【正文】 營企業(yè)主和個(gè)體戶為主，也有少量其他區(qū)域的客戶 ?客戶情況： 二 住宅市場環(huán)境研究 1. 總體房地產(chǎn)市場 2. 住宅供應(yīng)市場 3. 對比固安住宅市場 BACIC 50 ?固安市場在售普通住宅在產(chǎn)品上以常規(guī)一、二、三居戶型供應(yīng)為主，其中8090平米的二居戶型供應(yīng)最多，為市場中主力產(chǎn)品。 橄欖郡（尊?。? 純投資客占 2030% 惠友橙園 外地客戶占 3040% 鴻盛凱旋門 50%的北京人購買，涿州本地自住更多一些，水電四局、物探局、醫(yī)院、教師等人購買；北京人群中，一半為純投資，一半為首次置業(yè) 鵬潤 富景華庭 50%北京， 50%本地，有涿州、淶水、高碑店的人來此購房 燕趙花園 3期 客戶來自北京、天津和涿州本地 金竹首府 內(nèi)部認(rèn)購、關(guān)系戶較多，本地客戶占 50%，北京客戶占 50%，中直單位團(tuán)購的比較多。 北京理想城 北京人 40%，涿州本地 60%，涿州鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的人也來買房 金街財(cái)富中心 北京客戶購買的居多 天保酈景 60%的客戶是外地人，涿州本地客戶里，有公安局的政府人員，有物探局的職工、有學(xué)校教師、個(gè)體工商戶等。 水岸花城 涿州鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 富景華庭 涿州市宇通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 天保酈景 涿州天保房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京理想城 涿州市恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鴻盛凱旋門 涿州鴻盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金竹首府 涿州金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金 HOME 涿州新立馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 惠友旺角 涿州市惠友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 當(dāng)?shù)厥袌鲆员镜亻_發(fā)商為主，政府關(guān)系良好，但專業(yè)水平一般，易于超越。 樓盤名稱 開發(fā)商 竹語堂 保定隆基泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 燕趙花園 3期 河北燕趙房地產(chǎn)有限公司 名流 當(dāng)?shù)仨?xiàng)目營銷手段單一，宣傳內(nèi)容簡單，信息量也不夠，主要由項(xiàng)目規(guī)模以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展階段所決定，但未來營銷手段將呈現(xiàn)多樣化，樣板區(qū)、樣板間的建設(shè)及各種事件營銷、體驗(yàn)式營銷等手段將會出現(xiàn)，針對北京客戶的異地營銷策略也將更受重視。 涿州在售項(xiàng)目多有臨街商業(yè)，售價(jià)為住宅的 23倍，基本無空置現(xiàn)象 ?商業(yè)、會所情況： BACIC 45 ?在售 10萬平米以上的樓盤一般會有意識地打造中央景觀及水系，例如水岸花城、鴻盛凱旋門和金竹首府，這些有景觀的項(xiàng)目銷售速度更快，價(jià)格也較高； ?當(dāng)?shù)厥袌鑫飿I(yè)管理仍處于起步階段，物業(yè)服務(wù)水平較低，內(nèi)容也僅包括保安等基本服務(wù)，大部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)在 1元以內(nèi)，帶電梯的物業(yè)費(fèi)也不足 景觀的營造對項(xiàng)目銷售有明顯的促進(jìn)作用，注重品質(zhì)的開發(fā)是未來發(fā)展的趨勢 隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展，客戶對物業(yè)管理的要求也將越來越高 ?景觀、物業(yè)情況： BACIC 46 ?