【文章內(nèi)容簡介】 路段和東風(fēng)大街東西段主要分布為家俱市場；樂天路與前進(jìn)路交匯路段分布為家俱建材裝飾材料大型綜合市場。 本地中高端市場為：榮發(fā)家 俱建材城、祥和建材家俱城、鼎業(yè)國際家居匯展中心、開泰家具匯展中心； 本地中低端市場為：雅典家俱匯展中心、國際家俱中心、渭通家俱廣場、樂天商城、昌龍建材市場。 從整個(gè)渭南的現(xiàn)有家俱市場來看，經(jīng)營狀況一般，處于相對供大于求的態(tài)勢。 ③、渭南大型超市主要有位于核心商業(yè)區(qū)的華潤萬家、東風(fēng)大街西段的晶眾家樂、高新區(qū)的民生家樂和中心區(qū)的恒基超市。其中以華潤超市業(yè)態(tài)最為豐富 ,經(jīng)營狀況最好。 華潤萬家：該超市周一至周四的日銷售額約為 11— 13 萬元，周五至周日的日銷售額約為 21— 25 萬元。據(jù)悉春節(jié)期間最高日營業(yè)額可達(dá) 200 萬 元 晶眾家樂：周一至周四的日銷售額約為 7— 9 萬元，周五至周日的日銷售額約計(jì)為 10— 13萬元； 民生家樂：平均日銷售額約為 6－ 9 萬元； 恒基超市：日均銷售額約為 — 2 萬元。 ④、渭南家電、 IT、數(shù)碼、手機(jī)市場主要集中在中心廣場和東風(fēng)大街，整體經(jīng)營狀況良好。 具市場影響力和規(guī)模的主營黑白家電、數(shù)碼、 PC 市場有：恒基商業(yè)中心的國美電器、天斗商廈的蘇寧、和鑫博大的國寧。 品牌手機(jī)專營店及 PC等產(chǎn)品混業(yè)經(jīng)營的市場有：億格手機(jī)城、移動(dòng)通信至尊店、億格 電腦城、移動(dòng)通信國貿(mào)店。 智能時(shí)尚中心、陽光購物中心的負(fù)一層、國貿(mào) 負(fù)一層則為主營山寨手機(jī)、組裝電腦、配件、耗材市場 商業(yè)發(fā)展趨勢 功能更為齊全的新型百貨將取代舊有模式，成為主流 — — 我們可以預(yù)見，由于物業(yè)自身的局限性，老百貨網(wǎng)點(diǎn)將面臨著重要抉擇：要么選擇推倒重來，要么就被淘汰的命運(yùn)。而集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化體驗(yàn)、商業(yè)街等于一體的大型綜合性體驗(yàn)性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將成為未來渭南商業(yè)發(fā)展的主流。 近年 涉足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商日益增多。 自 20xx年祥和家具建材城及渭南最大的商業(yè)項(xiàng)目光運(yùn)恒基商業(yè)中心開業(yè) ,20xx 年新洲 地產(chǎn)初涉商業(yè)物業(yè)開發(fā)即推出總面積達(dá) 15 萬平方米的商業(yè) 步行街區(qū) 與商業(yè)綜合體項(xiàng)目 ,并 有意 引 進(jìn)大型 百貨與 連鎖大型超市等商家 入駐 ；海興地產(chǎn)開發(fā)的錦繡花園小區(qū)商業(yè)裙樓總體量近 2萬方 。 在地產(chǎn)龍頭企業(yè)挺進(jìn)商業(yè)物業(yè)的同時(shí) ，其他 以中小開發(fā)商 也不甘示弱，也紛紛加入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)行列， 20xx至 20xx年商業(yè)物業(yè)迎來 了 一個(gè)開發(fā) 高峰。 整體而言，渭南商業(yè)地產(chǎn)屬于發(fā)展初期并進(jìn)入快速發(fā)展階段，一些大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對集中，未來隨著城市發(fā)展中心西移北擴(kuò)策略的逐步展開，渭南商業(yè)發(fā)展前景非常值得期待。 二、項(xiàng)目簡析 項(xiàng)目概況 信達(dá)商業(yè)項(xiàng)目位于渭南市市中心區(qū)東風(fēng)大街與前進(jìn)路交匯處東南側(cè)地段，整個(gè)項(xiàng)目由 商業(yè)街、 1商業(yè)體即臨光華賓館地塊（以下簡稱 1商業(yè)體）、 2樓即籃球場地塊（以下簡稱 2樓）、 3樓即大潤發(fā)所處地塊（以下簡稱 3樓）、4樓即大潤發(fā)與體育廣場與公園之間地塊（以下簡稱 4樓）與體育廣場與公園（原體育場地塊）等部分組成。 其中位于商業(yè)綜合體與世紀(jì)城之間的商業(yè)街南北連接朝陽大街和東風(fēng)大街；另外兩條步行街分別位于 2與 3樓之間， 3與 4樓之間，均呈東西走向，連接前進(jìn)路與商業(yè)街。 整個(gè)項(xiàng)目由東風(fēng)大街、前進(jìn)路、朝陽大街及商業(yè)綜合體與世紀(jì)城之間的商業(yè)街合圍而成。 基礎(chǔ)資料及指標(biāo) 各 項(xiàng)指標(biāo) 說 明 項(xiàng)目名稱 信達(dá) 中心城、信達(dá)世紀(jì)購物公園（待定） 項(xiàng)目總資料 總占地面積： ㎡（其中 1~4號(hào)地塊總占地面積： ㎡ ）；建筑面積： 288601 ㎡ （其中 1~3 號(hào)地塊 183945㎡， 4號(hào)地塊 104656 ㎡， 5 號(hào)地塊不計(jì)算在內(nèi)）；容積率： （其中 1~3號(hào)地塊容積率為 3 ， 4號(hào)地塊容積率為 4 ）；建筑密度： 60％；用地性質(zhì)：商業(yè) 地理位置 渭南市前進(jìn)路 投資商 /開發(fā)商 渭南市信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 商業(yè)策劃顧問 深圳市波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限 公司 整合推廣 /廣告實(shí)施 待定 首期商業(yè)開發(fā)規(guī)模 “信達(dá)國際商業(yè)廣場”首期建設(shè)商業(yè)營運(yùn)面積 10萬余平方米，將于 20xx年底正式對外營業(yè)，一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運(yùn)動(dòng)公園。 