【正文】 涿菁家園項(xiàng)目 第一階段定位報(bào)告 2023年 01月 致：涿州海興騰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 BACIC 2 目錄 一． 城市發(fā)展方向研究 4 二． 住宅市場(chǎng)環(huán)境研究 30 三． 客戶及需求研究 55 四． 地塊條件分析 82 五． 成功案例借鑒 90 六． 項(xiàng)目初步定位 108 BACIC 3 項(xiàng)目思路圖 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢(shì) 城市發(fā)展及規(guī)劃 城市發(fā)展方向 住宅市場(chǎng)環(huán)境 總體房地產(chǎn)市場(chǎng) 住宅供應(yīng)市場(chǎng) 對(duì)比固安住宅市場(chǎng) 客戶及需求 涿州客戶需求特征 北京客戶需求特征 初步定位 總體定位方向 客戶定位及需求 產(chǎn)品初步建議 價(jià)格初步建議 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃布局 園林景觀 交通系統(tǒng) 建筑單體 戶型設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 成本測(cè)算 銷售收入測(cè)算 投資回報(bào)分析 敏感性分析 定位深化 確定整體定位 項(xiàng)目主題 開發(fā)策略 開發(fā)計(jì)劃 地塊條件分析 成功案例借鑒 第一階段 一 城市發(fā)展方向研究 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 2. 涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢(shì) 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 BACIC 5 ?環(huán)渤海地區(qū)是中國(guó)繼珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲之后崛起的第三個(gè)主要經(jīng)濟(jì)圈； ?該區(qū)域是 21世紀(jì)中國(guó)戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)，將成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第三級(jí) , 發(fā)展?jié)摿薮螅? ?京津冀都市圈是環(huán)渤海區(qū)域的核心。 涿州市 ?環(huán)渤海： 新世紀(jì)戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極 ?面積 521120平方公里，人口約 2400萬(wàn) ，人均GDP20263元 ?長(zhǎng)三角： 締造了全新的中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)代 ?面積 99600平方公里，人口約 7500萬(wàn)，人均 GDP35040元 ?珠三角： 開啟中國(guó)改革開放的大幕 ?面積 41673平方公里，人口約 4547萬(wàn)，人均 GDP42499元 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 環(huán)渤海區(qū)域是 21世紀(jì)中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，區(qū)域大發(fā)展為涿州城市的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇 ?全國(guó)主要經(jīng)濟(jì)圈格局： BACIC 6 ?都市圈將構(gòu)建以京津?yàn)楹诵牡摹敖鹱炙背鞘腥后w系： ?一級(jí)城市 —— 北京、天津； ?二級(jí)城市 —— 包括石家莊、唐山、保定、秦皇島、廊坊、滄州、張家口、承德等 8個(gè)地級(jí)市及省會(huì)城市； ?三級(jí)城市 —— 包括涿州在內(nèi)的其他地區(qū)縣市。 ?涿州作為都市圈內(nèi)的三級(jí)城市，更多扮演的衛(wèi)星城的功能，承接大都市功能外溢和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； ?涿州雖隸屬保定市，但距離北京更近，依托和服務(wù)北京更有利于涿州城市的發(fā)展。 涿州市 ?【京津冀區(qū)域位置示意圖】 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 面向、服務(wù)北京，承接北京市城市人口外溢和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是涿州城市的發(fā)展方向。 ?京津冀城市圈格局： BACIC 7 ?考慮到區(qū)域一體化發(fā)展和北京市自然條件限制，東部區(qū)域和南部區(qū)域是北京市未來(lái)的重點(diǎn)方向，也是北京產(chǎn)業(yè)、人口外溢的主要方向。 ?香河、廊坊及燕郊依托天津、唐山與北京之間的雙核拉動(dòng)，優(yōu)先承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并將最先發(fā)展起來(lái)； ?