【正文】 項(xiàng)目目標(biāo)客戶描述 針對本項(xiàng)目的市場研究發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群可劃分為 “自用型客戶”和“投資型客戶 兩類。 項(xiàng)目 SOWT分析 對項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識 劣勢分析（ Weakness） W1 區(qū)域同類競爭市場的強(qiáng)力促銷： 項(xiàng)目上市后，其它周邊的競爭項(xiàng)目必定會采取相對的應(yīng)對措施，來分解顧客，截流人群，以達(dá)到爭取客戶資源，促進(jìn)自己項(xiàng)目銷售的目的，這對項(xiàng)目的銷售是一個不利消息；所以在實(shí)際操作過程中，應(yīng)考慮到此因素，做出合理調(diào)控，掌握好廣告及促銷手段的節(jié)奏和強(qiáng)度，以達(dá)到對項(xiàng)目銷售的推廣促進(jìn)； W2 區(qū)域異類競爭項(xiàng)目的客戶分流 項(xiàng)目大區(qū)域內(nèi)具有較好的地理優(yōu)勢的商業(yè)或商住一體項(xiàng)目，均有很大的搶奪客戶資源的實(shí)力，對投資性客戶資源形成搶奪和分流，這是項(xiàng)目銷售的一個必須面對和解決的問題； 對項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識 機(jī)會點(diǎn)分析（ Opportunity） O1 隨著兩江新區(qū)的掛牌成立，北部新區(qū)商務(wù)辦公需求不斷加大，為項(xiàng)目的銷售創(chuàng)造了良好的環(huán)境； O2 項(xiàng)目規(guī)模不大，在合理有效的營銷策略下，可實(shí)現(xiàn)快速招商，快速銷售的目的，較低了運(yùn)作風(fēng)險； O3 商務(wù)辦公樓的高回報，促使越來越多的投資客看好了該領(lǐng)域的投資。本項(xiàng)目樓層面積的設(shè)計(jì)能很好滿足大中型企業(yè)的需要，因此我司對其開發(fā)前景非常樂觀。 隨著北部新區(qū)成為中國第三新區(qū)，越來越多的中大型企業(yè)看好重慶的發(fā)展，選擇到重慶投資。全樓設(shè)計(jì)豪華大廳，設(shè)有 6部高速客運(yùn)電梯和一部消防電梯，同時每層均設(shè)計(jì)了男女衛(wèi)生間和前室。 1 我們的營銷推廣費(fèi)用如何預(yù)算 ？ ...... 2 項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用預(yù)算 結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本著提升企業(yè)知名度和完成項(xiàng)目銷售的目的，銘斯特地產(chǎn)針對 GOGO鈦度量身制定了項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用預(yù)算： 住宅總銷售額 ： ㎡ 7000元 / ㎡ = (預(yù)估銷售額 ) 營銷推廣費(fèi)用建議 ： %=78萬元 單位營銷推廣費(fèi)用： 78萬元 247。 主要推廣渠道： DM宣傳單步行街宣傳 主訴求點(diǎn) ： “我的個性鈦度，我的 GOGO生活” SP活動： 開心鄰里 客戶推薦 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？ ...... 第五階段：沖刺期 （ 2023年 8月底 — 9月中 ) 實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)： 延續(xù)熱銷態(tài)勢 ，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目高品質(zhì)樓盤形象 主要推廣渠道： DM宣傳單 主訴求點(diǎn)： “ GOGO鈦度，時尚青年首席藏品” 我們在競爭角逐中勝出的必備條件有哪些？ ...... 加強(qiáng)銷售與策劃的溝通，策劃時時關(guān)注項(xiàng)目銷售動態(tài)，有問題第一時間協(xié)商解決； 加強(qiáng)執(zhí)行力，在戰(zhàn)略大方向確定后，開發(fā)商充分放權(quán)，具體戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行由具體人負(fù)責(zé)，按照營銷推廣計(jì)劃，運(yùn)用“坐銷 +直銷”主動出擊的銷售方式，第一時間完成銷售任務(wù)量； 明確施工進(jìn)度，與營銷推廣節(jié)點(diǎn)配合，以此取信市場與目標(biāo)客群； 加強(qiáng)銷售人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高談判技巧與成交能力。 銷售配合： 具備簽訂認(rèn)購合同的條件，有條不紊的組織客戶簽訂認(rèn)購合同。 推廣渠道： 重慶晨報 +樓體廣告 +DM宣傳單 +步行街宣傳 +短信廣告 主訴求點(diǎn)： 當(dāng)日開盤活動相關(guān)事宜 PR活動： GOGO鈦度 開盤活動，精裝樣板區(qū)同期開放 SP活動： 開盤特別大禮包，送全套裝修方案。 PR活動： GOGO鈦度，我的生活主張 —— VIP卡認(rèn)購活動 銷售配合： 明確房源，相應(yīng)價格體系建立，具備銷售條件。