商業(yè)組合 一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運(yùn)動(dòng)公園。其中購物中心板塊營業(yè)面積 達(dá) 5萬平方米以上，擬引進(jìn)國內(nèi)外知名大型超市大潤發(fā)、麥當(dāng)勞主力商家各一家。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 涵蓋百貨、服裝、食品、數(shù)碼、家電、餐飲、娛樂各專業(yè)店、特色店為一體。 經(jīng)營檔次 中偏下、中檔、中偏上、中 高 檔 次 結(jié) 合 經(jīng)營特色 獨(dú)特增設(shè)時(shí)尚中心 、潮流前線、運(yùn)動(dòng)公園； 有渭南市目前最大規(guī)模功能最齊備的兒童用品商城； 購物一站式、休閑娛樂一站式消費(fèi)到位； 大事記 20xx年 10月首先進(jìn)駐的麥當(dāng)勞得來速餐廳已正式營業(yè) 20個(gè)月，經(jīng)營狀況良好。臺(tái)灣潤泰集團(tuán)子公司大潤發(fā)大型綜合超市已于 20xx年 10月簽署協(xié)議，設(shè)計(jì)方案已初步確定，計(jì)劃 20xx年 9月左右動(dòng)工建設(shè)， 20xx年底正式營業(yè)。 項(xiàng)目周邊概況 項(xiàng)目用地為渭南市中心原印刷機(jī)械廠與體育場、體育局地塊，屬于舊城改造項(xiàng)目，原來的配套較少。隨著近年城市規(guī)劃和舊城改造的加速，周邊的配套更加趨于完善，周邊現(xiàn) 有其他相關(guān)配套如下： 城市公共設(shè)施：中心市政廣場 市政單位： 區(qū)政府、供電局、規(guī)劃局、建設(shè)局等 ； 大型商業(yè)設(shè)施：恒基商業(yè)中心、國貿(mào)百貨、陽光購物中心、雙元商場、華岳商場、方元商場、百姓商場、鑫博商場、天斗商場、人民商場、東芳尚商場； 主要大型超市有：晶眾家樂、華潤萬家、恒基超市； 專業(yè)市場：億格電腦城、中心智能電腦數(shù)碼城、智能時(shí)尚電腦數(shù)碼城等）； 電器超市有：國寧電器、蘇寧電器、國美電器 ； 交通設(shè)施：臨近渭南火車站、臨近渭南長途汽車站、市內(nèi)多條公交站點(diǎn)臨項(xiàng)目地 ； 高尚樓盤：信達(dá)世紀(jì)城、朝陽華廈、豪潤御城、輕 工大廈、朝陽一號(hào)、麗領(lǐng)公寓、時(shí)代星苑等。 交通條件 項(xiàng)目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的東西城市主干道東風(fēng)大街、朝陽大街、南北城市主干道前進(jìn)路貫穿而過，交通十分方便，到達(dá)項(xiàng)目公交車有 121 30 30 318 路等。出租車往來穿梭，招手即停，通過公共交通可以到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域。 東風(fēng)大街：城市東西主干道和商業(yè)主軸，雙向 4 車道，有兩條自行車道以及兩條人行道，比鄰區(qū)政府以及華潤萬家、國貿(mào)、恒基等大型超市和百貨。 前進(jìn)路：南北向城市主干道，雙向 4車道，有兩條自行車道以及兩條 人行道。 朝陽大街：城市東西向主干道，雙向 4 車道，有兩條人行道。 區(qū)域功能 根據(jù)市場調(diào)研分析，隨著渭南市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市化建設(shè)進(jìn)一步提速，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度也明顯加快。 東風(fēng)大街已成為渭南城市商業(yè)主軸， 呈“西移北擴(kuò)”的特點(diǎn)。目前渭南市主要商業(yè)中心不但集中在東風(fēng)大街上，而且主要集中在中心廣場商圈周邊，形成以其為軸心，網(wǎng)點(diǎn)向周邊擴(kuò)散發(fā)展之態(tài)勢， 但中心商圈地位是無可憾動(dòng)的。 信達(dá)綜合體商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)后，渭南的商業(yè)地產(chǎn)市場將會(huì)面臨一次重新洗牌，也是對商業(yè)資源是一次有效的整合，屆時(shí)將成為渭南城市級(jí)商業(yè)中心 。 信達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目 是由 信達(dá)地產(chǎn) 投資 開發(fā)的超大規(guī)?，F(xiàn)代化綜合型商 業(yè)物業(yè) ，屬 渭南市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。將建設(shè)成 渭南 市規(guī)模最大、檔次最高、功能最全的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 融合酒店、 旅游、零售、休閑娛樂、餐飲、 主題運(yùn)動(dòng) 文化 公園 于一體， 信達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目 將大大提升 渭南 市零售業(yè)和旅游 形象 的檔次和水準(zhǔn)，成為未來 渭南 市中心商業(yè)區(qū)地標(biāo)建筑。 三、項(xiàng)目定位 （一）分析 1． 