戶外廣告 ：這是涿州在售樓盤的主要宣傳方式，包括圍擋廣告、燈箱廣告、路牌廣告等； ?售樓處 ：位置較好的樓盤直接在項(xiàng)目附近設(shè)立售樓處，位置較偏的樓盤往往在北京六里橋、涿州市中心和項(xiàng)目附近設(shè)置多個(gè)售樓處，增加項(xiàng)目關(guān)注度； ?網(wǎng)絡(luò)推廣 ：涿州樓盤推廣基本不采用網(wǎng)絡(luò)推廣，網(wǎng)絡(luò)上資料很少，數(shù)據(jù)不全，特別是外地客戶無法直觀了解當(dāng)?shù)仨?xiàng)目； ?傳單發(fā)放 ：涿州有專職的傳單散發(fā)公司，經(jīng)常在十字路口、商業(yè)區(qū)宣傳，但宣傳彩頁信息少、樣式單一，部分樓盤只有戶型圖 ?異地營銷 ：為了吸引北京客戶，會在六里橋區(qū)域設(shè)置售樓處進(jìn)行宣傳。 水岸花城 有商業(yè)，但形式未定 有會所，主題是健身 ?涿州目前在售項(xiàng)目多數(shù)配有商業(yè)，但基本無會所配套。 金街財(cái)富中心 13層是商業(yè)，已經(jīng)售罄 無 天保酈景 無 有棋牌室，老年活動(dòng)中 心 富景華庭 1期有 1棟商住兩用樓， 12層底商售價(jià) /平米， 172平米起，已售罄 無 燕趙花園 3期 有 30余套商業(yè)，售價(jià) 1萬元 /平米，剩余 2套 無 金竹首府 自持 無 名流 按照 2023年的消化速度，現(xiàn)時(shí)存量的消化周期為 9個(gè)月。 橄欖郡（尊?。? 惠友橙園 鴻盛凱旋門 3750 450000 鵬潤 ?按照月均去化 ，消化存量約需要 9個(gè)月，按照謹(jǐn)慎樂觀估計(jì)，月均去化10萬平米的速度，消化存量需要 12個(gè)月。橄欖郡（尊?。? 202341 20 1600 10 金街財(cái)富中心 2023111 14 4029 34 惠友橙園 2023101 5 6650 76 鵬潤 ?除未開盤項(xiàng)目外，在售樓盤所剩房源不多； ?品質(zhì)較好樓盤銷售速度快，如天保酈景、北京理想城、鴻盛凱旋門、金竹首府等； ?150平以上的大面積戶型銷售不理想，如名流尊邸、燕趙花園。水岸花城 202361 2900 4250 富景華庭 2023101 3200 5100 天保酈景 202381 — 5400 北京理想城 202391 — 5750 鴻盛凱旋門 20231226 — 4400 金竹首府 2023111 — 5000 金 HOME 近期開盤 — 55006000 惠友旺角 近期開盤 — 50006000 注：黃色為未開盤項(xiàng)目，其價(jià)格為預(yù)估價(jià)格范圍 ?價(jià)格水平： BACIC 41 ?當(dāng)?shù)囟址恐薪楣痉浅６啵诶铣菂^(qū)、范陽路沿線、以及開發(fā)區(qū)都設(shè)有門店 ?二手房房源較多，全市范圍都有分布，主要是老城區(qū)的一些老社區(qū)，如中鐵十八局小區(qū)，以及新城區(qū)大盤的前期，如名流 樓盤名稱 開盤日期 2023年 1月均價(jià)（元 /平米） 2023年 1月均價(jià)（元 /平米） 竹語堂 2023331 獨(dú)棟 8000，雙拼 6000，聯(lián)排 5000 獨(dú)棟 9000雙拼7100聯(lián)排6800 燕趙花園 3期 202351 4300 5000 名流 ?大部分樓盤的總價(jià)在 4550萬元。 ?主要產(chǎn)品類型： BACIC 40 涿州房價(jià)漲幅很快，全市已無單價(jià) 4000元以下的新房，地段好的高層有突破 6000元的趨勢； 在售項(xiàng)目單價(jià)范圍 42505750元 /平米，大部分總價(jià)范圍為 4550萬元 /套。 橄欖郡（尊?。? 1棟 17層高板 160 50一居、 100二居、 160三居 惠友橙園 1棟 U型高層 8090 40一居、 8090二居、 128三居、170四居 鴻盛凱旋門 3棟 1031層高層 95 4257一居、 75116二居、 111151三居、 223四居 鵬潤 ?別墅產(chǎn)品較為稀缺，目前只有竹語堂為別墅項(xiàng)目， 280317平米的獨(dú)棟產(chǎn)品為主，已經(jīng)是尾盤階段。 橄欖郡 350000 32023 惠友橙園 35000 35000 鴻盛凱旋門 500000 50000 450000 鵬潤 水岸花城之后，涿州又出現(xiàn)了像鴻盛凱旋門、天保酈景等大規(guī)模整體規(guī)劃項(xiàng)目； ?涿州在售房地產(chǎn)總體規(guī)模較小，總體量約在； ?