【正文】 會所 —— 高端人群聚集的標志 78 （六）集聚六類全球精英 應(yīng)該 通過營造良好的生活環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，重點吸引 “ 金融、銀行、證券、保險、貿(mào)易、咨詢 ” 六 大領(lǐng)域的全球化精英人士在此工作、 休閑 、 交際、 生活。 ?會所前期作為重要的銷售道具之一，增強客戶購買興趣，提升房價，增加項目附加值，實現(xiàn)對銷售的支持。 ?酒店配備完善的 Hyatt Pure Spa 水療 , 室外恒溫泳池，健身中心等設(shè)施， 為客人提供舒適的休閑享受。 商務(wù)辦公樓 —— 區(qū)域經(jīng)濟拉動主體 75 （五）營造五大復(fù)合功能 ?集品牌零售、特色餐飲，娛樂休閑、文化風(fēng)情為一體，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心； ?整體規(guī)劃和設(shè)計時，通過合理規(guī)劃和專業(yè)團隊的招商成功打造天津富有文化品位和主題特色的商業(yè)中心，避免了購物中心主題缺位和業(yè)態(tài)同質(zhì)化。 高尚住宅 —— 樹立項目形象和品牌 74 （五）營造五大復(fù)合功能 ?打造區(qū)域地標建筑、俯視天津 CBD。 72 （四）遵循四個內(nèi)部特性 巨大的社會效應(yīng) /升值潛力 ? 因所處的城市位臵和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的 名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)； ? 同時作為地產(chǎn)物業(yè)，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也 具有升值潛力。 土地使用均衡性 70 （四）遵循四個內(nèi)部特性 空間連續(xù)性 ? 平面的連續(xù)：通常采用整體設(shè)計，其中任何一項功能都會影響 整體效果； ? 立面的連續(xù)：要保持項目內(nèi)建筑物的風(fēng)格統(tǒng)一，就要使立面有 連續(xù)性； ? 空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過空中、地下 和地面多層次的空間體系。 68 （三）實現(xiàn)三大價值升級 產(chǎn)品理念升級是體現(xiàn)項目前瞻性的重點 ? 城市和區(qū)域價值的標桿，未來發(fā)展方向的引領(lǐng)者，項目地位定位決 定了超越目前市場水準的打造要求； ? 以世界標準衡量項目打造標準，在項目打造的過程中強化世界標準 展現(xiàn)全面的超越，包括產(chǎn)品力及產(chǎn)品理念； ? 綠色、低碳、環(huán)保的產(chǎn)品理念是未來城市發(fā)展的主流，引入本項目 的打造理念，體現(xiàn)前瞻性。 66 （三）實現(xiàn)三大價值升級 產(chǎn)品力升級是樹立項目形象，實施競爭策略的關(guān)鍵 ? 通過產(chǎn)品的升級，包括戶型、面積、裝修等等方面，起到帶動整體 市場產(chǎn)品進步的作用； ? 以由細節(jié)到全面的產(chǎn)品力超越，體現(xiàn)項目的前瞻性，創(chuàng)造項目的競 爭優(yōu)勢； ? 產(chǎn)品力的打造，與現(xiàn)在市場主流接軌，進而逐步升級是迎合、超 越、引領(lǐng)策略的主要構(gòu)成之一。 64 （二）演繹兩種社會角色 強化城市運營商角色 —— 引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展 以 “中心城”的開發(fā)理念，擔負起引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的重任，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益統(tǒng)一，塑造中糧品牌形象。 基于項目定位的兩點結(jié)論： 強調(diào)前瞻性的思維，以及迎合、 超越、引領(lǐng)的方式； 強調(diào)中心城概念的落地，及其 營銷實現(xiàn)。 60 成功案例借鑒 開放式、趣味性、可參與式設(shè)計，強調(diào)項目與城市的融合，項目體現(xiàn)城市特殊氣質(zhì)； 住宅、商業(yè)、休閑、娛樂、辦公等多功能相結(jié)合、高端定位，整個業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求； 以商業(yè)的打造和運營樹立項目品牌，帶動其他物業(yè)的發(fā)展； 站在引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的視角，前瞻性的產(chǎn)品設(shè)計，滿足客戶改善居住、商住兩用及商務(wù)居住等多重需求。 ? 經(jīng)陸續(xù)在杭州、沈陽、成都、大連、南寧、鄭州、南京等城市開始復(fù)制以“萬象城”為主力品牌的都市綜合體項目。 ? 幸福里： ? 住宅部分由 3棟 49層的塔樓組成，總建筑面積約 11萬平方米， 93189㎡ 的 24房戶型及 518530㎡的頂層 Penthouse，定位為“以居住為主導(dǎo)功能，具備商務(wù)特征的城市資源型高尚住宅”。 ? 華潤大廈： ? 