【正文】 ②②③價(jià)格銷控期⑤⑤① 兩次放量造成雙推廣高峰期，增加營(yíng)銷成本；② 階段性產(chǎn)品供應(yīng)斷檔及價(jià)格快速提升降低客戶滿意度；③ 積累期過(guò)長(zhǎng)造成客戶流失；④ 未預(yù)留價(jià)格空間，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力低④整體營(yíng)銷策略那么如何解決這些難點(diǎn)：讓我們先回顧一下前面的內(nèi)容 …注重目標(biāo)客群的同質(zhì)化、階段化及差異化推廣對(duì)該區(qū)域的物業(yè)價(jià)值及增值性認(rèn)同，集中于早期價(jià)值認(rèn)同社會(huì)新銳、望子成龍、富貴之家三者的結(jié)合社會(huì)屬性政務(wù)中產(chǎn)、實(shí)業(yè)中產(chǎn)、職場(chǎng)中產(chǎn)、文藝中產(chǎn)結(jié)合對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃理念認(rèn)同，隨推廣增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目品牌認(rèn)知度，隨項(xiàng)目增長(zhǎng)而增加品牌感召度品牌忠實(shí)追隨者將是前期客戶引爆的關(guān)鍵點(diǎn)文化觀念區(qū)域性 資金能力拆改購(gòu)房人群 ：由于原居住區(qū)的拆遷和改造使其產(chǎn)生購(gòu)房欲望廣地緣客群 ：項(xiàng)目周邊輻射較廣的客戶群體萬(wàn)科品牌的擁護(hù)者 ：了解萬(wàn)科品牌及產(chǎn)品品質(zhì)，成為品牌追隨者城市共生理念的擁護(hù)者 ：了解城市價(jià)值，喜愛(ài)城市生活的都市新銳。金色價(jià)值對(duì)客群的吸引 客群與金色價(jià)值的共鳴文化觀念區(qū)域性 資金能力拆改購(gòu)房人群 ：由于原居住區(qū)的拆遷和改造使其產(chǎn)生購(gòu)房欲望廣地緣客群 ：項(xiàng)目周邊輻射較廣的客戶群體萬(wàn)科品牌的擁護(hù)者 ：了解萬(wàn)科品牌及產(chǎn)品品質(zhì)，成為品牌追隨者城市共生理念的擁護(hù)者 ：了解城市價(jià)值，喜愛(ài)城市生活的都市新銳。價(jià)值的傳播與目標(biāo)客群萬(wàn)科金色系列所提倡與推崇的生活理念與六大都市觀點(diǎn)恰恰符合了這部分人群的精神與物質(zhì)需求，也體現(xiàn)了都會(huì)中心的精英價(jià)值觀。金色生活屬于 銳意進(jìn)取的新都市精英。金色生活屬于 主動(dòng)向城市開(kāi)放的商業(yè)和街區(qū)。n 教育 :江漢紅苗幼兒園、滑坡路小學(xué)、紅領(lǐng)巾小學(xué)、銘新街小學(xué)、華中里小學(xué)、武漢市第一中學(xué)、武漢市 19中學(xué)等區(qū)位解讀：規(guī)劃解讀：n 整體地塊被交通分割為 3塊，不利于整體布局及景觀規(guī)劃；n 臨街面積較大，適合規(guī)劃中的 2萬(wàn)平米開(kāi)放型商業(yè)；n 綠化帶及底層商業(yè)可作為過(guò)渡帶降低外部環(huán)境對(duì)住宅的影響，提升住宅品質(zhì)；n 建筑形式為 32層點(diǎn)塔、 16層板樓，戶型設(shè)計(jì)均好性強(qiáng)； n 創(chuàng)造一個(gè)與城市長(zhǎng)期和諧共生、共同發(fā)展的社區(qū)；n 提供了一種開(kāi)放、交流、積極、時(shí)尚的現(xiàn)代生活產(chǎn)品價(jià)值：現(xiàn)代時(shí)尚 /戶型均好 /階層同質(zhì) /較高品質(zhì) /開(kāi)放型商業(yè) /未來(lái)價(jià)值：同城市和諧共生 /都市無(wú)限生活n 時(shí)尚工業(yè)感的外立與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)，與目標(biāo)客群的價(jià)值屬性協(xié)調(diào)；n 點(diǎn)塔及板式高層相間相對(duì)而立形成伴侶建筑，提升居住感受；n 開(kāi)放型商業(yè)較為靈活的外立增加商業(yè)的價(jià)值感，并通過(guò)架空層與住宅相對(duì)獨(dú)立而和諧；n 實(shí)現(xiàn)與城市共生的建筑有機(jī)體。 