并通過加大報紙廣告、銷售現(xiàn)場情景營銷等渠道提升項(xiàng)目的附加價值。 銷售配合： 銷售隊(duì)伍組建完畢，銷售物料齊全，對外公布項(xiàng)目信息。八月 八日 閃耀登場 GOGO鈦度 B、精確制導(dǎo)推廣渠道： 針對項(xiàng)目所在區(qū)域目標(biāo)客群進(jìn)行宣傳單派發(fā)； 針對項(xiàng)目區(qū)域在售項(xiàng)目同質(zhì)看房客戶宣傳單派發(fā)； 針對觀音橋商圈、步行街、寫字樓潛在目標(biāo)客戶宣傳單派發(fā)； C、深度挖掘直銷渠道： 針對成交客戶資料進(jìn)行研析，利用直銷形式帶動“聯(lián)動置業(yè)”活動開展； D、情景營銷、體驗(yàn)營銷、親情營銷 PR活動渠道： 利用認(rèn)購、開盤等主題活動開展來增進(jìn)客戶對項(xiàng)目生活價值認(rèn)知 利用良好人際傳播，促進(jìn)聯(lián)動置業(yè)活動開展。 集中火力，重點(diǎn)打擊， 做足幾點(diǎn)，以點(diǎn)帶面。由于本項(xiàng)目開 盤距離現(xiàn)在還有一段時間，市場會有較多變數(shù)，實(shí)際價格執(zhí)行方案 有待對市場進(jìn)行進(jìn)一步追蹤、分析后再作確定。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？ ...... 階段廣告宣傳語： ※ “鋼骨柔情、精彩人生” ※ “買平方住立方，實(shí)用率 140％” ※ “價格往低處想 空間往高處想” ※ “坐在樓梯的拐角 享受一個人的咖啡時光 ” ※ “ 45平米躍動小家 * 我倆的甜蜜空間 ” ※ “上下間 ?動靜分區(qū) ?躍動生活真精彩” ※ “多彩城市還原 GOGO生活” ※ “我的個性鈦度，我的 GOGO生活” 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？ ...... 價格定位策略 根據(jù)對重慶房地產(chǎn)市場的調(diào)研及對本項(xiàng)目的 SWOT分析，本項(xiàng) 目在定價上宜采取比較定價法，在樣本處理上，同本項(xiàng)目在區(qū)域與 產(chǎn)品最接近的是潤都世紀(jì)。 生活在“ GOGO鈦度”里就預(yù)示著時尚、獨(dú)立、個性與輕松 將陪伴左右。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？ ...... 形象定位 //////買平方住立方，給你有層次的享受空間 ！ 可以作為項(xiàng)目的推廣語，給市場一個明確的印象：“買平 方住立方，給你有層次的享受空間”，一語直接詮釋了住在 “ GOGO鈦度”里你可獲得的空間享受，你可以按照發(fā)揮自己的 想象打扮自己的愛窩、不必受到平面空間的約束，讓生活立體 起來。新青年時尚躍動生活館 重慶北： 第一時間 指出本項(xiàng)目位于重慶北部新區(qū)核心地段； 新青年時尚躍動生活館： 指項(xiàng)目是一個匯聚時尚、獨(dú)立、個性青年 群體的聚集地，展示個性生活主張是生活在這里的青年人的基本標(biāo) 準(zhǔn)。同時，鈦為一種銀灰色的稀有金屬，給人很酷，很 炫的感覺，很貼近青年人的性格喜好。使 項(xiàng)目住宅一推上市場即可引起目標(biāo)消費(fèi)群體的共鳴，為項(xiàng)目住宅的 宣傳推廣奠定良好的基礎(chǔ)。 其他備選案名： 菁英時代 MOMA同時也寓意本項(xiàng)目是專門為“新銳階層”量身打造的 高品質(zhì)項(xiàng)目。因此，本公 司建議在進(jìn)行項(xiàng)目推廣時用一個全新的推廣名。 本項(xiàng)目地處新牌坊傳統(tǒng)富人區(qū)內(nèi)，戶型設(shè)計(jì)為小戶型。通過銘斯特強(qiáng)有力的銷售執(zhí)行力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最佳的投資利潤。 在此，銘斯特地產(chǎn)建議： 本項(xiàng)目可采用銘斯特獨(dú)有的“行銷 +坐銷” 的銷售模式， “主動出擊” 進(jìn)行項(xiàng)目宣傳和一對一的客戶推介，將項(xiàng)目目標(biāo)客戶群進(jìn)行深度挖掘。消費(fèi)者希望空間布局合理，生活方便，適合人體功能學(xué)原理，居住舒適又不浪費(fèi)。 我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo) 客戶家庭特征 家庭人口結(jié)構(gòu)： 單身貴族、甜蜜的二人世界、丁克家庭； 支付能力： 購房支付能力有限； 購房目的： 棲身居所、獨(dú)立空間、工作場所； 對戶型的要求： 空間多變、有鮮明的個性和創(chuàng)新，空間功能靈活多變； 我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo)市場接受 關(guān)鍵詞 總價 —— 成為決定性因素，無論對于投資還是自住者； 地段 —— 消費(fèi)者非常注重工作、生活便利，所以交通狀況也是購房決策的重要影響因素； 投資 —— 隨著重慶的快速發(fā)展，特別是北部新區(qū)、兩江新區(qū)、保稅港區(qū)的確立，區(qū)域小戶型已經(jīng)成為投資的重要產(chǎn)品，購買人群中，投資客戶比例又出現(xiàn)上升趨勢； 性價比 —— 物業(yè)管理要求周到，社區(qū)配套注重交流性，對綠化環(huán)境等要求相對較低 ，性價比高，周邊生活配套齊全。擁有自己的私人居所，自然可以隨心所欲的享受生活。 很多人在感嘆：這年頭