國際標準 5A甲級寫字樓，共 29層，辦公面積約 ，以金融機構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)為主要目標客戶，已有近 40家國際金融機構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)進駐華潤大廈。 ? 二期 ：包括五星級商務(wù)大酒店君悅酒店、酒店式服務(wù)公寓幸福里及一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場，于 2023年全面開工建設(shè)，目前住宅在售。 深圳華潤萬象城 ? 華潤中心打造的都市綜合體模式，擁有購物中心、酒店、寫字樓、住宅、高級公寓、停車場等城市的多重功能，正以其全新的建筑形態(tài)、購物環(huán)境、業(yè)態(tài)組合引領(lǐng)著 城市的時尚風(fēng)標 。每年有 200多萬中國的香港與臺灣游客要參觀六本木新城，因此中國口味的餐館也較多 接待參觀考察團 ? 六本木新城管理公司對外接待參觀團，需要提前預(yù)約，六本木新城管理公司負責帶領(lǐng)參觀商業(yè)設(shè)施，講解開發(fā)過程 東京六本木 —— 經(jīng)營管理 56 ? 華潤萬象城位于深圳市羅湖區(qū)寶安南路 1881號，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的 大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化的標志性商業(yè)建筑群 。邀請名人前來，包括日本皇室成員來訪，制造轟動事件 開業(yè)前預(yù)熱成功 電影節(jié)宣傳海報 與旅游業(yè)合作 ? 六本木設(shè)計新城在設(shè)計之初就進行了周密的市場調(diào)研。 森大廈 55 ? 在最初開業(yè)的五天里，訪問人士超過了 200萬人，而且森株式會社開放六本木新城這一事件，在整個周末，就是 2023年 4月 26日、 27日兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面 ? “東京國際電影節(jié)”是舉世聞名的亞洲最大規(guī)模的電影節(jié)。 D街區(qū) B街區(qū) C街區(qū) A街區(qū) ? A：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場組成 ? B：中央?yún)^(qū)域為地上 54層的森大廈，是六本木山的標志，其頂層是作為文化核心的森藝術(shù)中心。 ? 此處孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國的大使館、外資企業(yè)、媒體、時尚、藝術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，六本木已經(jīng)成為國際性的信息前沿。 占地面積約 萬 m2 ，建筑面積約為 m2,開發(fā)歷時 17年。 49 匯報目錄 一、全視角解讀天津 二、項目解讀 三、項目整體定位 四、項目打造建議 五、首開區(qū)專題 50 天津視野 項目聚焦 整體定位 項目打造理念 首開區(qū)專題 ?（一）成功案例經(jīng)驗分享 ?（二）項目七大打造建議 51 成功案例借鑒 （一）東京六本木 （二）深圳華潤萬象城 52 東京六本木 ? 東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心。打造超越市場發(fā)展水 平的產(chǎn)品，引領(lǐng)市場的發(fā)展方向是創(chuàng)造競爭優(yōu)勢有效途徑； ? 是前瞻性的體現(xiàn) 打造超越市場發(fā)展水平的產(chǎn)品，引領(lǐng)市場潮流能夠體現(xiàn)項目的前瞻性； ? 是項目成功的關(guān)鍵 有選擇的超越，在迎合的基礎(chǔ)上超越，是實現(xiàn)引領(lǐng)策略的關(guān)鍵，也是前瞻 性理念成功的關(guān)鍵。 46 項目定位詮釋 對于中心城的理解 ? 中心城是新的思維方式 以造城的方式引領(lǐng)城市和區(qū)域的發(fā)展，強調(diào)前瞻性和先進性的打造，代表 著發(fā)展方向； ? 是城市經(jīng)濟、文化的中心 通過聚集的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，代表了城市經(jīng)濟和文化的發(fā)展水平； ? 是城市成熟、文明的標志 通過發(fā)展帶動了城市的發(fā)展，從而成為城市的標志和名片； ? 是一種可以復(fù)制的模式 先有人后有城的開發(fā)模式，是項目開發(fā)的可復(fù)制模式，是城市區(qū)域發(fā)展的 可復(fù)制模式。 結(jié)論 前瞻性的思考；迎合、超越、引領(lǐng)的策略 43 項目定位 中糧 本項目開發(fā)周期晚于競爭項目，如何實現(xiàn)后發(fā)先至。幾大開發(fā)商齊聚，能夠迅速提升區(qū)域價值。 39 項目的開發(fā)使命 項目同時擁有區(qū)域開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)的雙重使命： （ 1）作為一個區(qū)域開發(fā)項目，項目應(yīng)當承擔起引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展、展現(xiàn)天津世界級城市形象的使命； （ 2）作為一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，更要考慮如何才能在未來的市場競爭中脫穎而出 ！ 