涿州市潛在供應(yīng)量較大，約有 117萬平米。財(cái)富中心 鴻盛凱旋門 金 HOME 惠友旺角 本 案 金竹首府 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 0 老城區(qū)板塊 開發(fā)區(qū)板塊 范陽路 華陽路 ?以中心廣場為界，涿州分為老城區(qū)和開發(fā)區(qū)兩大板塊，老城區(qū)板塊在售項(xiàng)目 6個(gè)，開發(fā)區(qū)板塊在售項(xiàng)目 4個(gè)；（水岸花城、鴻盛凱旋門這兩個(gè)郊區(qū)大盤項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，不劃入板塊范圍） ?涿州在售別墅僅竹語堂項(xiàng)目，位于開發(fā)區(qū)板塊。 二 住宅市場環(huán)境研究 1. 總體房地產(chǎn)市場 2. 住宅供應(yīng)市場 3. 對比固安住宅市場 BACIC 37 注：郊區(qū)大盤不劃入板塊 天保酈景 北京理想城 名流 ?需求特征： 涿州房地產(chǎn)市場以本地與北京客戶為主，后者有逐漸增多的趨勢 注重品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性產(chǎn)品將受歡迎 BACIC 35 ?20232023年： 涿州房地產(chǎn)市場處于起步時(shí)期，單位自建房與商品房并存，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢； ?20232023年： 涿州住房制度的雙軌制基本結(jié)束，商品房市場開始步入正軌，住房需求初步釋放， 2023年達(dá)到階段性峰值； ?2023年： 受政策調(diào)控及金融危機(jī)影響，國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場整體慘淡，涿州仍以價(jià)格低的優(yōu)勢吸引著來自北京的購房者，實(shí)現(xiàn)銷量上漲； ?2023年： 房地產(chǎn)行業(yè)從年初的極度冷淡到年終的極度火爆，來自北京的投資客及剛需者已經(jīng)占涿州樓市的 50%； ?2023年： 在房價(jià)漲勢過猛的背景下，國 4條、國 11條等調(diào)控政策相繼下發(fā)，房地產(chǎn)調(diào)控的呼聲再起，樓市發(fā)展再次面臨不確定性影響；但長期來看，由于北京區(qū)域房地產(chǎn)的剛性需求巨大，短期的市場波動(dòng)不會影響大趨勢的發(fā)展，按 2023年底的經(jīng)驗(yàn)來看，即使北京市場面臨調(diào)整，也會進(jìn)一步擠壓出剛需客戶，促進(jìn)涿州等周邊區(qū)縣市場需求上漲。 數(shù)據(jù)來源：涿州市統(tǒng)計(jì)局 涿州市房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積161991192661601091201822023 年 2023 年 2023 年 2023 年單位 ： 萬平米竣工面積 銷售面積 ?竣工與銷售面積： 2023年房地產(chǎn)市場的火熱使涿州市 2023年供應(yīng)猛增， 2023年房地產(chǎn)市場銷售量同比增加了 50%，但仍有大量未消化供應(yīng)對房地產(chǎn)市場構(gòu)成存量壓力 BACIC 33 ?涿州市場上獨(dú)棟別墅和普通住宅產(chǎn)品的價(jià)格在過去數(shù)年中都呈明顯上升趨勢，獨(dú)棟別墅項(xiàng)目自 06年國家頒布別墅限令后，一直保持較高而且穩(wěn)定的價(jià)格增長比例，普通住宅產(chǎn)品在 2023年實(shí)現(xiàn)了 43%的價(jià)格增長。 城市發(fā)展方向小結(jié) 二 住宅市場環(huán)境研究 1. 總體房地產(chǎn)市場 2. 住宅供應(yīng)市場 3. 對比固安住宅市場 BACIC 31 ?2023年，涿州房地產(chǎn)投資額僅為 ，占固定資產(chǎn)投資的比重為 %，而截至到 2023年，涿州市房地產(chǎn)投資額已經(jīng)達(dá)到 ，占固定資產(chǎn)投資的比重上升到 %。 