涿州、固安處于大北京區(qū)域西部生態(tài)發(fā)展帶上，在承接大北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，城市發(fā)展應(yīng)突出價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)北京外溢人口的吸引。 固安、涿州 香河、廊坊 燕郊、大廠 涿州市 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 結(jié)合涿州城市所在區(qū)位特征，涿州的城市發(fā)展應(yīng)突出價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)北京外溢人口的吸引。 ?大北京區(qū)域發(fā)展方向： BACIC 8 城南計(jì)劃概況 “城南”為北京市南部地區(qū)，包括崇文、宣武、豐臺(tái)、房山和大興五區(qū)，總面積 平方公里，占全市的 %，總投資將 2900億元。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 構(gòu)建“一軸一帶多園區(qū)”的產(chǎn)業(yè)格局 快速軌道交通 房山線、大興線的建設(shè)，提前至 2023年開通，拉近大興、房山與城市的聯(lián)系 重大工程建設(shè) 首都第二機(jī)場(chǎng)將選址大興的榆垡，日后北京 的國(guó)際航班將全部移至第二機(jī)場(chǎng) 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 隨著城南計(jì)劃的推出，北京市加大對(duì)南部區(qū)域的開發(fā)力度，南部產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、快速軌道交通開通以及重大工程建設(shè)將加速南部城區(qū)的成熟和發(fā)展，為涿州城市的發(fā)展帶來(lái)利好。 ?城南計(jì)劃的影響： BACIC 9 麗澤金融商務(wù)區(qū) 定位高端金融商務(wù)區(qū)，占地 8平方公里，目前尚處于規(guī)劃階段，到 2023年建成 廣安產(chǎn)業(yè)園區(qū) 約 4平方公里的國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，土地一級(jí)開發(fā)已啟動(dòng) 竇店產(chǎn)業(yè)區(qū) 一期規(guī)劃 ,承接市區(qū)建材企業(yè)搬遷改造及發(fā)展新型建材產(chǎn)業(yè) 豐臺(tái)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 國(guó)家級(jí)高新區(qū)，規(guī)劃面積為 ， 1991年正式成立，園區(qū)就業(yè)人口已超過(guò) 7萬(wàn) . 龍?zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園 約 173公頃，園區(qū)已經(jīng)聚集國(guó)內(nèi)外 500多家體育企業(yè)，如李寧公司、福特寶公司等 石化新材料科技產(chǎn)業(yè)基地 北京重點(diǎn)建設(shè)的五大產(chǎn)業(yè)基地之一 ,石油關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè) 良鄉(xiāng)高教園區(qū) 良鄉(xiāng)高教園區(qū)總占地面積 670公頃， 高教園區(qū) 大興生物醫(yī)藥基地 國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，生物和醫(yī)藥工程，一期產(chǎn)業(yè)用地 ， 2023年報(bào)批通過(guò) 大興新媒體產(chǎn)業(yè)基地 國(guó)家新媒體產(chǎn)業(yè)基地 ，北京最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) ,目前，已有 30余家新媒體及其相關(guān)機(jī)構(gòu)入駐園區(qū) 本項(xiàng)目 大興生物醫(yī)藥基地 大興新媒體產(chǎn)業(yè)基地 廣安產(chǎn)業(yè)園區(qū) 麗澤金融商務(wù)區(qū) 中關(guān)村豐臺(tái)科技園 石化新材料科技產(chǎn)業(yè)基地 良鄉(xiāng)高教園區(qū) 竇店產(chǎn)業(yè)區(qū) 龍?zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園 已建立產(chǎn)業(yè)園 新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 北京南部區(qū)域“一軸一帶多園區(qū)”產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人口、拆遷人口及相應(yīng)購(gòu)房需求，產(chǎn)業(yè)人口的南向郊區(qū)化置業(yè)將直接拉動(dòng)涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ?南城產(chǎn)業(yè)區(qū)的影響： BACIC 10 ?