40 匯報目錄 一、全視角解讀天津 二、項目解讀 三、項目整體定位 四、項目打造建議 五、首開區(qū)專題 41 天津視野 項目聚焦 整體定位 項目打造理念 首開區(qū)專題 ?（一）前瞻性的項目定位及競爭策略 ?（二）引領(lǐng)發(fā)展的項目定位 ?（三）項目定位的實現(xiàn) 42 本項目定位分析及競爭策略 研究命題 研究實質(zhì) 結(jié)論導(dǎo)向 宏觀大勢 生存環(huán)境的考量 整體市場向好，不動產(chǎn)投資預(yù)期明顯，核心地段的高端產(chǎn)品的抗波動能力和盈利能力較強。 36 李公樓橋 六緯路 ?項目北側(cè)為李公樓橋 ?承接天津站，內(nèi)環(huán)新開路段 七緯路 ?七緯路位于地塊東側(cè)北為李公樓橋，南是十一經(jīng)路 ?該路況周邊老式居住區(qū)較多，發(fā)展先對落后 十一經(jīng)路 ?十一經(jīng)路位于地塊南側(cè) ?西接南京路商務(wù)區(qū) ? 東接中環(huán)線、津濱大道快速路等 ?地塊西側(cè)是六緯路 ?該路處于部分施工階段 項目解讀 —— 周邊環(huán)境 受舊城改造影響，周邊環(huán)境較差，人流、車流嘈雜。 34 ?項目周邊主要干路：十一經(jīng)路、曲阜道、新開路、六緯路，七緯路、華昌道、南京路、海河?xùn)|路、內(nèi)環(huán)線 ?主要鐵路樞紐 ： 天津站 ?主要道路橋梁：李公樓立交橋、十一經(jīng)路立交橋、順馳橋、東風(fēng)立交橋 ?海河橋梁：大光明橋、保定橋、金匯橋 、赤峰橋 東風(fēng)立交橋 天津站 曲阜道 南京路 十一經(jīng)路 獅子林大街 新開路 金獅立交橋 十一經(jīng)路立交橋 華昌道 衛(wèi)國道 紅星路 李公樓立交橋 順馳橋 紅星路 七緯路 六緯路 赤峰橋 金匯橋 大光明橋 保定橋 海河?xùn)|路 項目解讀 —— 交通條件 交通的高可達性： 臨近鐵路交通樞紐、公路體系四通八達，無論是大交通還是地塊內(nèi)部交通均十分便捷。 項目位于天津市河?xùn)|區(qū)，與天津市現(xiàn)有商務(wù)區(qū)及政府行政中心僅約 2公里， 城市核心地段 。 搶奪制高點的關(guān)鍵時期 面對品牌開發(fā)商轟轟烈烈的造城運動和新地標運動，誰能夠站得更高，意味著誰就更有可能在激烈的競爭中勝出。 深圳中信紅樹灣 北京中信城 長沙中信新城 北京國貿(mào)三期 珠海中信灣 上海中信和平家園 30 競爭市場分析 —— 未來競爭市場 造城運動 天津舊城改造使土地集中釋放，眾多外地品牌開發(fā)商大舉進入、規(guī)模拿地，先進資本的進入為天津的發(fā)展注入了新的活力，也拉開了天津造城運動的序幕。 北京國貿(mào)三期 北京嘉里中心 嘉里星源匯 星源匯總建筑面積 46440平方米，由東、西兩塔構(gòu)成，高端精裝修公寓產(chǎn)品，主力戶型 7090平米，并包括 1800平米的專屬高品質(zhì)會所 28 競爭市場分析 —— 未來競爭市場 中信九龍項目 項目概況：中信南站項目總占地面積為 ，規(guī)劃地上建筑面積約 93萬平方米； 項目階段：已聘請了包括世界著名的美國 KPF規(guī)劃設(shè)計公司進行總體建筑規(guī)劃方案的設(shè)計工作，預(yù)計該項目投資超過 150億元， 2023年才能入市銷售。 嘉里集團擁有豐富的高端城市綜合體開發(fā)經(jīng)營，未來天津嘉里中心項目很可能繼續(xù)走高端商務(wù)產(chǎn)品路線，以項目配套以及高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)為項目住宅部分的核心賣點。 開發(fā)進程：項目擬分成兩期開發(fā)，一期工程建設(shè)規(guī)模約 55萬㎡，包括三棟高約 200米的高級公寓、一棟高約 161米的豪華酒店以及商業(yè)和裙樓部分，二期包括一棟高約 333米的超高層高級辦公樓。 類別 套數(shù) 面積區(qū)間 報價 津門 440左右 177357（ 18217主力） 28000 津塔 613左右 59138（ 5 90主力 ） 24000 住宅戶型占比分析 綜合體以豪華公寓、酒店式公寓先期入市，隨后啟動寫字樓與酒店 24 競爭市場分析 —— 未來競爭市場 環(huán)球金融中心項目 環(huán)球金融中心2 0 0 9 年銷售統(tǒng)計050100150200成交套數(shù) 29 50 80 106 168 80 112 923月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月項目現(xiàn)階段外宣均價 津門 30000元 /平米，津塔 26000元 /平， 一次性優(yōu)惠3%； 10月份以來價格飆升，項目最終預(yù)計均價為 35000元 /平 月均銷售 90套，單季度去化量； 價格穩(wěn)步上漲； 開盤至 10月份均價漲幅 % 環(huán)球金融中心 2023 成交量價分析05000100001500020230250000500010000150002023025000成交量 7 1 6 4 . 9 5 6 1 3 0 . 4 1 1 4 7 6 . 3 8 1 3 0 0 4 . 9 4 2 1 5 5 1 . 6 7 1 0 7 9 5 . 4 5 1 9 1 4