價(jià)值線：項(xiàng)目品牌及城市發(fā)展直接影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格客戶升級(jí)描述： 社會(huì)新銳 都市成長(zhǎng)型財(cái)富新銳人群望子成龍 富貴之家層面內(nèi)的望子成龍型客戶富貴之家 有實(shí)力占有核心資源的富貴投資型客戶注重產(chǎn)品、價(jià)格及客群的交錯(cuò)性武漢萬(wàn)科金色家園項(xiàng)目分析及定位萬(wàn)科金色家園解讀及操作要點(diǎn)分析 武漢萬(wàn)科金色家園項(xiàng)目客群分析城市價(jià)值：老城區(qū) /內(nèi)環(huán)線 /雙商圈 /臨輕軌 /未來(lái)價(jià)值：城市中心 /“動(dòng)感激情 ”/過(guò)江隧道 /n 漢口 → 商業(yè)集中區(qū)（老武漢城區(qū)）；n 城市內(nèi)環(huán)線內(nèi)；n 毗鄰城市東西向交通干道 “京漢大道 ”n 毗鄰輕軌 1期；n 京漢大道被武漢政府規(guī)劃為城市 “動(dòng)感地帶 ”，目標(biāo)地塊地處 “夜?jié)h口激情飛揚(yáng)區(qū) ”與 “新武展都市經(jīng)典區(qū) ”交界處；n 緊鄰武展、江漢路步行街兩個(gè)繁華商業(yè)區(qū)n 待建的過(guò)江隧道區(qū)位解讀：解 放 大 道亞洲心臟病醫(yī)院協(xié)和醫(yī)院惠康里小學(xué)市一中學(xué)市十九中學(xué)市三十四中學(xué)市十九中學(xué)單洞街小學(xué)國(guó)美電器中百倉(cāng)儲(chǔ)大福源超市城市價(jià)值：老城區(qū) /內(nèi)環(huán)線 /雙商圈 /臨輕軌 /配套齊全 /成熟便利未來(lái)價(jià)值：城市中心 /“動(dòng)感激情 ”/過(guò)江隧道 /無(wú)限生活 /都市核心n 商業(yè)：武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、 SOGO購(gòu)物中心、新世界時(shí)尚百貨等；江漢路步行街、漢正街小商品市場(chǎng)等；國(guó)美電器、中百倉(cāng)儲(chǔ)、大福源超市等大型超市。整體價(jià)格特征將決定項(xiàng)目的價(jià)格成長(zhǎng)因素，未來(lái)走勢(shì)呈持續(xù)上揚(yáng)趨勢(shì)。金色家園產(chǎn)品線基于多年住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的背景，萬(wàn)科形成了三個(gè)成熟的產(chǎn)品線城郊系“ 四季花城 ”城鄉(xiāng)結(jié)合部系“ 城市花園 ”核心區(qū)系“ 金色家園 ”7個(gè)金色家園項(xiàng)目? 深圳金色家園、南京金色家園、成都金色家園、沈陽(yáng)金色家園、佛山金色家園、廣州金色家園、天津金色家園；金色家園在中國(guó)12個(gè)金色系列社區(qū)? 深圳金域藍(lán)灣、廣州金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣、成都加州灣、 廣州荔景花園、武漢普天、東莞運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)、北京萬(wàn)科星園、上海華爾茲、 深圳荔景花園、天津都市花園、天津金域藍(lán)灣天津金色家園 “ 共生城市 ” 的理念人與社會(huì)人與社會(huì)對(duì)共生對(duì)共生人與建筑人與建筑的共生的共生內(nèi)部與外部?jī)?nèi)部與外部的共生的共生住宅與商業(yè)住宅與商業(yè)的共生的共生歷史和未來(lái)歷史和未來(lái)的共生的共生理性與感性理性與感性的共生的共生人與發(fā)展人與發(fā)展的共生的共生共生城市共生城市強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)化與均好性新穎的規(guī)劃為社區(qū)帶來(lái)活力和生機(jī)人們與城市的溝通提供便捷安全，美好的保證為強(qiáng)調(diào)城市高價(jià)值區(qū)域原則創(chuàng)造與城市發(fā)展同步的的居住環(huán)境金色家園的價(jià)值體系金色家園系列 —— 外部資源n 位于城市中心區(qū) —— 城市價(jià)值n 交通便利、配套齊全 —— 成熟價(jià)值n 建設(shè)用地有限 —— 稀缺價(jià)值n 土地及開(kāi)發(fā)成本高 —— 物業(yè) 價(jià)值n 城市發(fā)展速度快 —— 未來(lái)價(jià)值深圳金色家園城市性城市性成熟性成熟性稀缺性稀缺性未來(lái)性未來(lái)性金色家園的價(jià)值體系金色家園系列 —— 內(nèi)部資源n 萬(wàn)科的品質(zhì)保證 —— 品牌價(jià)值n 均好適中的戶型 —— 實(shí)用價(jià)值n 成熟的物業(yè)管理 —— 服務(wù)價(jià)值n 質(zhì)感的空間設(shè)計(jì) —— 建筑價(jià)值n 開(kāi)放的商業(yè)街區(qū) —— 商業(yè)價(jià)值n 精英的都市人群 —— 客戶價(jià)值武漢金色家園現(xiàn)代實(shí)用性現(xiàn)代實(shí)用性品質(zhì)品牌性品質(zhì)品牌性城市開(kāi)放性城市開(kāi)放性精致客群精致客群金色家園的價(jià)值體系金色家園系列 —— 看得見(jiàn)的未來(lái)價(jià)值價(jià)值提升平臺(tái)：與外部資源的無(wú)限對(duì)接： —— 中心區(qū)域的核心價(jià)值直接體現(xiàn)城市發(fā)展的脈搏；與區(qū)域物業(yè)價(jià)值的和諧： —— 開(kāi)放的商業(yè)街區(qū)搭建了一個(gè)區(qū)域價(jià)值提升的展示平臺(tái)；與掌握城市發(fā)展的精英人群同步： —— 我們的客戶正是與城市共同成長(zhǎng)的社會(huì)精英力量。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析1. 掌握市場(chǎng)機(jī)會(huì)并充分運(yùn)用，以運(yùn)營(yíng)城市改變生活的角度實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)過(guò)程；2. 增強(qiáng)項(xiàng)目操作的可控性，處理好與政策導(dǎo)向及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)壓力；3. 突出項(xiàng)目品牌及產(chǎn)品的都市價(jià)值共鳴，建立持續(xù)的、多角度的市場(chǎng)溝通平臺(tái)，是項(xiàng)目營(yíng)銷的關(guān)鍵。216。216。天城猜想：與融科項(xiàng)目的總體競(jìng)爭(zhēng)策略：216。 通過(guò)與項(xiàng)目自身資源結(jié)合，進(jìn)行適當(dāng)?shù)目萍蓟c國(guó)際化產(chǎn)品的打造包裝，融入科技元素， 把項(xiàng)目建造成為區(qū)域內(nèi)有一定領(lǐng)先水平的時(shí)尚產(chǎn)品 ？并以保守價(jià)格實(shí)現(xiàn)銷售？216。 武漢融科，連同幕后的聯(lián)想為武漢地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái) 國(guó)際化色彩和科技化、時(shí)尚的元素？216。整體運(yùn)作過(guò)于平穩(wěn)，價(jià)格運(yùn)作保守，對(duì)品牌追求迫切重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析216。? 銷售速度快，與之匹配的是價(jià)格變化慢，對(duì)利潤(rùn)最大化的追求看上去不是十分強(qiáng)烈，受 “做行業(yè)、做長(zhǎng)跑 ”的運(yùn)作思路影響較為明顯 。橄欖城模型重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析北京融科 這也是該項(xiàng)目能在開(kāi)盤時(shí)大批出貨的主要原因。 成績(jī)較為突出， 但價(jià)格相對(duì)較低 。 