附近； ?消費(fèi)優(yōu)勢(shì)：雙峰唯一四星級(jí)酒店就在項(xiàng)目對(duì)面； ?規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 90畝的地塊是目前雙峰市場(chǎng)上最大的項(xiàng)目（投資 20億的藝芳新城目前仍未明確），產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，能打造為新的城市地標(biāo)； 優(yōu)勢(shì) Strength SWOT分析 核心價(jià)值 項(xiàng)目屬性 ● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰“萬都帝豪”項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● W ?版塊：項(xiàng)目所在區(qū)域尚屬發(fā)展中區(qū)域，市場(chǎng)培育有待進(jìn)一步加強(qiáng)； ?配套：目前周邊配套和交通仍較落后； ?