塔上中學(xué) 清涼寺中學(xué) 雙語學(xué)校 中心廣場商圈 老城區(qū)商圈 朝陽路菜市場 陽光大酒店及配套超市、餐飲 鼓樓大街 餐飲商圈 惠友超市 惠友超市物探局店 本項(xiàng)目 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 本項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)配套相對不足，需要通過本項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行彌補(bǔ) BACIC 28 ?開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)： 企業(yè)類型 典型企業(yè) 事業(yè)單位及大型中直企業(yè) 公、檢、法、司、電力、工商、稅務(wù)等行政辦公單位及東方地球物理公司等大型中直企業(yè) 工業(yè)區(qū)高科技工業(yè)企業(yè) 國家冶金精細(xì)品種中試基地、安泰科技股份涿州分公司、東華包裝材料公司、永盛塑膠公司、八達(dá)穩(wěn)德金剛石公司、東樂制藥公司、河北元森制藥公司等 農(nóng)業(yè)生物技術(shù)、農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè) 中種集團(tuán)涿州試驗(yàn)基地、華樂種苗公司、四方食品公司、綠色巨人公司、荒井公司、鴻蒙賽娜公司等企業(yè) 基礎(chǔ)工業(yè)企業(yè) 北新集團(tuán)股份有限公司、凌云闊丹汽車膠管公司、新凱汽車零部件公司、朗德機(jī)電零部件公司、榮安成套設(shè)備公司、和達(dá)涂裝設(shè)備公司、中國兵器第五設(shè)計(jì)院基地、北京郎博科公司等 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)主要企事業(yè)單位列表： 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 開發(fā)區(qū)聚集了大量的中央直屬機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位，這將為本項(xiàng)目提供、較多中高收入的地緣性客戶資源，而制造業(yè)人群收入水平一般，不是本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶。 本項(xiàng)目 居住用地 工業(yè)用地 行政辦公用地 商業(yè)金融用地 范陽路 玫瑰大街 京石高速 京石高鐵 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)屬于涿州城區(qū)范圍內(nèi)，是涿州市東拓發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，本項(xiàng)目處于未來城市中心區(qū)的核心地段，發(fā)展?jié)摿薮蟆? ?京石高速以東 —— 與舊市區(qū)接壤，按照涿州發(fā)展新市區(qū)的格局，形成商貿(mào)、房地產(chǎn)、行政和生活區(qū)有機(jī)結(jié)合的行政辦公住宅區(qū)域 ?京石高速以西 —— 形成相對集中的高科技企業(yè)區(qū)和基礎(chǔ)工業(yè)集中區(qū) 。 ?城市未來發(fā)展： 范陽路 華陽路 冠云路 本項(xiàng)目 東拓區(qū)域 北拓區(qū)域 現(xiàn)行政中心 未來行政中心 居住用地 工業(yè)用地 行政辦公用地 商業(yè)金融用地 ?“東拓” —— 涿州城區(qū)跨過京石高速公路向東發(fā)展到京石高速，京石高速以西以居住功能為主導(dǎo)，京石高速東部地區(qū)將繼續(xù)保持產(chǎn)業(yè)功能，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，形成涿州制造業(yè)基地； ?“北延 —— 城區(qū)向北延伸到拒馬河，“北延”區(qū)主要集中在華陽路以北，規(guī)劃將涿州市級機(jī)構(gòu)及其職能部門逐步遷移到玫瑰街與華陽路交匯地段，在中心城北部建設(shè)新行政中心。 范陽路 玫瑰大街 高鐵涿州站 冠云路 高速出口 火車站 本項(xiàng)目 京廣鐵路 107國道 京石高速 京石高鐵 華陽路 市內(nèi)交通主干道 對外交通主干道 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 涿州交通便捷，這也為涿州房地產(chǎn)市場吸引異地購房需求創(chuàng)造出有利條件，京石高鐵開通后，涿州與北京時(shí)間距離