兩期共實(shí)現(xiàn)均價(jià) 8087元 /平米。 銷售期內(nèi)價(jià)格調(diào)整幅度不大，偏于低穩(wěn) 。橄欖城模型? 該項(xiàng)目位處北京望京區(qū)域，是新近崛起的城市副都心地帶。一次性付款、銀行按揭、公積金20230726 8600元 /平方米 7100元 /平方米 一期已售完，以上價(jià)格為二期價(jià)格。橄欖城模型記錄時(shí)間 均價(jià) 最低價(jià) 價(jià)格描述20231213 8600元 /平方米 7100元 /平方米 以上價(jià)格為二期（已售完）價(jià)格，一期已售完，三期價(jià)格未定。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析對(duì)于 “成熟開(kāi)發(fā)模式推廣運(yùn)用 ”要求而言，北京模式是成功的、并且是可以借鑒的。北京融科 高品質(zhì)意味著高質(zhì)量的現(xiàn)代化住居，舒適是衡量居住的唯一尺度?！案咂焚|(zhì) +宜居型 ”，是融科 ——融科智地總裁陳國(guó)棟做行業(yè)、做長(zhǎng)跑融科智地的開(kāi)發(fā)理念，決定其項(xiàng)目運(yùn)作的總體基調(diào) ——品牌化操作，平實(shí)穩(wěn)健，規(guī)模化運(yùn)作成熟開(kāi)發(fā)模式推廣運(yùn)用重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析北京融科 聯(lián)想控股進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，其優(yōu)勢(shì)是多年來(lái)沉淀的 品牌價(jià)值 和資金實(shí)力，加之 ＩＴ行業(yè) 的多年經(jīng)驗(yàn)使之具有了先進(jìn)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，因此，承襲了聯(lián)想企業(yè)文化的融科智地起點(diǎn)就比很多房地產(chǎn)企業(yè)要高，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2023年，融科智地進(jìn)入住宅領(lǐng)域，并確立了在全國(guó)重點(diǎn)城市布局的戰(zhàn)略規(guī)劃。 聯(lián)想，中國(guó)和世界最著名的科技產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)；216。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析融科智地和聯(lián)想216。首期推出 10萬(wàn)平米左右，開(kāi)盤價(jià)格在 60007000元 /平方米左右。融科智地將 以 IT精神 ,專業(yè)筑家 的開(kāi)發(fā)理念，將其打造為漢口區(qū)域內(nèi)環(huán)線最大的社區(qū)。由香港何顯毅設(shè)計(jì)事務(wù)所、武漢建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。項(xiàng)目占地總面積 128500平方米，容積率 。天城融科 p 對(duì)于 封閉市場(chǎng)、全線競(jìng)爭(zhēng) 的局面，項(xiàng)目營(yíng)銷的重點(diǎn)應(yīng)該是： “首推知名度 ”。p 項(xiàng)目所在區(qū)域分為：江岸、江漢、橋口部分，由于橋口距離項(xiàng)目所在地較遠(yuǎn)，且江岸、江漢為主要居住集中區(qū)，故來(lái)自江岸、江漢區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較大。