渭南市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商業(yè)氛圍較好，如合理引導(dǎo)，其前景將十分看好。 2． 渭南市需要一場商業(yè)模式的革命，而我們需要做的正是這個(gè)商業(yè)革命的搖旗者。 3． 品 質(zhì)的差異化將成為項(xiàng)目從周邊商業(yè)設(shè)施中脫穎而出的關(guān)鍵所在。 4． 獨(dú)特的地理優(yōu)勢將使項(xiàng)目形成一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)型的物業(yè)。 5． 購物將進(jìn)入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。 （二）定位基本原則 市場的不斷細(xì)分決定了項(xiàng)目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過程中我們將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項(xiàng)目的最佳定位走向： 把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上； 強(qiáng)調(diào)市場引導(dǎo)：在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對市場的引導(dǎo)； 強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長避短：根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案； 提倡可盈利性：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大 體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)； 帶動(dòng)品牌衍生：通過產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)； 體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶； 堅(jiān)持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化； 確保持續(xù)經(jīng)營：選擇合適定位和運(yùn)營措施確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營。 因地制宜：項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位必須適應(yīng)本地需要，符合各層次消費(fèi)人群方便、快捷、實(shí)惠的消費(fèi)需求。 超前領(lǐng)先：目前，渭南市商業(yè)業(yè)態(tài)是商業(yè)街、專賣店、沿街小店鋪、商城、百貨店、超市、專業(yè)市場多頭并舉，構(gòu)成層次豐富的業(yè)態(tài)體系。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃在適合 地塊條件的同時(shí)，要做 到五年領(lǐng)先，十年不落后，才能在 競爭中處于優(yōu)勢。 （三）項(xiàng)目的經(jīng)營戰(zhàn)略定位 本項(xiàng)目定位為中高檔，集酒店、購物、休閑娛樂、觀光、餐飲、文化、體驗(yàn)于一體的一站式 購物中心 。在對外宣傳方面要體現(xiàn)中高檔次，增加對品牌商家的吸引力，能很好體現(xiàn)廣場整體形象。 項(xiàng)目地處主干道和繁華商業(yè)街交叉口，具獨(dú)天得厚地理位置，具極大商業(yè)開發(fā)價(jià)值。 超大規(guī)模的地標(biāo)性商業(yè)建筑，以復(fù)合的商業(yè)形態(tài)引領(lǐng) 渭南 市商業(yè)潮流。 絕版地段近 20xx0㎡的 運(yùn)動(dòng) 廣場，把商業(yè)和文化、休閑、景觀有機(jī)地結(jié)合。 渭南 市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是 渭南 市政府形象工程。 一流的裝修設(shè)計(jì)體現(xiàn)亮麗、寬敞、通透、流暢的個(gè)性和美感，富有極強(qiáng)的沖擊力，讓消費(fèi)者留連往返。 餐飲、 休閑 娛樂 、主題商城 是本案具備的戰(zhàn)略優(yōu)勢，良好的經(jīng)營口碑是發(fā)展的根本。 香港波特集團(tuán)現(xiàn)代化理念的經(jīng)營管理，完全有能力和信心對本案進(jìn)行全程整合服務(wù)。 （四）目標(biāo)市場定位 消費(fèi)者定位 經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項(xiàng)目的消費(fèi)主流群體應(yīng)為： ： 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學(xué)生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者。 ：城市及 鄉(xiāng)村居民，城市職業(yè)工作者、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。 經(jīng)營者定位 具相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)皆豐富，對商鋪?zhàn)钣行枨螅蚣毙钄U(kuò)張生意，或擴(kuò)展規(guī)模，或由租賃轉(zhuǎn)為自買自營，他們是最有興趣和實(shí)力的商家，是商業(yè)廣場的準(zhǔn)客戶。 此類客戶往往具一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，愿意嘗試商