地鐵房山線 :預(yù)計(jì) 2023年年底開通，線路全長(zhǎng)約 ，設(shè)計(jì)時(shí)速 100公里，單程約 25分鐘。 ?涿州市區(qū)到房山的距離約 30公里，涿州正爭(zhēng)把地鐵房山線延伸至涿州，但考慮到其不確定，房山線對(duì)于涿州吸引市區(qū)客戶的影響有限。 ?京石高鐵 :全長(zhǎng) 281公里，北京到涿州時(shí)間為 ； 2023年開工建設(shè)， 2023年投入使用，預(yù)測(cè)票價(jià)在 30元左右，起點(diǎn)北京西，終點(diǎn)石家莊，在涿州設(shè)有站點(diǎn)。 ?高鐵拉近涿州與北京的聯(lián)系，對(duì)于本項(xiàng)目吸引北京市區(qū)擠壓外溢人群有一定促進(jìn)作用，但考慮到高鐵的特殊性（比如票價(jià)、發(fā)車及?？夸弥莸念l次等），其促進(jìn)作用有限。 涿州出口 本項(xiàng)目 京石高鐵 地鐵房山線 蘇莊大街 郭公莊 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 城市軌道交通拉近涿州與北京的聯(lián)系，對(duì)于涿州吸引北京市區(qū)郊區(qū)置業(yè)人群有一定促進(jìn)作用，但作用有限。 ?軌道交通的影響： BACIC 11 ?首都第二機(jī)場(chǎng)初步確定是在大興的榆垡，距離涿州市約 30公里 ,預(yù)計(jì) 2023年投入使用，建成后北京的國(guó)際航班將全部移至第二機(jī)場(chǎng)，年客流量將滿足 6000萬(wàn)人次的規(guī)模 。 ?受機(jī)場(chǎng)帶動(dòng)，周邊會(huì)形成完整的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，聚集航空產(chǎn)業(yè)、高新產(chǎn)品制造業(yè)、空港物流業(yè)、國(guó)際性商務(wù)及會(huì)展、酒店娛樂(lè)休閑五大產(chǎn)業(yè)形態(tài) ,將極大的促進(jìn)區(qū)域發(fā)展 。 ?大興、固安是未來(lái)新臨空經(jīng)濟(jì)帶首要輻射之地，其次是涿州市和廊坊市。 本項(xiàng)目 首都第二機(jī)場(chǎng) 約 30公里 約 10公里 約 30公里 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 首都第二機(jī)場(chǎng)帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，受其開發(fā)進(jìn)度、輻射范圍限制，會(huì)對(duì)涿州構(gòu)成間接的促進(jìn)作用，提高涿州房產(chǎn)的投資價(jià)值。 ?第二機(jī)場(chǎng)的影響： 一 城市發(fā)展方向研究 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 2. 涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢(shì) 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 BACIC 13 ?城市定位及產(chǎn)業(yè)特征 ?區(qū)位交通 ?城市配套 ?資源條件 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 2. 涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢(shì) ?在明確涿州城市發(fā)展方向和發(fā)展機(jī)遇基礎(chǔ)上，接下來(lái)我們從以下五個(gè)方面對(duì)比分析涿州與固安、廊坊、香河、燕郊，明晰涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢(shì)： BACIC 14 區(qū)域 涿州 固安 廊坊 香河 燕郊 城市等級(jí) 保定縣級(jí)市 廊坊轄縣 地級(jí)市 廊坊轄縣 隸屬三河市，省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 城市定位 北京西南生態(tài)衛(wèi)星城 京南第一城 生態(tài)城市 京津后花園、首都衛(wèi)星城 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 產(chǎn)業(yè)特征 涿州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) —— 旅游休閑、新型材料、現(xiàn)代機(jī)械加工與制造、電子信息、生物技術(shù)五大主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局 固安工業(yè)園，優(yōu)先發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車零部件制造業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)等產(chǎn)業(yè) 服務(wù)業(yè)、印刷業(yè)、生物醫(yī)藥、電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車零部件制造業(yè)等 家具制造、紙制品包裝、金屬制品三大傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) 電子信息為主，生物醫(yī)藥、新型材料、綠色食品 2. 涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢(shì) 各區(qū)域都以制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，大多立足和依托北京發(fā)展，突顯生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì) 涿州無(wú)明顯比較優(yōu)勢(shì)。 ?城市定位及產(chǎn)業(yè)特征對(duì)比： BACIC 15 ?對(duì)外交通對(duì)比： 區(qū)域 涿州 固安 廊坊 香河 燕郊 距離（到市中心） 京西南 60公里 京南 50公里 京東南 50公里 京東南 50公里 京東 30公里 自駕車 （到市中心） 京石高速 京開高速 京津唐高速 京沈高速 京哈高速 一小時(shí) 4050分鐘 4050分鐘 4050分鐘 3040分鐘 城鐵 /鐵路 鐵路 50分鐘 京石高鐵 無(wú) 無(wú) 無(wú) 城鐵八通線 1小時(shí)以上，需轉(zhuǎn)車 地面公交（到市中心） 一個(gè)半小時(shí) 一個(gè)半小時(shí) 兩個(gè)小時(shí) 兩個(gè)小時(shí) 1小時(shí) 其他方式 無(wú) 社區(qū)班車 1小時(shí) 無(wú) 無(wú) 社區(qū)班車 40分鐘 2. 涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢(shì) 涿州雖距離北京市區(qū)的最遠(yuǎn)，但自駕車和地面公共交通時(shí)間并不比其他區(qū)域長(zhǎng)很多，鐵路交通不能作為日常出行方式；涿州可以考慮開通社區(qū)班車，進(jìn)一步改善地面公共交通條件。 BACIC 16 區(qū)域 涿州 固安 香河 廊坊 燕郊 購(gòu)物中心 宜家旺廣場(chǎng)、涿州五交化商場(chǎng)、涿州華堂商場(chǎng)、金街商場(chǎng) 飛樂(lè)商廈、 百貨商場(chǎng) 香河廣場(chǎng) 、香河百貨商場(chǎng) 世紀(jì)廣場(chǎng)、新朝陽(yáng)購(gòu)物中心 、明珠商廈 成功時(shí)代廣場(chǎng)、中歐商貿(mào)城 南城商貿(mào)中心 醫(yī)院 涿州醫(yī)院、涿州物探醫(yī)院 、涿州陽(yáng)光醫(yī)院、涿州海軍總院 固安人民醫(yī)院 、固安中醫(yī)院 香河人民醫(yī)院、 香河縣醫(yī)院、香河氣管炎哮喘醫(yī)院 廊坊藍(lán)天醫(yī)院、廊坊中醫(yī)醫(yī)院 萬(wàn)福醫(yī)院、人民醫(yī)院 燕郊人民醫(yī)院、燕郊中美醫(yī)院 朝陽(yáng) 23醫(yī)院、京都醫(yī)院 學(xué)校 石油物探學(xué)校、涿州雙語(yǔ)學(xué)校、涿州勞動(dòng)技工學(xué)校、物探 1中、 2中 固安二中、固安一中、固安職業(yè)中學(xué) 香河一中、香河三中、 香河會(huì)計(jì)培訓(xùn)學(xué)校 廊坊市第九中學(xué)、廊坊電子信息工程學(xué)校、東方文化藝術(shù)學(xué)校、北京聯(lián)合大學(xué)分校 三河二中、華北科技學(xué)院 三河八中 配套小結(jié) 市級(jí)配套，教育配套、醫(yī)療配套等相對(duì)完善 縣級(jí)配套，配套條件基本能滿足生活需要 縣級(jí)配套，配套條件基本能滿足生活需要 市級(jí)配套，教育配套、醫(yī)療配套等條件較好 開發(fā)區(qū)配套，生活配套較完善，但公共教育配套相對(duì)缺乏 ?城市配套對(duì)比： 2. 涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢(shì) 相對(duì)于燕郊、固安和香河，涿州和廊坊市級(jí)城市配套相對(duì)完善，將能比較好的滿足居民日常生活及老人醫(yī)療、子女教育需要。 BACIC 17 ?城市資源對(duì)比： 區(qū)域 涿州 固安 香河 廊坊 燕郊 自然資源 無(wú) 永定河、地?zé)釡厝? 潮白河、大運(yùn)河、溫泉資源 北野煙林 潮白河 人文資源 涿州影視城、京都高爾夫球場(chǎng)、三義廟、酈道元故居 康益溫泉度假村 天下第一城、國(guó)家足球訓(xùn)練基地 新奧高爾夫球場(chǎng)、廊坊市招待處馬術(shù)俱樂(lè)部、中華戲曲城 、大學(xué)城 華堂國(guó)際高爾夫球場(chǎng) 2. 涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢(shì) 涿州、廊坊生態(tài)景觀資源缺乏，人文景觀豐富，對(duì)吸引市區(qū)休閑養(yǎng)老客戶有一定局限。 BACIC 18 ?城市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比： 指標(biāo) 區(qū)域 市場(chǎng)階段 主力客戶來(lái)源 市場(chǎng)產(chǎn)品 普通住宅價(jià)格水平 政策層面支持 涿州 開發(fā)成長(zhǎng)期 本地客戶及北京客 戶 中高密度普通住宅為主， 少量低密度產(chǎn)品 50005500元 /㎡ 購(gòu)房落戶 固安 開發(fā)初期 本地客戶為主，少 量北京客戶 中高密度普通住宅為主， 少量低密度產(chǎn)品