4560㎡50㎡25㎡100㎡75㎡150㎡125㎡175㎡200㎡澳門銀座 中僑觀邸幸源雅城 華清園臺(tái)北名居 蘭陵大公館永清城 紫晶城 天下國(guó)際公館2560㎡100118㎡100110㎡160200㎡30100㎡50115㎡145160㎡90100㎡20萬(wàn)80萬(wàn)60萬(wàn)40萬(wàn)100萬(wàn)90萬(wàn)120萬(wàn)140萬(wàn)200㎡周邊市場(chǎng)供應(yīng)面積差異化機(jī)會(huì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間周邊產(chǎn)品總價(jià)主要集中在 2680萬(wàn)之間，可見(jiàn)區(qū)域主流承受能力仍然相對(duì)較低，本項(xiàng)目總價(jià)約在 70100萬(wàn)之間，略高于周邊市場(chǎng)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)中存有壓力。主訴求語(yǔ)： “世茂 濱江生活 ”O(jiān)SCAR”開(kāi)啟全球名流生活盛宴世茂錦繡長(zhǎng)江世茂錦繡長(zhǎng)江周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析金都漢宮金都漢宮位置：武昌積玉橋臨江大道 66號(hào)建筑面積： 30萬(wàn)㎡總戶數(shù)： 1200戶左右容積率： 產(chǎn)品類型：高層公寓裝修狀況：毛坯，部分精裝綠化率： 65%均價(jià)：江景觀景房 10000元 /㎡ 非江景房 8000元 /㎡主力戶型： 135165㎡ 三居主力戶型總價(jià)：觀景房，三居 135165萬(wàn) 非江景，三居 108132萬(wàn)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析開(kāi)盤時(shí)間： 06年 12月開(kāi)盤銷售進(jìn)度：共 636套，已認(rèn)購(gòu) 7%， 45套左右主力客群：高檔人群賣點(diǎn)：地段 —— 臨江一線位置 建筑風(fēng)格 —— 弧線立面配合藍(lán)灰色面磚和玻璃，時(shí)尚大方 園林 —— 5萬(wàn)平米大型新中國(guó)園林景觀，高達(dá) 65%的綠化率 會(huì)所 —— 2800㎡ 高檔會(huì)所，設(shè)有網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫泳池，露天泳池、 幼兒迪斯尼等 高附加值 —— 新風(fēng)系統(tǒng)、德國(guó)進(jìn)口塑鋼窗、 LOWE玻璃，意大利燃?xì)鉄崴疇t點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：臨江位置優(yōu)越，產(chǎn)品做得很好。 以時(shí)尚文化為導(dǎo)向，延續(xù)城市歷史文脈，促進(jìn)商業(yè)繁榮區(qū)域認(rèn)識(shí) —— 區(qū)域近期規(guī)劃區(qū)域特征歸納區(qū)域口碑評(píng)價(jià)區(qū)域自身?xiàng)l件區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)傳統(tǒng)城市中心商業(yè)區(qū)，繁華的都市核心，武漢最具價(jià)值的地段之一，地價(jià)貴、房?jī)r(jià)高、資源稀缺享受 “都市 ”生活的絕佳地段，中心價(jià)值回歸兩大商圈夾聚、配套極其豐富成熟、多條城市干道穿越具備開(kāi)放、豐富的城市內(nèi)涵享受都市的價(jià)值在建的城市規(guī)劃 5大新區(qū)永清街教育文化區(qū)、大智歷史文化休閑區(qū)、夜?jié)h口激情飛揚(yáng)區(qū)新武展都市經(jīng)典區(qū)和硚口路茶文化賞玩區(qū)城市價(jià)值再創(chuàng)造，未來(lái)可期開(kāi)放的都會(huì)中心、高價(jià)值的都會(huì)中心、看得見(jiàn)未來(lái)的都會(huì)中心 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析微觀市場(chǎng)認(rèn)識(shí)永清城幸源雅城中僑觀邸天下漢府國(guó)際公館華清園蘭陵大公館新世界中心新華西美林公寓金都漢宮世茂錦繡長(zhǎng)江融科天城臺(tái)北名居 紫晶城澳門名作周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析永清城永清城位置：漢口解放大道 13401號(hào)建筑面積： 20萬(wàn)㎡總戶數(shù)： 1569容積率：